MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 21/02906 – N° Portalis DB3J-W-B7F-FRXD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DEMANDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]”

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elise BONNET, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [I] [R] épouse [G]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Elise BONNET, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [O] [F]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elise BONNET, avocat au barreau de POITIERS,

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. AGENCE CENTRALE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :

— M^e BONNET

— M^e LE LAIN

Copie exécutoire à :

— M^e BONNET

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 03 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

En novembre 2009, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 5]" a constaté des infiltrations d’eau dans les parkings en sous-sol de la copropriété. Une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de la compagnie d’assurance COVEA RISKS, assureur dommage ouvrage.

Par assignation du 30 mars 2010, le Syndicat des Copropriétaires représenté par son Syndic alors en exercice, l’Agence [K], mais aussi l’Association ACAUP, utilisatrice d’un local situé dans la Copropriété et Monsieur et Mme [S] copropriétaires, ont sollicité en référé l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 9 juin 2010, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Poitiers a désigné Monsieur [L] en qualité d’expert judiciaire.

En parallèle, une assignation au fond en indemnisation des préjudices subis a été délivrée le 26 mars 2010 par le Syndic agissant en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, à l’égard des constructeurs et leurs assureurs. Cette procédure a fait l’objet d’une radiation compte tenu des opérations d’expertise en cours.

Dans son pré-rapport d’expertise, M. [L] a identifié certaines causes des infiltrations et a estimé le chiffrage des travaux nécessaires de réparation pour mettre fin aux causes d’infiltrations, avant de procéder à d’autres investigations. Dans ce cadre, la société COVEA RISKS, assureur dommage ouvrage, a accepté de financer lesdits travaux.

Le rapport final d’expertise de M. [L] a été déposé le 25 octobre 2012, en raison de l’absence de versement du complément de consignation par le syndic.

Par ordonnance du 13 juin 2013, le juge de la mise en état a accordé à titre provisionnel au syndicat de copropriétaires les sommes suivantes : 11.767,03 euros au titre du coût des travaux préconisés par l’Expert ; 604,09 euros et 1.780,15 euros au titre de deux factures de l’entreprise MESSENT ; 4.136,45 euros au titre des frais d’expertise.

Par jugement du 1er février 2016, la première chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Poitiers a retenu la responsabilité de la société COVEA RISKS et l’a condamnée au paiement des sommes précitées, en sa qualité d’assureur dommage-ouvrage, et a reçu l’action récursoire de celle-ci envers les constructeurs et assureurs. Le jugement a été confirmé sur ces points par arrêt de la Cour d’appel de Poitiers du 12 septembre 2017.

Parallèlement, l’Agence centrale de [Adresse 4] a succédé à l’agence [K] en qualité de Syndic de la copropriété à compter du 1er avril 2013.

Des travaux de réparation ont été commandés par le syndicat des copropriétaires, et les travaux ont été facturés et réalisés par l’entreprise MESSENT en 2016, et réceptionné par l’Agence centrale en sa qualité de syndic le 15 décembre 2016.

En raison de la persistance des infiltrations, le Conseil syndical des copropriétaires, qui a été élu en 2020, a contesté l’utilisation des fonds alloués par l’assureur dommages-ouvrage, en considérant que le Syndic engage sa responsabilité par les fautes commises. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 novembre 2021, le Conseil syndical par l’intermédiaire de son conseil a mis en demeure l’Agence centrale de la Fouchardière de mettre en conformité les travaux réalisés par l’entreprise MESSENT, de restituer une somme correspondant aux travaux non exécutés et de faire réaliser les travaux préfinancés et non exécutés, en reprochant au Syndic d’avoir tardé dans la mise en œuvre des travaux ainsi que la non-conformité des travaux réalisés.

Par acte d’huissier de justice en date du 15 décembre 2021, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 5]", Mme [I] [R] épouse [G] et M. [O] [F] ont assigné devant le Tribunal judiciaire de POITIERS, l’AGENCE CENTRALE, en sa qualité de syndic de copropriétaires, aux fins d’enjoindre à faire exécuter les travaux préconisés par le rapport d’expertise judiciaire du 25 octobre 2012, sous astreinte.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 5]" a mis fin au mandat de Syndic de l’AGENCE CENTRALE à compter de l’Assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2022.

Par conclusions au fond signifiées le 24 janvier 2023, les demandeurs ont modifié leurs demandes en sollicitant la condamnation de l’AGENCE CENTRALE au paiement de plusieurs sommes au titre des travaux à effectuer.

Par conclusions d’incident signifiées le 22 novembre 2023, l’AGENCE CENTRALE a soulevé la nullité de l’assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires représenté par le président du conseil syndical, et l’irrecevabilité de l’action en raison de la prescription quinquennale.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 février 2024, l’exception de nullité de l’assignation et l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription soulevées par la SARL AGENCE CENTRALE ont été rejetées.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 février 2025. L’affaire a été examinée à l’audience de plaidoirie du 3 juin 2025, à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, date à laquelle le jugement est rendu.

Moyens et prétentions des parties

En demande, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 5]", Mme [I] [R] épouse [G] et M. [O] [F] sollicitent du tribunal de :

— DÉCLARER recevable et bien fondée l’action du [Adresse 9][Adresse 5]", représenté par M. [N] [P], es qualité de Président du Conseil syndical des copropriétaires et de M. [F] et Mme [G], en leur nom personnel ;

— CONDAMNER l’AGENCE CENTRALE à verser au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

o 12.946,80 euros TTC au titre des travaux préconisés dans le rapport d’expertise du 25 octobre 2012.

o 29.851,05 euros TTC au titre des travaux effectués et à effectuer à la charge du Syndicat des copropriétaires.

o 10.000 euros au titre du préjudice moral.

— CONDAMNER l’AGENCE CENTRALE à verser à Mme [I] [R] épouse [G] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

— CONDAMNER l’AGENCE CENTRALE à verser à M. [O] [F] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice subi.

— CONDAMNER l’AGENCE CENTRALE, à verser, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER l’AGENCE CENTRALE, aux entiers dépens.

Pour s’opposer à l’irrecevabilité de ses demandes soulevée par la défenderesse, les demandeurs font valoir que le quitus donné par l’Assemblée générale du 16 février 2017 ne vaut pas décharge de responsabilité du syndic, parce que les copropriétaires n’avaient pas à cette date connaissance des fautes commises par l’Agence centrale. Ils considèrent que le syndicat des copropriétaires n’était pas informé de la nature précise des travaux préconisés par l’expert judiciaire, si bien qu’ils ne pouvaient pas avoir connaissance en 2017 de l’insuffisance des travaux réalisés. Ce n’est qu’à l’issue de l’élection d’un conseil syndical en 2020, que le syndic a transmis les factures des travaux puis le rapport d’expertise judiciaire.

A titre principal, les demandeurs sollicitent l’engagement de la responsabilité du syndic, en application de l’article 18 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en raison des fautes commises par le syndic dans la mise en œuvre des travaux. Premièrement, les demandeurs reprochent à l’Agence centrale le retard pris dans la mise en œuvre des travaux, les travaux ayant été commandés le 5 novembre 2015, alors que les fonds de l’assureur dommage-ouvrage ont été perçus le 10 mars 2014, soit un an après le début de son mandat de syndic le 1er avril 2013. Ils font valoir que c’est le syndic et non les copropriétaires qui ont commandé et réceptionné les travaux et réglé les factures. Deuxièmement, ils reprochent à l’Agence centrale l’absence de conformité des travaux réalisés aux préconisations de l’expert judiciaire, par comparaison entre les devis de l’entreprise MESSENT retenus par l’expert judiciaire en son point n°2 et n°3 et les travaux réalisés en 2016. Notamment ils reprochent à l’Agence centrale d’avoir réceptionné les travaux, malgré l’absence de débranchement préalable par ERDF du câble électrique avant de poser le dispositif de protection d’étanchéité ou l’utilisation d’acier à la place de zinc. Ils reprochent également à l’Agence centrale d’avoir commandé des travaux d’étanchéité sur les jardinières, alors qu’ils n’étaient pas nécessaires, et en déduisent une mauvaise allocation des fonds alloués par l’assureur dommage-ouvrage. Troisièmement, les demandeurs reprochent à l’Agence centrale le manque de transmission d’informations au syndicat des copropriétaires sur le déroulé de la procédure judiciaire et le contenu du rapport d’expertise judiciaire de 2012. Ils considèrent que l’Agence centrale a commis des fautes de gestion en n’effectuant pas les travaux rapidement et en réceptionnant des travaux réalisés qu’en partie, et qu’en absence de communication suffisante au syndicat des copropriétaires, ces derniers n’ont pas été en mesure d’intervenir. Ils rappellent que le syndicat des copropriétaires n’a eu connaissance du rapport d’expertise qu’en 2020 et qu’il était représenté pendant les opérations d’expertise par le syndic.

Les demandeurs font valoir avoir subi plusieurs préjudices du fait des fautes commises dans la gestion par le syndic, en ce que les infiltrations ont perduré pendant des années en absence de réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire. A titre de réparation, ils sollicitent en premier lieu le paiement du montant des travaux préconisés par l’expert judiciaire et non réalisés, et réactualisés en 2024. En second lieu, ils sollicitent le paiement des montants de tous les travaux que le syndicat des copropriétaires a dû faire réaliser pour mettre fin aux infiltrations entre 2018 et 2024, ainsi que les travaux qu’ils restent à effectuer selon factures.

Mme [G] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance subi du fait des infiltrations d’eau récurrentes dans ses garages, qui ont rendu un garage inexploitable et ont causé des dégâts sur ses biens, de même que M. [F], qui n’a pu louer son garage en raison des infiltrations.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 décembre 2024, l’AGENCE CENTRALE sollicite du tribunal de :

— A titre principal,

— Déclarer irrecevables les demandes présentées par le [Adresse 10], Mme [G] et M. [F] à l’encontre de l’AGENCE CENTRALE

— Par conséquent, Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PARC DES PRES MIGNONS, Mme [G] et M. [F] de toutes les demandes, fins et conclusions.

— Condamner le [Adresse 10], Mme [G] et M. [F] à verser la somme de 2.000 euros à l’AGENCE CENTRALE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— A titre subsidiaire

— Déclarer mal-fondées les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PARC DES PRES MIGNONS, Mme [G] et M. [F] à l’encontre de l’AGENCE CENTRALE

— Par conséquent, Débouter le [Adresse 10], Mme [G] et M. [F] de toutes les demandes, fins et conclusions.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PARC DES PRES MIGNONS, Mme [G] et M. [F] à verser la somme de 2.500 euros à l’AGENCE CENTRALE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Au soutien de sa demande principale en irrecevabilité des actions des demandeurs, l’Agence centrale fait valoir que par le procès-verbal d’Assemblée générale du 16 février 2017, il a été donné quitus au Syndic pour sa gestion à l’unanimité, ce qui l’exonère de sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et de Mme [B] et M. [F], présents lors de cette assemblée générale. Elle relève que cette question a été expressément laissée à l’appréciation des juges du fond par le juge de la mise en état. Elle fait valoir que cette Assemblée générale a eu lieu un an après la réalisation des travaux et les opérations de réception des travaux en 2016, auxquelles les copropriétaires étaient conviés, si bien que les copropriétaires avaient pleinement connaissance des travaux réalisés.

A titre subsidiaire, l’Agence centrale conteste en premier lieu l’engagement de sa responsabilité tant contractuelle que délictuelle en l’absence de toute faute commise dans sa gestion. S’agissant de la prétendue non-conformité des travaux réalisés, elle conteste que les travaux réalisés ne correspondent pas aux travaux commandés et relève que les demandeurs n’apportent pas la preuve que les travaux relatifs aux points 2 et 3 n’auraient pas été réalisés. Elle relève qu’ils n’apportent pas non plus la preuve que les désordres ont subsisté en absence de réalisation des travaux par l’entreprise MESSENT et font valoir que les travaux de l’entreprise [D] en avril 2013 n’ont pas remédié aux désordres. Elle considère que les travaux ont bien été réalisés dans leur ensemble par l’entreprise MESSENT et qu’ils étaient nécessaires. Elle fait valoir que les copropriétaires ne peuvent prétendre ne pas avoir eu connaissance du rapport d’expertise du 25 octobre 2012 alors que le rapport avait été transmis l’avocat du syndicat des copropriétaires et que la procédure a été initiée par le syndicat des copropriétaires. S’agissant du retard allégué dans la mise en œuvre des travaux, elle fait valoir qu’elle ne peut être tenue pour responsable des délais de remise des fonds par l’assureur dommage-ouvrage ni des délais d’intervention de l’entreprise MESSENT.

Par ailleurs, l’Agence centrale s’oppose aux demandes indemnitaires formées par les demandeurs en absence de réalité des préjudices allégués, parce qu’elle conteste que les travaux facturés n’aient pas été réalisés ou qu’ils n’étaient pas nécessaires. Elle s’oppose aussi aux demandes au titre des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, en rappelant que les opérations d’expertises initiales ont été interrompues faute pour les demandeurs d’avoir réglé la consignation, et que les travaux dont il est demandé remboursement ont été réalisés suite à l’apparition de nouvelles infiltrations, sans lien avec les préconisations de l’expert, et doivent rester à la charge du syndicat des copropriétaires. Pour s’opposer aux demandes indemnitaires de Mme [G] et M. [F], elle fait valoir qu’ils n’apportent aucune preuve de la réalité des infiltrations et des désordres subis, qu’il n’y a aucun préjudice à réparer.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la fin de non-recevoir opposée par la SARL AGENCE CENTRALE contre l’action du Syndicat des copropriétaires en considération du quitus donné au syndic

Aux termes des articles 122 et 123 du code de procédure civile, une fin de non-recevoir constitue un moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, et peut être soulevé en tout état de cause.

En application des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en ses articles 17 et suivants, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic, placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. Les missions du syndic sont prévues par la loi et par les délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est jugé pour l’application combinée de ces textes que le quitus de gestion donné par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic a pour effet de couvrir les actes de gestion et exonère le syndic de sa responsabilité. Si le syndicat des copropriétaires ne peut plus agir en justice pour rechercher la responsabilité du syndic en raison du quitus de gestion, c’est à la condition que l’assemblée générale des copropriétaires avait effectivement connaissance des faits pour lesquels est recherchée la responsabilité du syndic. Ainsi le quitus n’a effet libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l’assemblée des copropriétaires a eu effectivement connaissance et qu’elle a été à même d’apprécier.

En l’espèce, par procès-verbal d’Assemblée générale du 16 février 2017, le Syndicat des copropriétaires a voté à l’unanimité quitus au syndic pour sa gestion.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le juge de la mise en état n’a pas statué sur cette fin de non-recevoir, parce qu’il a considéré que l’effet du quitus donné par l’Assemblée générale des copropriétaires sur le droit d’agir en responsabilité contractuelle du fait de la gestion du syndic relève de l’appréciation des juges du fond, en ce qu’elle est liée à l’étendue des actes concernés par le quitus.

Pour déterminer si le quitus de gestion donné en 2017 a pour effet d’exonérer la responsabilité du syndic dans ses actes de gestion, il convient de déterminer si les copropriétaires avaient connaissance à cette date des faits pour lesquels ils souhaitent engager la responsabilité du Syndic par la présente procédure, c’est-à-dire de la non-conformité des travaux réalisés en 2016 par l’entreprise MESSENT.

Or, les travaux réalisés par l’entreprise MESSENT ont fait l’objet de deux procès-verbaux de réception sans réserve du 15 décembre 2016 signés par l’Agence centrale en qualité de syndic. Le procès-verbal d’Assemblée générale du 16 février 2017 ne fait pas référence aux suites de l’accord donné par l’Assemblée générale le 1er avril 2015 pour réaliser les travaux.

Un conseil syndical a été élu par l’Assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2020, dont l’objectif est de contrôler la gestion du syndic. Le conseil syndical a alors demandé copie du rapport d’expertise et des factures de travaux au syndic. L’Agence centrale ne répond pas sur ce point de la date de transmission du rapport d’expertise judiciaire, en se contentant de soulever que les copropriétaires étaient au courant du contenu du rapport, celui-ci ayant été envoyé au conseil du syndicat des copropriétaires. Or, le syndicat des copropriétaires était représenté par son syndic de l’époque au cours des opérations d’expertise judiciaire et n’a pas eu connaissance du rapport d’expertise judiciaire.

Il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 novembre 2021 adressée à l’Agence centrale, par lequel le conseil syndical de copropriété entend rechercher la responsabilité du syndic, que le conseil syndical était alors en possession du rapport d’expertise de 2012 et en mesure d’émettre des griefs sur les travaux réalisés en 2016.

Aucun élément ne permet de considérer que les copropriétaires étaient au courant en 2017 de la nature précise des travaux préconisés par l’expert judiciaire en 2012 et étaient ainsi en capacité de comparer la nature des travaux réalisés en 2016 avec les travaux nécessaires.

Ainsi il convient de considérer que le quitus donné par l’Assemblée générale du 16 février 2017 n’a pas pour effet d’exonérer la responsabilité de l’Agence centrale en tant que syndic.

En conséquence, la fin de non-recevoir est rejetée.

Sur les demandes indemnitaires du Syndicat des copropriétaires, de Mme [I] [G] et M. [O] [F]

Sur l’engagement de la responsabilité de l’Agence centrale en qualité de syndic

En application des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé de la gestion de l’immeuble et des missions fixées par la loi et par l’assemblée générale des copropriétaires. L’article 18 de ladite loi fixe une liste non exhaustive des missions du syndic, au titre desquelles figurent notamment la mission d’administrer l’immeuble et de faire procéder à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, en application des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndic est notamment responsable des manquements commis dans la gestion des travaux commandés. Le syndic est également d’une tenue d’une obligation d’information des copropriétaires sur l’exercice de ses missions.

Sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires du fait des fautes commises dans l’exercice de son mandat qui ont causé préjudice aux copropriétaires en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires. Le syndic engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des copropriétaires pour les fautes commises dans la gestion qui leur ont causé un préjudice personnel, n’étant pas lié par contrat avec les copropriétaires.

En l’espèce, il est constant que l’Agence centrale a commencé ses missions de syndic le 1er avril 2013, selon contrat de syndic en date du 25 mars 2013 et qu’elle n’était pas présente lors des opérations d’expertise. En tant que syndic, il lui revenait de faire exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire en utilisant les sommes allouées par l’assureur dommage-ouvrage à ce titre, auxquelles l’assureur a été condamné à verser à titre provisionnelle par ordonnance du 13 juin 2013.

S’agissant du retard allégué dans la mise en œuvre des travaux, il convient de relever que la somme de 11.767,03euros allouée par l’assureur dommage-ouvrage au titre des travaux préconisés par l’expert judiciaire n’a pas été perçue tout de suite par le syndic. Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 3 mars 2014 que la somme n’avait pas encore été perçue, et de l’extrait de compte de l’Agence centrale que la somme de 11.767,03euros a été perçue le 10 mars 2014. Lors procès-verbal d’assemblée générale du 1er avril 2015, les copropriétaires donnent à cette date leur accord au syndic pour engager les travaux préconisés par l’expert.

Or les travaux ont été commandés en 2015 à l’entreprise MESSENT, et facturés selon deux devis en date du 30 avril 2016 et les travaux ont été réceptionnés selon procès-verbal de réception du 15 décembre 2016, signés par l’Agence centrale.

Ainsi il n’est pas possible de reprocher à l’Agence centrale un retard pris dans la commande des travaux préconisés par l’expert judiciaire, au regard de cette chronologie.

Ensuite le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux réalisés par l’entreprise MESSENT en 2016 sont en partie non conformes à ce qui était préconisé, qu’une partie des travaux préconisés n’a pas été réalisée et qu’une partie des travaux n’étaient pas nécessaires, ce que l’Agence centrale conteste en considérant que tous les travaux ont été réalisés.

Or dans le rapport du 25 octobre 2012, l’expert judiciaire préconisait les travaux suivants, sur devis des 29 mars et 16 septembre 2011 de l’entreprise MESSENT :

— La réparation des points d’entrée d’eau depuis la face extérieure des murs de clôture Nord-Est et Sud-Ouest (points 1 et 3 du plan inclus en p. 10 du pré-rapport) avait été chiffrée à la somme de 2 737.32 euros HT soit 2928,93 TTC (avec une TVA à 7%) pour le point n°1 (devis du 9.03.2012, poste A. 1.1) et 6 895.60 euros HT pour le point n°3 (devis du 16.09.2012, poste A.1.1) soit 10 307.22 euros TTC (avec une TVA à 7%) ;

— La réparation de l’infiltration résultant d’une perforation imputable à EDF (point 2 du plan inclus en p. 10 du pré-rapport), qui avait fait passer un câble au travers de la terrasse, au pied du pignon Est du n°7, sans prévoir de dispositif permettant de restaurer l’étanchéité de la membrane, a été chiffrée à la somme de 365.20 euros HT (devis du 29.03.2012 poste A.1.3), soit 390.76 euros TTC (avec une TVA à 7%) ;

— La réparation d’une entrée d’eau située à la jonction entre la rampe d’accès au parking haut et le pignon du n°7 avait été chiffrée à la somme de 1 364.31 euros HT (devis du 29.03.2012, poste A.1.2), soit 1 459.81 euros TTC (avec une TVA à 7%).

La nature des travaux commandés à l’entreprise MESSENT par l’Agence centrale sont détaillés dans deux devis en date du 30 avril 2016 (pièces 10 et 11 des demandeurs). Or il ressort de la comparaison avec les devis initiaux de l’entreprise MESSENT en date du 9 mars et du 16 septembre 2011, retenus par l’expert judiciaire, que tous les travaux n’ont pas été commandés (pièces 23 et 24).

S’agissant du premier devis de l’entreprise MESSENT du 30 avril 2016, il correspond exactement aux travaux prescrits dans le devis initial du 9 mars 2011 retenu par l’expert judiciaire (pièces 10 et 23).

S’agissant du point N°1 du poste A du rapport d’expertise, pour des travaux facturés à la somme de 2.737,32euros, les demandeurs ne contestent pas que les travaux ont bien été réalisés.

S’agissant du point N°2, correspondant au poste B du rapport d’expertise, pour la pose de la crosse pour passage de câbles (point 1.1.3 du devis), qui reprend les termes exacts du devis initial retenu par l’expert judiciaire, il était prévu que le débranchement et la dépose préalable du câble devait être effectuée avant l’intervention de l’entreprise MESSENT. Or il n’est pas apporté la preuve que ce débranchement préalable a été réalisé avant l’intervention de la société MESSENT, aucune facture dans ce sens n’étant produite. L’entreprise MESSENT n’a pas pu procéder à la pose de cette crosse. Il sera retenu un défaut de réalisation de ces travaux.

S’agissant du poste C du rapport d’expertise, pour des travaux d’étanchéité entre la jonction de la rampe d’accès au parking haut et le pignon de la maison n°7, les travaux correspondent au point 1.1.2 du devis du 30 avril 2016, pour un montant de 1.364,31euros. Le syndicat des copropriétaires fait valoir notamment que les couvertines posées par l’entreprise MESSENT qui devaient être en zinc sont en réalité en tôle d’acier.

Toutefois le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de ses allégations et se contente de procéder par affirmation. La photographie produite ne suffit pas à prouver la réalité de ce défaut de conformité des travaux (pièce 48). De plus, le syndicat des copropriétaires fait preuve de contradiction en arguant en même temps que ces travaux d’étanchéité sur la rampe d’accès au parking ont été réalisés par l’entreprise [D] en 2013 qui avaient déjà posé des bandes en zinc. Ainsi il ne peut être retenu un défaut de conformité des travaux sur ce point.

S’agissant du second devis de l’entreprise MESSENT du 30 avril 2016 pour travaux d’étanchéité portant sur les jardinières, ils ont été facturés à hauteur de 5.576,32euros TTC (pièce 11). Or ces travaux ont été financés avec la somme allouée par l’assureur dommages-ouvrage, tel qu’il ressort de l’extrait de compte de l’Agence centrale, alors qu’ils ne rentraient pas dans les travaux prévus par l’expert judiciaire (pièce 20). En effet, les travaux pris en charge par l’assurance dommage-ouvrage ne concernaient pas l’étanchéité de deux jardinières attenantes à la rampe d’accès au parking haut tel qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire.

Les travaux prescrits par l’expert judiciaire au titre du point N°3 du poste A dans le rapport, sur devis du 16 septembre 2011 pour un montant de 6.895,60 euros HT (pièce 24), n’ont jamais été commandés. L’Agence centrale en tant que syndic chargé de la mise en œuvre des travaux a donc commandé des travaux non nécessaires et n’a pas commandé les travaux préconisés.

Il ressort de ces circonstances que l’Agence centrale a commis une faute de négligence dans sa mission de mise en œuvre des travaux par une mauvaise utilisation des fonds alloués à ce titre par l’assureur dommages-ouvrage, en commandant et réceptionnant des travaux d’étanchéité sur les jardinières, sans vérifier qu’ils correspondaient aux travaux prescrits et en omettant de commander les travaux prescrits par l’expertise judiciaire.

Ainsi il peut être retenu à titre de fautes commises dans la gestion par le syndic, d’avoir réceptionné les travaux sans réserve le 15 décembre 2016, sans avoir vérifié la teneur des travaux réalisés et leur conformité exacte avec les travaux préconisés par l’expert judiciaire. Or il incombait à l’Agence centrale, en sa qualité de syndic professionnel, de suivre la bonne exécution des travaux nécessaires et s’assurer de la conformité des travaux, au titre de son obligation de diligence.

La circonstance soulevée par l’Agence centrale que les copropriétaires étaient au courant de la date de réception des travaux, selon convocation adressée le 20 mai 2016 pour une réunion prévue le 6 juin (pièce 2 de la défenderesse) ne saurait exonérer le syndic de sa responsabilité, qui a signé seul les procès-verbaux de réception. En effet, l’absence de connaissance par les copropriétaires de la nature exacte des travaux préconisés par l’expertise judiciaire 2012 et des devis de l’entreprise MESSENT en 2016 ne les mettaient pas en mesure de contrôler le suivi des travaux. L’absence de communication par l’Agence centrale au syndicat des copropriétaires du rapport d’expertise judiciaire, avant la sollicitation par le conseil syndical nommé en 2020, n’a pas permis de mettre en lumière ces fautes commises dans la gestion des travaux, ce qui constitue également une faute de l’Agence centrale dans ses obligations.

En conséquence, l’Agence centrale a commis des fautes dans l’exercice de sa mission de syndic, qui ont causé préjudice au Syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires, en n’ayant pas veillé à la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin aux causes d’infiltrations identifiées, tels que préconisés par l’expert judiciaire et au vu du budget alloué.

Contrairement à ce que prétend l’Agence centrale, la persistance des infiltrations d’eau dans le sous-sol de la copropriété ne peut pas être contestée. Il ressort notamment du procès-verbal d’Assemblée générale du 30 janvier 2020, que le syndic a été informé de la persistance des infiltrations et qu’une nouvelle action en justice contre l’assureur dommage-ouvrage était envisagée. La réalité de ces infiltrations est par ailleurs étayée par les photographies produites.

En conclusion, l’Agence centrale engage sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires et sa responsabilité délictuelle envers les copropriétaires pour les préjudices subis et causés par ses fautes de gestion.

Il convient d’examiner pour chaque demande en indemnisation, le lien de causalité directe avec les fautes retenues et la réalité du préjudice allégué qui doit être certain, actuel et légitime. En vertu du principe de réparation intégrale des préjudices, l’indemnisation doit réparer l’exact préjudice subi et ne peut conduire à l’enrichissement de la victime.

Au titre des travaux préconisés dans le rapport d’expertise

En l’espèce, le lien de causalité entre les fautes commises par l’Agence centrale dans sa mission de contrôle des travaux à réaliser et la persistance des infiltrations en eau est certain. A ce titre, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter à titre de réparation le remboursement du coût des travaux qui n’ont pas réalisés.

L’Agence centrale sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires les sommes qui correspondent aux travaux préconisés par le rapport d’expertise et qui n’ont pas été effectués du fait de ses carences dans le suivi des travaux tel que vu précédemment.

Concernant le devis de l’entreprise MESSENT en date du 16 septembre 2011, pour un total de 6.895,60 euros HT, soit 8.247,14 euros TTC (pièce 24), qui n’ont pas été commandés en 2015, il n’y a pas lieu à actualiser le devis de l’entreprise MESSENT en 2024 tel que le sollicite le syndicat des copropriétaires (pièce 54). En effet, prendre en compte cette actualisation du devis conduirait à dépasser la juste indemnisation, alors que les devis de l’entreprise MESSENT n’ont pas été l’objet d’une augmentation entre le devis initial de 2011 et la facture du 30 avril 2016 (pièces 10 et 23).

En conséquence, l’Agence centrale sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] "[Adresse 5]" les sommes suivantes au titre des travaux préconisés dans le rapport d’expertise et non exécutés :

— La somme de 390.75 euros TTC, correspondant à la facture de l’entreprise MESSENT de la crosse de passage de câble électrique (point 1.1.3), et correspondant au poste B du rapport d’expertise ;

— La somme de 8.247,14euros TTC, au titre des travaux préconisés au titre du point N°3 dans le poste A du rapport d’expertise, selon devis de l’entreprise MESSENT du 16 septembre 2011, qui n’ont pas été réalisés ;

Soit la somme totale de : 8.637,89 euros TTC.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Au titre des travaux effectués et à effectuer à la charge du Syndicat des copropriétaires

En l’espèce, la persistance des infiltrations en eau a rendu nécessaire la réalisation d’une série de travaux supplémentaires de 2018 à 2024, tel que justifié par une série de devis de l’entreprise [D] en 2018 et 2019, puis de l’entreprise SOS Dépannage Habitat entre 2020 et 2022 puis 2024, ce dont le syndicat des copropriétaires demande réparation.

Toutefois, se pose la question du lien de causalité entre les fautes retenues à l’égard de l’Agence centrale en tant que syndic et l’ensemble de ces travaux réalisés pour mettre fin aux infiltrations d’eau. En effet, les travaux préconisés dans le rapport d’expertise du 25 octobre 2012 n’étaient qu’une première série de travaux pour mettre fin aux causes identifiées d’infiltrations, avant de procéder à d’autres investigations pour rechercher d’autres causes d’infiltration. L’expert judiciaire a expressément indiqué que d’autres causes d’infiltrations pourraient se révéler par la persistance des infiltrations d’eau après la suppression des origines identifiées. Tel que le relèvent eux-mêmes les demandeurs, la procédure à l’encontre de l’assureur dommage-ouvrage a été terminé avant que d’autres investigations puissent avoir lieu, du fait des carences commises par le syndic à l’époque de la procédure judiciaire, à savoir l’agence [K].

Ainsi il ne saurait être reproché à l’Agence centrale tous les travaux réalisés postérieurement pour mettre fin aux causes d’infiltrations, alors qu’ils n’étaient pas prévus dans l’enveloppe budgétaire allouée par l’assureur dommage-ouvrage. Il n’y a pas de lien de causalité entre les fautes reprochées au syndic et l’entièreté des travaux qui ont dû être réalisés à la charge des copropriétaires, après recherche d’autres causes d’infiltration.

En effet, il ressort du procès-verbal d’Assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2021 qu’une partie des travaux d’étanchéité de recherche des fuites et réparation ont été réalisés et que suite à de nouvelles investigations, de nouvelles infiltrations ont été découvertes et de nouveaux travaux sont préconisés.

En conséquence, les devis de travaux confiés à l’entreprise [D], devenue SOS Dépannage Habitat entre 2018 et 2021 (pièces 25 à 35 des demandeurs) sont liés à la recherche des fuites et aux travaux nécessaires en conséquence pour remédier aux infiltrations, travaux qui devaient rester à la charge des copropriétaires malgré la réalisation des travaux préconisés en 2012. Il en de même des travaux complémentaires prévus par l’entreprise SOS Dépannage Habitat en 2023 et 2024 (pièces 51 à 53 des demandeurs). Il n’est pas possible de retenir que ces travaux réalisés sont la cause directe des travaux préconisés par l’expert judiciaire et non réalisés, parce qu’ils en dépassent le cadre.

De même, les travaux prévus pour la pose d’un drain de récupération des eaux selon factures des 3 et 4 octobre 2022 (pièces 36 et 37 des demandeurs) sont des travaux qui ne pouvaient pas être prévus par l’Agence centrale et doivent rester à la charge des copropriétaires.

En conséquence, en absence de lien de causalité certain entre ces sommes au titre de travaux et les fautes reprochées à l’Agence centrale, il convient de rejeter l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Au titre du préjudice moral du Syndicat des copropriétaires

Au titre de la charge de la preuve, il incombe à celui qui sollicite la réparation d’un préjudice d’apporter la preuve de la réalité du préjudice allégué.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de la réalité du préjudice moral allégué subi par l’ensemble de la copropriété.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en réparation de son préjudice moral.

Au titre du préjudice de jouissance de Mme [I] [G] et de M. [F]

En l’espèce, il ressort des pièces produites, notamment des délibérations en assemblée générale des copropriétaires en 2020 et en 2022 et des photographies produites, que Mme [I] [G] et M. [F] ont subi des infiltrations d’eau dans leur garage pendant plusieurs années, ce qui constitue un préjudice de jouissance. Les fautes commises par l’Agence centrale dans l’exercice de ses fonctions de syndic par la mauvaise gestion des travaux préconisés ont contribué à la persistance des infiltrations et ont ainsi contribué en partie au préjudice de jouissance subi par les copropriétaires.

En conséquence, l’Agence centrale sera condamnée à verser à Mme [I] [G] et M. [F] la somme de 500 euros chacun en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’AGENCE CENTRALE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner l’AGENCE CENTRALE à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]", à Mme [I] [G] et M. [O] [F] une somme au titre des frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 4.000 euros et de rejeter la demande de l’AGENCE CENTRALE à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, rien ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE fin de non-recevoir opposée par la SARL AGENCE CENTRALE contre l’action du Syndicat des copropriétaires en considération du quitus donné au syndic ;

CONDAMNE la SARL AGENCE CENTRALE à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 5]" la somme de 8.637,89 euros au titre des travaux non exécutés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 5]" du surplus de ses demandes au titre des travaux effectués et à effectuer ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 5]" de sa demande en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL AGENCE CENTRALE à payer à Mme [I] [R] épouse [G] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL AGENCE CENTRALE à payer à M. [O] [F] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL AGENCE CENTRALE aux dépens ;

CONDAMNE la SARL AGENCE CENTRALE à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]", à Mme [I] [R] épouse [G] et à M. [O] [F] la somme globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL AGENCE CENTRALE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président