Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

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[Localité 12] Civil

N° RG 24/08716

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBVG

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Leslie ULMER

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e Céline PEULTIER

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

Société BATIGERE HABITAT,

Société anonyme [Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [R] [H]

née le 15 Octobre 1971 en UKRAINE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Céline PEULTIER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 106

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Mars 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 21 Mai 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 27 novembre 2019, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [R] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 370,14 € et 159,95 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 octobre 2022.

Elle a ensuite fait assigner Madame [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 13] par un acte d’huissier du 18 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été fixée pour la première fois à l’audience du 20 novembre 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises jusqu’au 26 mars 2025, à la demande des parties, afin de leur permettre d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience du 26 mars 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 17 février 2025 et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur, ordonner l’expulsion de Madame [R] [H], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner Madame [R] [H] au paiement de la somme actualisée de 2 284,58 € avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

De son côté, Madame [R] [H], représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 20 janvier 2025 et demande au juge, à titre principale, de débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, elle reconnaît le principe de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 5 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Le bail conclu le 27 novembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 octobre 2022, pour la somme en principal de 3 491,77 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 décembre 2022.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [R] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 284,58 € à la date du 25 mars 2025.

Madame [R] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2 284,58 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [R] [H] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Elle démontre également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, elle apparaît en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [R] [H] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [R] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation Au surplus, il pourrait être procédé à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Madame [R] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société BATIGERE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2019 entre la société BATIGERE HABITAT et Madame [R] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 décembre 2022,

CONDAMNE Madame [R] [H] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 284,58 € (décompte arrêté au 25 mars 2025, incluant un encaissement TPE du 12 mars 2025 d’un montant total de 530,12 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [R] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 70 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 juillet 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [R] [H] soit condamnée à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame [R] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection