TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01466 – N° Portalis DB22-W-B7I-[Localité 19]

Code NAC : 72C

AFFAIRE : S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 7] C/ [D] [L], [G] [K], [I] [K], S.A. AXA FRANCE IARD, [N] [C], [J] [C], Compagnie d’assurance MACIF

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 7],

représenté par son syndic en exercice la société SOCAGI, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;

représentée par M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626, M^e François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 399

DEFENDEURS

Monsieur [D] [L]

né le 09 Mai 1981,

demeurant [Adresse 6]

défaillant

Madame [G] [K],

demeurant [Adresse 3]

défaillante

Monsieur [I] [K],

demeurant [Adresse 3]

défaillant

SOCIETE AXA FRANCE IARD

S.A. à conseil d’administration au capital social de 214.799.030€, dont le siège social est situé au [Adresse 9], immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 10], représentée par son représentant légal, es-qualité d’assureur de Madame [K] [G], Monsieur [K] [I] selon le contrat n° 0000007530105704,

défaillante

Monsieur [N] [C]

né le 23 Juin 1981 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Philippe RAOULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 172

Madame [J] [C]

née le 25 Novembre 1982 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe RAOULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 172

La Société MACIF

Compagnie d’assurance, entreprise régie par le code des assurances, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 781 452 511, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 17], es-qualité d’assureur de Monsieur [N] [A] et de Madame [J] [E] selon le contrat n° 11975410M001,

représentée par M^e Philippe RAOULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 172

Débats tenus à l’audience du : 31 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Béatrice CRENIER, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 31 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Autorisé par ordonnance du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] a fait assigner par actes de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024 monsieur [D] [L], madame [G] [K], monsieur [I] [K], la société AXA FRANCE IARD, monsieur [N] [A], madame [J] [E] et la MACIF en référé d’heure à heure devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— déclarer recevable en ses demandes le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et en conséquence :

— ordonner à Madame [K] [G], Monsieur [I] et Monsieur [L] [D] d’avoir à laisser l’accès à l’appartement situé au ler étage au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— conserver la compétence de liquider l’astreinte ordonnée,

— autoriser la société SOCAGI en sa qualité de Syndic de l’immeuble sis [Adresse 7] à pénétrer dans l’appartement de Madame [K] [G], Monsieur [I] occupé par Monsieur [L] [D], avec le concours éventuel d’un serrurier et la présence d’un Commissaire de justice, aux fins de faire procéder à la recherche de la/des fuite(s) et, le cas échéant procéder à sa/leur réparation,

— condamner par provision Madame [K] [G], Monsieur [I] et Monsieur [L] [D], au paiement des frais d’intervention du serrurier et du commissaire de justice, somme à parfaire,

— ordonner l’exécution de l’ordonnance de référé au seul vu de la minute,

— désigner un Expert Judiciaire avec pour mission se rendre sur place dans les dix jours de l’ordonnance à venir afin de :

— se rendre dans l’immeuble sis [Adresse 7]

— examiner les parties communes et les parties privatives concernées,

— relever et décrire les désordres décrits dans l’assignation,

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue,

— indiquer les conséquences de ces désordres sur la solidité du bâtiment, l’usage qui peut en être attendu ou sa conformité à sa destination,

— déterminer si ces désordres résultent de l’arrivée d’eau constatée en provenance de l’appartement de Madame [K] occupé par Monsieur [L],

— donner son avis sur les préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires et les propriétaires et les évaluer.

— condamner Monsieur [L] [D], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7], représenté par son conseil, s’en rapporte oralement aux termes de son assignation dont il résulte que les époux [K] sont propriétaires d’un appartement situé à l’étage n°1 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 20] loué à monsieur [L] selon contrat de location du 20 janvier 2022; qu’en mai 2024, les époux [E], propriétaires d’un garage situé sous l’appartement en cause, ont constaté des infiltrations ; que le 3 juin 2024, monsieur [L] a été mis en demeure par le syndic d’avoir à laisser l’accès à son logement et de prendre rendez-vous avec le plombier qu’il avait mandaté, la société DEBARLE; que le 4 juin 2024, la société DEBARLE a indiqué au syndic que monsieur [L] lui avait fait interdiction d’accéder à son logement ; que le 31 juillet 2024, monsieur [L] a de nouveau refusé l’accès à son logement alors que des opérations d’expertise devaient avoir lieu en présence des assureurs des époux [E] et des époux [K] ; qu’en outre, la Maire a avisé le syndic de la présence de mérules menaçant la solidité de la structure en bois ; que le 14 août 2024, le syndic a de nouveau mis en demeure monsieur [L] de prendre rendez-vous avec le plombier de l’immeuble et de lui laisser l’accès à l’appartement pour rechercher la ou les fuites et la ou les colmater ; qu’il n’a pas déféré à la mise en demeure. Tout en soulignant qu’il résulte de ses échanges avec monsieur [L] qui s’est présenté à l’audience sans avocat qu’il a l’intention de déférer aux demandes, le demandeur maintient les termes de son assignation, laissant au tribunal le soin d’apprécier les demandes en ce qu’elles sont dirigées contre les époux [K], propriétaires non occupant du logement d’où proviendraient la ou les fuites d’eau.

Monsieur [N] [A], madame [J] [E] et la MACIF, représentés par leur conseil commun, s’en rapportent oralement à leurs conclusions signifiées par RPVA le 29 octobre 2024 dans lesquels ils formulent les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise.

Assignés respectivement par actes de commissaire de justice du 21 octobre 2024 remis à personne morale, et à personnes physiques, monsieur [D] [L], AXA FRANCE IARD, assureur de monsieur et madame [K], ainsi que madame [G] [K] et monsieur [I] [K] ne sont pas valablement représentés à l’audience, étant précisé que monsieur [L] est venu en personne ; que le conseil parisien de la société AXA FRANCE IARD qui s’est présenté n’avait pas de postulant du Barreau de Versailles et que madame [K] avait également fait le déplacement pour l’audience mais n’a pu être entendue.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS

Sur l’absence de défendeurs

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande visant à accéder à l’appartement

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut enfin lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les mesures qui peuvent être prises pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate.

En l’espèce, il est urgent de trouver l’origine des infiltrations qui affectent le garage des époux [A] et il est nécessaire, pour cela, de faire venir un plombier dans l’appartement situé à l’étage au-dessus, dont sont propriétaires les époux [K] mais qui est occupé par monsieur [L].

Il résulte des pièces versées au soutien de l’assignation que monsieur [L] a refusé l’accès à son logement à plusieurs reprises, tant au plombier qu’à l’expert diligenté par l’assurance des copropriétaires.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner à monsieur [L] de laisser l’accès à toute personne, ou entreprise de plomberie, ou expert envoyé par le syndic de l’immeuble, la société SOCAGI, ou société d’assurances des copropriétaires pour procéder à la recherche de la ou des fuites et le cas échéant procéder à sa ou leur réparation.

Sur la demande d’astreinte :

En application des dispositions des articles L. 131-1 et L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. Elle est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

Au regard de l’obstruction passée de monsieur [L], il sera fait droit à la demande d’astreinte, mais uniquement passé un certain délai devant lui permettre de s’exécuter spontanément, dans les termes prévus au dispositif.

L’astreinte ne sera qu’à la charge de monsieur [L] dès lors que les époux [K] sont propriétaires non occupants du bien.

Sur la demande visant à pénétrer dans l’appartement avec le concours éventuel d’un serrurier et la présence d’un commissaire de justice :

Il sera fait droit à la demande dans l’hypothèse où monsieur [L] n’aurait pas laissé l’accès à l’appartement qu’il occupe dans le délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, la mesure demandée a pour objet de déterminer l’origine des infiltrations puisqu’aucun plombier n’a pu intervenir et que l’expertise amiable a été rendue impossible par l’obstruction du locataire. Elle est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention du demandeur n’est pas manifestement vouée à l’échec ; le demandeur, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie, notamment par les photographies des désordres affectant le garage des époux [A] et les différents courriers et mises en demeure, du caractère légitime de sa demande.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la présente procédure a été rendue nécessaire par l’inertie du locataire de l’appartement se situant au dessus du garage affecté par des infiltrations. Dès lors, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.000 euros.

Monsieur [D] [L] succombant principalement à l’instance, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Ordonnons à monsieur [D] [L] d’avoir à laisser l’accès, à toute personne, ou entreprise de plomberie, ou expert envoyé par le syndic de l’immeuble, la société SOCAGI, ou société d’assurances des copropriétaires, pour procéder à la recherche de la ou des fuites et, le cas échéant, procéder à sa ou leur réparation, dans l’appartement situé au ler étage au sein de l’immeuble sis [Adresse 7],

Assortissons cette obligation de faire d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et pendant un délai de deux mois, passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive,

Disons n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte,

Autorisons la société SOCAGI en sa qualité de Syndic de l’immeuble sis [Adresse 7] à pénétrer dans l’appartement de madame [K] [G] et monsieur [I], occupé par monsieur [L] [D], avec le concours éventuel d’un serrurier et la présence d’un commissaire de justice, aux fins de faire procéder à la recherche de la/des fuite(s) et, le cas échéant procéder à sa/leur réparation, dans l’hypothèse où monsieur [D] [L] ne permettrait pas l’accès à son appartement dans les quinze jours suivants la signification de la présente ordonnance,

Condamnons par provision monsieur [D] [L], au paiement des frais d’intervention du serrurier et du commissaire de justice, somme à parfaire,

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder :

[H] [F]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Mèl : [Courriel 12]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux [Adresse 8] et en faire la description,

* examiner les parties communes et les parties privatives concernées,

* relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et résultant des pièces produites,

* en détailler l’origine, les causes et l’étendue,

* fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, dans quelle proportion,

* indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour mettre en sécurité le bien ou pour empêcher l’aggravation des désordres,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres et par les solutions possibles pour y remédier,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Fixons à 3.500,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée par le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7], au plus tard le 15 janvier 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction,

Précisons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 18] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire de Versailles, accompagné de la copie certifiée conforme de la décision,

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, service du contrôle des expertises, dans un délai de 4 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle,

Disons que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations mais qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien d’une spécialité distincte de la sienne,

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Condamnons monsieur [D] [L] à verser au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront à la charge de monsieur [D] [L],

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU