N° RG 25/06666 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXVW

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/06666

N° Portalis DB2E-W-B7J-NXVW

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Leslie ULMER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

31 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A. [O] [Y], société anonyme HLM

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [W]

né le 03 Juillet 1976 à ROUMANIE

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 mars 2017 prenant effet le 31 mars 2017, la SA [O] [Y] a consenti à Monsieur [L] [H] et Madame [X] [U] [I], un bail sur un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer de 474 euros, outre 182,19 euros au titre des provisions pour charges.

Madame [X] [U] [I] a donné congé du logement le 10 septembre 2024.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA [O] [Y] a fait signifier à Monsieur [L] [W] le 3 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3 621,17 euros.

Par acte délivré le 3 juillet 2025, la SA [O] [Y] a fait assigner Monsieur [L] [W] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constater et à défaut prononcer de la résiliation du contrat de location, expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 23 janvier 2026, la SA [O] [Y], représenté par son conseil, a repris les termes de leur acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de bail,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [L] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sans délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [L] [W] au paiement de la somme de 6 573,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 février 2025 avec intérêts aux taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle,

— Condamner Monsieur [L] [W] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, révisable à proportion des majorations des loyers HLM, jusqu’à la libération complète des lieux,

— Condamner le locataire à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SA [O] [Y] expose que Monsieur [L] [W] n’a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer si bien que le contrat de location est résilié au 3 avril 2025.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [L] [W] n’a pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 3 février 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 24 février 2025 soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 4 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 23 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en sa version en vigueur du 29 janvier 2017 au 31 décembre 2017 applicable en l’espèce, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 12), et le commandement de payer, signifié au locataire le 3 février 2025 et visant cette clause résolutoire, mentionne une somme due en principal de 3 621,17 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 avril 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SA [O] [Y] a produit à l’audience un décompte actualisé au 16 janvier 2026 qui ne pourra être retenu car non contradictoirement communiqué selon les dispositions de l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort par contre du décompte visé à l’assignation, daté du 16 juin 2025, que Monsieur [L] [W] reste redevable de la somme de 6443.66 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, après déduction d’office des frais de commissaire de justice d’un montant de 133.23 euros imputés le 5 novembre 2025 et qui relèvent des dépens, et comprenant l’échéance du mois mai 2025.

Monsieur [L] [W], non comparant, ne conteste pas la dette locative.

En conséquence, Monsieur [L] [W] sera condamné à payer à la SA [O] [Y] la somme de 6443.66 euros au titre des loyers et des charges et indemnités d’occupation, échéance de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 621,17 euros à compter du commandement de payer soit le 3 février 2025 et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’expulsion et les délais de paiement.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort de l’extrait de compte précité que le règlement du loyer courant n’a pas repris.

De plus, l’enquête sociale révèle des ressources limitées, de 810 euros par mois, et des charges mensuelles de 720 euros, ce qui démontre l’insolvabilité du défendeur pour l’octroi le cas échéant de délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [L] [W] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [L] [W] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans le présent jugement.

La demande d’astreinte, dont l’utilité à ce stade n’est pas démontrée, sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [L] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date à laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 4 avril 2025 à minuit et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Le montant de l’indemnité sera revalorisable à proportion des majorations de loyers HLM décidé par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation dans l’immeuble où est situé le logement donné à bail,

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [L] [W] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6443.66 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 4 avril 2025 à minuit.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [L] [W] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [L] [W], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, y compris les frais de commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [W], supportant la condamnation aux dépens, recevra également à payer à la SA [O] [Y], la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par la SA [O] [Y] à l’encontre de Monsieur [L] [W] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 28 mars 2017 entre la SA [O] [Y] et Monsieur [L] [W] et Madame [X] [U] [I] concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 avril 2025 à minuit ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à la SA [O] [Y] la somme de 6443.66 euros (six mille quatre cent quarante-trois euros et soixante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation incluant l’échéance du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 621,17 euros à compter du 3 février 2025 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [L] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] ;

ORDONNE à Monsieur [L] [W] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [W] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA [O] [Y] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à la SA [O] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyer mensuel et charges, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges à compter du 4 avril 2025 à minuit, date de la résiliation du bail, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [L] [W] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6443.66 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 4 avril 2025 à minuit ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisable à proportion des majorations de loyers HLM décidé par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation dans l’immeuble où est situé le logement donné à bail ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [L] [W] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] aux dépens y compris les frais du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer la SA [O] [Y] la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE