TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03850

N° Portalis DBX4-W-B7J-UV6N

JUGEMENT

N° B

DU 17 Mars 2026

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SA D HABITATIONS A [Localité 2]

C/

[N] [T]

[S] [V] épouse [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LAMBERT RIGAUX

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mardi 17 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Juliette LAMBERT-RIGAUX, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [T],

demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [S] [V] épouse [T],

demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 1er mai 2006, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] un logement à usage d’habitation n°[Adresse 6], situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 351,10 euros et une provision sur charges de 99 euros.

Par ordonnance du 31 mars 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en raison d’impayés et a accordé à Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, compte-tenu de l’accord des parties à l’audience.

Par ordonnance de référé du 22 mai 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé a ordonné à Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] de laisser l’accès à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pour qu’elle puisse procéder au changement de l’évier de la cuisine et son meuble et a autorisé la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à pénétrer dans les lieux sans leur accord pour réaliser ces travaux, dans le cas où ils refuseraient l’accès.

Invoquant des troubles et manquements imputables aux locataires, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait respectivement assigner par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025 Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] ainsi que de tous biens et occupants de leur chef des lieux qu’ils occupent, en la forme ordinaire et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— leur condamnation à quitter les lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la présente décision et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,

— leur condamnation à lui payer une indemnité d’occupation de la date du jugement à intervenir jusqu’à la complète libération des lieux, cette somme étant égale au montant du loyer et des charges, comme si le contrat de bail s’était poursuivi,

— leur condamnation à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 15 janvier 2026, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil maintient les demandes de son assignation.

Au soutien de ses demandes, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE expose que l’état général du logement apparait comme détérioré et non entretenu, cette situation étant entièrement imputable aux locataires. Elles ajoutent qu’ils causent par ailleurs des troubles de jouissance dont leurs voisins se plaignent. Elle soutient par ailleurs que la situation perdure depuis des années sans que les époux [T] ne fassent preuve de diligences pour l’améliorer, en dépit de ses démarches amiables pour résoudre la situation.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 30 octobre 2025, Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

En l’espèce, il ressort des rapports d’intervention de la société LOGISTA, mandatée par la bailleresse pour réaliser les interventions techniques chez les locataires, que cette entreprise s’est déplacée à plusieurs reprises chez Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] pour des travaux d’entretiens, notamment des canalisations bouchées ou des problèmes de fenêtre. Lors de son intervention le 17 janvier 2023, la société LOGISTA a constaté que l’appartement étant dans un « état indescriptible » et que le remplacement du mélangeur de l’évier était impossible en raison de l’état de la cuisine, nécessitant des travaux de réfection avant toute intervention.

Malgré plusieurs passages de la société LOGISTA les 31 octobre 2023, 11 juin 2024, 18 septembre 2024, 10 novembre 2024 et 31 décembre 2024 et courriers de mise en demeure de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, les locataires n’étaient pas présents aux dates d’intervention et n’ont pas laissé l’accès aux lieux, de sorte que les travaux de réfection de l’évier de la cuisine n’ont pas pu être réalisés. Ainsi, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a été contrainte de solliciter la justice pour pouvoir accéder au logement et procéder aux travaux, ce qui lui a été accordé par ordonnance de référé du 22 mai 2025.

Selon le constat dressé par le commissaire de justice le 27 juin 2025, le commissaire de justice a dû solliciter l’intervention de la police afin de pénétrer dans le logement litigieux face au refus de Madame [S] [T] d’y permettre l’accès, en dépit de l’ordonnance de référé. A l’intérieur du logement, le commissaire de justice a relevé que le logement était très mal entretenu, avec une « odeur difficilement supportable ». Il a noté que le couloir d’entrée était hors d’état d’usage, avec une tapisserie arrachée, des murs tachés, des dalles présentant des projections marrons ou arrachées ; que la cuisine était également hors d’état d’usage, avec les murs plafond et sol détapissés et maculés de traces diverses et que l’ensemble des autres pièces étaient plongés dans le noir et encombrées d’objets divers ne permettant pas un usage normal, avec des traces de moisissures. L’ensemble des constatations est corroboré par les photographies annexées au constat de commissaire de justice.

Ainsi, il est établi que Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] n’ont pas procédé à l’entretien régulier de leur logement. Pendant plus d’un an, ils ont également empêché leur bailleur d’accéder au logement pour réaliser les travaux d’entretien nécessaires, ayant obligé leur bailleur à solliciter une autorisation judiciaire et à obtenir le concours du commissaire de justice et de la police pour pénétrer dans les lieux.

Ainsi, l’ensemble de ces éléments caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, qui justifient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs des locataires, d’autant que ceux-ci ne se sont pas présentés à l’audience pour s’expliquer sur leurs manquements contractuels.

Il leur sera ordonné de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En effet, la suppression du délai légal pour quitter les lieux n’apparaît pas justifiée, dans la mesure où il n’est pas établi que les manquements de Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] à leurs obligations locatives soient dues à leur mauvaise foi, plutôt qu’aux fragilités psychiques et sociales qui ressortent du rapport de l’Amandier et du constat du commissaire de justice.

L’assistance de la force publique étant accordée au besoin, le prononcé d’une astreinte n’apparait pas justifié.

Par ailleurs, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 17 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail prenant effet au 01 mai 2006 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE d’une part et Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTE la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [S] [V] épouse [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,