TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00951

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5YA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[X] [F]

C/

[P] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [L]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [F],

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [K],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 3]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 décembre 2021, Monsieur [X] [F] a donné à bail à Monsieur [V] [K] un appartement à usage d’habitation n°D38 et deux places de stationnement n°71 et n°79 situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 510 euros et une provision sur charges mensuelle de 47 euros.

Le 11 décembre 2024, Monsieur [X] [F] a fait signifier à Monsieur [V] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 27 février 2025, Monsieur [X] [F] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 12 février 2025, son expulsion de corps et de bien et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.972,62 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières le cas échéant.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 février 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [X] [F], représenté par Maître [A] [L], maintient les demandes de son assignation, à l’exception de sa demande en paiement, et s’oppose à l’octroi de délai de paiement suspensif et rétroactif, évoquant l’existence d’une précédente procédure.

Monsieur [V] [K] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en bénéficiant de délais de paiement rétroactifs, dans la mesure où il a réglé l’intégralité de son arriéré locatif. Il a expliqué avoir rencontré des difficultés financières ponctuelles après avoir hébergé des amis et avoir été victime d’une arnaque. Il a ajouté être en capacité de régler son loyer, ayant un salaire de chef de production de 1.800 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.155,18 euros a été signifié le 11 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [K] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 579,50 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2025.

II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d’obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n’apparaît conforme aux intérêts ni des locataires, ni des propriétaires. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dès lors, si Monsieur [V] [K] s’était abstenu de tout remboursement avant la date d’audience, il aurait pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où il a su se montrer responsable en payant ses loyers courants et était manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Monsieur [V] [K] aurait ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant sa dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Monsieur [V] [K] dans une situation moins favorable que celle dont il aurait bénéficié en n’apurant pas sa dette locative avant l’audience et dans la mesure où l’existence d’une précédente procédure d’expulsion n’est pas établie, il convient de lui octroyer rétroactivement un délai de paiement de 3 mois à compter de la délivrance de l’assignation, soit jusqu’au 27 mai 2025, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, il ressort du décompte du 21 mai 2025 que les loyers courants ont été réglés et que la dette locative à l’origine de la présente procédure a été apurée au 19 mai 2025, soit avant l’expiration des délais de paiement. Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de Monsieur [X] [F] tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, les demandes de Monsieur [X] [F] tendant à l’expulsion des défendeurs et à la fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte-tenu de l’existence d’un arriéré locatif ayant forcé le demandeur à recourir à un commissaire de justice, Monsieur [V] [K] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Toutefois, Monsieur [X] [F] sera débouté de sa demande concernant les dépens au titre des actes conservatoires, hypothétiques et non-justifiés à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [F], Monsieur [V] [K] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2021 entre Monsieur [X] [F] et Monsieur [V] [K] concernant un appartement à usage d’habitation n°D38 et deux places de stationnement n°71 et n°79 situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

OCTROYONS cependant rétroactivement à Monsieur [V] [K] des délais de paiement pour une durée de 3 mois à compter de la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, soit jusqu’au 27 mai 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONSTATONS que l’arriéré locatif à l’origine de la présente procédure a été intégralement apuré le 19 mai 2025 ;

DISONS que la clause résolutoire du bail est donc réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS donc Monsieur [X] [F] de sa demande aux fins de constatation de la résiliation de plein droit dudit bail ;

DEBOUTONS dès lors Monsieur [X] [F] de ses demandes tendant à l’expulsion de Monsieur [V] [K] et à la condamnation de celui-ci à une indemnité d’occupation, devenues sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [K] à verser à Monsieur [X] [F] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [F] de sa demande concernant les dépens au titre des actes conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,