TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

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[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

N° RG 24/01332 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMGP

Minute : 25/00004

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Représentant : Maître Armand BOUKRIS de la SELASU CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de Paris, vestiaire : B0274

C/

Madame [W] [J] [B]

Monsieur [X] [K] [Y] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Emma STUDENY, du cabinet de Maître Armand BOUKRIS de la SELASU CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Madame [W] [J] [B]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 10]

comparante en personne

Monsieur [X] [K] [Y] [V]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 juillet 2013 à effet au 23 août 2013, la société civile immobilière de participation et d’administration aux droits de laquelle vient la société immobilière du Moulin vert, a donné à bail à Mme [W] [J] [B] et à M. [X] [K] [Y] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 9] ainsi qu’en emplacement de parking n°11 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 477 euros pour le logement et de 45 euros pour le parking outre 201 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, la société immobilière du Moulin vert a fait signifier à Mme [W] [J] [B] et à M. [X] [K] [Y] [V] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de six semaines, la somme en principal de 2 385,04 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 18 janvier 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la société immobilière du Moulin vert a fait assigner Mme [W] [J] [B] et M. [X] [L] [K] [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 13 septembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 1134 et 1741 du code civil,484, 834 et 835 du code de procédure civile et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1709, 1728 et 1231-6 du code civil,

1. Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location et en conséquence,

— D’ordonner l’expulsion de Mme [W] [J] [B] et de M. [X] [K] [Y] [V], de corps et de biens des lieux loués ainsi que de tout occupant de votre chef, et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— De supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du CPCE ainsi que le prévoit désormais la loi d’ordre public n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (article 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L412-2 alinéa 3 du CPCE,

2. Condamner solidairement Mme [W] [J] [B] et à M. [X] [K] [Y] [V] au paiement :

— De la somme de 1 983,03 euros à titre provisionnel, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation sus énoncées, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation en subissant les augmentations légales et jusqu’à l’entière et parfaite libération des lieux,

— Voir ordonner la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée,

— De la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation,

— Rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de droit,

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 24 mai 2024.

A l’audience du 13 septembre 2024, Mme [W] [J] [B] ayant indiqué que M. [X] [K] [Y] [V] avait donné congé et n’habitait plus les lieux depuis 2013, mais était domicilié désormais [Adresse 4], le juge a renvoyé l’affaire à l’audience du 6 décembre 2024 pour que M. [X] [K] [Y] [V] soit cité à sa nouvelle adresse.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la société immobilière du Moulin vert a fait signifier à M. [X] [L] [K] [Y] [V] l’assignation du 23 mai 2024 et lui a donné citation de comparaître devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024.

L’assignation a été remise selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [X] [L] [K] [Y] [V] étant parti sans laisser d’adresse.

A l’audience du 6 décembre 2024, la société immobilière du Moulin vert, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6 201,98 euros. Elle a indiqué que puisque le paiement du loyer courant avait été repris, elle n’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [W] [J] [B] a comparu en personne. Elle a confirmé que M. [X] [K] [Y] [V] avait donné congé le 30 décembre 2013, le bailleur ayant accusé réception de ce congé le 8 janvier 2014 et qu’elle était donc désormais la seule locataire. Elle a fait valoir qu’elle avait repris le paiement du loyer courant et a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler 100 euros par mois en plus de son loyer.

M. [X] [K] [Y] [V], régulièrement assigné selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [X] [K] [Y] [V] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur l’identification des locataires et débiteurs

Le bail 26 juillet 2013 a été conclu par la société civile immobilière de participation et d’administration (la SCIPA) aux droits de laquelle vient la société immobilière du Moulin Vert avec Mme [W] [J] [B] et à M. [X] [K] [Y] [V].

Mme [W] [J] [B] verse aux débats un courrier de M. [X] [K] [Y] [V] daté du 30 décembre 2013 adressé à la SCIPA donnant congé de l’appartement sis [Adresse 9] à [Localité 10] et précisant que Mme [J] « accepte de prendre seule les charges dudit appartement ». Elle verse également aux débats l’accusé de réception signé, attestant de la remise du courrier en date du 8 janvier 2014.

Le contrat de bail prévoit qu’il peut être résilié par la transmission d’une lettre recommandée. Le congé a donc valablement été donné par M. [X] [K] [Y] [V]

Il apparaît que la SCIPA a vendu l’immeuble où se situe l’appartement litigieux à la société immobilière du Moulin vert le 29 novembre 2017, donc postérieurement au congé.

Dès lors, il est établi que M. [X] [K] [Y] [V] n’occupe plus les lieux et n’en est plus locataire.

Le bail du 26 juillet 2013 stipule que « tout copreneur peut donner congé mais il reste solidairement redevable du loyer et de ses accessoires pour la durée du bail avec le ou les autre(s) copreneur(s) avec renonciation aux bénéfices de division ou de discussion. »

Cette clause ne vise pas les reconductions du bail, celui-ci était conclu pour 6 ans, dès lors M. [X] [K] [Y] [V] était solidairement redevable des loyers jusqu’au 25 juillet 2019.

La dette étant née postérieurement au 25 juillet 2019, M. [X] [K] [Y] [V] n’est plus redevable d’aucune somme et la société immobilière du Moulin vert sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de M. [X] [K] [Y] [V].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 juillet 2013, du commandement de payer délivré le 16 janvier 2024 et du décompte de la créance arrêté au 3 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 6 267,09 euros. Il a en effet été déduit de la somme mentionnée au décompte les frais de notification de l’assignation au Préfet (60,18 euros), de la saisine de la CCAPEX et du commandement de payer qui seront inclus dans les dépens, ains que la somme de 30,86 euros pour « frais de poursuites » non justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [W] [J] [B] à payer à la société immobilière du Moulin Vert la somme provisionnelle de 6 267,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de l’assignation à hauteur de 1 983,03 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société immobilière du Moulin Vert justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société immobilière du Moulin Vert aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit que « à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges dûment justifiés et deux mois après un simple commandement à payer demeuré sans effet et contenant la déclaration du bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, ladite location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de quiconque sera poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés, auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle. »

La société immobilière du Moulin Vert a fait signifier à Mme [W] [J] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 385,04 euros en principal dans un délai de six semaines, le 16 janvier 2024.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé depuis le 29 juillet 2023 et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 16 janvier 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 17 mars 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [W] [J] [B] a repris le paiement du loyer et a proposé de s’acquitter de la dette de façon échelonnée par le paiement de la somme de 100 euros en plus du loyer. Le bailleur ne s’est pas opposé à cette demande.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [W] [J] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [W] [J] [B] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Mme [W] [J] [B] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

L’article L. 412-1 du code des procédure d’exécution dispose « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Il ajoute, d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai et d’autre part que ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois prévu par ce texte. Il n’y a donc pas lieu de la supprimer.

Dans l’hypothèse où Mme [W] [J] [B] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le bailleur du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement à compter du 17 mars 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux, déduction faite des sommes déjà versées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [J] [B], qui succombe, supportera les dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 et celui de l’assignation du 24 mai 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société immobilière du Moulin Vert, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société immobilière du Moulin Vert aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Déboute la société immobilière du Moulin Vert de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [X] [K] [Y] [V],

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 juillet 2013 conclu entre la société immobilière du Moulin Vert et Mme [W] [J] [B], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 9] ainsi que l’emplacement de parking n°11 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 17 mars 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [W] [J] [B] à payer à la société immobilière du Moulin Vert la somme provisionnelle de 6 267,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de l’assignation à hauteur de 1 983,03 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Accorde un délai à Mme [W] [J] [B] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [W] [J] [B] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 9] et de emplacement de parking n°11 situé à la même adresse, de Mme [W] [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, Mme [W] [J] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 17 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne Mme [W] [J] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 et celui de l’assignation du 24 mai 2024,

Condamne Mme [W] [J] [B] à payer à la société immobilière du Moulin Vert une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge