N° RG 25/00197 – N° Portalis DB2I-W-B7J-C5UL Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VILLEFRANCHE SUR SAONE

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

DU 02 MARS 2026

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Geoffrey CHAREYRE

— M^e Claire-Sophie BUFFIN-CHAMPIN (postulant)

Le deux Mars deux mil vingt six, Nous, France ROUZIER, Présidente du tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE SUR SAONE, statuant en référé, assistée de Corinne POYADE, greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS :

S.C.I. LE SOPHORA, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE – TARARE sous n° 348 671 603, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par M^e Geoffrey CHAREYRE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 2436

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. [U] ET [X], immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE – TARARE sous n° 494 271 380, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par M^e Claire sophie BUFFIN-CHAMPIN, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant, M^e Charles CROZE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 757

La cause a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 Décembre 2025 et renvoyée au 14 Janvier 2026,

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 14 Janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré pour que la décision soit rendue ce jour, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 1er mars 2022, la SCI LE SOPHORA (le bailleur) a donné à bail commercial à la SARL LE JARDIN GOURMAND des locaux situés [Adresse 3] à AMBERIEUX D’AZERGUES (69).

Par acte authentique du 21 décembre 2024, la société LE JARDIN GOURMAND a cédé son fonds de commerce à la SARL [U] ET [X].

Suite à la fusion-absorption de la SARL [U] ET [X] par la SARL MO TENGUET le 30 novembre 2013, la nouvelle société fusionnée a pris la dénomination de la SARL [U] ET [X], a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Villefranche-Tarare sous le numéro 494 271 380 et s’est vue transférer le bail précité.

Dans la nuit du 26 au 27 août 2022, un incendie a dégradé une partie des locaux loués, cet incendie étant causé par des préposés de la SARL [U] ET [X].

Le bailleur a sollicité la transmission de l’attestation d’assurance couvrant le risque incendie pour la période du sinistre. Une attestation couvrant la période postérieure au sinistre lui a été transmise.

Par acte extrajudiciaire du 12 octobre 2022, la SCI LE SOPHORA a fait délivrer à son locataire la SARL [U] ET [X] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour l’intégralité de l’année 2022, visant la clause résolutoire insérée dans le bail commercial et manifestant la volonté de s’en prévaloir. Aucune attestation d’assurance pour la période du sinistre n’a été transmise.

Selon constat dressé le 16 octobre 2024, les travaux de réparation de la charpente de la toiture des locaux touchés par l’incendie n’ont pas été effectués par la SARL [U] ET [X]. Par acte du 13 novembre 2024, la SCI LE SOPHORA a fait délivrer à son locataire un commandement d’avoir à justifier de la réalisation des travaux d’entretien et de réparation des lieux loués, en application du contrat de bail, ledit commandement manifestant expressément son intention de se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut d’exécution dans un délai d’un mois.

En raison d’impayés locatifs, par acte du 5 juin 2025, la SCI LE SOPHORA a fait délivrer un troisième commandement à la SARL [U] ET [X], aux fins de règlement d’une somme de 3942,16 € TTC, ce commandement visant expressément la clause résolutoire et le bailleur manifestant son intention de s’en prévaloir à défaut de règlement dans le délai d’un mois.

Par acte du 4 novembre 2025, la SCI LE SOPHORA a assigné la SARL [U] ET [X] devant la présidente du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône statuant comme juge des référés, en sollicitant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 juillet 2025, par l’effet du commandement de payer signifier le 5 juin 2025 et demeuré infructueux,

— ordonner l’expulsion de la SARL [U] ET [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 € par jour de retard,

— condamner la SARL [U] ET [X] à payer à la SCI LE SOPHORA la somme provisionnelle de 3942,16 € TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2025,

— condamner la SARL [U] ET [X] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle et mensuelle d’un montant de 2561,15 euros TTC, à compter de la résiliation du bail commercial et jusqu’au jour de complète libération des locaux loués et de la remise des clés,

— condamner la SARL [U] ET [X] à verser à la SCI LE SOPHORA une provision de 33 115,66 € TTC correspondant au montant des travaux de toiture, charpente et désamiantage rendu nécessaire pour remédier aux dégradations causées par l’incendie causé par ses préposés,

— condamner la SARL [U] ET [X] au paiement d’une somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 17 décembre 2025, le dossier a été renvoyé afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 14 janvier 2026, la SCI LE SOPHORA, représentée par son conseil, maintient les demandes de ses conclusions N° 2 et s’oppose à la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SCI LE SOPHORA soutient qu’outre le défaut d’assurance du bien au moment du sinistre causé par des préposés du locataire, outre le défaut de réparation du bien depuis lors, la SARL [U] ET [X] ne règle plus les loyers exigibles depuis le mois d’août 2025, la somme due au 6 janvier 2026 étant de 10 244,61 €. Elle estime qu’il n’existe aucune contestation sérieuse concernant cet impayé locatif, que le prétendu manquement à son obligation de délivrance conforme n’est ni prouvé, ni constitutif d’un fait justificatif qui libérerait le locataire de son obligation de régler le loyer. Elle rappelle qu’elle n’est pas tenue de prouver l’urgence de la situation, même si elle estime que la situation devient urgente compte-tenu des difficultés chroniques rencontrées par son locataire, en redressement judiciaire depuis 2021 et qui ne fournit aucun élément susceptible d’établir qu’il pourra surmonter ses difficultés financières.

La SARL [U] ET [X] a comparu, représentée par son conseil, et elle a sollicité le bénéfice des conclusions déposées, soit :

à titre principal, le rejet des demandes qui excèdent manifestement la compétence du juge des référés, à titre subsidiaire, le prononcé de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial et le rejet de la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et de la demande au titre de l’indemnité d’occupation ; sur les travaux de remise en état, de juger que la SCI LE SOPHORA a manqué à son obligation de délivrance conforme depuis 2013 et rejeter la demande de provision formée à hauteur de 33 115,66 €, à titre encore plus subsidiaire, de minimiser les sommes octroyées et de condamner la SCI LE SOPHORA à réaliser les travaux de réparation de toiture sans lien avec les conséquences de l’incendie et qui lui incombent conformément à la jurisprudence, en tout état de cause, condamner la SCI LE SOPHORA à lui verser la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux dépens.

La SARL [U] ET [X] expose avoir réglé une somme de 3942,16 € le 29 décembre 2025, et la somme de 10.244,61 euros le 13 janvier 2026 (soit la veille de l’audience, en fournissant la copie d’un ordre de virement), de sorte qu’elle a apuré la dette et entend solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle rappelle qu’elle bénéficie d’un plan de redressement sur 10 ans depuis 2021 et que son expulsion ne pourrait que conduire à sa liquidation judiciaire, sanction disproportionnée compte tenu du règlement de l’arriéré des loyers. Cette contestation sérieuse ne permet pas au juge des référés de retenir sa compétence.

S’agissant des travaux liés à la réparation des conséquences de l’incendie, la SARL [U] ET [X] soutient qu’un débat sérieux sur le principe et le quantum de ces travaux prive également le juge des référés de sa compétence. Elle évoque le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, en raison de l’infiltration d’eau par la toiture en 2017 et en 2023, de l’absence de chauffage et d’eau chaude depuis près de trois ans. Elle estime nécessaire de distinguer des travaux qui incombent à la SCI de ceux qui devront être pris en compte par le locataire, évoquant la nécessité d’une expertise. Elle évoque enfin l’absence d’urgence qui ne permet pas de retenir la compétence du juge des référés.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

La présente décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

Par message RPVA du 19 février 2026, le conseil du bailleur a adressé une note en délibéré au juge des référés afin de l’informer que le virement daté de la veille de l’audience et produit à l’audience (pièce 5 de la société défenderesse) n’est en réalité jamais intervenu, de sorte que la société est toujours débitrice à son égard.

Le juge des référés a accepté le versement de cette note en délibéré et afin de respecter le principe de la contradiction, la SARL [U] et [X] a été invitée à présenter ses observations avant le 26 février 2026, une possible prorogation du délibéré étant annoncée. Aucun message n’a été transmis par la société [U] et [X], ni demande de délai, à la date du 02 mars 2026, de sorte que le délibéré a été maintenu à la date du 02 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que la procédure a été dénoncée au pôle de recouvrement spécialisé du Rhône, créancier inscrit.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, la SCI LE SOPHORA ne fonde sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire que sur le troisième commandement qu’elle a fait délivrer à son locataire le 5 juin 2025 (pièce 13), par lequel elle a sollicité de la SARL [U] ET [X] le paiement du loyer et des charges pour 3709,27 €, outre les frais de procédure pour un montant total de 3942,16 €. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort de la comptabilité qu’un versement a été réalisé par le débiteur à hauteur de 2561,15 euros le 11 juin 2025, le solde locatif demeurant à hauteur de 1148,12 €. L’échéance du mois de juillet 2025 a été appelée et le règlement suivant n’a été enregistré qu’à hauteur de 2561,15 euros le 22 juillet 2025, de sorte que le solde restant dû était toujours 1148,12 € au 22 juillet 2025. En conséquence, dans le délai d’un mois prévu par le contrat de bail et rappelé dans le commandement de payer, la régularisation sollicitée n’est pas intervenue, de sorte que le bailleur est fondé à solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette demande n’impose pas de démontrer une urgence, la compétence du juge des référés résulte de l’article 834 du code de procédure civile tel qu’interprété par la jurisprudence.

S’agissant de l’existence d’une contestation sérieuse que le locataire la SARL [U] ET [X] pourrait opposer à son bailleur la SCI LE SOPHORA, aucune explication n’est donnée sur les retards de paiement des échéances locatives au cours de l’année 2025, sauf à évoquer une baisse d’activité, dont il n’est nullement justifié. Par ailleurs, il sera retenu que confrontée à la présente procédure, la SARL [U] ET [X] a finalement soutenu avoir régularisé l’impayé locatif en effectuant un versement de 3942,16 € le 29 décembre 2025 puis un prétendu versement de 10 224,61 € le 13 janvier 2026, veille de l’audience. Ces deux versements sont néanmoins intervenus postérieurement au délai d’un mois. Concernant un éventuel manquement à l’obligation de délivrance, la SARL [U] ET [X] se contente d’allégations non justifiées et d’un constat de 2017, lequel évoque précisément des travaux en cours, diligentés par le propriétaire pour remédier aux désordres.

Il n’existe donc aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En faisant délivrer ce commandement, la SCI LE SOPHORA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit au 05 juillet 2025, avec toutes conséquences de droit.

— Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SARL [U] ET [X] se maintient dans l’immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant ainsi un trouble manifestement illicite.

En conséquence, l’expulsion de la SARL [U] ET [X] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y pas lieu de prononcer une astreinte en l’état, la demande pouvant être formulée ultérieurement en cas de démonstration d’une résistance

— Sur les demandes de provision :

Concernant la demande au titre de la créance locative :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur. A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il ressort du décompte en date du 2 janvier 2026 (pièce 21 du demandeur) qu’un solde de 10 244,2 161 € été dû par la SARL [U] ET [X]. Il ressort de la pièce numéro 5 du défendeur que cette somme aurait été réglée par virement bancaire le 13 janvier 2026, soit la veille de l’audience. Toutefois, il résulte d’un message électronique de la régie en charge du bien que le virement n’est pas entré en comptabilité, de sorte la société [U] ET [X] ne démontre pas avoir réglé la créance. Il sera en conséquence fait droit à la demande de condamnation à titre provisionnelle, à hauteur de 10.244,61 euros.

L’indemnité d’occupation due par la SARL [U] ET [X] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le preneur sera condamné à ce paiement.

Concernant la demande au titre de la créance de travaux :

Il n’est pas contesté que les locaux ont subi un incendie causé par les préposés de la SARL [U] ET [X] dans la nuit du 26 au 27 août 2022, période au cours de laquelle aucun assureur ne couvrait le risque incendie pour la société. Il n’est pas contesté par la SARL [U] ET [X] qu’elle soit débitrice d’une obligation de remettre en état le bien que ses préposés ont dégradé, alors qu’elle n’avait pas souscrit d’assurance pour se prémunir contre ce risque.

Toutefois, il ressort des écritures des parties que l’incendie a concerné un mobile-home situé sur le parking. Aucun constat contradictoire des désordres causés aux biens loués n’a été réalisé. Le seul versement de devis réalisés en novembre 2022 (pièce 15 et 16 du demandeur) ne permet pas de démontrer, avec l’évidence requise en référé, le lien de causalité entre les conséquences de l’incendie et les travaux réparatoires envisagés. La demande de provision est en conséquence rejetée.

Sur la demande de rénovation de la toiture :

La SARL [U] ET [X] sollicite la condamnation de la SCI LE SOPHORA à réaliser les travaux de réparation de toiture sans lien avec les conséquences de l’incendie. Le locataire ne démontre pas d’une difficulté persistante dans l’étanchéité de la toiture qui constituerait un manquement à l’obligation de délivrance. La demande est imprécise, la SARL [U] ET [X] exposant elle-même qu’une expertise serait nécessaire pour déterminer quels travaux incomberaient au bailleur et quels travaux lui incomberaient en réparation des conséquences de l’incendie. La demande est en conséquence rejetée.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date du contrat, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, la SARL [U] ET [X] formule une demande de délais de paiement, mais elle ne fournit aucune justification sérieuse des retards récurrents de paiement du preneur à l’égard de son bailleur, à l’exception de la nécessité de verser les annuités du plan de redressement judiciaire, ce qui semble déjà constituer une difficulté pour le preneur. Aucune pièce comptable n’est versée pour justifier de la capacité du preneur à assumer la charge de l’impayé locatif, en complément du loyer courant et des échéances du plan de redressement. Le versement d’un virement prétendument libératoire alors que le mouvement n’a pas donné lieu à transfert des fonds interroge sur les manœuvres de la société pour se maintenir dans les lieux. Dans ce contexte, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La demande de délais est rejetée, de sorte qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL [U] ET [X], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré par la SCI LE SOPHORA le 05 juin 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL [U] ET [X] ne permet d’écarter la demande de la SCI LE SOPHORA formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, France ROUZIER, présidente du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône, statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 05 juillet 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL [U] ET [X] et de tout occupant de son chef des lieux situés à lieudit [Adresse 4] à [Localité 1] (69) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL [U] ET [X], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société [U] ET [X] à payer à la SCI LE SOPHORA la somme de 10.244,61 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 06 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter 05 juin 2025 sur 3942,16 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

REJETONS la demande de condamnation de la SARL [U] ET [X] au paiement d’une provision de 33 115,66 € TTC au titre de la réparation des conséquences de l’incendie ;

REJETONS la demande de condamnation de la SCI LE SOPHORA à faire réaliser les travaux de réparation de la toiture sans lien avec les conséquences de l’incendie ;

REJETONS la demande de délais de paiement présentée par la SARL [U] ET [X] et REJETONS en conséquence la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNONS la SARL [U] ET [X] à payer à la SCI LE SOPHORA une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS la SARL [U] ET [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer du 05 juin 2025 ;

La Greffière, La Présidente