N° RG 24/00018 – N° Portalis DBXS-W-B7I-II4D

Au nom du peuple français

[I] [C]

[B] [L]

C/

[W] [FC]

[J] [Y]

E.A.R.L. LES [Localité 8] [Localité 7] [FC]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE VALENCE

DEMANDEUR(S) :

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume TUMERELLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 3]

assité de M^e Guillaume TUMERELLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

à

DEFENDEUR(S):

Monsieur [W] [FC] demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Valérie PALLANCA, avocat au barreau de VIENNE substituée par M^e Orianne PARET avocat au barreau de la DROME

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie PALLANCA, avocat au barreau de VIENNE substituée par M^e Orianne PARET avocat au barreau de la DROME

E.A.R.L. LES [Localité 8] [Localité 7] [FC], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Valérie PALLANCA, avocat au barreau de VIENNE substituée par M^e Orianne PARET avocat au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Anabelle MELKA

ASSESSEURS BAILLEURS: M. [D] [V]

M. [Z] [R]

ASSESSEURS PRENEURS : Mme [H] [A]

M. [G] [E]

Assistés, lors des débats de M^me Sandrine LAMBERT, Greffier

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 05 Mai 2025 date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour

DÉCISION :

prononcé par mise à disposition au greffe par Anabelle MELKA, Vice -Présidente en charge du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux assistée de M^me Sandrine LAMBERT Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

VU la requête en cession de bail illicite et validation de bail rural adressée par Madame [I] [C] et Monsieur [B] [L] reçue au greffe le 5 septembre 2024 sollicitant la convocation de Monsieur [W] [FC], Monsieur [J] [Y] et l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] aux fins de déclarer, au visa des articles L.411-1, L.411-35 du code rural, l’arrivée au terme du bail verbal rural conclu entre Monsieur [U] [M] et Monsieur [W] [FC] au 1er janvier 2023, suite au départ à la retraite de ce dernier, juger nulle la soi-disante cession de bail intervenue entre Monsieur [W] [FC] et Monsieur [J] [Y], gérant de l’EARL, juger que Monsieur [B] [L] est bien titulaire d’un bail rural conclu avec Monsieur [U] [M], juger que ce contrat soumis au statut du fermage est d’une durée légale de 9 ans à compter du 1er janvier 2023 et obéira à l’ensemble des règles d’ordre public du statut du fermage, condamner Monsieur [W] [FC], Monsieur [J] [Y] et l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] à verser une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

VU la convocation des parties à l’audience de conciliation du 6 janvier 2025, renvoyée à la demande des parties à celle du 10 mars suivant ;

VU le procès-verbal de non-conciliation du 10 mars 2025, signé des parties et le renvoi de l’affaire à l’audience de jugement du 5 mai 2025 ;

VU les conclusions en réponse prises par Madame [I] [C] et Monsieur [B] [L] à cette audience sollicitant, au visa des articles L.411-1, L.411-35 et L.411-37 III du code rural, qu’il soit prononcé la résiliation du bail rural pour faute du preneur à compter du 1er janvier 2023 faute d’exploitation personnelle et compte tenu de la cession prohibée du bail, juger que Monsieur [B] [L] est bien titulaire d’un bail rural conclu avec Madame [I] [C], qu’il soit jugé que ce contrat soumis au statut du fermage est d’une durée légale de 9 ans à compter du 1er janvier 2023 et obéira à l’ensemble des règles d’ordre public du statut du fermage, condamner Monsieur [W] [FC], Monsieur [J] [Y] et l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] à verser solidairement une indemnité de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

VU les conclusions n° 2 prises par Monsieur [W] [FC], Monsieur [J] [Y] et l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] à ladite audience, aux fins de dire régulière, au visa des articles L.411-35 et L.411-37 du code rural, la mise à disposition effectuée par Monsieur [W] [FC] au profit de EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC], dire que la retraite de Monsieur [W] [FC] n’affecte pas la validité du bail, ni la mise à disposition, dire que la sous-location ou cession réalisée par les demandeurs est nulle, rejeter toutes demandes, fins et prétentions adverses comme infondées, condamner solidairement les demandeurs aux dépens, ainsi qu’au versement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

VU la mise en délibéré de la décision à la date du 8 septembre 2025, par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en résiliation du bail rural pour faute du preneur :

Il est constant que selon bail verbal, Madame [I] [C] a donné à bail à ferme à Monsieur [W] [FC], une parcelle lui appartenant située sur la commune de [Localité 6], cadastrée section [Cadastre 9] d’une superficie totale de 4ha 39a 30ca ;

Il est encore constant qu’après la création de son EARL en 2010, Monsieur [W] [FC] a décidé d’apporter la parcelle objet du bail à son exploitation agricole, entraînant sa mise en valeur par l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] pendant plusieurs années.

En effet, il ressort par ailleurs des éléments du dossier que selon les statuts constitutifs enregistrés le 18 juin 2010, Monsieur [W] [FC], son épouse Madame [K] [N] épouse [FC] et leurs deux enfants, Madame [F] [FC] épouse [YP] et Monsieur [O] [FC], ont formé entre eux une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) dénommé “Les [Localité 8] [Localité 7] [FC]” au capital de 7 500 €, divisé en 100 parts sociales de 75 € chacune.

De plus, selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mars 2019, Monsieur [W] [FC] est devenu associé unique de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] en suite du transfert de ses parts par Madame [K] [N] épouse [FC] à son époux et de la cession de leurs parts par Madame [F] [FC] épouse [YP] et Monsieur [O] [FC] au profit de leur père.

Par courrier non daté mais dont il n’est pas contesté qu’il accompagnait le paiement du fermage annuel de 2019, Monsieur [W] [FC] a informé sa bailleresse qu’en sa qualité de gérant de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC], il faisait valoir ses droits à la retraite à compter du 1er janvier 2020 ; ce courrier annonce également que c’est [S] [IY], personne avec laquelle il travaille depuis plusieurs années, qui va assurer la gérance de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC], lui demeurant associé.

Toutefois, par courrier du 17 décembre 2019, Monsieur [W] [FC] a informé sa bailleresse qu’il ne faisait plus valoir ses droits à la retraite à compter du 1er janvier 2020, EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] expliquant que la structure était la cible d’une tentative malveillante de démembrement ; Monsieur [W] [FC] ajoute qu’il reste le gérant de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] pour une durée indéterminée.

Par lettre d’information du 21 décembre 2019, Monsieur [B] [L] a avisé Madame [I] [C] qu’il sollicitait auprès du préfet de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Direction départementale des territoires, une autorisation d’exploiter la parcelle dont elle est propriétaire.

Par courrier du 12 mai 2020, Monsieur [W] [FC] a informé sa bailleresse de l’entrée d’un nouvel associé dans l’ EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC], en la personne de Monsieur [T] [ET], agriculteur.

Par arrêté n° 2020/11-458 en date du 10 novembre 2020, Monsieur [B] [L] classé en rang de priorité n° 4, relevant du même rang de priorité que l’ EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] (Monsieur [T] [ET]) preneur en place notamment sur la parcelle ZB [Cadastre 4], a été autorisé à exploiter notamment ladite parcelle appartenant à Madame [I] [C].

Selon promesse de bail rural signée le 4 décembre 2020 entre Madame [I] [C] et Monsieur [B] [L], il a été convenu que la parcelle située sur la commune de [Localité 6], cadastrée section ZB n° [Cadastre 4] d’une superficie totale de 4ha 39a 30ca sera donnée à bail à Monsieur [B] [L] pour une période de neuf années commençant le 1er janvier 2021 jusqu’au 31 octobre 2030 lorsque Monsieur [W] [FC] gérant de EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] fera valoir ses droits à la retraite ou de l’entrée d’un nouvel associé, moyennant un fermage annuel de 202,59 € l’hectare, soit un total de 889,98 € payable au 1er novembre de chaque année.

Selon acte de cession de parts sociales du 31 décembre 2022, Monsieur [W] [FC] a cédé 89 de ses parts sociales d’une part à Monsieur [J] [Y], agréé comme nouvel associé exploitant, et d’autre part, 10 de ses parts à Madame [X] [P], compagne de ce dernier, agréée comme nouvelle associée non exploitante.

Il ressort encore du procès-verbal d’Assemblée Générale Extraordinaire du 31 décembre 2022, que Monsieur [W] [FC] détenteur d’une unique part a annoncé son intention de cesser toute activité non salariée agricole et de démissionner de ses fonctions de gérant de l’ EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] afin de faire valoir ses droits à la retraite à compter du 1er janvier 2023 ; à l’ordre du jour, ont été mises au vote les résolutions suivantes, toutes adoptées à l’unanimité : la cessation d’activité d’un associé en la personne de Monsieur [W] [FC], ce dernier devenant associé non exploitant à compter du 1er janvier 2023, la mise à jour corrélative des statuts, Monsieur [J] [Y] devenant l’associé exploitant, la démission du gérant Monsieur [W] [FC] et son remplacement par Monsieur [J] [Y] pour une durée non déterminée, l’adoption des nouveaux statuts de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] sous la forme pluripersonnelle.

Ainsi, aux termes des statuts de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] mis à jour à cette date, la répartition des parts sociales entre les associés s’est opérée selon le quantum de : une (1) part pour Monsieur [W] [FC], quatre-vingt-neuf parts (89) parts pour Monsieur [J] [Y] et dix parts (10) pour Madame [X] [P].

Monsieur [J] [Y] est devenu le gérant de l’EARL désormais pluripersonnelle.

Par courrier du 12 juin 2024 Madame [I] [C] a confirmé à Monsieur [B] [L] la promesse de bail faite le 4 décembre 2020, ajoutant qu’elle n’avait eu aucun contact avec Monsieur [Y] concernant la parcelle promise et qu’il n’y avait aucune raison que ce dernier la cultive.

Au soutien de leur demande de prononcé de la résiliation du bail rural, Madame [I] [C] et Monsieur [B] [L] font valoir que Monsieur [W] [FC] était titulaire d’un bail verbal à titre personnel, et qu’afin de contourner l’interdiction de céder un bail rural, il a mis à disposition ce bail à l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] par décision du 20 mars 2019, puis a cédé toutes ses parts sauf une à Monsieur [J] [Y] par acte du 31 décembre 2022, de sorte que Monsieur [J] [Y] est aujourd’hui unique associé exploitant des parcelles louées.

Les demandeurs soulignent que Monsieur [W] [FC] n’exploite plus personnellement le bien loué depuis le 1er janvier 2023 ce qui constitue d’une part, une cause de résiliation du bail, et d’autre part, une cession illicite de fait du bail rural puisque l’exploitation a été intégralement transférée à Monsieur [J] [Y], sanctionnée par la résiliation du bail.

Les demandeurs demandent en conséquence la validation du bail rural conclu au profit de Monsieur [B] [L].

En réplique, Monsieur [W] [FC], Monsieur [J] [Y] et l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] opposent que la mise à disposition par le preneur Monsieur [W] [FC] des parcelles données à bail au profit de son EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] est valable et régulière, puisque cette mise à disposition n’est ni une sous-location, ni une cession, c’est une simple modalité d’exploitation autorisée par la loi, qui n’est pas soumise à l’agrément du bailleur mais seulement à son information, laquelle a été faite oralement ; ils ajoutent que Monsieur [W] [FC] est resté associé lui permettant le maintien de la mise à disposition des parcelles litigieuses, que l’article L.411-37 du code rural n’impose pas au preneur de demeurer exploitant actif après la mise à disposition tant qu’il demeure associé de la société, et que la jurisprudence exige que le bailleur allègue un préjudice spécifique pour faire droit à la demande de résiliation du bail ; ils affirment qu’il n’y a eu aucune cession de bail, et que les manquements d’un preneur justifiant la résiliation du bail sont limitativement énumérés parmi lesquels ne figurent pas la liquidation des droits à la retraite ; enfin ils dénoncent l’irrégularité de la cession ou sous-location opérée par Madame [I] [C] au profit de Monsieur [B] [L], alors que le bail était toujours en cours avec Monsieur [W] [FC].

Selon l’article L.411-35 du code rural, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés.

Selon l’article L.411-37 du même code, le preneur, associé d’une société à objet principalement agricole, qui met à disposition de celle-ci tout ou partie des biens dont il est locataire, doit à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

Selon l’article L.411-31, II, 1° et 3° de ce code, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie soit d’une contravention aux dispositions de l’article L.411-35, soit, si elle est de nature à porter préjudice au bailleur, d’une contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l’article L.411-37.

De jurisprudence constante depuis 2023 opérant un revirement depuis celle de 2018 qui exigeait que le manquement allégué soit de nature à porter préjudice au bailleur, il est désormais jugé que le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué a cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit.

De même, le défaut d’exploitation personnelle résulte, comme en l’espèce, du nombre dérisoire de parts détenues par le preneur et de l’incompatibilité par nature de sa cessation d’activité professionnelle (mise à la retraite) avec l’exécution des travaux de culture sur une exploitation de plus d’une dizaine d’hectares au total, tel que s’y emploie l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC].

Il en résulte dans ce cas, que le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L.411-31, II, 1° , sans être tenu de démontrer un préjudice.

En l’espèce, Monsieur [W] [FC] est né le 3 décembre 1957 ; il ne conteste pas avoir atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, puisqu’il était âgé de 62 ans à la date de son premier courrier annonçant qu’il faisait valoir ses droits à la retraite pour le 1er janvier 2020, puis après sa rétractation, il était âgé de 65 ans lors de la cession de ses parts sociales intervenue le 31 décembre 2022.

En effet, Monsieur [W] [FC] alors âgé de 62 ans, qui travaillait depuis plus de vingt ans en qualité d’exploitant agricole d’une ferme dédiée aux productions labellisées “agriculture biologique”, avait initialement informé son bailleur au mois de Novembre 2019, de sa volonté de faire valoir ses droits à la retraite à compter du 1er janvier 2020.

Toutefois, le preneur s’est ravisé, annonçant par courrier du 17 décembre 2019 ne plus faire valoir ses droit à la retraite et demeurer le gérant de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] pour une durée indéterminée.

Puis, par acte de cession de parts sociales du 31 décembre 2022, alors qu’il était âgé de 65 ans, il a cédé 99 de ses parts sociales sur cent à deux associés, dont, l’un Monsieur [J] [Y], a été agréé comme nouvel associé exploitant.

Ce faisant, par procès-verbal d’Assemblée Générale Extraordinaire du 31 décembre 2022, détenteur d’une unique part, Monsieur [W] [FC] a annoncé son intention de cesser toute activité non salariée agricole, et de démissionner de ses fonctions de gérant de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] afin de faire valoir ses droits à la retraite à compter du 1er janvier 2023, remplacé par le nouvel associé exploitant en la personne de Monsieur [J] [Y], devenu unique gérant de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] et doté du pouvoir décisionnel.

De plus, cette cession est intervenue au profit de deux personnes tierces extérieures qui ne sont ni le conjoint, ni un partenaire lié par un PACS participant à l’exploitation, ni des descendants majeurs de Monsieur [W] [FC].

Ainsi, la cession de parts intervenue le 31 décembre 2022 est inopposable à la bailleresse de la parcelle litigieuse mise à disposition de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] et ce d’autant que Monsieur [B] [L] détient une autorisation de l’exploiter antérieure à la cession de parts.

Il ressort de l’ensemble de ces constatations que depuis le 1er janvier 2023, quand bien même Monsieur [W] [FC] aurait conservé une activité administrative dans les bureaux en sa qualité d’associé, il n’exploite plus les terres données à bail ce qui caractérise le manquement du preneur à son obligation de participer aux travaux de façon effective et permanente au sens de l’article L.411-37 et constitue une cession prohibée par l’article L.411-35 entraînant la résiliation du bail rural.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de Madame [I] [C] et de prononcer la résiliation du bail rural verbal conclu entre elle et Monsieur [W] [FC] pour la parcelle litigieuse, cadastrée section [Cadastre 9] située sur la commune de [Localité 6], pour faute du preneur à compter du 1er janvier 2023, en raison du défaut d’exploitation personnelle et de la cession prohibée du bail rural.

Sur la validation du bail conclu entre Madame [I] [C] et Monsieur [B] [L] :

Les demandeurs sollicitent de ce tribunal paritaire qu’il soit jugé que Monsieur [B] [L] est bien titulaire d’un bail rural conclu avec Mme [I] [C] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2023.

Les défendeurs opposent que la bailleresse a, sans autorisation du bailleur ni du preneur initial donné à bail la parcelle litigieuse à un tiers, en violation flagrante de l’article L.411-35 du code rural, qui prohibe la sous-location ou cession sans autorisation.

En l’espèce, force est de constater qu’il n’a pas été conclu de bail rural ni écrit, ni oral entre Madame [I] [C] et Monsieur [B] [L] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] située sur la commune de [Localité 6], occupée et exploitée jusqu’au jour du présent jugement par l’EARL CHAMP [Localité 7] [FC].

En revanche, il a bien été conclu entre Madame [I] [C] et Monsieur [B] [L] une promesse de bail signée le 4 décembre 2020 pour la parcelle litigieuse pour une période de neuf années commençant le 1er janvier 2021 jusqu’au 31 octobre 2030 lorsque Monsieur [W] [FC] gérant de EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] fera valoir ses droits à la retraite ou de l’entrée d’un nouvel associé, moyennant un fermage annuel de 202,59 € l’hectare, soit un total de 889,98 € payable au 1er novembre de chaque année.

Cette promesse n’a pas été réitérée à ce jour par un bail rural écrit corrigeant sa date d’entrée en vigueur et de fin de bail, étant observé que la conclusion d’un tel acte reste à la discrétion des contractants en présence et ne nécessite pas l’intervention du tribunal paritaire qui a déjà tranché la question de la détermination de la date à laquelle le bail rural conclu avec le précédent preneur fermier a pris fin.

Il y a lieu en conséquence de rejeter les demandes des deux parties de ce chef.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

Enfin, les défendeurs qui succombent doivent être condamnés solidairement aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE non opposable à Madame [I] [C] la cession de parts sociales intervenue le 31 décembre 2022 entre Monsieur [W] [FC] et les nouveaux associés de l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] ;

PRONONCE la résiliation du bail rural verbal conclu pour la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] située sur la commune de [Localité 6], entre Madame [I] [C] et Monsieur [W] [FC], atteint par l’âge de la retraite, pour faute du preneur à compter du 1er janvier 2023, en raison de son défaut d’exploitation personnelle et de la cession prohibée du bail rural opérée ;

CONSTATE l’existence d’une promesse de bail conclue le 4 décembre 2020 entre Madame [I] [C] et Monsieur [B] [L] qui n’a pas été confirmée par la signature d’un bail rural à compter du 1er janvier 2023 ;

DÉBOUTE toutes les parties du surplus de l’intégralité de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [FC], Monsieur [J] [Y] et l’EARL LES [Localité 8] [Localité 7] [FC] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal paritaire des baux ruraux de VALENCE, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 8 septembre DEUX MILLE VINGT-CINQ, la minute étant signée par :

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,