RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 24/01265

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBFM

Minute n° 61/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Jean WEYL – 111

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 23 janvier 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Jugement du 23 Janvier 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. des copropriétaires de la [Adresse 7]

agissant par son syndic le cabinet CEGIP EURL, [Adresse 1] à [Localité 3], agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 31 Décembre 2024

Président : Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Greffier : Stéphanie BAEUMLIN

JUGEMENT :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 27 septembre 2024, le [Adresse 9] a fait assigner M. [Z] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de le voir condamner à lui verser, au visa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

— la somme de 6.168,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date de la mise en demeure, subsidiairement à compter de l’assignation ;

— la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

subsidiairement,

— la somme de 4.968,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date de la mise en demeure, subsidiairement à compter de l’assignation ;

— la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

en toute occasion, les entiers frais et dépens.

A l’audience du 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires était représenté. Il s’est référé à ses écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [Z] [I] n’a pas comparu, il ne peut être fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires que dans la mesure où elles sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur la demande de paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit la copie du livre foncier, le contrat de syndic, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 novembre 2023 ayant approuvé le budget provisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et comptes définitifs de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et voté des travaux, les appels de fonds trimestriels, le décompte de charges individuelles de l’exercice 2022/2023 et l’état des dépenses de l’immeuble de l’exercice 2022/2023, le relevé des charges de copropriété arrêté au 23 septembre 2024 , les relances et mises en demeure.

Le syndicat des copropriétaires a adressé à M. [Z] [I] une mise en demeure de payer visant l’article 19-2 précité, la somme au principal de 3.787,84 euros le 16 juillet 2024, laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire qui est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que le défendeur reste redevable de la somme de 3 904,70 € au titre de l’arriéré de charges échu au 1er juillet 2024, la somme de 1 063,95 € au titre des provisions non encore échues à la date de l’assignation au titre du 4ème trimestre 2024 et des 1er et 2ème trimestres 2025 ainsi que des cotisation fonds de travaux de la loi Allur et les frais de contentieux conformes au contrat de syndic soit au total la somme de 4 968,65 €.

La demande de frais de contentieux au titre des honoraires réglés à l’avocat ne seront pas pris en compte au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut de justifier de « diligences exceptionnelles ».

Partant, M. [Z] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 968,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 16 juillet 2024 sur la somme de 3.787,84 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [Z] [I] à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive du non-paiement des avances de fonds.

Conformément à l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que l’application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d’un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d’argent à l’échéance.

Le syndicat des copropriétaires, qui fait état de manquements de M. [Z] [I] dans le paiement des charges de copropriété, caractérise la mauvaise foi de celui-ci dès lors qu’il s’est engagé par courriel du 2ç juillet 2024 à régler l’arriéré fin du mois d’août 2024 sans le respecter puisqu’il ressort du décompte qu’aucun montant n’a été versé jusqu’au 31 décembre 2024.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires. M. [Z] [I] sera donc condamné au paiement d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [Z] [I], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, tels que définis par l’article 10-1 a) de la loi précitée du 10 juillet 1965.

Enfin, l’équité commande de mettre à la charge de M. [Z] [I] une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 1 200 € au profit du syndicat des copropriétaires dont il est justifié par la note d’honoraire produite.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de M. [Z] [I] et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des [Localité 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] ;

CONDAMNE M. [Z] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des [Localité 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 4 968,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 16 juillet 2024 sur la somme de 3.787,84 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des [Localité 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] [I] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des [Localité 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER S. ARNOLD