RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 6 juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00411 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZU7

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 6 mai 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO SNC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Samuel SCHERMAN de la SELEURL SAMUEL SCHERMAN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. BRAZYMIK TRADING

dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2025, la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO a assigné en référé la société BRAZYMIK TRADING, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, au visa des articles 835 et suivants du code de procédure civile et de l’article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce, aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail en date du 28 février 2023 portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] consenti à la SAS BRAZYMIK TRADING est acquise depuis le 14 janvier 2025 ;constater, en conséquence, la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;ordonner l’expulsion de la SAS BRAZYMIK TRADING et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, et ce, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, à compter d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros, par jour de retard ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix de la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO et aux frais de la SAS BRAZYMIK TRADING, en garantie de toutes sommes qui pourrait être due ;condamner la SAS BRAZYMIK TRADING à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO la somme de 50.692,94 euros TTC correspondant aux loyers, charges, frais et accessoires au 13 décembre 2024 ;condamner la SAS BRAZYMIK TRADING à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO à compter du prononcé de la décision à intervenir une indemnitée d’occupation pour chaque jour de retard égale au montant actuel des loyers, charges, taxes et accessoires en cours calculés au prorata temporis, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés ;condamner la SAS BRAZYMIK TRADING à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO expose que :

elle est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage principal d’activités dans la [Adresse 6] au [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] , et par acte sous seing privé du 28 février 2023, elle a conclu un contrat de bail avec la société BRAZYMIK TRADING portant sur des locaux correspondant à la cellule 1A dudit ensemble immobilier, pour une durée de 36 mois entiers et consécutifs commençant à courir à compter du 13 mars 2023, moyennant un loyer initial annuel égal à 56.880 euros hors taxes et hors charge, payable trimestriellement d’avance ;la SAS BRAZYMIK TRADING n’ayant pas procédé au règlement des factures des 15 mai et 9 août 2024 pour un montant de 50.381 euros, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 décembre 2024, qui est demeuré infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, soit le 14 janvier 2025 ;elle est donc bien fondée à demander que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et voir condamnée la SAS BRAZIMIK TRADING à libérer les lieux sous astreinte, ainsi qu’au paiement de la somme de 50.381 euros TTC, au titre des loyers et charges et accessoires au 13 décembre 2024, outre 311,94 euros au titre du commandement de payer, et une indemnité d’occupation égale au montant actuel des loyers, charges, taxes et accessoires au prorata temporis, la SAS BRAZIMIK TRADING étant devenue occupante sans droit ni titre.

A l’audience du 6 mai 2025, la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée, la SAS BRAZYMIK TRADING n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil prévoit que “le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé du 28 février 2023, la société KESINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO SNC, en qualité de bailleur, a conclu avec la société BRAZYMIK TRADING, un bail dérogatoire portant sur la cellule 1A dans un ensemble immobilier situé dans la [Adresse 6] au [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] correspondant au bâtiment 2 à usage d’activités divisé en 7 cellules pour une durée de 36 mois entiers et consécutifs commençant à courir à compter du 13 mars 2023, moyennant un loyer initial annuel égal à 56.880 euros hors taxes et hors charge, payable trimestriellement d’avance.

Le contrat de bail stipule que les parties dérogent expressément aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce portant sur les statuts des baux commerciaux et est donc soumis aux dispositions du code civil.

Le bail comporte une clause résolutoire en son article 25.1 qui stipule que " A défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie (i) d’un seul terme de loyer, (ii) de toutes sommes qui en constituent l’accessoire, (iii) de toutes indemnités d’occupation ou pour privation de jouissance qui viendraient à être dues à quelque titre que ce soit, ou (iv) des frais de commandement, de sommation, de saisie et de poursuite, ou à défaut de l’exécution de l’une quelconque des clauses et conditions du Bail, et un (1) mois après un commandement de payer ou après une sommation d’exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure au délai d’un (1) mois susvisé, sans préjudice de toutes les dépenses et tous dommages et intérêts que le Bailleur pourrait réclamer au Preneur.

Si le Preneur refusait de quitter les locaux loués immédiatement, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendu par le Président du tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux loués, exécutoire par provision et sans caution, nonobstant appel et sans que des offres ultérieures puissent arrêter l’effet de cette clause ".

La société KESINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO SNC a fait délivrer à la société BRAZYMIK TRADING, par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire, d’avoir à payer la somme de 41.984,15 euros HT, outre la somme de 8.396,85 euros de TVA, euros au titre des loyers et charges impayés au 15 octobre 2024.

Il n’est pas discuté que le commandement de payer est demeuré infructueux à l’issue du délai d’un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 14 janvier 2025.

Il convient donc de considérer la SAS BRAZYMIK TRADING occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, à défaut la société KESINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO SNC sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

II. Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de la SAS BRAZYMIK TRADING causant un préjudice à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Toutefois, la société SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO sollicite la condamnation de la SAS BRAZYMIK TRADING au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la signification de la présente décision et non à compter de la résiliation du bail, et le juge ne peut statuer ultra petita.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO à payer à la SAS BRAZYMIK TRADING une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la présente décision, soit le 6 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré de loyers

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO sollicite la condamnation de la SAS BRAZYMIK TRADING à lui payer la somme de 50.692,94 euros TTC correspondant aux loyers, charges, frais et accessoires au 13 décembre 2024.

Au regard du contrat de bail dérogatoire et du décompte produits aux débats, l’obligation de la société SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO de régler la somme de 50 381 euros, au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés au 4ème trimestre inclus ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En revanche, les frais du commandement de payer relèvent des dépens et seront traités de ce chef.

Par conséquent, la SAS BRAZYMIK TRADING sera condamnée à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO, au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés au 4ème trimestre 2024 inclus, la somme provisionnelle de 50.381 euros.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS BRAZYMIK TRADING qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS BRAZYMIK TRADING, succombant, sera condamnée à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 28 février 2023 liant la société KESINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO SNC et la société BRAZYMIK TRADING, à la date du 14 janvier 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS BRAZYMIK TRADING et de tous occupants de son chef des locaux correspondant à la cellule 1A dans l’ensemble immobilier situé dans la [Adresse 6] au [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, avec si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS BRAZYMIK TRADIND jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SAS BRAZYMIK TRADING à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du prononcé de la décision à intervenir, soit le 6 juin 2025, et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

CONDAMNE la SAS BRAZYMIK TRADING à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO la somme provisionnelle de 50.381 euros, correspondant aux loyers, charges et taxes impayés au mois 4ème trimestre 2024 inclus ;

CONDAMNE la SAS BRAZYMIK TRADING à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS BRAZYMIK TRADING aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,