TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03519 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKB6

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[W] [I]

[B] [C] épouse [I]

C/

[O] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à Maître Nicolas MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [W] [I], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [B] [C] épouse [I], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [O] [P], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 27 septembre 2023, les époux [I] ont loué à [O] [P] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1]) à [Localité 7] assorti d’une place de parking (n°85), d’une surface habitable de 38.30 m² et moyennant un loyer initial de 505 euros, outre une provision sur charges de 54 euros.

Invoquant un arriéré locatif, les époux [I] ont fait signifier à [O] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 07 mai 2024.

Par exploit du 26 juillet 2024, les époux [I] ont finalement assigné [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond, sollicitant :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, le prononcé de sa résiliation judicaire à compter de l’assignation ou de l’audience,

— l’expulsion de [O] [P] et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

— la condamnation de [O] [P] à payer :

* la somme de 2 792.81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

* la somme de de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture.

A l’audience du 16 décembre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, les époux [I] ont maintenu leurs demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de leur créance à la somme de 5 785.16 euros.

Convoqué par assignation à étude, [O] [P] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’action est recevable, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet le 27 septembre 2023 contient une clause résolutoire, laquelle stipule toutefois que la résiliation du bail ne sera acquise qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 mai 2024 pour la somme en principal de 1 120.19 euros, stipulant toutefois pour sa part un délai de six semaines pour en apurer les cause.

La loi du 06 juillet 1989 relevant de l’ordre public de protection et les parties ayant expressément convenu d’un délai plus favorable au locataire, il convient de s’en tenir à la volonté expresse des parties et de retenir un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement de payer.

Cependant, le commandement de payer susvisé est tout de même demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 08 juillet 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

— Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

Compte-tenu de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation devient donc sans objet.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résiliation de plein droit du bail depuis le 08 juillet 2024, le défendeur est considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [O] [P] sera donc ordonnée.

Compte-tenu de l’ancienneté de la dette locative et de son accroissement massif malgré la délivrance d’un commandement de payer puis de l’assignation, aucun paiement n’ayant été opéré depuis mars 2024, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de recours à la force publique si nécessaire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Les époux [I] produisent un décompte actualisé au 11 décembre 2024 selon lequel l’arriéré locatif total s’élevait alors à la somme de 5 785.16 euros, terme de décembre 2024 inclus et déduction faite des frais d’impayé.

Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

[O] [P] sera donc condamné à payer aux époux [I] cette somme de 5 785.16 euros.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[O] [P] étant occupant sans droit ni titre du logement, il sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Cependant, l’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 11 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, est liquidé dans la somme susmentionnée au titre de l’arriéré locatif.

Par conséquent, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant courront à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [O] [P] supportera la charge des dépens de l’instance, en en ce compris le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires que les époux [I] ont dû engager afin de faire valoir leurs droits, [O] [P] sera également condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 27 septembre 2023 entre les époux [I] et [O] [P] concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1]) à [Localité 7] assorti d’une place de parking (n°85) sont réunies depuis le 08 juillet 2024 ;

CONSTATE que la demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail est donc devenue sans objet ;

ORDONNE en conséquence à [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les époux [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE [O] [P] à verser à aux époux [I] la somme de 5 785.16 (somme arrêtée au 11 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse) ;

CONDAMNE [O] [P] à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE [O] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture ;

CONDAMNE [O] [P] à verseraux époux [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie SALIBA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffier.

Le Greffier Le Juge