Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 1er avril 2025, n° 24/04365

TJ Toulouse 1 avril 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison de l'absence de paiement des loyers.
Accepté
Montant des arriérés locatifs
La cour a constaté que Monsieur [K] [C] n'a pas comparu ni contesté la dette, rendant la demande de paiement des loyers fondée.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a jugé que Monsieur [K] [C] devait payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions pour l'expulsion étaient réunies suite à l'inexécution des obligations locatives.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées
La cour a jugé que Monsieur [K] [C], partie perdante, devait supporter les frais de justice engagés par la SCI MEDA.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 1er avr. 2025, n° 24/04365
Numéro(s) :	24/04365
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Simon COHEN
Parties :	S.C.I. MEDA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04365 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQWP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 01 Avril 2025

S.C.I. MEDA

[K] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Avril 2025

à M^e COHEN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 01 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MEDA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [K] [C], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MEDA a donné à bail à Monsieur [K] [C] et à Madame [R] [J] un appartement à usage d’habitation (n°15) situé [Adresse 7], à [Adresse 5] ([Adresse 3]) par contrat en date du 1er juillet 2018, moyennant un loyer de 430 euros et une provision pour charges de 80 euros.

Il est justifié du décès de Madame [R] [J] le 26 mars 2022 suivant acte d’état civil du 28 mars 2022.

Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, la SCI MEDA a fait signifier à Monsieur [K] [C] un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire le 17 juillet 2024 pour un montant en principal de 1.060 euros.

La SCI MEDA a ensuite fait assigner Monsieur [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 4 novembre 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— juger qu’eu égard à l’absence de paiement des causes du commandement, la clause résolutoire du contrat de bail est acquise,

— juger que le bail est résilié de plein droit au 17 septembre 2024,

— condamner [K] [C] au paiement de la somme de 940 euros au titre des loyers dus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 date du commandement de payer délivré,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 510 euros,

— condamner [K] [C] au paiement de ladite indemnité à compter du

18 septembre 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonner l’expulsion de [K] [C] et de tout occupant de son chef des locaux donnés à bail,

— juger qu’il sera prêté à la SCI MEDA le concours de la force publique dans le cadre des opérations d’expulsion à intervenir,

— condamner [K] [C] au paiement de la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance y compris les frais du commandement délivré le 17 juillet 2024.

A l’audience du 14 février 2025, la SCI MEDA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.938 euros, mensualité de février 2025 incluse.

Assigné par acte d’huissier signifié à étude le 4 novembre 2024, Monsieur [K] [C] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 23 juillet 2024 soit plus de deux mois avant la date de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024 pour un montant en principal de 1.060 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de cette loi et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [K] [C] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI MEDA produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2.938 €, mensualité de février 2025 incluse.

Monsieur [K] [C], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.938€, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1.060 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [K] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MEDA, Monsieur [K] [C] devra lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 1er juillet 2018 conclu entre la SCI MEDA d’une part et Monsieur [K] [C] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (n°15) situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MEDA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à verser à la SCI MEDA à titre provisionnel la somme de 2.938€, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1.060 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à payer à la SCI MEDA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 septembre 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à verser à la SCI MEDA une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SCI MEDA de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Première Vice Présidente,