TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

JUGEMENT EN MATIÈRE DE LOYER COMMERCIAL

DU 10 MARS 2026

DOSSIER : N° RG 25/03160 – N° Portalis DBWS-W-B7J-EPPI

AFFAIRE : S.C.I. [Adresse 1] (CUISINELLA) / S.A.S. CARTEM HABITAT

CEX à

M^e Jean Lecat

M^e Marylène NINOTTA

CCC au

service expertise

expert

régie le

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 1] (CUISINELLA), immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 323 871 822 dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilé ès qualités audit siège,

représentée par Maître Jean LECAT, avocat au barreau d’ARDECHE

DEFENDERESSE :

SAS CARTEM HABITAT, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 327 820 767dont le siège social sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

représentée par Maître Marylène NINOTTA, avocat au barreau d’ARDECHE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Nous, Loïse PREVOST, Juge au tribunal judiciaire de Privas, conformément aux dispositions de l’article R145-23 du code de commerce, assistée de Marjorie MOYSSET, Greffière,

DEBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU : 10 Février 2026

MISE À DISPOSTION AU GREFFE : 10 Mars 2026

JUGEMENT CONTRADICTOIRE AVANT DIRE DROIT

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié reçu le 22 octobre 2004, la SCI [Adresse 4] a consenti à la SAS CARTEM HABITAT un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5] à AUBENAS (07200), pour une durée de 9 ans renouvelable et moyennant un loyer mensuel de 3050 euros hors-taxes.

Aux termes du dernier avenant, le loyer annuel a été fixé à 48.169 euros hors-taxes à compter du 1er janvier 2018.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la SCI [Adresse 4] a accepté le principe du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré, mais a proposé de fixer le loyer annuel à 102.800 euros hors-taxes.

Selon mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 28 avril 2025, la SCI [Y] DU PONSON a sollicité la fixation du loyer de renouvellement à 102.800 euros hors-taxes.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, la SCI [Adresse 4] a assigné la SAS CARTEM HABITAT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Privas aux fins de voir :

— A titre principal : fixer à 102.800 euros hors-taxes par an et en principal outre les charges et conditions prévues au bail le montant du loyer à compter du 1er septembre 2024 ;

— A titre subsidiaire et avant-dire droit ordonner une mesure d’expertise judiciaire, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal et lui donner notamment mission d’entendre les parties en leur explication, visiter les lieux, donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative et plus généralement effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er septembre 2024 ;

— Condamner la société CARTEM à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 18 novembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Privas, statuant en matière de loyers commerciaux, a prononcé la caducité de l’assignation et ordonné le retrait du rôle de l’affaire.

La SCI [Y] DU PONSON a sollicité d’être relevée de la caducité.

Après un renvoi, l’affaire a été rappelée à l’audience du 10 février 2026.

Dans ses dernières conclusions, la SAS CARTEM HABITAT demande quant à elle de voir :

— A titre principal : dire et juger que la SCI [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ni d’aucun des éléments visés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, susceptible de justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;

— Dire et juger en conséquence que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2024 demeure soumis au plafonnement légal résultant de l’article L. 145-34 et ne peut excéder la variation de l’indice ILC applicable ; Rejeter la demande de la SCI [Y] DU PONSON tendant à voir fixer le loyer annuel à la somme de 102.800 euros hors-taxes ;

— A titre subsidiaire : ordonner, avant dire droit, une expertise judiciaire aux frais avancés par le bailleur aux fins de déterminer la valeur locative des locaux loués au regard des critères des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, l’expert étant notamment chargé : d’entendre les parties, de visiter les lieux, de recueillir toutes pièces utiles, de rechercher des loyers de voisinage réellement comparables et de dire la valeur locative au 1er septembre 2024, en précisant les hypothèses de plafonnement et de déplafonnement éventuelles ;

— En tout état de cause :

o Débouter la SCI [Adresse 4] de sa demande de condamnation de la SAS CARTEM HABITAT au versement de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande de recouvrement direct prévue à l’article 699 ;

o Condamner la SCI [Adresse 4] à verser à la SAS CARTEM HABITAT une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS :

Sur la demande d’expertise :

Selon les dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les justificatifs produits par les parties aboutissent à un montant contradictoire s’agissant de la fixation du nouveau loyer.

Compte tenu du litige qui persiste, la juridiction aura recours à un expert judiciaire, aux frais avancés par le preneur, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, de nature à l’éclairer sur les éléments pertinents à retenir pour la fixation de la valeur locative du bien.

En l’absence de demande de loyer provisionnel, il sera rappelé qu’en application de l’article L. 145-57 du code de commerce, le loyer ancien perdurera dans l’attente de la réalisation des opérations d’expertise.

Enfin, il convient de surseoir à statuer sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des loyers commerciaux, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et avant-dire droit,

SURSEOIT À STATUER sur les demandes des parties et, avant dire droit :

ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder Monsieur [V] [W] – [Adresse 6] 06, 04.78.89.80.42, 06.18.43.56.47, [Courriel 1], expert inscrit près la Cour d’appel de Lyon ;

Avec mission de

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3] ;

— se faire communiquer tous documents utiles à sa mission ;

— déterminer la valeur locative réelle du local, au regard des dispositions des articles L.145-33 et suivants, ainsi que R.145-2 et suivants du code de commerce ;

— d’examiner en particulier les incidences, ainsi que tout argument avancé par l’une ou l’autre des parties à l’appui de leurs demandes ;

— déposer son rapport dans les neuf mois de sa saisine, après avoir soumis un pré-rapport, recueilli les observations et répondu aux dires des parties ;

DIT que la SAS CARTEM HABITAT devra consigner auprès du Régisseur du greffe du Tribunal judiciaire de Privas, dans un délai d’un mois du prononcé de la présente, une provision d’un montant de 1500,00 € (mille cinq cent euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, faute de quoi, sa désignation sera caduque et l’affaire reviendra à l’audience sur acte de la partie la plus diligente ;

DIT que la présente sera notifiée par les soins du greffe à l’expert désigné et qu’il sera informé par les soins du greffe de ce que la consignation a été effectuée ;

DIT que l’expert débutera ses travaux immédiatement après consignation et informera le tribunal de l’acceptation de sa mission ;

DIT que l’expert rendra compte au tribunal des éventuelles difficultés rencontrées

RAPPELLE que l’expert déposera pré-rapport permettant de formuler des dires, ainsi qu’y répondre ce, avant rapport définitif dans les neuf mois ;

DIT que l’instance sera poursuivie après dépôt du rapport de l’expert par la partie la plus diligente ou par le juge des loyers commerciaux ;

RESERVE les demandes portant sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La Greffière, La Présidente,