TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/06936 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUOQM

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 24 Septembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [G] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [T] [F] épouse [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par Maître Nadia KHEIRAT JACQUEMIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0433

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] – [Localité 11], représenté par son syndic, le cabinet HELLO SYNDIC

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

Décision du 24 Septembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/06936 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUOQM

S.A.S.U. NEXITY LAMY

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E963

S.A.S. HELLO SYNDIC

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2024 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

M. [G] [O] et Mme [T] [F] épouse [O] (ci-après " les époux [O] ") sont propriétaires des lots n°18, 41 et 140, correspondant respectivement à un appartement, une cave et un emplacement de stationnement, situés au [Adresse 5] à [Localité 11].

Les fonctions de syndic de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, et assuré auprès de la SA Allianz IARD, ont été assurées par la SASU Nexity Syndic jusqu’au 17 décembre 2020 puis par la SAS Hello Syndic à compter de cette date.

Les biens des époux [O], assurés auprès de la société Axa France IARD, ont été donnés à bail à Mme [I] selon un contrat de location à usage d’habitation de locaux meublés, signé le 19 juin 2017.

A la suite d’une fuite survenue dans le logement le 12 novembre 2018, une déclaration de sinistre a été établie auprès de l’assureur.

Les investigations menées dans le cadre de la recherche de fuite réalisée par la société Maintenance Francilienne mandatée, ont mis en évidence un défaut d’étanchéité des équipements sanitaires de l’appartement de M. [H], situé au-dessus de celui des époux [O].

En raison de l’apparition de nouvelles infiltrations, malgré les réparations effectuées, une nouvelle recherche de fuite a été réalisée le 01 février 2019, dans l’appartement de M. [H].

Aux termes de ses opérations, la société AKF mandatée n’a détecté aucune fuite dans les pièces d’eau mais a en revanche constaté, au dernier étage sur la terrasse, un trou sur la façade ainsi qu’un défaut d’étanchéité au niveau du sol.

Par écrit en date du 02 février 2019, les époux [O] ont donc sollicité le syndic afin que soit organisée une nouvelle recherche de fuite et que les mesures conservatoires nécessaires à la protection de leur appartement soient prises.

La société Etanchepro a ainsi été missionnée par le syndic le 13 février 2019 et les époux [O] ont, le 13 mai 2019, signalé au syndic l’apparition de nouvelles fuites.

Par écrit en date du 15 avril 2019, Mme [I] a donné congé de l’appartement pour le 17 mai 2019.

Par écrit en date du 27 mai 2019 adressé au syndic, M. et Mme [O] ont indiqué avoir appris qu’aucune mesure conservatoire n’avait été prise ni aucune réparation diligentée et, après l’avoir informé du départ de leur locataire et de l’impossibilité, du fait de la poursuite de la fuite, d’effectuer les remises en état des peintures et moquettes, nécessaires à la mise en location, l’ont mis en demeure de procéder aux travaux d’étanchéité nécessaires.

Le 26 juin 2019, le syndic a missionné la société Etanchepro pour effectuer une recherche de fuite en terrasse chez M. [H] ainsi que la reprise d’un joint de dilatation ; les travaux ont été réalisés le 11 juillet 2019, ce que le syndic a confirmé aux époux [O], par courriel du 18 septembre 2019, accompagné de la facture de cette intervention.

M. et Mme [O] ont cependant été avisés, le 26 novembre 2019, par la société sollicitée pour procéder à la rénovation de leur logement, qu’un taux d’humidité de 50% était encore présent dans les plafonds et les murs.

Après avoir interrogé à plusieurs reprises le syndic sur l’état des travaux réalisés, M. et Mme [O] l’ont ensuite, par lettre recommandée en date du 18 mai 2020, mis en demeure de faire cesser les infiltrations en provenance des parties communes affectant leur bien puis l’ont fait assigner en référé, aux côtés du syndicat des copropriétaires, par acte délivré les 02 et 03 juillet 2020 aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 02 octobre 2020, Mme [N] [U] a été désignée en qualité d’expert judiciaire, puis remplacée, par ordonnance du 05 novembre 2020, par M. [G] [R].

Le rapport d’expertise judiciaire a été clos le 26 mars 2021.

Par lettre en date du 08 avril 2021, adressé à la société Hello Syndic, nouveau syndic de l’immeuble désigné lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2020, le conseil des époux [O] l’a mise en demeure de justifier, sous huit jours, de la commande des travaux réparatoires décrits par l’expert judiciaire et du calendrier de leur réalisation.

En l’absence de solution amiable au litige, M. et Mme [F] ont fait assigner, par acte délivré les 17 et 20 mai 2021, le syndicat des copropriétaires, la société Nexity Lamy et la société Hello Syndic aux fins d’indemnisation.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/06936.

Par acte délivré le 15 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée son assureur, la société Allianz IARD afin d’obtenir la jonction avec l’instance principale et sa condamnation à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 22/00585 a été jointe à l’instance principale le 11 avril 2022.

Dans leurs conclusions récapitulatives n°1, notifiées par voie électronique le 09 juin 2022, M. et Mme [O] demandent au tribunal, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de :

« Dire recevables et bien fondés Monsieur et Madame [O] en leurs demandes, fins et prétentions.

Y faisant droit,

Dire et juger que la société NEXITY LAMY, la société HELLO SYNDIC et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, la société HELLO SYNDIC sont responsables des désordres et dommages consécutifs subis par les époux [O] au sein de leur appartement.

En réparation, condamner les parties suivantes à payer aux époux [O] :

— Au titre des travaux réparatoires : In solidum, la société NEXITY LAMY et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société HELLO SYNDIC, au paiement d’une somme de 12.641,44 € TTC.

— Au titre des pertes de loyers :

— la société NEXITY LAMY à concurrence d’une somme de 19.187 € à titre d’indemnisation de la perte de loyers pour la période du mois de juin 2019 à fin décembre 2020.

— La société HELLO SYNDIC – et subsidiairement le syndicat des copropriétaires représenté par la société HELLO SYNDIC ès qualité de syndic – à concurrence d’un somme de 17.221 € ce pour la période à compter du mois de janvier 2021 jusqu’au 31 mai 2022, augmentée d’une somme de 1.036 € par mois (936 € + 100 € de provision sur charges) tant qu’il n’aura pas été préalablement justifié de la réalisation des travaux – et de leur réception sans réserve et/ou de la levée des réserves – se rapportant à l’origine des infiltrations. [O] / NEXITY LAMY – SDC AUGUSTE DEMMLER

— Au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile : In solidum la société NEXITY LAMY, la société HELLO SYNDIC et le Syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 15.000 €.

— Au titre des dépens : In solidum la société NEXITY LAMY, la société HELLO SYNDIC et le Syndicat des copropriétaires, comprenant notamment les frais et honoraires d’huissiers exposés pour la mise en œuvre de la mesure d’expertise judiciaire, ainsi les frais et honoraires de l’expert judiciaire, dont distraction au profit de M^e Alain MORTIER conformément aux termes de l’article 699 du CPC.

— Juger qu’en application des dispositions stipulées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dernier alinéa, les époux [O] seront dispensés du paiement de toute quote-part au titre de leurs charges de copropriété des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

— Débouter toutes parties contestantes en ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures, en principal, frais et accessoires. "

Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 27 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

« DEBOUTER les époux [O] de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 11] ;

CONDAMNER la société ALLIANZ à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 11] de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires, sur la base du contrat multirisques immeuble, qui pourrait être prononcée à son encontre.

CONDAMNER in solidum toutes parties succombantes à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum toutes parties succombantes à supporter les entiers dépens, dont distractions au profit de M^e Eric AUDINEAU, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. "

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 20 juin 2022, la SAS Hello Syndic demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

« REJETER l’ensemble des demandes formées contre la société HELLO SYNDIC,

REJETER l’exécution provisoire de la décision à intervenir comme injustifiée,

CONDAMNER les époux [O] à verser une indemnité de 2.500 € à la concluante en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. "

Dans ses conclusions, récapitulatives, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, la SAS Nexity Lamy demande au tribunal, au visa des articles 175 et 112 du code de procédure civile, 18 de de la loi du 10 juillet 1965, 1991, 1992 et 1240 du code civil, de :

«  – In limine litis, déclarer nul et de nul effet le rapport d’expertise de Monsieur [R]

— In limine litis, prononcer la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [R]

— Débouter Madame [F] épouse [O] et Monsieur [O] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions dirigées contre la société NEXITY LAMY

— Débouter la société ALLIANZ IARD et toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société NEXITY LAMY

A titre subsidiaire,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 7] [Localité 11] à garantir et à relever indemne la société NEXITY LAMY de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Madame [F] épouse [O] et Monsieur [O] et tous succombant à payer à la société NEXITY LAMY la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner in solidum Madame [F] épouse [O] et Monsieur [O] et tous succombant aux entiers dépens de l’instance. "

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 17 novembre 2022, la SA Allianz IARD demande au tribunal, au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1240 et suivant du code civil, de :

« A titre principal,

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’ALLIANZ IARD.

A titre subsidiaire,

Ramener les demandes à de plus justes proportions

Limiter la garantie souscrite auprès d’ALLIANZ IARD au regard de ses plafonds et franchises.

Condamner NEXITY LAMY et HELLO SYNDIC à relever et garantie la Compagnie ALLIANZ IARD des condamnations prononcées à son encontre.

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’ALLIANZ IARD.

Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 16 janvier 2023 et la plaidoirie fixée à l’audience du 11 octobre 2023.

Par message en date du 03 août 2023, les parties ont été avisées qu’en raison d’une réorganisation de service à la suite du départ d’un magistrat, la date de plaidoirie était fixée au 03 avril 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024, lequel a été prorogé au 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise

Aux termes de l’article 175 du code de procédure civile, « la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. »

Les articles 237 et 238 du même code disposent, pour leur part, respectivement que « le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité » et qu’il « doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique. »

Aux termes du 3ème alinéa de l’article 245 du code de procédure civile, « le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien. »

La société Nexity Lamy soulève la nullité du rapport d’expertise en faisant valoir que l’expert a manque d’objectivité et d’impartialité, donné son avis sur des points pour lesquels il n’était pas commis, porté des appréciations d’ordre juridique et n’a pas respecté le principe du contradictoire.

Elle lui reproche ainsi en premier lieu, alors que le syndicat des copropriétaires sollicitait son avis pour la mise en cause de la société Etanchepro, de ne pas s’être prononcé tout en retenant toutefois la responsabilité de cette société à hauteur de 10% puis, dans un second temps, de l’avoir refusée, malgré sa propre demande en ce sens, au motif que les demandeurs s’y opposaient.

Elle soutient donc que l’expert s’est montré partial, en lui imputant, in fine, la part de responsabilité incombant à cette société " pour être agréable aux consorts [O] et éviter la mise en cause de la société Etanchepro que ces derniers ne souhaitaient pas. "

Elle fait également état d’un acharnement de l’expert à son encontre, dans la mesure où il a faussement laissé entendre qu’elle serait intervenue dans la construction de l’immeuble et qu’elle aurait cherché à neutraliser la garantie décennale du maître de l’ouvrage en retardant au maximum la demande d’expertise.

Elle prétend en outre, qu’alors que les opérations d’expertise n’avaient débuté que depuis quelques mois, que l’expert annonçait le dépôt de son rapport pour le 20 mai 2021, que les parties étaient convoquées devant le juge chargé du contrôle des expertises le 06 avril 2021, au vu des difficultés rencontrées dans le déroulement de la mesure, et que la société Etanchepro avait été assignée en ordonnance commune pour le 07 mai 2021, l’expert a néanmoins déposé son rapport le 29 mars 2021.

Elle soutient, en second lieu, que des investigations complémentaires paraissaient nécessaires pour déterminer l’origine des désordres, empêchant donc de clore l’expertise en l’état.

Elle relève en effet que l’expert, bien que n’ayant effectué aucune mise en eau malgré la dépose des dalles, a toutefois conclu que les infiltrations avaient pour origine le joint de dilatation tout en indiquant dans le même temps qu’il ne constatait pas de passage d’eau et en invoquant un éventuel défaut d’étanchéité, point non repris dans sa note.

Elle fait ensuite valoir que l’expert a chiffré des travaux réparatoires en parties communes et en parties privatives sans avoir demandé de devis ni même permis aux parties d’en communiquer, au vu de l’empressement qui était le sien de déposer son rapport dans le seul but d’éviter tout débat devant le juge chargé du contrôle des expertises, et ce, en violation manifeste du principe du contradictoire.

Elle prétend par ailleurs que l’expert n’a pas répondu à la note établie par son conseil technique, faisant état du caractère disproportionné des travaux réparatoires envisagés au vu des désordres, alors qu’elle faisait pourtant partie intégrante de son dire récapitulatif.

Enfin, elle constate qu’il a évalué les préjudices matériels de M. [H] alors que ce dernier n’était pas partie aux opérations d’expertise et que les éventuels désordres affectant son logement ne faisaient pas partie de la mission confiée à l’expert.

Elle soutient donc qu’il a donné son avis sur des points pour lesquels il n’était pas commis, alors même qu’elle l’en avait informé et qu’il a de plus donné un avis juridique, au surplus erroné, sur les obligations incombant au syndic en lui reprochant un défaut de surveillance de l’entreprise Etanchepro.

Les demandeurs considèrent, pour leur part, que la demande de nullité est mal fondée en fait comme en droit, en relevant tout d’abord que le syndicat des copropriétaires ne formule aucune critique sur l’avis de l’expert concernant la mise en cause de la société Etanchepro et que nul ne plaide par procureur.

Ils indiquent de plus que l’avis de l’expert n’est sollicité que dans le cadre d’une extension de sa mission et non d’une ordonnance commune de telle sorte que la société Nexity Lamy n’avait pas à le solliciter et qu’elle ne peut donc se prévaloir d’un manquement fautif de l’expert, qui serait de surcroit constitutif d’une nullité du rapport.

S’agissant ensuite de la critique tenant à l’imputabilité des responsabilités et au défaut d’investigations supplémentaires, ils font valoir qu’il s’agit de moyens de contestation au fond et non de moyens susceptibles d’entacher le rapport de nullité.

Ils contestent également toute violation du principe du contradictoire tenant au chiffrage des travaux en parties communes, en faisant valoir que le syndic ne peut arguer sur ce point de sa propre carence.

Ils indiquent en effet qu’il s’est abstenu de fournir tout devis alors qu’ils ne pouvaient pour leur part, en leur qualité de simples copropriétaires, chiffrer ces travaux et que l’expert ne pouvait attendre au vu de la situation et du délai imparti par le tribunal pour déposer son rapport.

Enfin, ils considèrent que la critique tenant à l’évaluation des préjudices de M. [H] ne saurait emporter la nullité du rapport d’expertise, que ce dernier n’étant pas partie à la procédure au fond, aucune partie ne formule de demandes à son encontre et qu’il n’est démontré aucun préjudice découlant de ce moyen.

Ils rappellent à cet égard que l’expert avait souhaité inspecter le logement de M. [H] afin de tracer et déterminer l’origine des fuites affectant cet appartement.

Sur ce,

Dès lors qu’aucune extension de mission n’a été prononcée, c’est à juste titre que les époux [O] soutiennent que l’avis de l’expert n’est pas nécessaire dès lors qu’en l’espèce seule était envisagée une ordonnance commune.

Il n’y a donc pas lieu de retenir une quelconque partialité de l’expert de ce fait, pas plus que s’agissant de l’imputabilité des responsabilités, lesquelles ne sont données qu’à titre d’avis ne liant pas le juge, dont la contestation relève d’un débat au fond de l’affaire tout comme le défaut d’investigations supplémentaires, reproché par la société Nexity Lamy, qui n’est nullement susceptible d’entraîner la nullité du rapport d’expertise.

S’agissant du contenu de la mission confiée à l’expert, aux termes de l’ordonnance de référé du 02 octobre 2020, il lui était demandé de :

«  -relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux,

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art,

— donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties,

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties. "

L’assignation délivrée par M. et Mme [O] faisait uniquement état des désordres affectant leur appartement et ces derniers sollicitaient ainsi notamment que soient évalués « les préjudices subis par les demandeurs, dont le coût des travaux de réparation et les pertes locatives subies. »

Or, l’expert chiffre en page 17 de son rapport, le coût des travaux intérieurs à réaliser dans l’appartement de M. [H], alors que ce dernier n’était pas partie à l’expertise, l’expert reprenant sur ce point, en page 6 de son rapport, les explications du conseil des demandeurs selon lesquelles " Monsieur [H] participe volontairement en tant que sachant aux opérations d’expertise et sa mise en cause judiciaire ne semble pas de nature à influer sur le débat technique pour la recherche des responsabilités encourues. "

La société Nexity Lamy soutient donc à juste titre que l’expert a donné son avis sur un élément ne faisant pas partie du périmètre de la mission confiée, et ce en contradiction avec les prescriptions de l’article 238 du code de procédure civile qui prévoit qu’il « doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties », inexistant en l’espèce.

Dans la mesure où aucune disposition ne sanctionne par la nullité l’inobservation de cette obligation, la nullité n’est encourue de ce fait que si les parties se sont opposées en cours d’expertise à ce que l’expert examine d’autres points que ceux initialement déterminés.

Or, en l’espèce, après diffusion de la note de synthèse de l’expert, où ce chiffrage est mentionné pour la première fois, le conseil de la société Nexity Lamy a, dans son dire du 19 mars 2021, expressément indiqué à l’expert que " Monsieur [H] n’étant pas partie aux opérations d’expertise, il n’y a pas lieu de chiffrer des travaux dans son appartement. ", de sorte que ce grief peut faire encourir la nullité au rapport critiqué.

De la même façon, dans un chapitre intitulé « imputabilité : définition des responsabilités », l’expert indique retenir la responsabilité de la société Nexity Lamy pour absence de réalisation de travaux conservatoires ou définitifs après survenance d’un dégât des eaux et défaut de surveillance pour n’avoir pas demandé la réalisation d’un devis concernant la terrasse de M. [H], à hauteur de 10% du montant retenu.

Or, l’expert commis, aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, pour éclairer le juge « par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien », ne peut ainsi livrer qu’une analyse technique, qui échappe aux parties et au juge, l’appréciation juridique des prétentions des parties relevant à l’inverse de la seule compétence du juge, puisque ce dernier ne peut pas déléguer à l’expert la mission de dire le droit, l’article 238 alinéa 3 du code de procédure civile prévoyant ainsi expressément qu'« il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique ».

S’agissant du chiffrage des travaux en parties communes et en parties privatives, alors que la mission confiée à l’expert par l’ordonnance de référé en date du 02 octobre 2020, consistait notamment à « évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties », il est exact que ce chiffrage ne s’appuie sur aucun devis et ne résulte que d’une simple estimation réalisée par l’expert, ce que ce dernier explique au demeurant en page 21 de son rapport, de la façon suivante : " nous avons établi un devis descriptif et quantitatif des travaux à réaliser.

Ce quantitatif estimatif a été proposé dans notre note de synthèse du 22 février 2021 et le conseil de Nexity Lamy qui s’est adjoint un expert d’assurances n’a pas produit un contre-devis à ce jour. "

Ce chiffrage est en effet mentionné dans la note de synthèse du 22 février 2021, (annexe n°18 du rapport) sans qu’à aucun moment, dans les notes aux parties précédentes (note 1 du 27 novembre 2020, annexe n°13 du rapport ; note 2 du 29 janvier 2021, annexe n°17 du rapport), la communication de telles pièces n’ait jamais été sollicitée par l’expert.

Il ne peut donc faire valoir que la société Nexity Lamy n’a pas produit de contre devis à son « quantitatif estimatif », alors d’une part qu’il lui appartenait de solliciter des parties la transmission de devis, conformément à la mission qui lui était confiée, d’autre part, qu’il incombe en premier lieu aux demandeurs de produire les éléments permettant de chiffrer leur préjudice et enfin, qu’il n’appartient pas à l’expert de pallier à la carence des parties en établissant lui-même un devis, sur la base d’éléments inconnus, l’expert devant, dans cette hypothèse, se contenter de mentionner l’impossibilité qui est alors la sienne de répondre à la question posée au vu de l’absence de diligences des parties.

Dans son dire récapitulatif transmis le 19 mars 2021 (annexe n°11 du rapport), accompagné de la note établie par la société Equad, le conseil de la société Nexity Lamy a ainsi contesté cette méthode et indiqué :

«  je vous renvoie également pour le chiffrage des travaux à la note du cabinet Equad.

J’ajouterai à cette note que votre mission consiste à évaluer le coût des travaux à l’aide de devis d’entreprise fournis par les parties et non à chiffrer vous-mêmes les travaux (chiffrage au demeurant contesté par le cabinet Equad dans sa note).

Il appartient aux époux [O] de communiquer des devis à cet effet.

Par ailleurs, M. [H] n’étant pas partie aux opérations d’expertise, il n’y a pas lieu de chiffrer des travaux dans son appartement.

Je vous remercie de considérer la présente lettre ainsi que la note du cabinet Equad comme un dire récapitulatif dont je rends mes contradicteurs destinataires. "

Le conseil des demandeurs a pour sa part indiqué, dans son dire récapitulatif et en réplique, adressé à l’expert le 23 mars 2021 (annexe n° 5 bis du rapport), s’agissant de cette note établie par la société Equad: « au regard de votre désignation et de votre mission, il vous appartiendra d’analyser les développements techniques opérés de façon critique par la société Equad pour la défense des intérêts de la société Nexity Lamy. »

Cette note, en date du 16 mars 2021, conteste en effet non seulement l’argumentaire technique développé par l’expert mais également le coût des travaux de reprise chez les époux [O], retenus par l’expert, considérant qu’ils comprennent des améliorations sans lien avec le sinistre et qu’ils sont disproportionnés au regard des désordres puisque seule une reprise de peinture était prévue et qu’aucun désordre constaté ne justifie ainsi la démolition d’une cloison et le remplacement du parquet et de la moquette en totalité.

Pourtant, le rapport d’expertise clos le 26 mars 2021, s’il mentionne bien que le dire du conseil de la société Nexity Lamy du 19 mars 2021 portait notamment sur la contestation du chiffrage ne répond toutefois nullement sur ce point, pas plus qu’il ne répond à la demande du syndicat des copropriétaires.

Il convient toutefois de relever, à cet égard qu’aux termes du 2ème alinéa de l’article 276 du code de procédure civile, « lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ».

Or, ce dire a été adressé le 23 mars 2021, soit après la date limite fixée par l’expert dans sa note de synthèse « jusqu’au 22 mars 2021 impérativement ».

Pour autant l’expert en a tenu compte et, dans la mesure où il ne l’a pas écarté, il devait y apporter une réponse complète et notamment

« analyser les développements techniques opérés de façon critique par la société Equad pour la défense des intérêts de la société Nexity Lamy », tel que sollicité par le syndicat des copropriétaires dans ce dire, l’expert se contentant d’indiquer que « aucun contre chiffrage n’a été proposé par la société Equad. »

Le dire du conseil de la société Nexity Lamy a, en revanche, bien été transmis dans les délais prescrits sans pour autant avoir été pris en compte par l’expert en contradiction avec les prescriptions de l’article précité prévoyant que « l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. » et qu’il « doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées. »

Bien plus, ce rapport a été déposé sans respecter la date de dépôt annoncée aux parties dans la note de synthèse, et fixée au 20 mai 2021, puisqu’il a été clos le 26 mars 2021.

Or, il convient de relever d’une part, que la SAS Nexity Lamy avait transmis à l’expert, pour avis, par courriel en date du 10 mars 2021, la copie de l’assignation en référé qu’elle entendait faire délivrer à la société Etanchepro, de telle sorte que même si l’expert s’est opposé à cette demande, il n’en demeure pas moins qu’il était informé de cette mise en cause à venir, dès le 10 mars 2021.

D’autre part, il ressort des pièces produites que le juge chargé du contrôle des expertises a été saisi par le conseil de la société Nexity Lamy, selon courrier du 11 mars 2021 transmis en copie notamment à l’expert, des difficultés rencontrées dans le déroulement de la mesure et qu’il avait convoqué, le 15 mars 2021, parties et expert à l’audience du 06 avril 2021.

La société Nexity Lamy avait en effet sollicité le remplacement de l’expert et, à défaut, au vu du caractère récent de la mise en oeuvre de la mesure et de la responsabilité que l’expert avait imputée dans un premier temps à l’entreprise Etanchepro, qu’il lui soit enjoint de ne pas déposer son rapport avant que l’expertise n’ait été déclarée commune à l’entreprise Etanchepro.

Or, le dépôt délibéré du rapport avant la date annoncée aux parties, alors que l’expert était pleinement informé d’une demande tendant à obtenir son remplacement et à défaut qu’il ne dépose pas son rapport avant mise en cause de la société Etanchepro que la société Nexity Lamy souhaitait assigner en ordonnance commune, constitue un manquement de l’expert à ses devoirs et une violation manifeste du principe du contradictoire, qui s’impose pourtant à lui dans l’exercice de sa mission.

Ce dépôt anticipé a en effet manifestement eu pour conséquence d’empêcher les parties de toute possibilité de débats et de présenter leurs observations, le juge chargé du contrôle des expertises ayant relevé à cet égard que « les griefs formulés par la société Nexity Lamy et repris par le syndicat des copropriétaires apparaissent comme n’étant pas dépourvus de sérieux » et qu’il était « regrettable que l’expert ait pris la décision de déposer son rapport quelques jours avant l’audience, sans en avoir préalablement informé les conseils des parties, pas plus que le magistrat en charge du contrôle des expertises ».

L’ensemble des éléments précédemment exposés démontre ainsi le non respect par l’expert judiciaire des principes essentiels posés par le code de procédure civile, et constitue un vice de fond entraînant l’annulation du rapport d’expertise du fait de l’atteinte portée aux droits de la défense.

Sur la demande tendant à l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires

M. et Mme [O] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, qu’il « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

La responsabilité prévue par ces dispositions s’entend ainsi d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, mais il appartient toutefois à la victime de rapporter la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes et donc de démontrer l’existence d’un lien de causalité direct entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué.

Sur ce,

M. et Mme [O] se fondent sur les conclusions du rapport d’expertise afin de caractériser le dommage subi et la responsabilité des parties en défense.

Bien que ce rapport ait été annulé, les éléments qu’il contient peuvent toutefois toujours servir de simples renseignements s’ils sont corroborés par d’autres éléments produits aux débats.

Il s’évince de ces éléments que la société AKF, mandatée par M. [H] pour une recherche de fuite effectuée le 01 février 2019, à la suite des nouvelles infiltrations subies par le logement des époux [O], a fait les constatations suivantes :

«  aucune fuite détectée dans les différentes pièces d’eau au niveau des installations ni dans les gaines techniques de l’appartement.

Néanmoins, constatation de grandes fissures sur différents murs et dégâts des eaux nettement visibles chez Monsieur [H].

Recherche de fuite nécessaire au dernier étage sur la terrasse, qui a permis de constater la présence d’un trou sur la façade ainsi qu’un défaut d’étanchéité au niveau du sol de cette terrasse.

Suite conversation avec la voisine de Monsieur [H] au 2e étage (appartement n°18), elle a indiqué qu’une ligne d’eau est apparue suite aux intempéries depuis octobre 2018 (lors des pluies et plus récemment avec la neige).

De part mon expertise, cela serait à l’origine du dégât des eaux découvert chez Monsieur [H], de même pour la trace d’eau qui coule sur le mur de la chambre de sa voisine. "

Le 13 février 2019, le syndic Nexity Lamy a mandaté la société Etanchepro aux termes d’un ordre de service ayant pour objet « infiltration dans 2 appartements provenant de la terrasse » et pour descriptif " merci d’intervenir à l’immeuble car il y a une infiltration chez Mme [O] et Mr [H]. ".

Le 26 juin 2019, elle a indiqué, à la même société Etanchepro, qu’elle acceptait le devis établi par ses soins et portant sur une " recherche de fuite par essais fumigène en terrasse dalles chez Monsieur [H] au 4ème étage ainsi que la reprise du joint de dilatation suite à des infiltrations au 3ème chez Monsieur [H] et 2ème étage chez Mme [O] ".

Le descriptif des travaux prévus au devis est le suivant :

«  réalisation d’une recherche de fuite en terrasse accessible dalles sur plots par système de détection fumigène (location comprise) comprenant :

— dépose partielle des dalles sur plots au droit du point d’insuflation et au droit des relevés si nécessaire

— découpe partielle du complexe d’étanchéité en partie courante

— raccordement du surpresseur à la membrane d’étanchéité

— mise sous pression du complexe d’étanchéité avec insuflation d’un mélange air + fumigène

— diagnostic visuel des éventuels poinçonnements de la membrane d’étanchéité avec diverses investigations de remise en état

— dépose de l’appareil surpresseur, fermeture du complexe d’étanchéité par soudage d’une membrane bitumineuse

— remise en place et calage des dalles existantes

— réalisation d’un rapport sur diagnostic avec investigations de remise en état.

Traitement du joint de dilatation existant par sondage d’une membrane bitumineuse renforcée "

Malgré ces travaux, dont la réalisation est attestée par la production de la facture en date du 16 juillet 2019, M. et Mme [O] ont continué à déplorer des infiltrations, l’entreprise mandatée pour la rénovation de leur logement leur ayant indiqué, par courriel en date du 22 novembre 2019, qu’un taux d’humidité de 50% était encore présent dans les plafonds et murs.

Le constat que les infiltrations se poursuivent établit donc, soit que les infiltrations trouvent leur origine dans une cause autre que le joint de dilatation, soit que l’entreprise n’a pas effectué correctement sa prestation.

Cependant, dans la mesure où les époux [O] ne fondent leurs prétentions que sur les conclusions de l’expertise et ne produisent aucune autre pièce contenant des éléments objectifs et pertinents permettant de mettre en jeu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qu’ils invoquent, il convient de les débouter de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre.

Les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son assureur, la SA Allianz IARD sont de ce fait sans objet, tout comme l’appel en garantie formé par cette dernière.

Sur la demande tendant à l’engagement de la responsabilité des syndics

M. et Mme [O] recherchent également la responsabilité des syndics ayant successivement géré l’immeuble, la société Nexity Lamy puis la société Hello Syndic, sur le fondement de l’article 1240 du code civil aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il leur appartient ainsi de caractériser la faute commise par les syndics et le lien de causalité avec le préjudice qu’ils subissent.

— sur la responsabilité de la société Nexity Lamy

M. et Mme [O] reprochent tout d’abord à la société Nexity Lamy de s’être abstenue de mettre en place les travaux conservatoires ou définitifs après le dégât des eaux qui s’est manifesté en novembre 2018 et poursuivi les années ultérieures, et ce malgré leurs nombreuses démarches en ce sens, alors que selon eux l’article 18 1 alinéa 3 de la loi de 1965 et l’article 37 du décret du 17 mars 1967 font obligation au syndic de faire réaliser les travaux d’urgence et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et que les démarches, dont le syndic se prévaut, ne démontre pas le respect de cette obligation lui incombant.

Ils font valoir qu’il s’agissait, en l’espèce, « d’éléments de construction relevant des parties communes affectant l’étanchéité de l’immeuble » et que la société Nexity Lamy devait être diligente, ne serait-ce qu’a minima dans la mise en œuvre de mesures réparatoires provisoires et de leur suivi, ne pouvant ainsi valablement se décharger de ses obligations dans l’attente de décisions à voter par l’assemblée générale des copropriétaires.

Ils considèrent ainsi qu’elle aurait dû faire procéder de sa propre initiative aux travaux urgents que constitue la réparation de fissures provoquant des infiltrations chez un copropriétaire, que la seule convocation d’assemblées générales n’apparaît pas satisfactoire et qu’elle ne saurait prétendre ne pas devoir répondre des manquements de la société Etanchepro puisqu’il lui appartenait de mandater, de toute urgence, une autre entreprise de son choix, dès lors que les travaux réalisés par cette dernière apparaissaient inopérants.

La société Nexity Lamy fait pour sa part valoir que le syndic n’est tenu qu’à une obligation de moyens qu’elle a, en l’espèce, parfaitement remplie et que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, elle n’est pas restée inactive.

Elle soutient en effet que les époux [O], qui ont d’abord sollicité directement la société Maintenance Francienne pour une recherche de fuites, ne l’ont informée des infiltrations que le 02 février 2019 et qu’elle a alors, dès le 13 février 2019, mandaté la société Etanchepro, laquelle est intervenue, après plusieurs relances, le 11 juillet 2019 afin de procéder à une recherche de fuite et aux mesures conservatoires consistant en une reprise du joint de dilatation.

Elle ajoute qu’elle a ensuite mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 novembre 2019, le vote d’un budget pour une étude de travaux en toiture portant sur l’étanchéité et l’isolation ainsi que pour le ravalement des façades et que, lorsque les demandeurs ont saisi le juge des référés pour la réalisation d’une expertise judiciaire, les copropriétaires étaient dans l’attente de ces résultats, l’étude ayant pris du retard en raison du confinement ordonnée à la suite de la crise sanitaire.

Elle précise également que les travaux d’étanchéité des terrasses et des couvertures ont ensuite été votés lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2020, date à laquelle elle a été remplacée dans les fonctions de syndic par la société Hello Syndic.

Elle prétend que si les mesures conservatoires réalisées par la société Etanchepro n’ont pas donné satisfaction, elle ne peut en être tenue responsable, dans la mesure où elle ne répond pas de ses éventuels manquements, qu’elle n’est pas un professionnel du bâtiment, ne dispose pas de compétences particulières en la matière, et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir surveillé cette société, qui est une spécialiste dans le domaine du bâtiment.

Sur ce,

Il ressort des pièces produites que, par écrit en date du 02 février 2019, Mme [O] a avisé le syndic de l’existence d’infiltrations dans son logement et de la possibilité que la fuite provienne de la terrasse, lui demandant d’organiser une recherche de fuite et de prendre les mesures conservatoires s’imposant.

Le syndic a ainsi adressé, dès le 13 février 2019, à la société Etanchepro une demande d’intervention en raison des infiltrations dans les logements des époux [O] et de leur voisin, M. [H], en provenance de la terrasse ; l’entreprise a établi un devis, en date du 22 février 2019, portant sur une recherche de fuite par essais fumigènes en terrasse ainsi que sur la reprise du joint de dilatation.

Le 13 mai 2019, Mme [O] a demandé au syndic si la fuite identifiée sur la terrasse de son voisin avait été réparée, l’a informé que le logement avait subi de nouvelles infiltrations depuis les dernières signalées en février 2019 et lui a demandé de « faire diligence et prendre les mesures nécessaires aux réparations et en attendant au bâchage des zones incriminées. »

Par courrier en date du 27 mai 2019, elle lui a rappelé son précédent courriel, resté sans réponse, et indiqué qu’elle avait toutefois réussi à joindre un membre du syndic et ainsi appris qu’aucune mesure conservatoire n’avait été prise ni aucune réparation diligentée.

Elle lui a par conséquent une nouvelle fois demandé de faire diligence et l’a mis en demeure de procéder aux travaux d’étanchéité nécessaires.

Par courriel en date du 21 juin 2019 adressé au syndic, Mme [O] s’est plainte de l’absence de réalisation de toute réparation sur la terrasse litigieuse, rappelant qu’elle ne pouvait pas effectuer, de ce fait, les travaux de remise en état de son appartement.

La demande d’intervention auprès de la société Etanchepro a été réalisée le 26 juin 2019, le syndic ayant ainsi donné son accord pour les travaux prévus au devis de l’entreprise, qui ont ensuite été réalisés le 11 juillet 2019, selon la facture versée aux débats.

Par courriel en date du 24 juillet 2019, le syndic a ensuite informé Mme [O] que la réfection de la toiture terrasse allait être réalisée prochainement, expliquant que les travaux avaient été retardés par manque de retour de l’architecte de la copropriété.

Il ressort ainsi de la chronologie rappelée que le syndic a certes rapidement mandaté la société Etanchepro pour une demande d’intervention, après que Mme [O] l’ait informé de l’existence d’infiltrations vraisemblablement en provenance de la terrasse, mais qu’il a toutefois ensuite attendu quatre mois avant de donner son accord pour la réalisation de la recherche de fuite et du traitement du joint de dilatation alors que le devis pour ces travaux a été établi par la société Etanchepro le 22 février 2019, soit à peine 9 jours après la demande d’intervention du syndic, et que Mme [O] a dû le solliciter à trois reprises avant que ce dernier ne donne son accord pour les travaux sans qu’il ne justifie ni même n’explique le délai ainsi mis à les faire exécuter, alors qu’ils étaient pourtant urgents et nécessaires et relevaient du pouvoir de gestion qu’il tient de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La faute commise par la société Nexity Lamy est ainsi caractérisée sur cette période inclus entre les mois de février et juin 2019, mais sa responsabilité ne pourra toutefois être engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil que si les demandeurs démontrent le lien de causalité entre le retard mis à traiter le sinistre et leur préjudice, tenant à l’impossibilité de procéder à la rénovation de leur bien afin de le remettre en location.

Or, il ressort du courriel du 22 novembre 2019 adressé aux époux [O] par l’entreprise mandatée pour la rénovation de leur logement, qu’à cette date un taux d’humidité de 50% était encore présent dans les plafonds et murs, de telle sorte que les travaux de rénovation ne pouvaient être réalisés, l’entreprise précisant qu’un taux de 20% était nécessaire pour y procéder.

Ainsi, quand bien même le syndic n’aurait pas tardé à accepter le devis de la société Etanchepro, les époux [O] auraient quand même subi un préjudice puisque les travaux engagés apparaissaient manifestement insuffisants, ce que Mme [O] a par ailleurs signalé au syndic par courrier en date du 05 décembre 2019 en ces termes : " je vous ai alertée de cette situation lors de l’assemblée générale de copropriété : après avoir déclaré cette imprégnation normale, vous avez convenu qu’un désordre important persistait puisque Mr [H], voisin de dessus, vous a signalé la reprise d’une fuite dans son appartement.

Par mail du 4 décembre vous m’informez que la société Etanchepro réintervient pour reprendre les réparations d’étanchéité.

Je vous remercie de bien vouloir veiller à ce que toutes les mesures conservatoires et de réparation nécessaires soient engagées afin de faire cesser la privation de jouissance dont je suis victime. "

Or, le syndic n’est tenu d’aucune obligation de surveillance de la société ayant exécuté les travaux et ne répond pas des éventuels manquements commis par cette dernière.

Par conséquent, sur la période entre février et juin 2019, la responsabilité délictuelle du syndic de l’époque Nexity Lamy ne saurait être retenue.

Par la suite, étant rappelé qu’il lui incombe, conformément aux pouvoirs qui lui sont confiés par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble et qu’il est ainsi tenu d’une obligation de moyen dans l’accomplissement de sa mission, il ressort du courrier précité de Mme [O] que le syndic a de nouveau missionné l’entreprise Etanchepro pour la reprise de l’étanchéité.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 novembre 2019 atteste qu’il a fait voter un budget pour l’étude de l’ensemble des projets d’une part de travaux en toiture, portant sur l’étanchéité et l’isolation, et d’autre part, de ravalement des façades et celui du 17 décembre 2020 qu’il a mis à l’ordre du jour le vote des travaux d’étanchéité des terrasses et des couvertures, lesquels ont été adoptés lors de cette assemblée générale.

Le syndic a donc mis en œuvre les moyens dont il disposait pour remplir sa mission sur la période postérieure à celle de juin 2019.

En l’absence de réunion des conditions requises par l’article 1240 du code civil, il n’y a donc pas lieu de retenir la responsabilité délictuelle de la société Nexity Lamy.

M. et Mme [O] sont par conséquent déboutés de l’intégralité des demandes qu’ils formulent à son encontre.

L’appel en garantie de la société Nexity Lamy est de ce fait sans objet.

— sur la responsabilité de la société Hello Syndic

Les époux [O] recherchent également, sur le même fondement délictuel, la responsabilité de la société Hello Syndic, soutenant que les obligations incombant initialement à la société Nexity Lamy ont ensuite pesé sur elle, dès lors qu’elle a assuré, à sa suite, la gestion de l’immeuble, à compter du mois de janvier 2021.

Or, ils indiquent qu’à la date du 17 février 2022, les travaux d’étanchéité n’étaient toujours pas finalisés et qu’ils ont dû intervenir à cette date auprès du syndic soit près de 14 mois après le début de son mandat, mais que pour autant au jour de la rédaction des dernières écritures, le syndic ne démontre toujours pas que les travaux d’étanchéité de leur appartement sont achevés.

Ils soutiennent donc que la société Hello Syndic n’a, pas plus que la société Nexity Lamy, fait preuve de diligence pour réaliser ces travaux urgents et que cet attentisme est constitutif d’une faute délictuelle à leur encontre, leur ayant été préjudiciable.

La société Hello Syndic conteste toute faute, faisant valoir qu’à réception du rapport d’expertise judiciaire, le 26 mars 2021, elle en a immédiatement informé les membres du conseil syndical, précisant que les travaux devaient être entrepris rapidement et programmé une réunion avec l’architecte de l’immeuble le 15 avril 2021 afin de déterminer les modalités d’exécution des travaux.

Elle précise que dès communication par l’architecte du planning prévisionnel des travaux, le 26 avril 2021, elle en a informé le conseil du syndicat des copropriétaires afin qu’il avise celui des demandeurs.

Elle considère donc avoir agi au plus vite pour mettre en œuvre des travaux complexes et d’une grande ampleur puisqu’ils concernaient l’ensemble de la copropriété.

La société Hello Syndic conteste également l’existence d’un quelconque préjudice pouvant lui être imputé.

Elle explique en effet que, les opérations d’expertise étant toujours en cours en janvier 2021, les travaux ne pouvaient donc être immédiatement diligentés, qu’elle n’a pas à pâtir d’un retard dû à une situation préexistante à son entrée en fonction et que les délais inhérents aux autorisations administratives ainsi qu’aux travaux, inévitables, ne sont pas de son fait de telle sorte qu’il n’existe aucune perte locative dont elle pourrait être tenue pour responsable.

Elle relève en outre que l’appartement était habitable et que le préjudice ne peut donc correspondre à l’intégralité de la valeur locative, qui n’est au demeurant pas justifiée, mais ne pourrait être équivalent le cas échéant qu’à une perte de chance.

Sur ce,

La société Hello Syndic a été désignée aux fonctions de syndic lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2020 et elle verse aux débats plusieurs courriels dont il ressort que :

— le 07 avril 2021 et le 12 avril 2021, après réalisation de la mesure d’expertise, elle a informé les membres du conseil syndical de la nécessité pour le syndicat des copropriétaires d’engager, dans les meilleurs délais, les travaux de réfection de l’étanchéité votés en assemblée générale et indiqué qu’elle considérait devoir, sauf opposition, et dans les meilleurs délais, faire procéder à ces travaux et présenter les justificatifs sollicités par le conseil des époux [O] dans sa mise en demeure,

— le 15 avril 2021, une réunion avec l’architecte s’est tenue en présence du syndic et des membres du conseil syndical,

— le 26 avril 2021, la maîtrise d’œuvre retenue pour les travaux de révision des couvertures a informé le syndic et les membres du conseil syndical que la mairie avait « rallongé à un mois de plus (donc deux mois au total) la période d’instruction du dossier de la déclaration préalable ce qui porte à fin mai/début juin l’accord tacite » si aucune réponse n’était obtenue avant, précisant que cela permettait un début de chantier début juin et rappelant toutefois que ce planning provisoire était calculé hors intempéries et pourrait être modifié par la suite,

— le 06 mai 2021, le syndic a transmis ces informations au conseil du syndicat des copropriétaires en lui laissant le soin d’en informer « son confrère ».

Par courrier en date du 22 novembre 2021, adressé au syndic par le conseil des époux [O], ce dernier l’a toutefois mis en demeure de justifier sans délai de l’engagement puis de la finalisation des travaux de réparation et de mise hors d’eau de l’appartement de ses clients, ces derniers lui ayant en effet indiqué que des échafaudages étaient en cours de montage le long de la façade sans toutefois que les travaux d’étanchéité n’aient débuté pas plus que ceux portant sur le joint de dilatation ou que de quelconques mesures conservatoires.

Par note d’information en date du 01 mars 2022, adressée à M. [O], le planning des travaux actualisé lui a été communiqué mais par courriel en date du 11 mars 2022, il a demandé au syndic de rectifier le planning transmis puisqu’il indiquait une mise en étanchéité de son appartement terminée en semaine 50 de l’année 2021.

Or, il l’a informé que le cabinet d’architecte dirigeant les travaux lui avait indiqué, le 16 février 2022, que son appartement n’était pas terminé et qu’il ne le serait que fin avril à l’issue du ravalement.

Par courriel en date du 12 juillet 2022, le syndic lui a indiqué que les travaux de la façade n’étaient pas encore terminés, des réserves étant à lever, mais que, sauf erreur de sa part, les travaux d’étanchéité étaient en revanche bien effectués.

Il ressort ainsi de cette chronologie que lors de la prise de fonction de la société Hello Syndic, les opérations d’expertise étaient toujours en cours et l’expert n’ayant pas autorisé de remise en état, les travaux de réfection ne pouvaient intervenir sous peine d’interférer avec le déroulement de la mesure judiciaire.

Par la suite, dès le rapport déposé, la société Hello Syndic s’est montrée diligente dans le traitement du litige et dans le suivi des travaux de réfection votés en fin d’année 2020, étant relevé que ces derniers se révélaient d’ampleur et complexes puisqu’ils concernaient l’ensemble de la copropriété et non seulement l’appartement des époux [O].

Il est de plus exact, comme elle l’indique, qu’il ne peut lui être reproché les délais inhérents à tout chantier, qu’il s’agisse de l’obtention des autorisations administratives ou de la réalisation même des travaux et des aléas de chantier.

La faute reprochée à la société Hello Syndic n’est par conséquent pas caractérisée et sa responsabilité n’est donc pas retenue.

M. et Mme [O] sont par conséquent déboutés de l’intégralité des demandes qu’ils formulent à son encontre.

Sur les autres demandes

Parties succombantes, M. et Mme [O] sont condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais et honoraires d’huissiers exposés pour la mise en œuvre de la mesure d’expertise judiciaire, ainsi les frais et honoraires de l’expert judiciaire,

Maître Eric Audineau et Maître Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, avocats, qui en font la demande, sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens qu’ils auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision.

Tenus aux dépens, M. et Mme [O] sont également condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 11] la somme de 2.500 euros, à la société Hello Syndic la somme de 2.500 euros, à la société Nexity Lamy la somme de 2.500 euros et à la SA Allianz IARD la même somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils seront en outre sont déboutés de leur demande formulée à ce titre ainsi qu’au titre de la dispense des frais de procédure.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

PRONONCE l’annulation du rapport d’expertise établi par M. [G] [R], clos le 26 mars 2021 ;

DEBOUTE M. [G] [O] et Mme [T] [F] épouse [O] de l’ensemble de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [T] [F] épouse [O] aux dépens, comprenant notamment les frais et honoraires d’huissiers exposés pour la mise en œuvre de la mesure d’expertise judiciaire, ainsi les frais et honoraires de l’expert judiciaire;

AUTORISE Maître Eric [J] et Maître Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, à recouvrer directement ceux des dépens qu’ils auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [T] [F] épouse [O] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros, au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [T] [F] épouse [O] à régler à la SAS Hello Syndic la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [T] [F] épouse [O] à régler à la SASU Nexity Lamy la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [G] [O] et Mme [T] [F] épouse [O] à régler à la SA Allianz IARD la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2024.

La Greffière La Présidente