RÉPUBLIQUE COUR D’APPEL DE VERSAILLES FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE VANVES AU NOM DU
PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT N° RG 25/00281 – N° DU 31 JUILLET 2025 Portalis DB3R-W-B7J-20ZW
MINUTE N° : 419/2025 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES
DEMANDEURS : Extralt Zs minutes du Greffe du Tribunal Z proximité Notification Monsieur X Y Z AA
Né le […] à […]. Copie certifiée conforme Demeurant […] délivrée le 31/ +12023 Représenté par M^e Keltoum MESSAOUDEN, avocat […] barre[…] Z à :M^e Keltoum […] MESSAOUDEN Madame AB Y Née le […] à […] M^e Antoine
Demeurant […] CHRISTIN
92130 ISSY-LES-MOULINEAUX amain prope Représentée par M^e Keltoum MESSAOUDEN, avocat […] barre[…] Z AC AB Y […]
DÉFENDEURS :
Monsieur AD AE
Né le […] à […] Copie exécutoire délivrée Demeurant […] le: […] représenté par M^e Antoine CHRISTIN, avocat […] barre[…] Zs à :
HAUTS-DE-SEINE Madame AF AG
Née le […] à […] Demeurant […]
92130 ISSY-LES-MOULINEAUX représentée par M^e Antoine CHRISTIN, avocat […] barre[…] Zs HAUTS-DE-SEINE
SKINMILK PRODUCTION Ayant son siège social sis […]
Prise en la personne Z son représentant légal, représentée par M^e Antoine CHRISTIN, avocat […] barre[…] Zs HAUTS-DE-SEINE
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
PRÉSIDENT: Eloïse SENE,
Assisté Z Rubis RABENJAMINA, Greffier,
DÉBATS:
À l'[…]dience publique du 05 Juin 2025
DÉCISION:
Jugement contradictoire et en premier ressort
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EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant bail meublé du 12 juin 2021, Monsieur X Y a donné à bail à Monsieur AD AE et Madame AF AG un appartement situé […] 30 rue Benoit Malon […] pour un loyer initial Z 2 100 € par mois et 150 € Z charges.
Par avenant du 7 septembre 2021, la SASU SKINMILK PRODUCTION a été ajoutée […] contrat Z bail en qualité Z locataire.
Le 25 janvier 2024, Monsieur X Y et Madame AB Y ont fait délivrer […]x défenZurs un congé pour reprise personnelle, la date d’échéance étant fixée […] 25 juin 2024.
Monsieur AD AE et Madame AF AG Zmeurent toujours dans le logement.
C’est dans ces circonstances que Monsieur X Y et Madame AB Y ont fait citer Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION Zvant le tribunal Z proximité Z AA pour qu’il valiZ le congé délivré le 25 janvier 2024, constate que les locataires se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre Zpuis le 25 juin 2024, fixe l’inZmnité d’occupation due à 2 377,30 € par mois et à compter du 1er juillet 2024 à 2 455,23 €, condamne solidairement Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION à leur verser ces sommes jusqu’à complète libération Zs lieux avec intérêts […] t[…]x légal à compter du 25 juin 2024, ordonne l’expulsion Z Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION sous astreinte Z 100 € par jour Z retard, […]torise le transport Zs meubles Zs défenZurs dans un garZ meubles, condamne solidairement Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION à leur verser 2 000 € en application Z l’article 700 du coZ Z procédure civile et […]x dépens, sous le bénéfice Z l’exécution provisoire.
A l'[…]dience du 5 juin 2025, Monsieur X Y et Madame AB Y, représentés à l'[…]dience par leur conseil, maintiennent les ZmanZs formulées […] sein Z l’acte introductif d’instance s[…]f à porter la ZmanZ […] titre Z l’article 700 du coZ Z procédure civile à la somme Z 5 000 € et à ZmanZr en outre la condamnation solidaire Zs défenZurs à payer la somme Z 2 134 € […] titre Z la facture SAMA. Ils concluent […] débouté Z toutes les ZmanZs adverses. Ils régularisent Zs conclusions à l'[…]dience.
Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK
PRODUCTION, représentés par leur conseil, ZmanZnt […] tribunal Z requalifier le contrat d’habitation meublé du 12 juin 2021 en bail d’habitation non meublé, Z constater la nullité du congé Z reprise délivré le 25 janvier 2024, Z débouter Monsieur X Y et Madame AB Y Z l’ensemble Z leurs prétentions, et à titre subsidiaire Z leur accorZr un délai Z Zux ans pour libérer les lieux loués. A titre reconventionnel, ils ZmanZnt Z condamner solidairement Monsieur X Y et Madame AB Y à leur payer la somme Z 7 200 € avec intérêts […] t[…]x légal […] titre Zs charges non justifiées, et avant dire droit sur les désordres allégués Z désigner un expert, et en tout état Z c[…]se Z débouter Monsieur X Y et Madame AB Y Z l’ensemble Z leurs prétentions, et Z les condamner solidairement à leur payer la somme Z 7 000 € sur le fonZment Z l’article 700 du coZ Z procédure civile et les dépens. Ils régularisent Zs conclusions à la barre.
Conformément à l’article 455 du coZ Z procédure civile, il est renvoyé […]x conclusions Zs parties pour un plus ample exposé Z leurs prétentions et moyens respectifs.
L’affaire a été mise en délibéré […] 31 juillet 2025.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur la ZmanZ Z validation du congé
Monsieur X Y et Madame AB Y ZmanZnt la validation du congé pour reprise délivré le 25 janvier 2024 alors que Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION soutiennent qu’il est nul d’une part en raison Z la requalification du contrat Z bail meublé en bail non meublé, d'[…]tre part en raison Z l’absence Z réalité du motif Z reprise.
a) Sur la ZmanZ Z requalification du bail meublé en bail non meublé
Selon Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION, l’ensemble Zs meubles exigé par la loi pour la conclusion d’un bail meublé Z même que l’intégralité Zs meubles mentionnés dans le bail n’ont pas été fournis, ce qui justifie la requalification du bail en bail non meublé.
Monsieur X Y et Madame AB Y soutiennent que la ZmanZ en requalification du bail est prescrite et que les éléments Z confort suffisants avaient été mis à la disposition Zs locataires.
Selon l’article 7-1 Z la loi du 6 juillet 1989, "toutes les actions dérivant d’un contrat Z bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou […]rait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit".
En l’espèce, le bail a été conclu le 12 juin 2021, or la ZmanZ en requalification du bail résulte Zs conclusions régularisées par Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION dans le cadre Z la présente procédure, régulièrement régularisées à l'[…]dience le 5 juin 2025.
Pour faire échec à la prescription, les défenZurs invoquent le fait que l’exception Z nullité du bail serait perpétuelle et pourrait être invoquée à l’occasion Z la délivrance d’un congé. Or, en l’espèce, ils ne sollicitent pas la nullité du bail conclu le 12 juin 2021 mais sa requalification.
En conséquence, la ZmanZ en requalification du bail formée par Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION est prescrite et le congé pour reprise pouvait être délivré avec un préavis Z trois mois applicable […]x b[…]x meublés selon l’article 25-8 Z la loi du 6 juillet 1989.
b) Sur l’absence Z réalité du motif Z reprise
Aux termes Z l’article 25-8 Z la loi du 6 juillet 1989, " lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux Z sa décision Z reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis Z trois mois et motiver son refus Z renouvellement du bail soit par sa décision Z reprendre ou Z vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire Z l’une Zs obligations lui incombant. A peine Z nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas Z reprise, les nom et adresse du bénéficiaire Z la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire Z la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire […]quel il est lié par un pacte civil Z solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire Zpuis […] moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses Zscendants ou ceux Z son conjoint, Z son partenaire ou Z son concubin notoire.
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En cas Z contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect Zs obligations prévues […] présent article. Il peut notamment déclarer non valiZ le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par Zs éléments sérieux et légitimes”.
Pour que le congé pour reprise soit considéré comme valiZ, il f[…]t que le bailleur reprenne le bien à son profit pour l’habiter et qu’il en justifie par Zs éléments sérieux. Il appartient […]x juges du fond Z rechercher si le congé délivré n’est pas fr[…]duleux.
En l’espèce, par acte Z commissaire Z justice en date du 25 janvier 2024, Monsieur X Y et Madame AB Y ont fait délivrer à Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK
PRODUCTION un congé pour reprise personnelle […]x motifs suivants :
Les bailleurs qui occupent le rez-Z-ch[…]ssée Z la maison, se trouvent dans "
l’obligation Z Zvoir récupérer le 1er étage pour y habiter et occuper personnellement ainsi qu’avec les membres Z leur famille. En effet, les bailleurs sont parents Z Zux enfants et Monsieur Y, gérant Z société unipersonnelle travaille principalement Z la maison, ce qui n’était pas le cas […]paravant, quand il travaillait dans les loc[…]x Z son client.
Les bailleurs sont propriétaires Z l’ensemble du pavillon. Le second étage est loué mais le reprendre ne serait pas opportun, les enfants ne pouvant être laissés seuls à un étage indépendant. De plus Madame AH AI, mère Z Madame Y, ayant Zs problèmes Z santé et Z mobilité sera logée par les bailleurs".
Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION soutiennent que ces motifs sont fallacieux, ce que contestent Monsieur X Y et Madame AB Y, Pour justifier Z leur bien fondé, les bailleurs produisent un courrier Z Madame AH AI, le K.bis Z la société EUROTILIA, ainsi qu’un Zvis pour la création d’un escalier entre les Zux étages.
Toutefois, comme le font justement valoir les défenZurs, ces éléments ne démontrent pas la réalité ni le sérieux Zs motifs allégués Z reprise.
Tout d’abord, il n’est pas allégué ni justifié Z ce que la famille se serait agrandie Zpuis la conclusion du bail Z sorte que Monsieur X Y et Madame AB Y […]raient besoin Z plus Z place. La réalité du motif relatif à la mère Z la bailleresse, dont il est invoqué Zs problèmes Z santé et Z mobilité, n’est pas non plus établi, […]cune pièce médicale n’étant produite, pas plus que n’est démontré un réel projet Z départ Z la Pologne et d’établissement en France.
Ensuite, il n’est pas non plus établi que Monsieur X Y travaillerait désormais principalement Zpuis chez lui, ni que tel n’était pas le cas […]paravant. Il prétend qu’il travaillait antérieurement dans les loc[…]x Z son client mais n’en rapporte […]cune preuve.
Enfin, le congé mentionne le caractère inopportun Z reprendre le second étage, également loué, plutôt que le premier car les enfants ne pourraient pas être laissés seuls à un étage indépendant. Toutefois, la mère Z la bailleresse pourrait, elle, y être logée. En outre, cet argument n’est pas du tout celui qui avait été opposé […]x locataires lorsqu’ils ont suggéré qu’ils pourraient être relogés […] second étage, puisque selon un courrier Zs bailleurs du 24 avril 2025, ils ont indiqué […]x locataires que l’appartement du second était occupé et faisait l’objet d’un bail en cours Z sorte que la reprise était irréalisable.
Ainsi, les motifs invoqués […] soutien Z la reprise du logement apparaissent fallacieux.
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En conséquence, le caractère fr[…]duleux du congé pour reprise personnelle signifié le 25 janvier 2024 par Monsieur X Y et Madame AB Y à Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK
PRODUCTION sera retenu et le congé sera déclaré nul et Z nul effet.
Par voie Z conséquence, Monsieur X Y et Madame AB Y seront déboutés Z toutes leurs ZmanZs d’expulsion, Z fixation d’une inZmnité d’occupation et Z transport et séquestration Zs meubles Zs locataires.
II. Sur la ZmanZ reconventionnelle en remboursement Zs provisions sur charges
A titre reconventionnel, Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION réclament le remboursement Z la somme Z
7 200 € […] titre du remboursement Zs charges non justifiées. Monsieur X Y et Madame AB Y s’y opposent en faisant valoir qu’un forfait Z charges était prévu par le bail. Aux termes Z l’article 25-10 Z la loi du 6 juillet 1989, applicables […]x locations meublées, "les charges locatives accessoires […] loyer principal sont récupérées par le bailleur […] choix Zs parties et tel que prévu par le contrat Z bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit Z provisions pour charges;
2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément […] loyer, dont le montant et la périodicité Z versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait Z charges est fixé en fonction Zs montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année […]x mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné […] regard Zs charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précéZnt locataire se serait acquitté".
En l’espèce, comme le font valoir Monsieur X Y et Madame AB Y, dès lors que le bail n’est pas requalifié en bail non meublé, les règles applicables […]x loc[…]x meublés s’appliquent. Or, le bail du 12 juin 2021 stipule, s’agissant Zs charges locatives, que "les parties conviennent Z la récupération Zs charges par le bailleur sous la forme d’un forfait Z 150 euros/mois. Le forfait comprend l’e[…] sanitaire (ch[…]Z et froiZ), le ch[…]ffage, l’électricité et l’accès internet".
S’agissant d’un bail meublé, ce forfait est parfaitement licite.
En conséquence, Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION ne peuvent réclamer le remboursement Zs charges versées sous prétexte qu’elles n'[…]raient jamais été régularisées et seront déboutés Z cette ZmanZ.
III. Sur la ZmanZ reconventionnelle d’expertise judiciaire
Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION réclament à titre reconventionnel la désignation d’un expert afin Z permettre la constatation Z la réalité Zs désordres qu’ils allèguent (problèmes Z dysfonctionnement Z la ch[…]dière et Zs radiateurs, moisissures, fissure dans le mur du salon, défectuosité d’une porte-fenêtre, non-conformité Z la rambarZ Z la terrasse) et l’avis Z l’expert sur ces points.
Monsieur X Y et Madame AB Y concluent […] débouté Z cette ZmanZ qui apparaît opportuniste et ne se fonZ par sur Zs éléments Z preuve suffisants.
En effet, les seuls éléments produits par les défenZurs […] soutien Z cette ZmanZ d’expertise sont Zs photographies non datées et dont on ne sait pas où elles ont été prises, et qui n’ont dès lors […]cun caractère probant. En outre, il résulte
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Z l’état Zs lieux d’entrée contradictoire du 26 juin 2021 que tous les équipements étaient alors en très bon état. Ainsi, Monsieur AD AE, Madame AJ
AK AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION n’apportent pas Z preuve suffisante pour obtenir la désignation d’un expert pour se prononcer sur les désordres qu’ils allèguent.
De plus, il résulte Zs explications et éléments versés […]x débats par Monsieur X Y et Madame AB Y que les désordres allégués par les locataires résultent plutôt d’un déf[…]t d’entretien du logement par leurs soins.
En conséquence, Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION seront déboutés Z leur ZmanZ Z désignation d’un expert judiciaire qui n’apparaît nullement nécessaire.
IV. Sur la ZmanZ en paiement Z la somme Z 2 134 €
Monsieur X Y et Madame AB Y sollicitent la condamnation Zs défenZurs à leur verser la somme Z 2 134 € en réparation d’un dégât Zs e[…]x survenu le 9 octobre 2023 dont ils ont payé le coût.
Ils produisent à ce titre une facture Z la société SAMA d’un montant Z 506 € en date du 15 octobre 2024.
Il résulte cependant Zs pièces produites par les bailleurs que le dégât Zs e[…]x n’a pas été déclaré à leur assureur avant la remise en état et qu'[…]cune recherche Z fuite n’a été régulièrement diligentée par leur assurance. Dans ces conditions, il leur incombe Z supporter les frais qu’ils ont engagés pour y remédier. D’après les pièces produites ces frais ne s’élèvent d’ailleurs qu’à 506 €, […]cun élément n’étant produit concernant la remise en état Zs embellissements endommagés par le dégât Zs e[…]x.
En conséquence, Monsieur X Y et Madame AB Y seront déboutés Z leur ZmanZ […] titre du dégât Zs e[…]x.
V. Sur les ZmanZs accessoires
Monsieur X Y et Madame AB Y qui succombent seront condamnés […]x dépens.
Il apparaît inéquitable Z laisser à la charge Z Monsieur AD AE et Madame AF AG et Z la SASŮ SKINMILK PRODUCTION la totalité Zs frais irrépétibles engagés pour la défense Z leurs intérêts. Aussi Monsieur X Y et Madame AB Y seront condamnés à leur verser la somme Z 2 000 euros sur le fonZment Z l’article 700 du coZ Z procédure civile.
La présente décision est Z plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge Zs contentieux Z la protection, statuant par mise à disposition […] greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
JUGE que le congé délivré par Monsieur X Y et Madame AB Y à Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK PRODUCTION le 25 janvier 2024 portant sur le logement sis […] 30 rue Benoit Malon […] est nul ;
DEBOUTE Monsieur X Y et Madame AB Y Z toutes leurs ZmanZs;
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DEBOUTE Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU
SKINMILK PRODUCTION Z toutes leurs […]tres ZmanZs;
CONDAMNE Monsieur X Y et Madame AB Y à verser à Monsieur AD AE, Madame AF AG et la SASU SKINMILK
PRODUCTION la somme Z 2 000 € […] titre Z l’article 700 du coZ Z procédure civile;
CONDAMNE Monsieur X Y et Madame AB Y […]x dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire Z la présente décision est Z droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition Z la décision […] greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues […] Zuxième alinéa Z l’article 450 du coZ Z procédure civile, la minute étant signée par Madame Eloïse SENE, vice-présiZnte, et par Madame
Rubis RABENJAMINA, greffier.
LE GREFFIER, LA VICE-PRÉSIDENTE
سیاه
Pour copie certifiée conforme
AA, le 31/07/2025 DE ^VA IMITE N VE S le greffier
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