COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/02005 – N° Portalis DBYN-W-B7H-ELBZ

N°minute : 25/00387

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [L]

né le 17 Août 1996 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Alexandre GODEAU, avocat au barreau de Blois, substitué par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de Blois

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [U]

[Adresse 1] de Cuirassiers

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Benoit de GAULLIER, avocat au barreau d’Orléans

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSES : M^e Benoit de GAULLIER, M^e Alexandre GODEAU

EXPÉDITIONS : M^e Benoit de GAULLIER, M^e Alexandre GODEAU

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITGE

Par acte sous seing privé signé le 1er décembre 2019, Monsieur [G] [U] a donné à bail Monsieur [E] [L] un logement situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer de 500 euros par mois, outre la somme de 50 euros au titre des provisions sur charge.

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 3 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, Monsieur [E] [L] a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection.

Lors de l’audience, Monsieur [E] [L] a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures, aux termes desquelles il demande à la juridiction de :

— Condamner le bailleur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours, à la réalisation des travaux nécessaires à la décence du logement

— Condamner le bailleur à lui verser la somme de 9 000 euros au titre du préjudice de jouissance

— Débouter le bailleur de ses demandes

— À titre subsidiaire, ordonner la compensation des sommes dues

— Condamner le bailleur à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner le bailleur aux entiers dépens

Monsieur [G] [U] sollicite le bénéfice de ses dernières écritures en précisant qu’il avait effectué les travaux demandés mais n’avait pu entrer dans le logement pour la dernière phase des travaux. Il rappelle que les loyers ont cessé d’être payés avant la procédure et que la dette s’élève à plus de 17 000 euros.

Il demande à la juridiction de :

— Débouter le locataire de l’ensemble de ses demandes

— Prononcer la résiliation du bail au 1er décembre 2019

— Ordonner l’expulsion du locataire

— Condamner le locataire au paiement de la somme de 13 439 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 611 euros à compter de la mise en demeure du 17 mai 2023, sur la somme de 1 650 à compter de la mise en demeure du 4 juillet 2023 et sur la somme de 13 439 euros à compter de ses écritures

— Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation

— Condamner le locataire à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner le locataire aux entiers dépens

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail

L’article 1224 du code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution d’un contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1125 prévoit quant à lui que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

«  a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; "

L’article 4 IV de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les II et III de ce même article sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles ou reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative.

Les II et II de cet article dispose que : " II Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

En l’espèce, Monsieur [G] [U] ne justifie d’aucune mise en demeure adressée au locataire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance habitation. Il ne peut donc se prévaloir de ce manquement putatif pour solliciter la résiliation du contrat de bail.

S’agissant du non-paiement des loyers, Monsieur [G] [U] ne justifie d’aucune des prescriptions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, par conséquent, sa demande à ce titre est irrecevable.

S’agissant de l’accès au logement, Monsieur [G] [U] produit un échange de messages non datés, dont il n’est pas possible d’identifier ni le destinataire ni l’expéditeur. Ces éléments ne permettent pas à eux seuls de caractériser un manquement à l’obligation de permettre l’accès au logement.

Par conséquent, sa demande reconventionnelle de résiliation du bail est rejetée.

Sur la demande d’exécution de travaux

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

6. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements

7. Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre.

Aux termes de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, une installation d’alimentation en eau potable, des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimenter en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées, une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce ou sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau froide et chaude et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limité à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible, un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoir que " Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. "

En l’espèce, Monsieur [E] [L] fait état d’un rapport d’expertise établi par la protection juridique de sa compagne, de façon non contradictoire, Monsieur [G] [U] n’étant pas présent au moment de l’expertise.

Ce rapport du 8 septembre 2022 constate « des moisissures dues à l’humidité ambiante de la maison constatées au pourtour des menuiseries PVC, également aux angles donnant sur l’extérieur des chambres ». L’expert indique que les désordres pourraient venir d’un problème de pose des huisseries. Il précise que les bouches de VMC présentent un fonctionnement très faible. Il précise que l’isolation des combles est défaillante.

Cette expertise est complétée par un diagnostic établi le 21 septembre 2022 par la CAF et SOLIHA. Il ressort de ce constat que le logement est qualifié de « non décent » en raison de l’humidité et de l’aération. Il est indiqué " le logement présente des problèmes d’humidité généralisée. Il n’y a pas de système d’aération. La VMC de la salle de bain et des WC ne sont pas fonctionnelles. La baie vitrée ne se ferme pas.

Dans les chambres des traces d’humidité sont présentes sur les murs et le plafond. Le sol est souvent mouillé. " .

Monsieur [G] [U] indique avoir réalisé le changement de la VMC. Il produit une facture non datée, ainsi qu’une attestation de sa partenaire de PACS indiquant avoir réalisé cet achat, sans dater l’achat.

Il justifie avoir procédé au changement du chauffe-eau en mai 2023. Il justifie également de la réfaction du tableau électrique à la même période.

Il produit un courrier de SOLIHA du 16 juin 2023 indiquant qu’une nouvelle visite avait eu lieu suite à la réalisation des travaux. Le courrier indique que la VMC a bien été posée mais que les bouches d’extraction posées dans les pièces sèches devront être désinstallées. Il est indiqué que le logement serait considéré comme décent à compter de la réalisation de ces travaux.

Il indique ne pas avoir pu réaliser la suite des travaux, faute pour les locataires de laisser l’accès au logement.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’absence de système de ventilation fonctionnelle a pu caractériser un manquement aux critères de décence fixés par le décret susmentionné, rendant le logement impropre à sa destination.

Cependant, aucun élément au dossier ne vient attester de la persistance des désordres depuis la réalisation des travaux.

Rien ne permet de déterminer que les désordres soient toujours actuels.

Par conséquent, la demande d’injonction à la réalisation de travaux sous astreinte est rejetée.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Il ressort des éléments susmentionnés que jusqu’à la réalisation des travaux de pose d’une VMC, le logement ne remplissait pas les critères de la décence.

Toutefois, à défaut d’éléments permettant de date précisément le moment où ces désordres sont apparus et ont commencé à être préjudiciables pour le locataire, il convient de leur faire prendre date à compter du 8 septembre 2022, date de l’expertise la protection juridique et de les arrêter le 16 juin 2023, date de la visite de SOLIHA attestant de la réalisation des travaux.

Monsieur [G] [U] ne justifie pas avec précision de l’ampleur des désagréments subis.

Il convient par suite d’allouer à Monsieur [G] [U] la somme de 2 000 euros à ce titre, que Monsieur [E] [L] sera condamné à lui payer.

Sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, Monsieur [G] [U] produit un décompte locatif faisait apparaître un solde débiteur de 7 939 euros échéance de novembre 2024 incluse.

Monsieur [E] [L] ne conteste pas le défaut de paiement des loyers mais invoque une exception d’inexécution, soutenant que le logement ne répondait pas aux règles minimales de décence et qu’il ne pouvait faire l’objet d’une jouissance paisible.

Il convient de constater que les différents désordres relevés précédemment ne constituent aucunement des désordres susceptibles de rendre les lieux inhabitables. Le rapport de Soliha précise en effet que le logement n’est pas insalubre et ne met pas en péril ses occupants.

Par ailleurs, la locataire pour opposer une exception d’inexécution même partielle, permettant la suspension du paiement d’une partie des loyers, doit rapporter la preuve d’une impossibilité totale voir partielle d’utiliser le bien loué. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [T] n’était pas fondé à interrompre unilatéralement le paiement du loyer à sa charge et donc à invoquer une exception d’inexécution.

Par conséquent, Monsieur [E] [L] sera condamné à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 7 939 euros échéance de novembre 2024 incluse.

Monsieur [G] [U] ne justifiant pas de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée ou par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, il convient de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Compte tenu de la solution du litige, les dépens seront laissés à la charge de chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation du bail formulée par Monsieur [G] [U],

REJETTE la demande d’injonction à réalisation de travaux sous astreinte formulée par Monsieur [E] [L]

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à Monsieur [E] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 7 939 euros au titre des loyers et charges impayés (échéance de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties,

DIT qu’après compensation Monsieur [E] [L] doit à Monsieur [G] [U] la somme de 5 939 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et le condamne à lui payer cette somme,

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la Protection et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,