TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 6]

N° RG 25/02797 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXYL

Minute : 26/00054

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

Société CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[Y] [C]

Copies certifiées conformes

Société CISN RESIDENCES LOCATIVES

Madame [Y] [C]

Copie exécutoire

Société CISN RESIDENCES LOCATIVES

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société CISN RESIDENCES LOCATIVES

Activité : , demeurant [Adresse 3]

Comparant, représentée par Madame [R] [Z], munie d’un pouvoir

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DEFENDEURS :

Madame [Y] [C] née le 05 Mai 1990 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

Non comparante

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2016, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, anciennement dénommé SA HLM ESPACE DOMICILE, a donné à bail à Madame [Y] [C] et Monsieur [S] [J] un local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 1] [Adresse 10], [Adresse 5] à [Localité 12], moyennant un loyer révisable et total de 546,77€, provision sur charges incluse.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé de façon contradictoire le 10 janvier 2017 décrivant un logement globalement en bon état et reprenant avec précisions les désordres existants.

Par courrier reçu le 28 septembre 2020, Monsieur [S] [J] a régulièrement donné congé dudit logement et Madame [Y] [C] est devenue seule titulaire du bail.

Par jugement en date du 5 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail conformément à la clause résolutoire à la date du 3 novembre 2021, ordonné l’expulsion de Madame [Y] [C] et condamné cette dernière à payer la somme de 2.660,43€ selon décompte arrêté le 28 février 2023, la somme de 522,84€, augmentée des charges, au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2023 ainsi que les dépens.

L’expulsion de Madame [Y] [C] a été réalisée le 27 octobre 2023, cette dernière était absente. Les photographies prises le jour de l’expulsion font apparaître la présence de nombreux meubles, encombrants et déchets abandonnés dans le logement.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice le 4 janvier 2024, en l’absence de Madame [Y] [C] régulièrement convoquée. Le procès-verbal fait état d’un logement insalubre et extrêmement sale et de l’existence de très nombreuses dégradations ne résultant pas d’un usage normal des lieux.

Par courrier en date du 28 mai 2024, la SA [Adresse 11] CISN RESIDENCES LOCATIVES a mis en demeure Madame [Y] [C] de régler la somme de 15.268,63€ au titre de sa dette locative. Une deuxième mise en demeure lui a été adressée le 21 juin 2024, puis une troisième le 19 août 2025 pour une somme de 15.219,96€.

En l’absence de tout paiement et de toute réponse de la locataire, par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait assigner Madame [Y] [C] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire, cette dernière condamnée au paiement des sommes suivantes :

384,18€ au titre de dommages et intérêts liés à la vacance du logement,4.888,28€ au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie,101,69€ au titre des frais d’huissier,500€ au titre de des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 3 décembre 2025, la SA [Adresse 11] CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par Madame [R] [Z], a maintenu l’ensemble de ses demandes. Elle a rappelé que la procédure d’expulsion avait du être menée jusqu’à son terme et que le logement avait nécessité des travaux importants avant de pouvoir être remis en location.

Madame [Y] [C], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement. Par ailleurs, en application du « d » de ce même article, les dépenses d’entretien et les menues réparations sont à la charge du locataire.

Aux termes de l’article 3 de la même loi, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Il est par ailleurs constant que l’indemnisation du bailleur n’est nullement subordonnée ni à l’exécution des travaux, ni à la justification d’un préjudice. Il appartient néanmoins au bailleur de justifier du chiffrage des montants sollicités, ce chiffrage pouvant être réalisé par la production de factures, de devis ou de barèmes de réparations locatives.

En l’espèce, sont versés aux débats les états des lieux d’entrée et de sortie, le barème des prix et l’accord collectif portant sur les modalités d’application de la vétusté ainsi que les différentes factures réglées par le bailleur pour la remise en état du logement.

L’état des lieux d’entrée fait état d’un logement en bon état général. L’état des lieux de sortie décrit un logement insalubre, présentant diverses dégradations et extrêmement sale, avec de nombreux encombrants et déchets laissés à l’abandon.

Les réparations locatives facturées par le bailleur sont justifiées par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et la présentation des factures acquittées, par ailleurs le bailleur justifie également avoir dû faire vider et nettoyer le logement par la société DERICHEBOURG.

Dès lors, Madame [Y] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.888,28€, dépôt de garantie déduit, au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts du fait de la vacance du logement

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La SA [Adresse 11] CISN RESIDENCES LOCATIVES sollicite une indemnisation à hauteur de 384,18€ soit 20 jours calendaires de loyer et charges. En l’espèce, la durée des travaux nécessaire à la remise en état du logement n’a pas permis la réattribution de ce dernier à un nouveau locataire pendant plus de 6 mois, ce dernier ayant été repris le 27 octobre 2023 et reloué à partir du 1er mai 2024.

La restitution par Madame [Y] [C] d’un logement en mauvais état et ayant nécessité de longs travaux de remise en état a ainsi nécessairement causé un préjudice financier au bailleur en ne permettant pas à ce dernier de remettre le logement en location dans les meilleurs délais.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Y] [C] a payé à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 384,18€ à titre de dommages et intérêts pour la vacance prolongée du logement.

Sur les frais de commissaire de justice

Il est constant et non contesté que lorsque l’état des lieux doit être réalisé par commissaire de justice, les frais sont partagés pour moitié entre le propriétaire et le locataire.

En l’espèce, la locataire n’a pas permis la réalisation d’un état des lieux contradictoire et le bailleur a donc été contraint de faire appel à un commissaire de justice pour préserver ses droits et de faire réaliser un procès-verbal de constat.

Madame [Y] [C] est donc redevable de la moitié de la somme correspondant à la facture du commissaire de justice pour la réalisation du procès-verbal de constat du 4 janvier 2024.

En conséquence, Madame [Y] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 101,69€ au titre de la moitié des frais du procès-verbal du 4 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à la SA [Adresse 11] RESIDENCES LOCATIVES la somme de 4.888,28€ au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 12], après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à la SA HLM RESIDENCES LOCATIVES la somme de 101,69€ au titre de la moitié des frais de procès-verbal du 4 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à la SA [Adresse 11] CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 384,18€ à titre de dommages et intérêts du fait de la vacance du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à la SA [Adresse 11] CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 150€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON