TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

27 MAI 2025

N° RG 24/01693 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSW7

Code NAC : 54G

AFFAIRE : ASSOCIATION NATIONALE D’ASSISTANCE FISCALE ET ADMINISTRATIVE DE GESTION ET COMPTABILITE C/ S.A. ALBINGIA, S.A. ABEILLE IARD & SANTE, SOCIÉTÉ SELECT INVEST 1

DEMANDERESSE

L’ASSOCIATION NATIONALE D’ASSISTANCE FISCALE ET ADMINISTRATIVE DE GESTION ET COMPTABILITE (ANAFAGC), Association déclarée, inscrite au répertoire SIRENE sous le n° 812 454 247, rendue publique par une insertion au Journal Officiel du 23 février 2019, dont le siège social est [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jean-christophe CARON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38

DEFENDERESSES

S.A. ALBINGIA, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 429 369 309, ayant son siège social au [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux agissant poursuites et diligences

représentée par M^e Stéphane LAUNEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0133, M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

S.A. ABEILLE IARD & SANTE ès-qualités d’assureur de la société LE MONDE DES JARDINS, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 306 522 665, ayant son siège social [Adresse 3], et pour signification au [Adresse 9], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Alberta SMAIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0290, M^e Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 415

Société SELECT INVEST 1, Société Civile de Placement Immobilier à capital variable, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 784 852 261, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Marie-Pierre ALIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T 07, M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS ET PROCEDURE

Le 19 juillet 2021, l’Association Nationale d’Assistance Fiscale et Administrative de Gestion et de Comptabilité (l’ANAFAGC) a acquis des mains de la Société Civile MOLITOR AF un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] (92), voisin accolé à l’immeuble du 39 appartenant à la société SELECTINVEST.

Antérieurement à cette transaction, l’immeuble avait fait l’objet d’une réhabilitation par la société MOLITOR AF, assurée auprès de la société ALBINGIA. La maîtrise d’œuvre complète de l’opération était confiée à la société d’architecture KARDHAM CARDETE HUET ARCHITECTURE, assurée auprès de la société EUROMAF. Les travaux d’étanchéité étaient confiés à la société TTREBAT, assurée auprès de la Mutuelle l’AUXILIAIRE. Le lot chauffage et climatisation était sous-missionné par la SAS COGECLIM, assurée auprès de la société ALLIANZ. Le contrôle technique était l’oeuvre de la société SOCOTEC CONSTRUCTION. La SARL LE MONDE DES JARDINS est intervenue comme paysagiste. La société SPLENDIA DECO était chargée de l’exécution des lots Carrelage/Gros-œuvre/Menuiserie en bois/Plâtrerie, assurée auprès des sociétés MUTUELLES [Localité 10].

La réception des travaux a été prononcée le 2 octobre 2020.

Au cours de l’année 2021, l’ANAFAGC a constaté l’existence d’importantes infiltrations dans les sous-sols du bâtiment.

Par ordonnance du 21 mars 2023 (RG 23/102), le juge des référés de ce tribunal a ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [U] [M], au contradictoire des sociétés ALBINGIA, TTREBAT, l’AUXILIAIRE, KARDHAM CARDETE HUET ARCHITECTURE, EUROMAF, COGECLIM, ALLIANZ et SOCOTEC CONSTRUCTION.

Par ordonnance de référés du 12 mars 2024 (RG 24/96), les opérations d’expertises ont été rendues communes aux parties suivantes : le Syndicat des copropriétaires voisin gauche de l’immeuble de l’ANAFAGC au [Adresse 4], LE MONDE DES JARDINS, SPLENDIA DECO et les MUTUELLES DU [Localité 12] ASSURANCES.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 6 décembre 2024, l’Association Nationale d’Assistance fiscale et administrative de Gestion et Comptabilité (ANAFAGC) a assigné la société SELECTINVEST 1 pour lui voir rendre communes les ordonnances précédemment intervenues et les opérations d’expertise.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 5 février 2025, la société ALBINGIA a assigné la société ABEILLE IARD & SANTE (es qualité d’assureur de la société LE MONDE DES JARDINS) pour lui voir rendre communes les ordonnances précédemment intervenues et les opérations d’expertise.

Les deux instances seront jointes.

Aux termes de ses conclusions, l’ANAFAGC maintient sa demande et conclut au débouté des demandes de mise hors de cause de la société SELECTINVEST et au titre de l’article 700.

Elle explique que suite à un nouvel accedit effectué le 26 novembre 2024, l’expert s’est interrogé sur une possible causalité impliquant l’autre voisin, à droite de l’immeuble au [Adresse 8], appartenant à la société SELECTINVEST 1, sous mandat de gestion confié à la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, d’où un motif légitime d’attraire SELINCTINVEST à l’expertise, et ajoute que depuis juillet 2023, non seulement les infiltrations ont continué mais encore se sont aggravées, notamment dans le parking de l’immeuble de l’ANAFAGC.

Elle souligne que l’expert relève que le siège des désordres pourrait également se situer au [Adresse 8], et que dès lors, à ce stade, une visite de cet immeuble est nécessaire.

Aux termes de ses conclusions, la société SELECTINVEST 1 sollicite de voir :

— débouter l’ANAFAGC de sa demande faute de motif légitime, et ordonner la mise hors de cause de SELECTINVEST 1,

— subsidiairement, prendre acte de ses protestations et réserves,

— condamner l’ANAFAGC à lui verser la somme de 3000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle s’oppose à cette demande en ce que l’ANAFAGC de démontre pas l’existence d’un motif légitime, la demande reposant sur de simples suppositions qui ne sont justifiées par aucun élément pertinent ; qu’il ressort des constatations de l’expert judiciaire que les désordres sont situés en limite de l’immeuble sis [Adresse 5] et que des investigations ont été préconisées ; que cependant, aucun élément ne permet d’attester de la réalisation de ces investigations ni de leur résultat.

Elle ajoute que l’ANAFAGC ne communique pas la note aux parties n°2 établie par l’expert, qui établirait un éventuel lien de causalité entre l’immeuble de la société SELECTINVEST 1 et les désordres dénoncés par l’ANAFAGC, mais diffuse uniquement un courrier de l’expert du 6 décembre 2024 autorisant la mise en cause de SELECTINVEST 1 ; par ailleurs, le panneau de chantier installé au droit de l’immeuble du [Adresse 8] ne saurait attester d’un éventuel lien de causalité entre les travaux réalisés par la société SELECTINVEST 1 et les désordres dénoncés par l’ANAFAGC, ces travaux ayant consisté en la reprise des façades et menuiseries extérieures, et non pas en des travaux de structure relatifs à l’étanchéité des sols/murs.

La société ABEILLE IARD & SANTE a formulé protestations et réserves.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS

En application de l’article 367 du code de procédure civile, les instances n°24/1693 et 25/198 seront jointes.

En application de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Il sera rappelé par ailleurs que la juridiction des référés peut, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, déclarer commune à une autre partie une mesure d’instruction qu’elle a précédemment ordonnée en référé. Pour ce faire, il est nécessaire, et suffisant, conformément aux conditions prévues par ce texte, qu’il existe un motif légitime de rendre l’expertise commune à d’autres parties que celles initialement visées.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

En l’espèce, par courrier du 6 décembre 2024, l’expert judiciaire a acté "la nécessité de rendre l’expertise commune au [Adresse 13], appartenant à la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT" et donné son accord à l’extension des opérations d’expertise à la société SELECTINVEST 1. Toutefois, il n’est avancé aucune explication des raisons de cette mise en cause. La note aux parties n°2 n’est notamment pas produite.

Le seul avis de l’expert, qui n’est pas par ailleurs obligatoire, non étayé, n’est pas suffisant en l’espèce pour ordonner la mise en cause de la société SELECTINVEST 1.

Cette demande d’ordonnance commune sera donc rejetée.

S’agissant de la demande formulée par la société ALBINGIA, au vu des pièces visées en annexe de l’assignation, il convient de faire droit à la demande dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Les dépens seront mis à la charge de l’ANAFAGC, partie succombante, qui sera également condamnée à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Ordonnons la jonction des instances n°24/1693 et 25/198,

Rejetons la demande d’ordonnance commune formulée par l’Association Nationale d’Assistance Fiscale et Administrative de Gestion et de Comptabilité (l’ANAFAGC) à l’encontre de la société SELECTINVEST 1,

Déclarons communes et opposables à la société ABEILLE IARD & SANTE (es qualité d’assureur de la société LE MONDE DES JARDINS) les opérations d’expertise confiées à M. [M] par ordonnance du juge des référés du Tribunal judiciaire de Versailles du 21 mars 2023 (RG 23/102), rendue commune par ordonnance du 12 mars 2024 (RG 24/96),

Disons que la société ALBINGIA communiquera l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert,

Disons que l’expert devra poursuivre sa mission après avoir mis la société ABEILLE IARD & SANTE (es qualité d’assureur de la société LE MONDE DES JARDINS) en mesure de présenter ses observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé,

Disons que l’expert devra convoquer la société ABEILLE IARD & SANTE (es qualité d’assureur de la société LE MONDE DES JARDINS) à la prochaine réunion d’expertise, au cours de laquelle elle sera informée des diligences déjà accomplies et invitée à formuler ses observations,

Condamnons l’Association Nationale d’Assistance Fiscale et Administrative de Gestion et de Comptabilité (l’ANAFAGC) à payer à la société SELECTINVEST 1 la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de l’Association Nationale d’Assistance Fiscale et Administrative de Gestion et de Comptabilité (l’ANAFAGC).

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY