Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/04277

TJ Toulouse 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/04277
Numéro(s) :	25/04277
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François MOREAU
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/04277 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQDN

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Etablissement 1], représenté par son syndic, la société FONCIA, [Localité 2]

[K], [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e MOREAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Etablissement 1], représenté par son syndic, la société FONCIA, [Localité 2], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme, [K], [G], demeurant, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [K], [G] est propriétaire des lots n°57,67 et 114 au sein de la copropriété de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2], agissant par la société FONCIA, [Localité 2], a fait délivrer à Madame, [K], [G] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2], agissant par la société FONCIA, [Localité 2], a fait assigner Madame, [K], [G] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025.

Après un renvoi, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2], agissant par la société FONCIA, [Localité 2] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Madame, [K], [G] à lui régler la somme de 2892,32 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 avril 2025 ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300 € à titre de dommages-intérêts et de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées au 1er avril 2025 pour un montant de 2892,32 €. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des intérêts et frais de recouvrement pré-contentieux à hauteur de 1261,88 €.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 4 avril 2025, Madame, [K], [G] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2] justifie que Madame, [K], [G] est bien propriétaire des lots n°57,67 et 114 au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales du 10 octobre 2023, et du 20 juin 2024, notifiés à Madame, [K], [G] par lettre recommandée avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Madame, [K], [G]; un relevé de propriété daté du 25 mars 2025 et un extrait du compte de copropriété avec décompte arrêté à la date du 1er avril 2025.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame, [K], [G] reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 1630,44 €.

Madame, [K], [G] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2] la somme totale de 1630,44 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation 4 avril 2025.

II. SUR LES INTERETS ET FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les intérêts :

Les intérêts facturés à hauteur de 8,21€ seront écartés à défaut de détail du calcul de ces intérêts.

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 5 novembre 2024 et le commandement de payer du 17 février 2025 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (2x420€).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Madame, [K], [G], à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Madame, [K], [G] sera donc condamnée uniquement au paiement de la somme de 178,53€ au titre des frais pré-contentieux, correspondant au coût de la première mise en demeure et du commandement de payer, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Madame, [K], [G].

La demande formée au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame, [K], [G], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2] une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame, [K], [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2], agissant par la société FONCIA, [Localité 2], les sommes de :

—  1630,44 € avec les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, au titre des charges et provisions impayées au 01 avril 2025 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus),

—  178,53€ au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025,

CONDAMNE Madame, [K], [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2], agissant par la société FONCIA, [Localité 2], une somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble, [Etablissement 1], situé, [Adresse 2] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame, [K], [G] aux dépens.

La greffière, Le juge