TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

10 JUIN 2025

N° RG 25/00480 – N° Portalis DB22-W-B7J-SY3T

Code NAC : 54G

AFFAIRE : [G] [R] C/ S.A. SMA, Syndic. de copro. NEO NACRE, S.C.I. CARRIERES CENTRALITE ILOTL6C, [K] [N] [O]

DEMANDERESSE

Madame [G] [R], née le 9 mars 1989 à [Localité 9] (Sénégal), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marie-christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265

DEFENDERESSES

La SMA SA, prise en sa qualité d’assureur dommages ouvrages et constructeur non réalisateur selon police Delta Accord Cadre numéro 7653.278, Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le numéro 332 789 296, dont le siège social est situé [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

représentée par M^e Karine LE GO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 198, M^e Isabelle COUDERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 558

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « NEO NACRE » sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, le cabinet NEXITY [Localité 12] GARE, dont le siège social est situé [Adresse 3], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

représentée par M^e Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1887, M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

La SCI CARRIERES CENTRALITE ILOT L6C, Société Civile de Construction-Vente au capital de 1 000 euros, inscrite au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 478 63 307, dont le siège est situé [Adresse 2], prise en la personne de sa gérante, la SNC NEXITY REGIONS IV, dont le siège social est situé [Adresse 1])

représentée par M^e Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 125, M^e Blanche SENECHAL, avocat au barreau de PARIS

Madame [K] [N] [O], demeurant [Adresse 4]

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 06 Mai 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 06 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 19 mars 2025, Mme [G] [R] a assigné la SCI CARRIERES CENTRALITE ILOT L6C, la société SMA SA, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10], sis [Adresse 7] (78), représenté par son syndic la société Cabinet NEXITY [Localité 12] GARE, et Mme [K] [N] [O] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Elle expose qu’elle a acquis de la SCI CARRIERES CENTRALITE ILOT L6C, des lots dans la copropriété [Adresse 10] , livrés le 4 décembre 2020 avec des réserves sans lien avec le présent litige ; l’immeuble est assuré auprès de la Compagnie SMA.

Elle explique subir des remontées d’odeurs dans son appartement, en provenance des gaines techniques ; ces nuisances olfactives, persistantes et récurrentes ont un impact direct sur la jouissance paisible de son logement, entrainant un inconfort important et durable, et soulèvent des préoccupations en matière de sécurité incendie.

Elle précise avoir effectué une première déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage, la SMABTP, le 12 mai 2022 ; l’expert missionné a conclu, aux termes de son rapport déposé le 17 juin 2022, que ce phénomène est consécutif à un défaut d’utilisation de la VMC par la propriétaire du logement voisin, et procédé au classement sans suite du dossier ; néanmoins, des travaux de calfeutrement sont réalisés mais le problème persiste, contraignant Mme [R] à mandater, à ses frais, un expert indépendant, [T] [H], qui va réaliser des tests fumigènes qui vont révéler un passage d’air entre la salle de bains de l’appartement voisin et les WC de Mme [R], confirmant un défaut d’étanchéité malgré l’existence d’un mur en béton armé ; la SMABTP va donc réexaminer ce dossier lors d’une nouvelle réunion le 6 décembre 2023 au cours de laquelle une injection de fumée sera réalisée depuis la salle de bain de l’appartement voisin ; il sera alors constaté de la fumée dans la gaine des WC de Mme [R] ; suite à cette expertise, le syndic s’est engagé à faire réaliser des travaux permettant notamment un calfeutrement supplémentaire autour de la ventilation de chute de la gaine VMC et du fourreau électrique passant au plafond de la gaine des WC ; ces interventions ont été réalisées par la société SATEB ; cependant, l’origine exacte des flux d’air reste à déterminer.

Elle ajoute que le 26 juillet 2024, elle va contester auprès de la SMA l’efficacité des travaux réalisés par la société SATEB et demander la réalisation d’investigations complémentaires pour identifier l’origine exacte des nuisances olfactives ; sans réponse de la part de la SMA, elle va saisir le conciliateur de justice auprès du tribunal de proximité de Poissy, qui va inviter la SMA à planifier une intervention avant le 15 octobre 2024 ; par courrier du 8 octobre 2024, la SMA va maintenir son refus de garantie, considérant que ces flux d’air sont normaux et le problème

constitue un simple désagrément de confort.

La SCI CARRIERES CENTRALITE ILOT L6C, la société SMA SA et le Syndicat des copropriétaires ont formulé protestations et réserves.

Mme [K] [N] [O] n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention de la demanderesse n’est pas manifestement vouée à l’échec ; la demanderesse, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie, notamment par les rapports d’expertise amiable, du caractère légitime de sa demande.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif.

Sur les dépens

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder M. [S] [F], expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et résultant des pièces produites,

* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, dans quelle proportion,

* indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier,

* donner son avis sur les comptes présentés par les parties,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 4000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par la demanderesse, au plus tard le 31 juillet 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité,

Rappelons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 13] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la décision,

Impartissons à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 8 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Disons que les dépens seront à la charge de la demanderesse.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY