Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Referes civils cab 1, 5 mars 2026, n° 25/01195

TJ Strasbourg 5 mars 2026

Arguments

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Accepté
Approbation des budgets et comptes par l'assemblée générale
La cour a constaté que les frais étaient justifiés par les décisions de l'assemblée générale et que M. [A] [N] ne payait pas ses charges depuis plusieurs années.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que M. [A] [N] devait supporter les frais de justice en raison de sa défaite dans la procédure.
Rejeté
Situation financière du débiteur
La cour a estimé que M. [A] [N] n'avait pas justifié sa demande de moratoire, étant donné qu'il n'avait effectué aucun paiement depuis plus de trois ans.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, réf. civils cab 1, 5 mars 2026, n° 25/01195
Numéro(s) :	25/01195
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe-Didier DIETRICHJulien LAURENT

Texte intégral

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01195 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2MT

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Philippe-didier DIETRICH – 30

M^e Julien LAURENT – 364

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 05 mars 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

Jugement du 05 Mars 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son Syndic, la société IMMOVAL, dont le siège social se trouve [Adresse 2] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualités audit siège,

[Adresse 1]

représentée par M^e Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [N] représenté par M. [W] [U], es qualité de tuteur, demeurant [Adresse 3] à [Localité 2]

né le 25 Août 1972 à [Localité 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 Février 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

— condamner M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, à lui payer la somme de 9.969,86 € au titre des charges de copropriété dues pour les lots n° 4 et 14 jusqu’au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2025 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— le condamner à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens y compris les frais de la sommation de payer et de l’inscription d’une hypothèque légale.

Selon dernières conclusions du 26 janvier 2026, M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, a sollicité voir :

sur demande principale,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1] de ses demandes en ce qu’elle porte sur des frais indûment mis à la charge de M. [N] ;

— statuer ce que de droit pour le surplus concernant la créance du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

sur demande reconventionnelle,

— accorder à M. [A] [N] un moratoire d’une durée de 6 mois suivi de délais de paiement d’une durée de 18 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil ;

en tout état de cause,

— statuer ce que de droit quant aux dépens de la procédure.

Selon conclusions du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires a augmenté ses demandes en paiement de l’arriéré à la somme de 10.725,08 € et a conclu au débouté de l’intégralité des demandes, fins, moyens et conclusions du demandeur.

A l’audience du 17 février 2026, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier.

M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, s’oppose en partie à la demande aux motifs que certains frais ne sont pas justifiés.

Cependant, outre que la somme de 430,20 € mise en compte le 1er décembre 2022 au titre de « appel propriétaire défaillant », ce qui est un titre trompeur dans son libellé, est expliquée en page 9/16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juin 2025 qui précise, dans sa résolution n° 19, qu’il s’agit de l’appel de fonds propriétaire défaillant de décembre 2022, et sera donc validée, il appert que les autres frais mis en compte sont ceux précisés dans le contrat de syndic qui a été accepté en assemblée générale des copropriétaires et concernent des frais nécessaires dès lors que M. [A] [N] ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années comme en témoigne déjà un jugement du 30 mars 2023.

Ces frais seront donc validés.

Le syndicat des copropriétaires a adressé à la partie défenderesse une mise en demeure de payer la somme de 7.875,49 € par lettre recommandée de payer du 5 février 2025 avec accusé de réception revenu signé le 11 février 2025, laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire.

Partant, M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.725,08 €, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur la somme de 7.875,49 €, à compter du 12 septembre 2025 sur la somme de 2.094,37 € et à compter du 17 février 2025 sur la somme de 755,22 €, correspondant aux provisions sur charges échues à la date de la mise en demeure, aux provisions non encore échues jusqu’au 31 mars 2026 et devenues exigibles ainsi qu’aux frais.

La capitalisation demandée, qui est de droit, sera ordonnée.

S’il résulte de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, il ressort en l’espèce que M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, n’a fait aucun versement depuis janvier 2023, soit il y a plus de 3 ans, et ne justifie ainsi pas pouvoir respecter les délais de paiement proposés, et que l’arriéré actuel représente 25 % du budget prévisionnel de la copropriété pour l’exercice 2026 qui est de 40.000 €, mettant en péril les finances du syndicat de la copropriété.

Cette demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 1.500 € lui sera allouée à ce titre.

Enfin, M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, qui succombe, doit supporter la charge de ses dépens, tels que définis par l’article 10-1 a) de la loi précitée du 10 juillet 1965.

Par contre, compte tenu de la présente assignation, la mise en demeure de payer du 12 septembre 2025 apparaît inutile et son coût sera laissé à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1].

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] ;

CONDAMNE M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 10.725,08 €, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 sur la somme de 7.875,49 €, à compter du 12 septembre 2025 sur la somme de 2.094,37 € et à compter du 17 février 2025 sur la somme de 755,22 € ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts ;

CONDAMNE M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] le coût de la mise en demeure de payer du 12 septembre 2025 ;

CONDAMNE M. [A] [N] représenté par M. [W] [U], ès qualité de tuteur, aux dépens de cette instance ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER