TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 24/00506 – N° Portalis DBYC-W-B7I-KYZK

Jugement du 04 Novembre 2024

N ° : 24/656

S.A.S. GENERATION FAMILLE REPRESENTEE PAR SON MANDATAIRE FONCIA ARMOR

C/

[T] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LE GOFF

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [N]

COPIE A LA PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. GENERATION FAMILLE

REPRESENTEE PAR SON MANDATAIRE FONCIA ARMOR

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2013, Monsieur [Z] [U], représenté par son mandataire, la société FONCIA ROUAULT, a consenti un bail d’habitation à M. [T] [N] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 856,12 € et d’une provision pour charges de 52 €.

Aux termes d’une attestation de propriété du 12 mars 2020, la propriété des locaux objets du bail a été transmise à Monsieur [F] [U], fils de Monsieur [Z] [U], ce dernier étant décédé.

Par acte authentique du 3 mai 2022, Monsieur [F] [U] a vendu la propriété du bien en cause à la société GENERATION FAMILLE.

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2023, la société GENERATION FAMILLE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 911,35 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [T] [N] le 10 mars 2023.

Par assignation du 10 janvier 2024, la société GENERATION FAMILLE, représentée par son mandataire, la société FONCIA ARMOR, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [T] [N] au paiement des sommes suivantes :

o 10 957,35 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2023,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 1 282,50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût des frais de sommation, du commandement et l’ensemble des frais d’exécution,

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée en fonction du dernier indice de référence des loyers (IRL), s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 septembre 2024, la société GENERATION FAMILLE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 septembre 2024, s’élève désormais à 20 245,66 €. La société GENERATION FAMILLE affirme que les loyers sont payés de façon irrégulière depuis le mois d’octobre 2022. Elle indique que Monsieur [N] est débiteur d’autres crédits.

La bailleresse considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [N] expose que le loyer est trop élevé comparé à ses revenus. Il affirme vouloir régler sa dette locative et chercher un autre logement, raison pour laquelle il souhaite déposer une demande de logement social. En outre, il précise accueillir ses deux enfants une semaine sur deux.

Le locataire ajoute qu’il attend une donation de la part de sa mère, suite à la vente d’un bien immobilier, ce pour un montant de 100 000 €. A cet égard, Monsieur [N] sollicite l’octroi de délais afin de permettre la réalisation de cette donation en cours d’acceptation par le juge des tutelles de Saint-Brieuc.

Il sollicite, en outre, la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [T] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société GENERATION FAMILLE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 911,35 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mai 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, et ce, bien qu’un renvoi ait été ordonné à cette fin à l’audience du 31 mai 2024.

Des délais de paiement ne sauraient ainsi être fondés que sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [T] [N] ainsi que ses charges ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Par ailleurs, l’attente d’une donation ne justifie pas l’octroi de délais de paiement, ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société GENERATION FAMILLE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’art 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société GENERATION FAMILLE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 septembre 2024, Monsieur [T] [N] lui devait la somme de 20 232,66 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [T] [N] ne conteste pas le montant de sa dette locative et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 032,23 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 6 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société GENERATION FAMILLE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment coût du commandement de payer du 9 mars 2023 et celui de l’assignation du 10 janvier 2024, à l’exclusion d’éventuels frais de sommation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de la société GENERATION FAMILLE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 octobre 2013 entre Monsieur [Z] [U], d’une part, et Monsieur [T] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 10 mai 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [T] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [T] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à la société GENERATION FAMILLE la somme de 20 232,66 € (vingt mille deux cent trente-deux euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 032,23 € (mille trente-deux euros et vingt-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 6 septembre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à la société GENERATION FAMILLE la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mars 2023 et celui de l’assignation du 10 janvier 2024, à l’exclusion d’éventuels frais de sommation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge