N° RG 25/04821 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2QMW

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

28A

N° RG 25/04821 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2QMW

Minute

AFFAIRE :

[J] [O]

C/

[K] [G] [T] [O], [P] [T] [O], [Z] [T] [O]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Ingrid BOULANGER

M^e Stéphanie LACREU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2025

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente

Statuant en qualité de juge commis à la surveillance des opérations de partage selon la procédure accélérée au fond

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 01 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [O]

né le [Date naissance 9] 1968 à [Localité 21]

[Adresse 4]

[Localité 15]

Représenté par M^e Stéphanie LACREU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Madame [K] [G] [T] [O]

née le [Date naissance 7] 1959 à [Localité 27] (PORTUGAL)

[Adresse 28]

[Adresse 16] [Adresse 17]

[Localité 12]

N° RG 25/04821 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2QMW

Madame [P] [T] [O] [M]

née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 25] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Adresse 29][Adresse 19]

[Localité 11]

Toutes deux représentées par M^e Ingrid BOULANGER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [Z] [T] [O]

née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 21]

Chez Mr [A]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Défaillante

EXPOSE DU LITIGE

[H] [W] [T] est décédée le [Date décès 18] 2014 à [Localité 26] en laissant pour recueillir sa succession les quatre enfants issus de son union avec [N] [B] [O], prédécédé les [Date décès 18] 2014 à [Localité 20] : Mme [D] [O], Mme [P] [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [O].

Faute de parvenir à un partage amiable de la succession, M. [J] [O] a assigné en partage judiciaire ses soeurs, Mme [D] [O], Mme [P] [O] et Mme [Z] [O].

Par décision en date du 31 octobre 2019, ce tribunal a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [H] [W] [T], une expertise aux fins d’estimation de la valeur d’un bien immobilier successoral situé à [Adresse 24].

M. [J] [O] a fait assigner, par assignation selon la procédure accélérée au fond du 3 juin 2025 pour l’audience du 7 juillet 2025, Mme [P] [T] [O], Mme [K] [G] [T] [O] et Mme [Z] [O], sur le fondement de l’article 813-1, 815-5 et 815-6 du code civil et 813-1 du code civil.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 juillet 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, M. [J] [O] demande au juge commis d’être :

— autoriser à vendre seul le bien immobilier situé [Adresse 6] au prix plancher de 150 000 euros pour le compte de l’indivision,

— signer tout mandat de vente non exclusif au profit de l’agence immobilière de son choix,

— faire visiter seul l’immeuble et faire réaliser au nom de l’indivision tous les diagnostics obligatoires y afférents aux frais de l’indivision,

— signer seul, pour le compte de l’indivision, toute promesse de vente, puis acte authentique,

— engager toute action en justice et d’exécution, pour le compte de l’indivision, afin qu’il soit procédé à l’expulsion des squatteurs,

Autoriser Maître [E] [S], notaire désigné judiciairement, à établir tout acte rendu nécessaire pour la vente, aux frais de l’indivision,

Subsidiairement,

Désigner un mandataire successoral chargé de procéder à la vente du bien situé [Adresse 6] au prix plancher de 150 000 euros FAI, et dont la mission s’achèvera lors de la signature de l’acte de partage par devant Maître [S],

En toute hypothèse, condamner solidairement Mme [D] [T] [O] et Mme [P] [T] [O] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTER les défenderesses de leurs moyens, fins et prétentions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, Mme [P] [T] [O] [M] et Mme [D] [T] [O] demandent au juge commis, au visa des articles 117, 119, 145, 752 et 760 du code de procédure civile, articles 815 et suivants, 815-2, 815-5, 815-6 du Code civil,

ORDONNER la nullité de l’assignation délivrée le 3 juin 2025 pour défaut de constitution

d’avocat,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DEBOUTER purement et simplement comme étant mal fondé en ses demandes, fins et prétentions, Monsieur [J] [T] [O],

A TITRE RECONVENTIONNEL,

CONDAMNER la succession de Madame [W] [T] à rembourser à Madame

[P] [T] [O] divorcée [M] la somme de 2.700€,

ORDONNER la désignation de Maître [R] [V], membre de la SELARL

[Y], commissaire de justice à [Adresse 8] à [Localité 14], ou de tel commissaire de justice qu’il plaira aux fins de :

— Enjoindre les parties et le notaire commis à lui adresser toutes les pièces utiles à sa mission,

— Dresser un procès-verbal de constat des lieux du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 23].

DIRE ET JUGER que les frais de commissaire de justice seront employés en frais privilégiés

de partage et prélevés directement sur la succession.

CONDAMNER Monsieur [J] [T] [O] à verser une somme de 1.500€

au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Madame [P] [T]

[O] divorcée [M] et à Madame [K] [T] [O] ainsi

qu’aux entiers dépens d’instance.

L’affaire a été renvoyée au 1er septembre 2025 où elle a été plaidée et mise en délibéré ce jour.

MOTIVATION

sur la nullité de l’assignation

Mme [P] [T] [O] [M] et Mme [K] [G] [T] [O] soutiennent que l’assignation qui leur a été délivrée est nulle à défaut de constitution d’un avocat par le demandeur. M. [J] [T] conclut au rejet de la demande de nullité faute pour les défenderesses de justifier d’un grief et alors que les conclusions notifiées le 7 juillet 2025 valent constitution si bien que la cause de nullité a disparu au jour où il est statué.

Il y a lieu de constater que l’assignation mentionnait le nom de l’avocat constitué en tête d’acte, si bien que le défaut de la précision habituelle de la représentation du demandeur par cet avocat, n’apparaît pas constituer une vice de fond susceptible d’affecter l’acte d’une nullité. La nullité de l’assignation est rejetée.

Sur la demande d’autorisation de vente de l’immeuble de [Localité 23]

Faisant valoir que les défenderesses ont été défaillantes devant le notaire commis puis opposantes à trois offres de vente, si bien que le bien immobilier a été investi par les squatteurs à l’été 2022, M. [J] [O] conclut qu’il y a urgence à vendre le bien immobilier au regard de l’état de dégradation de la maison, du squat, de la dette fiscale et du défaut d’assurance.

S’agissant du prix pour lequel il sollicite l’autorisation de vendre (150 000 euros FAI), il fait valoir que l’immeuble s’est dégradé par rapport au moment de l’expertise judiciaire (lors de laquelle le bien avait été évalué à 218 000 euros) et est squatté depuis plusieurs années. En outre, il plaide que le marché immobilier a subi une baisse de 6 %. Il ajoute qu’il y a eu deux offres à 170 000 euros.

Les défenderesses contestent l’existence d’une urgence en faisant valoir que le demandeur ne vise aucune offre dans le cadre de sa motivation et alors que trois offres successives ont été émises. En outre, elles contestent le montant de la dernière offre de moins de 50 000 euros par rapport à la valeur vénale retenue par l’expert judiciaire ainsi que l’état d’abandon de la maison faisant valoir qu’elles sont intervenues lorsque l’indivision a été mise en demeure par la [22] [Localité 23] en mandatant un jardinier et un serrurier.

Elles concluent qu’elles se sont opposées à la dernière offre à hauteur de 170 000 euros alors qu’aucun élément de permet de justifier de la baisse du prix et de l’état dégradé du bien et plaident que cette offre ne répond aucunement à un intérêt commun de l’indivision. Elles contestent par ailleurs la mise en péril de l’indivision.

Sur ce

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation du 18 décembre 2020 n° 20-70.004 que le juge commis exerce les pouvoirs reconnus au président du tribunal judiciaire pour statuer sur les demandes relatives à la succession pour laquelle il a été commis, selon les modalités procédurales applicables devant ce dernier précisées aux articles 1379 et 1380 du même code.

Dès lors, le juge commis peut statuer sur les demandes formées en application des articles 815-6 et 815-9 du code civil relevant du pouvoir reconnu au président du tribunal judiciaire.

L’article 815-6 alinéa 1 du code civil dispose que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Si la réalisation de la vente de l’immeuble indivis est manifestement de l’intérêt commun de l’indivision puisque cette vente permettra de liquider la succession, et également urgente puisque le maintien dans l’indivision expose le bien au risque avéré de squat et de frais inhérents à son entretien ou aux impositions, en revanche, les éléments produits aux débats ne permettent pas de se convaincre d’un intérêt à vendre le bien au prix plancher de 150.000 euros frais d’agence inclus.

Aucun élément objectif ne permet de justifier le montant de la moins-value qui résulterait du squat de la maison ou de sa dégradation et le juge commis ne peut autoriser une vente à quasiment 70 000 euros de différence du montant évalué par expertise judiciaire en 2020 et alors que trois offres d’achat ont été émises à 205 000 euros en juillet 2022, 170 000 euros en décembre 2022 et 180.200 euros FAI en février 2024.

La demande d’autorisation de vendre à un prix plancher de 150 000 euros sera donc rejetée faute de justificatif de cette baisse de valeur.

Sur la demande de désignation d’un mandataire successoral

M. [J] [O] demande à titre subsidiaire la désignation d’un mandataire successoral afin de mener à bien les opérations de vente et de s’assurer que les opérations de partage puissent être finalisées.

Les défenderesses s’y opposent en contestant leur carence et leur inertie en faisant valoir qu’elles ont participé au processus de vente amiable ainsi que dans la présente procédure. Elles ajoutent que l’intervention d’un mandataire successoral génèrera des frais importants qui ne sont pas dans l’intérêt de l’indivision successorale.

Sur ce

L’article 813- 1 du code civil dispose que le juge peut désigner toute personne qualifiée, physique ou morale, en qualité de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession en raison de l’inertie, de la carence ou de la faute d’un ou plusieurs héritiers dans cette administration, de leur mésentente, d’une opposition d’intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale.

L’article 1380 du code de procédure civile dispose que les demandes formées en application de l’article 813-1 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire. Le juge commis apparaît donc compétent pour statuer sur cette demande.

En l’espèce, le litige qui oppose les parties sur la mise à prix du bien immobilier ne présente aucune complexité alors qu’il suffit aux parties de mandater les agences de leur choix, voire à nouveau l’expert, si elles pensent que la valeur doit être actualisée.

Si, effectivement, les défenderesses ont pu être faire preuve d’inertie au point que leur carence a nécessité la désignation de mandataire, il y a lieu de constater qu’elles sont de nouveau diligentes pour parvenir à ce partage.

En conséquence, la demande de mandataire successoral sera également rejetée.

Sur la demande de remboursement de la somme de 2700 euros.

Les défenderesses demandent, sur le fondement de l’article 815-2 du code civil, de condamner la succession à leur rembourser cette somme au titre de frais de jardinier et de serrurier exposés pour l’entretien et la sécurisation de la maison.

Le demandeur s’y oppose en faisant valoir que le règlement des factures n’est pas établi.

Sur ce

Le juge commis ne peut statuer que dans la limite des compétences dévolues au Président du tribunal.

La détermination des comptes d’indivision relève des opérations de liquidation de la succession. Il appartiendra aux défenderesses de faire valoir les créances à l’encontre de l’indivision devant le notaire qui, au vu des justificatifs produits, pourra ou non inscrire la créance dans ces comptes d’indivision, les parties pouvant lors de la lecture du projet d’état liquidatif faire valoir leurs dires sur ce point, si elles pensent devoir élever une contestation sur cette créance.

En tout état de cause, le juge commis n’a pas le pouvoir de statuer sur cette demande.

Sur la désignation d’un commissaire de justice

Les défenderesses demandent, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un commissaire de justice aux fins de dresser un procès-verbal de constat des lieux afin de pouvoir engager une procédure d’expulsion des squatteurs. Elles ajoutent qu’elles se heurtent au refus incompréhensible de M. [J] [T] [O].

M. [J] [T] [O] s’oppose à cette demande en faisant valoir que le bien est squatté depuis 2022 sans que les défenderesses n’aient fait la moindre démarche pour engager un recours ou faire expulser les squatteurs. Il dénie à ses soeurs toute intention de saisir une quelconque instance afin de faire expulser les squatteurs.

Sur ce

Si le juge commis n’est pas compétent pour ordonner une mesure sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, en revanche, la demande peut être requalifiée en demande de mesure urgente que requiert l’intérêt commun, que le juge commis peut connaître sur le fondement de l’article 815-6 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bien est squatté et il apparaît conforme à l’intérêt commun d’autoriser Mme [P] [T] [O] [M] et Mme [K] [G] [T] [O] à mandater un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de constat des lieux du bien immobilier successoral situé [Adresse 6]. Il leur appartiendra de faire valoir leur créance à ce titre à l’encontre de l’indivision lors de l’établissement de l’état liquidatif.

En revanche, il n’y a pas lieu d’autoriser le commissaire de justice à enjoindre les parties et le notaire commis à lui adresser toutes les pièces utiles à sa mission.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du contexte familial du litige, il y a lieu de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge commis,

— REJETTE la demande d’autorisation de vendre au prix plancher de 150 000 euros FAI,

— REJETTE la demande de mandataire successoral,

— DIT que le juge commis n’a pas le pouvoir de statuer sur une demande de créance à l’encontre de l’indivision,

— AUTORISE Mme [P] [T] [O] [M] et Mme [K] [G] [T] [O] à mandater un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de constat des lieux du bien immobilier successoral situé [Adresse 6],

— REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. [J] [T] [O] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame RAFFRAY, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT