TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00089 – N° Portalis DB3R-W-B7I-2HFY

Minute N° :

Date : 04 Août 2025

OPERATION :

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

Société WEST’COIF

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Séverine BOUKHOBZA, avocate au barreau de PARIS

En présence de Madame [G] [Y] et Monsieur [V] [D], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 30 Juin 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire valant offres visé par le greffe le 09 décembre 2024, l’établissement public foncier Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 94 936 € le montant total des indemnités dues à la société West’Coif au titre de l’éviction des locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section I n°[Cadastre 2].

Par ordonnance du 13 février 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 30 avril 2025 et l’audience le 02 juin 2025.

Un procès-verbal de transport mentionne :

« I/ Environnement

Le bien se situe au centre de la commune, à proximité du parc de la “[Adresse 7]”, à 550 mètres de l’Hôtel de Ville et à un kilomètre du centre commercial [Adresse 8], dans un quartier principalement résidentiel (immeubles d’habitation), avec des locaux de bureaux et quelques commerces de proximité (souvent en rez-de-chaussée de copropriétés). La gare SNCF de “[Localité 5]-[Localité 6]” et l’arrêt de métro de la ligne 3 “Anatole France” sont à moins d’un kilomètre, les arrêts de bus des lignes n°94, 165 et 274 à moins de 200 mètres.

II/ Extérieur

Le fonds de commerce se trouve au rez-de-chaussée d’un immeuble en R+4 avec des caves. La façade est vitrée et comporte une enseigne.

III/ Intérieur

L’accueil du public se fait dans une pièce carrée avec du parquet au sol et pourvue d’une décoration et du mobilier nécessaire à l’acceuil de la clientèle et l’exercice de l’activité de coiffure. Les locaux paraissent en bon état. Derrière le paravent se trouve un couloir avec des toilettes et un lavabo. Il y a également un accès à la cour arrière. Le local est climatisé. Nous accédons ensuite au logement situé au rez-de-chaussée. Celui-ci est composé de quatre pièces. A droite se trouve une cuisine avec une fenêtre sur cour, entièrement carrelée ; la deuxième pièce est un salon avec deux fenêtres en double vitrage côté cour, carrelée au sol. Le couloir comporte des toilettes carrelées et, au fond, se trouve une chambre équipée d’une petite fenêtre sur cour aux menuiseries anciennes. Elle comporte du parquet au sol, lequel recouvre du carrelage. Depuis la chambre, nous accédons à la salle d’eau avec douche et lavabo, entièrement carrelée.

Remarque générale : les fenêtres sont récentes, en double vitrage et munies de volets roulants électriques. Le chauffage est électrique et les lieux sont dans un très bon état général, l’immeuble étant sain.

Observations des parties : l’expropriant ne formule pas d’observation, le commissaire du Gouvernement dit avoir demandé le bilan 2024, l’exproprié assure que le bilan demandé sera fourni.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 30 Juin 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre. »

Par mémoire en réplique visé par le greffe le 30 juin 2025, l’Epfif sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité principale à 117 243 €, l’indemnité pour les frais de remploi à 10 574,30 €, celle pour trouble commercial à 7 328 €, l’indemnité pour frais de déménagement à 3 375 € HT, l’indemnité pour frais divers à 0 € pour un total de 138 520,30 € arrondi à l’unité à 138 520 €, et qu’il ordonne le sursis à statuer s’agissant des indemnités de licenciement.

Par mémoire récapitulatif et en réponse visé par le greffe le 30 juin 2025, la société West’Coif sollicite de la juridiction qu’elle fixe le total des indemnités à 196 879,00 € dont 174 618,55 € au titre de l’indemnité principale, 16 312 € au titre de l’indemnité de remploi, 9 190 € au titre de l’indemnité pour trouble commercial, 10 914 € au titre de l’indemnité pour perte sur salaires et charges, 4 050 € au titre de l’indemnité pour frais de déménagement, 2 500 € au titre de l’indemnité pour frais divers, un sursis à statuer pour les frais de licenciement et 4 000 € au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 30 juin 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité d’éviction commerciale de 158 350 € dont 138 000 € au titre de l’indemnité principale, 12 650 € au titre de l’indemnité de remploi, 7 700 € au titre de l’indemnité pour trouble commercial, 0 € au titre de l’indemnité pour perte sur salaires et charges, sur présentation d’un devis ou d’une facture au titre de l’indemnité pour frais de déménagement, 0 € au titre de l’indemnité pour frais divers et sur justificatifs ultérieurs pour les frais de licenciement.

Le 30 juin 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La date de référence :

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme de [Localité 6] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 30 janvier 2012 et modifié pour la dernière fois le 26 juin 2024. Ce document était opposable aux tiers le 04 juillet 2024.

En conséquence, la date de référence est fixée au 4 juillet 2024.

L’indemnité principale :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En l’espèce, il résulte des débats que la société West’Coif va définitivement cesser son activité.

Ainsi, conformément aux écritures concordantes des parties, il est recouru à la méthode de valorisation du fonds de commerce.

S’agissant du calcul de l’assiette, il convient d’utiliser les données des années 2021, 2022 et 2023 en déterminant la moyenne du chiffre d’affaires réalisé sur ces exercices hors taxes dans la mesure où les référentiels doctrinaux semble exclure la TVA des bases de calcul.

Les exercices plus anciens doivent être écartés en ce qu’ils ne sont pas représentatifs de la valeur réelle de la société, celle-ci ressortant de sa capacité à générer des richesses sur une période contemporaine.

2024 : 174 166 € HT2023 : 160 823 € HT2022 : 124 947 € HTAinsi, la moyenne résultant de ces données est de 153 312 €.

Il convient d’exclure l’intégralité des termes de comparaison de l’Epfif à l’exception du n°2 correspondant également au terme n°2 du Commissaire du gouvernement et de la société West’Coif en ce qu’ils sont situés sur le territoire d’autre communes ou ont trait à des structures qui réalisent, en moyenne, un chiffre d’affaires hors taxes de moitié inférieur à la société West’Coif.

Le terme n°3 du commissaire du gouvernement est également écarté en ce qu’il est trop ancien pour être pertinent, celui-ci datant, au surplus, de la période antérieure à la crise sanitaire.

Ainsi, il convient de retenir la cession du 16 janvier 2023 n°9214P03/2023A00704 présentant un ratio de 95,58 % du CA HT ainsi que les référentiels correspondant d’une part à l’Evaluation de [R] [C] édition n°11 d’octobre 2024 qui retient un ratio entre 40 et 90 du CA HT et d’autre part le Traité d’évaluation des bien de [N] [E], édition n°13, qui retient un ratio entre 50 et 130 % du CA HT.

Dès lors, le marché oscille entre 40 % et 130 % du CAHT avec une cession intervenue au cours de l’année 2024 sur une structure similaire à proximité présentant un ratio de 95,58 % du CA HT.

Eu égard aux caractéristiques du commerce, à sa localisation pertinente sur le territoire d’une commune présentant un tissu social favorable, il convient de retenir un indice de 95 %.

153 312 / 100 x 95 = 144 696,40

L’indemnité principale est fixée à 144 696,40 € .

L’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

5 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 23.000 € ;10 % pour le surplus. 23 000/ 100 x 5 + (144 696,40 – 23 000) / 100 x 10 = 1 150 + 12 169,64

L’indemnité de remploi est donc de 13 319,64 €.

L’indemnité de déménagement :

Ce préjudice correspondant aux dépenses affectées au transport des meubles garnissant le bien exproprié vers un lieu situé dans une zone géographique proche.

En l’espèce, il est produit un devis n° DEV-20241126-00066 du 24/11/2024 de la société Griffon Movers d’un montant de 3 375 € HT.

En conséquence, cette indemnité est fixée à 3 375 € HT. La société West’Coif est déboutée pour le surplus de sa demande.

L’indemnité pour trouble commercial :

Ce préjudice résulte de l’interruption progressive d’activité et prend en compte les frais fixes exposés par l’exploitant pendant la période de cessation.

Il est usuellement déterminé par 15 jours de CA, 3 mois de bénéfices déclarés ou 1,5 mois de salaires et charges.

En l’espèce, les données du litige permettent uniquement de déterminer ce préjudice par rapport au chiffre d’affaires.

153 312 / 300 x 15 = 7 665,60

Ainsi, cette indemnité est fixée à 7 665,60 €.

Les autres demandes :

S’agissant des indemnités de licenciement, il convient d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la procédure de licenciement.

S’agissant des frais divers, ceux-ci ne sont pas justifiés et la demande sera rejetée.

S’agissant de l’indemnité pour perte sur salaires et charges, les postes invoqués par la société évincée sont d’ores et déjà au titre du trouble commercial, ceci de telle sorte que la demande sera rejetée.

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’Epfif à payer 2 000 € à la société West’Coif en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE ainsi les indemnités dues à la société West’Coif au titre de l’éviction des locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section I n°[Cadastre 2].

144 696,40 € au titre de l’indemnité principale,13 319,64 € pour l’indemnité de remploi,3 375 € Ht pour l’indemnité de déménagement,7 665,60 € pour l’indemnité de trouble commercial ;DÉBOUTE la société West’Coif du surplus de ses prétentions ;

SURSOIT à statuer quant aux indemnités liés aux licenciements ;

CONDAMNE l’établissement public foncier Île-de-France à payer 2 000 € à la société West’Coif en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT que l’établissement public foncier Île-de-France conserve la charge des dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à Nanterre, le 04 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION