N° RG 21/01412 – N° Portalis DBXS-W-B7F-HCFL

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 10/09/2025

à :

— la SELARL EUROPA AVOCATS,

— M^e Stephanie MADFAI-GALLINA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES TROIS CLEFS, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Stephanie MADFAI-GALLINA, avocat au barreau de la DROME

DÉFENDEURS :

Syndic. de copro. de la COPROPRIETE [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [C] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [C] [V]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : C. LARUICCI, vice-présidente,

M. CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 mai 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

La société civile immobilière LES TROIS CLEFS est propriétaire du lot n°1 (constitué d’un local à usage de commerce et d’une cave, avec les 337/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes) dans un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3] (Drôme), cadastré section BK n°[Cadastre 6], dont elle fait l’acquisition suivant acte authentique reçu le 7 avril 2008 par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 8] (Drôme), moyennant le paiement du prix principal de 30.000,00 €.

M. [C] [V] et Mme [L] [O] épouse [V] étaient propriétaires dans le même immeuble des lots n°2 (un appartement situé au 1er étage, avec les 317/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes), n°3 (un appartement situé au 2ème étage, avec les 312/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes), n°4 (un grenier situé au 3ème étage, avec les 9/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes) et n°5 (un grenier situé au 3ème étage, avec les 25/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes), dont ils avaient fait l’acquisition suivant acte authentique reçu le 7 avril 2008 par Maître [S] [Y], notaire à [Localité 8] (Drôme), moyennant le paiement du prix principal de 50.000,00 €.

L’immeuble a été ravagé par un incendie le 1er mai 2017.

Une déclaration de sinistre a été adressée à la société AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété.

La société Expertises GALTIER, missionnée par la société d’assurance, a procédé à l’évaluation des dommages et pertes subis par les parties communes de la copropriété et établi un projet de règlement, accepté par les copropriétaires, prévoyant le paiement par la société AXA FRANCE IARD d’indemnités s’élevant à un montant total de 70.588,00 € (soit une indemnité immédiate de 47.129,00 € et une indemnité différée de 23.459,00 €), dont à déduire les honoraires du cabinet GALTIER.

Le 18 mars 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a nommé M. [C] [V] en qualité de syndic bénévole de la copropriété et décidé de l’ouverture par ce dernier d’un compte bancaire au nom de la copropriété.

Un compte a été ouvert par M. [C] [V] au nom de la copropriété dans les livres de la société LCL (agence de [Localité 5]), sur lequel ont été versés les indemnités réglées par la société AXA FRANCE IARD et ont été réglés divers travaux réalisés sur les parties communes.

Considérant que les indemnités versées sur le compte de la copropriété n’avaient pas intégralement été utilisées par le syndic pour la réalisation de travaux sur les parties communes de l’immeuble, la société civile immobilière LES TROIS CLEFS a, par lettre de son conseil en date du 23 août 2019, mis en demeure M. [C] [V] et Mme [L] [O] d’avoir à restituer les sommes versées par la société AXA FRANCE IARD, soit la somme totale de 62.561,16 €, au syndicat des copropriétaires afin que l’intégralité des travaux prévus sur les parties communes de l’immeuble puissent être financés et réalisés.

Par acte d’huissier en date du 21 mai 2021, la Société civile immobilière LES TROIS CLEFS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et M. [C] [V], pris en sa qualité de copropriétaire et de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires, aux fins d’obtenir à titre principal la condamnation de M. [C] [V] à lui verser la somme de 9.090,00 € correspondant à la somme perçue par ce dernier pour le compte du syndicat afin de financer les travaux de réfection des parties communes, qui aurait dû être affectée à la réfection du plancher du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et à la remise en état du soubassement extérieur.

Par ordonnance en date du 22 septembre 2022, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire.

M. [F] [I], commis en qualité d’expert, a déposé son rapport d’expertise judiciaire définitif le 22 avril 2024 (rapport enregistré le 26 avril 2024 au registre des dépôts des rapports d’experts, sous le n°292).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de la société civile immobilière LES TROIS CLEFS (conclusions récapitulatives déposées le 13 août 2024) qui demande au tribunal de :

A titre principal,

— Juger que M. [C] [V] a engagé sa responsabilité en qualité de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 2]-[Localité 3] lors de la gestion du maniement des fonds perçus à titre indemnitaire à la suite de l’incendie survenu sur les lieux le 1er mai 2017 ;

— Condamner Monsieur [C] [V] à lui verser la somme de 37.971,53 €, constitutif du différentiel entre les sommes reçues à titre indemnitaire par la copropriété et les sommes dépensées par lui dans le cadre de la réfection partielle et insuffisante de l’immeuble ;

A titre subsidiaire,

— Condamner Monsieur [C] [V] ès qualité de syndic à verser sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 37.971,53 €, constitutif du différentiel entre les sommes reçues à titre indemnitaire par la copropriété et les sommes dépensées par lui dans le cadre de la réfection partielle et insuffisante de l’immeuble ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [C] [V] ès qualité de syndic à lui verser la somme de 16.212,00 €, en réparation du préjudice né de l’absence de suivi sérieux des travaux touchant les parties communes lui appartenant ;

— Dire et juger opposable la présente procédure et la décision à intervenir au Syndicat des

copropriétaires ;

— Condamner M. [C] [V] à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance ;

— Rappeler l’exécution provisoire de droit ;

Vu les dernières écritures de M. [C] [V] (conclusions après expertise déposées le 16 octobre 2024) qui demande au tribunal de :

— Juger que la société civile immobilière LES TROIS CLEFS n’a pas intérêt à agir pour former des demandes de condamnation au profit du syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] et déclarer irrecevables les demandes correspondantes ;

— Débouter la société civile immobilière LES TROIS CLEFS de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner la société civile immobilière LES TROIS CLEFS à lui payer la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- Attendu qu’aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) statuer sur les fins de non-recevoir (…)” ;

Attendu qu’en l’espèce la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, tirée du défaut d’intérêt à agir de la société civile immobilière LES TROIS CLEFS pour former des demandes de condamnation au profit du syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], n’a pas été présentée devant le juge de la mise en état ;

Qu’elle ne peut donc qu’être déclarée irrecevable ;

II- Attendu qu’aux termes de l’article 1992 du Code civil “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire” ;

Que la Cour de cassation précise, pour l’application de ce texte, que le syndic de copropriété peut engager sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires pour les fautes commises dans l’exécution de son mandat (en ce sens notamment : Cour de cassation – 3ème chambre civile, 23 mai 2012, n°11-14.599) ;

Que si la responsabilité du syndic bénévole doit être appréciée avec moins de rigueur que celle du syndic professionnel, elle peut néanmoins être recherchée par le syndicat des copropriétaires en cas de carence de ce dernier dans la gestion de la copropriété et notamment dans l’application des décisions prises en assemblée générale, la conservation et l’administration de l’immeuble, ou par un copropriétaire, même en dehors de toute action du syndicat, lorsqu’il justifie avoir subi un préjudice direct et personnel ;

III- Attendu qu’en l’espèce, la société civile immobilière LES TROIS CLEFS recherche la responsabilité de M. [C] [V], pris en sa qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], en faisant valoir en premier lieu qu’il aurait diverti la somme de 37.971,53 € sur les sommes reçues de la société AXA FRANCE IARD, destinées à la reconstruction des parties communes et non dépensées par lui dans le cadre de la réfection partielle et insuffisante de l’immeuble, et en second lieu qu’il aurait commis une faute dans l’exécution de son mandat en omettant de s’adjoindre les services d’un conducteur de travaux, ce qui aurait généré un préjudice de 16.212,00 € (correspondant au montant des travaux restant à effectuer sur les parties communes selon l’évaluation de l’expert judiciaire) ;

Mais attendu qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des pièces régulièrement versées aux débats par les parties que :

— à la suite de l’incendie survenu le 1er mai 2017, une déclaration de sinistre a été adressée à la société AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété ;

— la société Expertises GALTIER, missionnée par la société d’assurance, a procédé à l’évaluation des dommages et pertes subis par les parties communes de la copropriété et établi un projet de règlement, accepté par les copropriétaires, et en particulier par la société civile immobilière LES TROIS CLEFS, prévoyant le paiement par la société AXA FRANCE IARD d’indemnités s’élevant à un montant total de 70.588,00 € (soit une indemnité immédiate de 47.129,00 € et une indemnité différée de 23.459,00 €), dont à déduire les honoraires du cabinet GALTIER (pièce n°5 de la demanderesse) ;

— le 18 mars 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a nommé M. [C] [V] en qualité de syndic bénévole de la copropriété et décidé de l’ouverture par ce dernier d’un compte bancaire au nom de la copropriété ;

— M. [C] [V] a ouvert un compte au nom de la copropriété dans les livres de la société LCL (agence de [Localité 5]), sur lequel ont été versés des indemnités réglées par la société AXA FRANCE IARD et ont été réglés divers travaux et prestations réalisés sur les parties communes (pièce n°1 des défendeurs) ;

— la société AXA FRANCE IARD a réglé les sommes suivantes, destinées à la réfection des parties communes :

. 5.000,00 € le 24 novembre 2017 (versement antérieur à la désignation du syndic bénévole), à l’ordre de la société civile immobilière LES TROIS CLEFS (pièce n° 7 de la demanderesse et n° 5 des défendeurs) ;

. 39.173,86 € par chèque daté du 30 mai 2018 (encaissé le 5 juin 2018 sur le compte LCL ouvert au nom de la copropriété) ;

. 9.308,42 € par chèque daté du 3 janvier 2019 (encaissé le 15 janvier 2019 sur le compte LCL ouvert au nom de la copropriété) ;

. 9.078,88 € par chèque daté du 21 février 2019 (encaissé le 7 mars 2019 sur le compte LCL ouvert au nom de la copropriété) ;

. versements directs à la societé 3ID décontamination (uniquement pour le dossier “immeuble” – parties communes , à l’exclusion des dossiers “appartements [V]” – parties privatives) : 7.955,00 € (pièce n° 7 de la demanderesse et n° 5 des défendeurs)

. Total : 70.516,16 € (le solde sur les indemnités dues, soit 72,12 € ayant été réglé le 30 avril 2019 au “Cabinet SABATIER”, sans que la destination et l’utilisation de cette somme ne soit précisée -pièce n° 7 de la,demanderesse et n° 5 des défendeurs ) dont 57.561,16 € versés sur le compte LCL ouvert au nom de la copropriété ;

— M. [C] [V] justifie avoir réglé, à partir du compte LCL ouvert au nom de la copropriété, la somme totale de 57.000,48 € pour la réalisation de travaux de réfection ou de prestations diverses (diagnostic amiante, diagnostic plomb, assistance à maîtrise d’ouvrage, raccordements aux réseaux…) dans l’intérêt de la copropriété (pièces n°1, 2 et 3 des défendeurs);

— les frais bancaires prélevés sur le compte LCL ouvert au nom de la copropriété (arrêtés de compte et commissions) se sont élevés à 468,65 € entre le 16 avril 2018 et le 30 avril 2020) ;

— le solde du compte LCL ouvert au nom de la copropriété s’élevait à 92,03 € le 30 avril 2020 ;

— la société EDIFICE CONCEPT a assuré une mission “d’assistance à la maîtrise d’ouvrage”, facturée le 2 juillet 2018, pour un montant de 2.698,50 € ;

Attendu que ces éléments d’appréciation permettent d’établir que les sommes versées par la société AXA FRANCE IARD sur le compte LCL ouvert au nom de la copropriété ont intégralement été utilisées dans l’intérêt de la copropriété, pour la réalisation de travaux de réfection des parties communes de l’immeuble, et que M. [C] [V], désigné en qualité de syndic bénévole, a fidèlement exécuté le mandat qui lui avait été confié par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Que l’éventuel caractère insuffisant du montant des indemnités versées par la société AXA FRANCE IARD (montant accepté par la société civile immobilière LES TROIS CLEFS) et/ou de la qualité des travaux exécutés par les entreprises ne sauraient être reprochés au syndic ;

Attendu que la société civile immobilière LES TROIS CLEFS, qui n’établit nullement l’existence d’un faute de M. [C] [V], considéré en sa qualité de syndic bénévole, qui lui aurait causé un préjudice direct et personnel indemnisable, ne peut donc qu’être débouté de l’inégralité de ses prétentions ;

IV- Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation (…)” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de condamner la société civile immobilière LES TROIS CLEFS à payer à M. [C] [V] la somme de 4.000,00 € au titre de ses frais de défense;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, tirée du défaut d’intérêt à agir de la société civile immobilière LES TROIS CLEFS pour former des demandes de condamnation au profit du syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

Déboute la société civile immobilière LES TROIS CLEFS de l’intégralité de ses prétentions ;

Condamne la société civile immobilière LES TROIS CLEFS à payer à M. [C] [V] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière LES TROIS CLEFS aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT