Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 11] Civil

N° RG 25/00495

N° Portalis DB2E-W-B7J-NPVD

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [N] [M]

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 12], Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction,

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 183

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [M]

né le 25 Février 1986 à

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 18 Juin 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 10 Septembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 14 février 2024, la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur [N] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 603,96 € et 175,97 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L [Adresse 10] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [N] [M] en référé devant le Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par un acte de commissaire de justice du 25 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Le dossier a été évoqué pour la première fois à l’audience du 4 juin 2025 en présence des parties et a été renvoyé à l’audience du 18 juin 2025 devant le juge des contentieux de la proximité, les parties ayant été dispensées de comparaître.

A la première audience du 4 juin 2025, la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M],condamner Monsieur [N] [M] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 208,34 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.Monsieur [N] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 18 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

Par note en délibéré, autorisée par le tribunal et reçue au Greffe le 2 juillet 2025, la S.A.E.M. L [Adresse 10] a actualisé le montant de sa créance à hauteur de 3 387,87€ au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 février 2024 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 janvier 2025, pour la somme en principal de 3 205,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai mentionné sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :La S.A.E.M. L [Adresse 10] produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 387,87 € à la date du 30 juin 2025.

Monsieur [N] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE cette somme de 3 387,87 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Monsieur [N] [M] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Il démontre également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation, il apparaît en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux, tout en maintenant le paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [M] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [N] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, ainsi que son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [N] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la S.A.E.M. L [Adresse 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2024 entre la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE et Monsieur [N] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [M] à verser à la S.A.E.M. L [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 3 387,87 € (décompte arrêté au 30 juin 2025, incluant l’échéance du 30 juin 2025 pour un montant total de 819,53 € ), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Monsieur [N] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 95 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 octobre 2025,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [N] [M] soit condamné à verser à la S.A.E.M. L [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;DEBOUTONS la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge des Contentieux et de la Protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection