TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02843 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLAP

N° de Minute : 25/1069

JUGEMENT

DU : 23 Octobre 2025

S.A. LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES

C/

[B] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [O] [W] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [Z], demeurant [Adresse 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 mars 2019 à effet au 17 avril 2019, la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES a donné à bail à [B] [Z] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 438,30 euros, outre une provision sur charges de 54,05 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Suivant acte sous seing privé en date du 6 mars 2019 à effet au 17 avril 2019, la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES a donné à bail à [B] [Z] un emplacement de stationnement situé [Adresse 14] à [Localité 9], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 18,30 euros, hors charges, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES a fait signifier à [B] [Z] un commandement de payer la somme principale de 1.642 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et l’emplacement de stationnement, ledit commandement visant les clauses résolutoires insérées aux contrats.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES a fait assigner [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins que le juge :

Constate la résiliation du contrat de location, à défaut prononce la résiliation des baux pour non-paiement des loyers;

Ordonne en conséquence son expulsion, corps et biens, et celle de toute personne introduite de son chef, dans le logement et de la place de stationnement, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Condamne [B] [Z] à lui payer :

— la somme de 1.069,09 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, charges comprises, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges de l’année dépasseraient la prévision et en fonction des évolutions du loyer ;

— la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation à la sous-préfecture et de saisies conservatoires ;

Rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES comparaît représentée par son conseil. Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans ses dernières écritures, aux termes desquelles elle sollicite du juge de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion, si besoin avec le concours de la [Localité 12] Publique ;

L’autoriser à disposer des meubles se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner [B] [Z] à lui verser le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme actualisée au 4 juillet 2025 à 2.901,49 euros ;

Dire que cette somme portera intérêt à compter de la délivrance du commandement de payer ;

Fixer à la valeur locative l’indemnité d’occupation, de la même façon que le loyer si le bail n’avait pas été résilié ;

Condamner le locataire à payer à titre de provision une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre d’indemnités d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

Condamner le locataire aux frais exposés.

Toutefois, elle demande oralement la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le locataire a repris des paiements dont le dernier en date de mai 2025. Elle indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de [B] [Z].

Régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, [B] [Z] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [B] [Z], assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, il convient de considérer que la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES, qui formule sa demande de résiliation au singulier, sollicite l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation, sans précision sur celle contenue au contrat de location portant sur l’emplacement de stationnement.

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail d’habitation :

La SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES justifie avoir notifié au préfet du Nord le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023- applicable à l’espèce au regard de la date à laquelle le contrat avait été renouvelé pour la dernière fois lors de la délivrance du commandement de payer – prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à [B] [Z] le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.642 euros, cette somme comprenant dans une proportion dérisoire des loyers et charges impayés au titre de l’emplacement de stationnement. Ce commandement de payer précisait que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de cette somme, de sorte qu’il sera fait application de ce délai plutôt que du délai légal susvisé pour étudier la demande.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que – déduction faite des sommes facturées au titre de l’emplacement de stationnement – ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation se sont trouvées réunies à la date du 30 décembre 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, le décompte produit par la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES fait ressortir une dette d’un montant de 2.531,34 euros, déduction faite des frais de procédure, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour le logement et l’emplacement de stationnement, arrêtée au 4 juillet 2025, échéance du mois de juin comprise.

[B] [Z], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner [B] [Z] à payer à la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.642 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

«  V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES demande une suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le locataire a repris des paiements dont le dernier en date de mai 2025.

En conséquence, [B] [Z] sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 70 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus des loyers et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de [B] [Z] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES pourra faire procéder à l’expulsion de [B] [Z] et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. [B] [Z] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges, tel qu’il aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

[B] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mars 2019 entre la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES et [B] [Z], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 30 décembre 2024;

CONDAMNE [B] [Z] à payer à la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES la somme de 2.531,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour le logement et l’emplacement de stationnement, arrêtée au 4 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter à compter du 29 octobre 2024 pour la somme de 1.642 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE [B] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— dit qu’à défaut pour [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4] à [Localité 9], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne en tant que de besoin [B] [Z] à payer à la SA LE COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES à compter de l’échéance de juillet 2025 comprise, jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

— rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

— rappelle que [B] [Z] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [B] [Z] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,