N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00907 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JD3A

DEMANDEURS

Monsieur [X] [G]

né le 29 Mai 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Madame [Y] [F] épouse [G]

née le 03 Août 1981 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [J]

né le 22 Novembre 1940 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Madame [P] [R] épouse [J]

née le 12 Juin 1940 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Tous deux représentés par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

S.A.R.L. GSM IMMOBILIER

RCS de [Localité 12] n° 479 391 880, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Viviane THIRY de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Marie LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, laquelle en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un mandat de vente sans exclusivité du 10 septembre 2021,Monsieur [D] [J] et son épouse [P] [R] (les époux [J]) ont confié la vente de leurs biens, à savoir un ensemble immobilier comprenant 19 caves et caveaux, pour une surface totale de 636 m², situé [Adresse 5], à l’agence immobilière GSM IMMOBILIER.

Les vendeurs étaient propriétaires d’une unité foncière au [Adresse 6]), composé d’une maison et des caves sur les parcelles AW [Cadastre 2] et AW [Cadastre 3].

Afin de vendre cette unité en deux lots distincts, un état de volumétrique était établi par un géomètre-expert avec division en deux volumes sur lesdites parcelles, à savoir :

— Volume 1 : lots 1a, 1b et 1c (maison, garage, terrasse, jardin) de 772 m² ;

— Volume 2 : lots 2a et 2b (caves et caveaux) de 636 m².

En l’espèce, seul le Volume 2 (caves et caveaux) faisait objet du mandat de vente de l’agence.

Dans ces circonstances, et conformément à son mandat, l’agence a procédé à la publicité des biens en diffusant une annonce mentionnant notamment le montant de la taxe foncière de 349 €, selon avis de taxe foncière de 2020.

Suivant acte authentique en date du 23 décembre 2021, Monsieur [X] [G] et son épouse [Y] [F] (les époux [G]) ont acquis moyennant le prix de 70.000€ les lots 1, 3, 5 bis,7,13,14, 17, 18, 20, 22,33,26,27, 28,29,33, 36,et 38 du volume 2 qui étaient chacun donnés à bail pour les loyers annuels compris entre 210 et 230€.

Le 19 décembre 2022, les époux [G] ont reçu la taxe foncière 2022 pour un montant de 1188€.

En se rapprochant du service des impôts, ils ont découvert que le 12/10/2021, les époux [J] ont déclaré une superficie de 636m2 alors qu’initialement la superficie déclarée était de 100m2.

Par actes en date du 15 février 2024, les époux [G] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours les époux [J] et la SARL GSM Immobilier au visa des articles 1130 et suivants du code civil aux fins d’obtenir le paiement de dommages et intérêts sur le fondement du dol.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er novembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [G] demandent au tribunal de :

vu les articles 1130 et suivants du code civil,

— DEBOUTER les époux [J] et la société GSM IMMOBILIER de l’ensemble de leurs prétentions contraires aux présentes écritures,

— CONDAMNER solidairement les époux [J] et la société GSM IMMOBILIER à verser la somme de 12.630 € aux époux [G] à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER solidairement les époux [J] et la société GSM IMMOBILIER à verser la somme de 2.000 euros aux époux [G] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER solidairement les époux [J] et la société GSM IMMOBILIER à verser la somme de 3.000 euros aux époux [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*****

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 février 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [J] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1130 et suivants du code civil,

— RECEVOIR Monsieur et Madame [J] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [G] et la société GSM IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [G] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 mai 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL GSM Immobilier demande au tribunal de :

— DECLARER les demandes des époux [G] à l’encontre de l’agence GSM IMMOBILIER irrecevables, en tout cas mal fondées,

En conséquence,

— LES DEBOUTER de l’ensemble de leurs prétentions formulées à l’encontre de l’agence GSM IMMOBILIER,

A titre infiniment subsidiaire,

— FAIRE application de la notion de perte de chance,

— REDUIRE les montants à de plus justes proportions,

Sur l’appel en garantie,

— CONDAMNER les époux [J] à garantir l’agence GSM IMMOBILIER de toute condamnation en principal, frais et intérêts, de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— CONDAMNER les époux [G], ou tout succombant, à verser à l’agence GSM IMMOBILIER la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNER en tous les frais et dépens de la présente procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 7 octobre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les époux [G] recherchent la responsabilité de leurs vendeurs, les époux [J] sur le fondement de l’article 1130 du civil.

Ce texte dispose que “l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

Selon l’article 1137 alinéa 1er du même code, “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.”

Le dol est une erreur provoquée par une partie. Il est admis qu’un simple mensonge, même sans machination, c’est à dire non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol.

En l’espèce, les époux [G] reprochent aux époux [J] d’avoir omis de les informer de la modification de la superficie foncière des biens auprès du service des impôts ce qui a eu pour effet d’entraîner une augmentation du montant de la taxe foncière.

Ils invoquent un mensonge par abstention et estiment que de ce fait, ils engagent leur responsabilité.

A l’appui de leur demande, ils se prévalent des dispositions de l’article 1112-1alinéa 1er du code civil qui dispose que “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.”

Il ressort de l’annonce de l’agence GSM Immobilier que le montant de la taxe foncière pour les biens à vendre d’une superficie de 636m2 était de 349€.

Cependant les époux [G] ne démontrent pas que le montant de la taxe foncière était un élément déterminant de leur consentement et dans le compromis de vente du 2 octobre 2021, il n’est pas fait mention du montant de la taxe foncière.

Enfin, la dernière taxe foncière payée en 2020 par les époux [J] faisait bien ressortir une taxe foncière de 349€ de sorte que les vendeurs ont délivré une information exacte.

Par ailleurs les pièces jointes en annexe du compromis de vente comprennent notamment l’acte notarié du 15 mai 2020 lequel comporte la division en volume et mentionne clairement que le bien immobilier vendu lot 2 se compose du lot 2a entrée des caves pour 27m2 et du lot 2b caves et caveaux pour 609m2.

Ainsi les acquéreurs, les époux [G] avaient une parfaite connaissance avant la vente du fait qu’ils achetaient des caves d’une superfice totale de 636m2.

Les vendeurs, les époux [J] ont effectué une déclaration aux services des impôts le 12 octobre 2021 soit postérieurement au compromis de vente de la modification de superficie de leur propriété suite à la division en volume.

Cependant cette déclaration n’a aucun caractère frauduleux et avait seulement pour but d’informer l’administration fiscale de la modification de la division de leur propriété en volume.

Par ailleurs, aucun élément ne permet de démontrer que les vendeurs avaient connaissance du fait que cette déclaration modificative allait entraîner une augmentation de la taxe foncière.

Ainsi dans l’acte de vente du 23 décembre 2021, les vendeurs, les époux [J] ont accepté de prendre en charge pour l’année la taxe foncière, compte tenu du faible montant à répartir.

Il ressort en outre de l’avis de taxe foncière 2021 que celle-ci a été établie le 23 décembre 2021 et mise en recouvrement le 31 décembre 2021 de sorte que même lors de la signature de l’acte authentique du 23 décembre 2021, les époux [J] n’avaient aucune connaissance du montant de la taxe foncière due suite à la division en volume des caves.

Par conséquent aucun dol, c’est à dire aucun mensonge même par omission ne peut être reproché aux époux [J] quant au montant de la taxe foncière dont il n’est au surplus pas démontré que le montant de celle-ci ait été un élément déterminant du consentement des époux [G].

Ces derniers doivent donc être déboutés de leurs demandes formées au titre du dol à l’encontre des époux [J].

Les époux [G] recherchent également la responsabilité de l’agent immobilier, la société GSM.

L’agent immobilier n’ayant aucun lien contractuel avec les époux [G], sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel.

Il appartient donc aux époux [G] de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Or, l’agence immobilière a indiqué dans son annonce un montant de 349€ qui correspondait bien au montant de la taxe foncière payée en 2020 par les époux [J].

L’agent immobilier qui n’est pas un professionnel de la fiscalité ne pouvait pas savoir que compte tenu de la modification en volume des caves, cela pouvait avoir une incidence sur le montant de la taxe foncière et ce d’autant que l’avis de taxe foncière ne comporte aucune indication sur la superficie.

En outre, les époux [G] ne produisent aucun élément probant de nature à établir que le montant de la taxe foncière était pour eux un élément déterminant de leur consentement pour l’achat du bien des époux [J].

Ainsi que le fait remarquer la société GSM Immobilier, la mention du montant de la taxe foncière de 349€ dans l’annonce de vente du bien n’est pas un élément contractuel et au surplus celle-ci n’a pas été mentionnée dans le compromis de vente du 2 octobre 2021, ni dans l’acte authentique du 23 décembre 2021.

Dans ces conditions, les époux [G] ne démontrent pas l’existence d’une faute commise par la société GSM Immobilier.

En conséquence, la responsabilité de la société GSM Immobilier ne peut être retenue et les époux [G] doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes formée à son encontre.

Les demandes des époux [G] étant rejetées tant à l’encontre des époux [J] que de la société GSM immobilier, les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive ne sont pas fondées et doivent être rejetées.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [J] et de la société GSM Immobilier les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens, les époux [G] seront condamnés à verser à chacun d’eux une indemnité de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement par jugement par mise à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Déboute les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des époux [J] et de la société GSM Immobilier,

Condamne les époux [G], à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

-2000€ aux époux [J],

-2000€ à la société GSM immobilier,

Condamne les époux [G] aux entiers dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT