N° RG 23/08026 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJTK

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

50A

N° RG 23/08026

N° Portalis DBX6-W-B7H-

YJTK

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[W] [N] veuve [Z] [S] [G] [A] [N] [M] [Y]

[B] [Y]

C/

[T] [X]

[D] [U] épouse [X]

S.C.P. [Localité 22] [I] ET [L] [K]

[J] [E]

[Adresse 23]

le :

à

SELARL ARPEGES CONTENTIEUX

SCP DELAVALLADE- RAIMBAULT

SCP LAYDEKER- SAMMARCELLI-MOUSSEAU

SELARL WATERLOT-BRUNIER

N° RG 23/08026 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJTK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

En présence de madame Florence NICOLAS-DICHARRY, Magistrat en formation qui a participé aux débats avec voix consultative en cours de délibéré

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 21 janvier 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

Madame [W] [N] veuve [Z]

née le 08 novembre 1937 à [Localité 25] (HAUTE [Localité 27])

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Adresse 17]

[Localité 9]

représentée par M^e Maxence WATERLOT de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [S] [G] [A] [N]

née le 03 juillet 1964 à [Localité 21] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par M^e Maxence WATERLOT de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [M] [Y]

née le 27 juin 1973 à [Localité 18] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 8]

représentée par M^e Maxence WATERLOT de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [Y]

née le 30 août 1974 à [Localité 18] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 16]

représentée par M^e Maxence WATERLOT de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [X]

né le 03 mars 1960 à [Localité 26] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne assisté de M^e Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [D] [C] [U] épouse [X]

née le 30 novembre 1959 à [Localité 20] (BELGIQUE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

S.C.P. [Localité 22] [I] ET [L] [K]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [J] [E]

né le 08 septembre 1953 à [Localité 19] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 09 janvier 2019, monsieur [P] [N] a donné mandat à monsieur [J] [E], agent immobilier exerçant sous l’enseigne DR HOUSE IMMO, de vendre son bien immobilier situé sur la commune de [Localité 24], au prix de 210.000 €, frais d’agence inclus.

Le mandat prévoyait le versement d’une commission à l’agent immobilier de 9.043 € à la charge du vendeur.

Répondant à une annonce parue sur le site « leboncoin », et après visite des lieux, les époux [X] ont signé le 06 mars 2019 une lettre d’intention d’acheter le bien au prix de 200.000 € frais d’agence inclus.

Après signature d’une promesse synallagmatique de vente le 27 mars 2019, la vente était réalisée par acte authentique du 03 juillet 2019, reçu par Maître [I], notaire du vendeur et en présence de ce dernier.

Selon ordonnance du 16 août 2019, sur la base d’un certificat médical du 30 juin 2019 établi par le docteur [H], monsieur [N] a été placé sous sauvegarde de justice.

Selon jugement du tribunal d’instance d’Arcachon du 18 novembre 2019, monsieur [N] a été placé sous tutelle, pour une durée de 120 mois, monsieur [F] [R] étant désigné en qualité de tuteur.

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Au motif que lorsqu’il a consenti la vente immobilière décrite ci-dessus, monsieur [N] ne disposait pas de l’ensemble de ses facultés mentales, par acte du 1er octobre 2020, monsieur [P] [N], représenté par monsieur [R], a fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux à monsieur et madame [X] en nullité de la vente et indemnisation de son préjudice.

Selon acte du 22 décembre 2020, monsieur et madame [X] ont appelé en garantie l’agent immobilier, monsieur [J] [E], et l’étude de notaire, la SCP FRANCOIS [I] ET [L] [K].

Les affaires ont été jointes le 15 janvier 2021.

Suite au décès de monsieur [P] [N] survenu le 14 juin 2021, l’affaire a fait l’objet d’une radiation selon ordonnance du 03 décembre 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, les ayants-droit de monsieur [N] ont repris l’instance.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, madame [W] [N] veuve [Z], madame [S] [N], madame [M] [Y] et madame [B] [Y] demandent au tribunal de :

— ORDONNER la réinscription de l’affaire RG n° 20/07641 au rang des dossiers en cours ;

— JUGER recevables et bien-fondés les demandeurs en l’ensemble de leurs demandes ;

— DÉBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre principal :

— JUGER, au visa de l’article 414-1 du code civil, nulle la cession intervenue suivant acte du 03 juillet 2019 entre les parties et portant sur la parcelle cadastrée section BE, n° [Cadastre 11] sur la commune de [Localité 24] ;

— CONDAMNER les consorts [X] au versement de la somme minimale de 900 euros par mois à compter du 03 juillet 2019 jusqu’au jour de leur départ effectif au bénéfice des défendeurs, à titre de valeur de jouissance ;

— CONDAMNER monsieur [J] [E] au versement de la somme de 9.000 euros au titre de la restitution du montant de sa rémunération ;

— CONDAMNER les consorts [X] au versement de la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice du demandeur ;

A titre subsidiaire :

— JUGER, au visa de l’article 464 du code civil, nulle la cession intervenue suivant acte du 03 juillet 2019 entre les parties et portant sur la parcelle cadastrée section BE, n° [Cadastre 11] sur la commune de [Localité 24] ;

— CONDAMNER les consorts [X] au versement de la somme minimale de 900 euros par mois à compter du 03 juillet 2019 jusqu’au jour de leur départ effectif au bénéfice des demandeurs, à titre de valeur de jouissance ;

— CONDAMNER monsieur [J] [E] au versement de la somme de 9.000 euros au titre de la restitution du montant de sa rémunération ;

— CONDAMNER les défendeurs au versement de la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice des demandeurs ;

— CONDAMNER les défendeurs au versement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, les époux [X] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— DÉBOUTER purement simplement les héritiers de monsieur [O] [N] de l’intégralité de leurs demandes en tant qu’irrecevables et mal fondées ;

— JUGER parfaite la vente intervenue le 03 juillet 2019 entre monsieur [O] [N] et les époux [X] ;

— CONDAMNER les héritiers de monsieur [O] [N] à indemniser les époux [X] des sommes engagées dans le cadre de la location du bien situé [Adresse 2] [Localité 19], à savoir :

• 34.418,12 euros au titre des loyers payés,

• 5.368 euros au titre des taxes d’habitation.

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER in solidum la SCP FRANCOIS [I] ET [L] [K] et monsieur [E] à garantir et relever indemne de toutes condamnations en principal, frais et accessoires qui seraient prononcées à l’encontre des époux [X] ;

— CONDAMNER in solidum les héritiers de monsieur [O] [N], la SCP FRANCOIS [I] ET [L] [K] et monsieur [E], à indemniser les époux [X] des préjudices résultant de l’annulation de la vente :

• 25.978 euros au titre des frais de vente ;

• 40.323,37 euros au titre des travaux engagés depuis l’acquisition ;

• 2.775 euros au titre des taxes foncières ;

• 1.371,39 euros au titre de l’assurance habitation.

En tout état de cause :

— CONDAMNER tout succombant à payer aux époux [X] une indemnité de 50.000 € chacun en réparation du préjudice moral subi par ces derniers du fait de la présente procédure ;

— CONDAMNER tout succombant à payer aux époux [X] une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, monsieur [J] [E] demande au tribunal de :

A titre principal :

— DÉBOUTER monsieur et madame [X] ainsi que les consorts [V] venant aux droits de monsieur [P] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de monsieur [E] dès lors que la vente conclue entre ces derniers et monsieur [N] est parfaitement valable ;

— CONDAMNER toutes parties succombantes in solidum à verser à monsieur [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

— DÉBOUTER monsieur et madame [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de monsieur [E] en l’absence de tout manquement de ce dernier à son obligation de conseil et d’information et en ce que leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de l’agent immobilier ne sont nullement fondées et justifiées ;

— DÉBOUTER les consorts [V] de leur demande tendant à voir condamner monsieur [E] à leur verser la somme de 9.000 € au titre de sa commission d’agent immobilier dès lors que cette demande n’est nullement fondée et justifiée ;

— CONDAMNER toutes parties succombantes in solidum à verser à monsieur [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire :

— DÉBOUTER les consorts [V] de leur demande tendant à voir condamner monsieur [E] à leur verser la somme de 9.000 € au titre de sa commission d’agent immobilier dès lors que cette demande n’est nullement fondée et justifiée ;

— LIMITER le montant global de la réparation des préjudices des époux [X] susceptibles d’être imputables à monsieur [E] à 5 % au titre de leur préjudice de perte de chance ;

— CONSTATER que la part de responsabilité du notaire dans l’éventuelle annulation de la vente serait prépondérante.

En conséquence :

— CONDAMNER la SPC [I] ET [K] à relever et garantir indemne monsieur [E] à hauteur de 90 % de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice des époux [X] ou des consorts [V] venant aux droits de monsieur [P] [N] ;

— DÉBOUTER la SCP [I] ET [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de monsieur [E] ;

— DÉBOUTER monsieur et madame [X] ainsi que les consorts [V] du surplus de leurs demandes en ce compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— STATUER ce que sur les dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, la SCP FRANCOIS [I] ET [L] [K] demande au tribunal de :

— DÉBOUTER les Consorts [V], les époux [X] et monsieur [E] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre le notaire concluant ;

Subsidiairement :

— CONDAMNER monsieur [J] [E] à garantir la SCP FRANCOIS [I] ET [L] [K] de toute condamnation à proportion du partage de responsabilité qui serait retenu ;

— CONDAMNER tout succombant à verser au concluant une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 13 décembre 2024.

MOTIFS

I/ Sur la demande d’annulation de la vente

Les consorts [V] fondent leur demande à titre principal sur l’article 414-1 du code civil et subsidiairement sur l’article 464 du même code.

Aux termes de l’article 414-1 du code civil : « pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte ».

Il est constant, en application de cet article, que l’insanité d’esprit doit s’entendre d’une affection mentale suffisamment grave pour altérer les facultés intellectuelles de l’auteur et le priver de sa capacité de discerner le sens et la portée de l’acte qu’il signe.

La date d’appréciation est la date de l’acte authentique et non, comme le soutient monsieur [E], celle de la promesse de vente du 27 mars 2019 car cette dernière contient une clause qui stipule que les parties ont expressément retenu que la vente ne serait parfaite, et donc formée, que par la signature de l’acte authentique, laquelle constitue ainsi une condition de validité et non d’efficacité de l’acte.

En l’espèce, les requérants soutiennent que les conclusions du certificat médical établi le 30 juin 2019 par le docteur [H], soit trois jours avant la signature de l’acte authentique, démontrent que monsieur [N] présentait une grave altération de ses facultés mentales, constituée notamment par des phénomènes hallucinatoires.

Monsieur [H] décrit certes une grave altération des facultés visuelles de monsieur [N] l’empêchant d’assurer seul les tâches administratives et financières pour lesquelles il se fait aider, mais cet handicap physique n’est pas assimilable à une insanité d’esprit.

Le docteur [H] conclut en outre que monsieur [N] est « une personne présentant une légère altération de ses fonctions intellectuelles dans le contexte d’un avancement en âge et de pathologies médicales sérieuses rapportées plus haut ».

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S’agissant des phénomènes hallucinatoires, le docteur [H] indique qu'« il est difficile de dire qu’il délire : ses croyances sont partagées par une partie des catholiques ».

Le docteur [H] préconise une mesure de curatelle précisant que : « en effet, son état mental, s’il ne rend pas nécessaire une représentation continue dans tous les actes de la vie civile, rend nécessaire assistance, conseils et contrôle », ajoutant « on ne peut espérer une amélioration de l’altération constatée dans l’état actuel des connaissances ».

Si le certificat médical du docteur [H], qui constitue la seule pièce sur laquelle se fondent les requérants pour démontrer l’insanité d’esprit de monsieur [N], évoque, certes, une altération des facultés mentales, il la qualifie de « légère » et, en tout état de cause, ne la décrit qu’en termes vagues et généraux, ne permettant pas d’en mesurer précisément l’ampleur et les conséquences.

Dès lors qu’en outre, l’expert indique que « la personne est en état d’exprimer sa volonté », les requérants échouent à démontrer que monsieur [N] présentait, lors de la passation de l’acte authentique de vente, une insanité d’esprit l’empêchant de prendre conscience de la portée et des conséquences de son acte.

Ce premier moyen de nullité sera donc écarté.

Par ailleurs, aux termes de l’article 464 du code civil : « les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés. Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée. Par dérogation à l’article 2252, l’action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d’ouverture de la mesure ».

Cette disposition conditionne donc la nullité de l’acte à la preuve d’un préjudice subi par monsieur [N].

Les requérants soutiennent que ce préjudice résiderait dans le caractère dérisoire du prix de vente de la maison en comparaison, sur la même période, aux prix de vente de maisons voisines, et produisent à cet effet des captures d’écran du site etalab.com montrant des parcelles situées dans la même rue que la maison de monsieur [N] et qui auraient fait l’objet de trois ventes entre le 08 mars 2019 et le 23 novembre 2019.

Or, ces captures d’écran ne décrivent qu’un plan de parcelles, affichant pour les parcelles vendues un prix, une date et une superficie de la maison et du terrain. Elles ne donnent en revanche aucune indication sur l’état des maisons vendues et l’existence d‘éventuelles dépendances.

Par ces seules pièces, les consorts [V] échouent à démontrer que le prix auquel monsieur [N] a vendu sa maison serait dérisoire par rapport au prix du marché immobilier dans le secteur considéré, d’autant qu’il est établi par les pièces versées aux débats (diagnostics préalables à la vente, photos, factures des travaux effectués par les acheteurs) ainsi que les déclarations concordantes et non contestées des époux [X] et de l’agent immobilier monsieur [E], que la maison se trouvait lors de la vente dans un état vétuste, nécessitant de lourds travaux de rénovation.

Faute d’établir un préjudice financier subi par monsieur [N], le moyen de nullité tiré de l’article 464 du code civil sera donc également écarté et la demande de nullité sera rejetée.

En l’absence d’annulation de la vente, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes indemnitaires des consorts [V], ni celles présentées par les époux [X] en conséquence de la nullité, ce qui rend également sans objet les recours de ces derniers à l’égard de monsieur [J] [E] et de la SCP FRANCOIS [I] ET [L] [K].

II/ Sur les demandes reconventionnelles d’indemnisation des époux [X]

Les époux [X] demandent de condamner les requérants à leur payer les sommes suivantes :

—  34.418,12 € au titre d’un préjudice économique,

—  5.368 € en remboursement des taxes d’habitation acquittées au titre du logement locatif.

Au soutien de leur première prétention, les époux [X] font valoir qu’à réception de l’assignation de monsieur [N], le 1er octobre 2020, ils ont arrêté brutalement les travaux de rénovation de la maison qui avait vocation à devenir leur résidence principale et que, dans l’attente du jugement à intervenir, ils ont été contraints de se reloger dans un petit appartement à [Localité 19] et de s’acquitter d’un loyer de 790 € par mois, dont ils demandent le remboursement sur la période d’octobre 2020 à juin 2024.

Il sera relevé que l’occupation de cet appartement bordelais n’a pas été déclenchée par l’assignation en justice, dès lors que les époux [X] étaient déjà domiciliés à cette adresse lors de la vente du 03 juillet 2019, tel que cela ressort des mentions figurant dans l’acte authentique ou encore dans le dossier de demande de permis de construire.

Cependant, il est indéniable que le déclenchement de la procédure a stoppé l’avancée des travaux de rénovation et contraint les époux [X] à demeurer plus longtemps dans leur logement bordelais.

Les consorts [V], qui échouent à obtenir l’annulation de la vente, devront donc indemniser les époux [X] au titre des loyers supplémentaires que ces derniers ont dû débourser pendant une partie de la procédure et dont le montant total de 34.418,12 € est justifié par la production des quittances de loyer.

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Les époux [X] seront en revanche déboutés de leur demande de remboursement des taxes d’habitation de leur logement locatif, lesquelles sont la contrepartie légale de son occupation, indépendamment de la présente procédure.

Par ailleurs, les époux [X] demandent la condamnation de « tout succombant » à leur payer la somme de 50.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral.

Les époux [X] déplorent avoir été assignés en justice plus d’un an après leur acquisition, sans avoir reçu préalablement de courrier d’explication de la part de monsieur [N]. Ils expliquent souffrir d’avoir été dépeints dans l’assignation comme des personnes malhonnêtes, ayant abusé de la faiblesse de ce dernier.

Monsieur [X] indique avoir présenté, suite au déclenchement de cette procédure, d’importants troubles anxio-dépressifs justifiant la prise de médicaments et un suivi médical régulier.

Les certificats médicaux produits ne permettent pas à eux seuls d’établir un lien de causalité entre la présente instance et les troubles dont souffre monsieur [X].

En revanche, le risque de perdre un bien destiné à devenir rapidement une résidence principale, et dans lequel ont déjà été investies des sommes importantes en vue de sa rénovation, est indiscutablement, une source d’anxiété.

Il sera alloué aux époux [X] en indemnisation de ce préjudice moral une somme de 3.000 € chacun.

Les consorts [V], qui sont seuls à l’origine de cette procédure, et qui, seuls, succombent à l’instance, seront condamnés au paiement de cette somme, à l’exclusion de l’agent immobilier et du notaire, à l’encontre desquels les époux [X] ne développent des griefs que dans l’hypothèse d’une annulation de la vente.

IV/ Sur les autres demandes

Les consorts [V], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens et, en cette qualité, condamnés à payer aux époux [X], ensemble, une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas allouer une telle indemnité aux autres défendeurs qui en ont fait la demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE madame [W] [N] veuve [Z], madame [S] [N], madame [M] [Y] et madame [B] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE madame [W] [N] veuve [Z], madame [S] [N], madame [M] [Y] et madame [B] [Y] à payer à monsieur [T] [X] et madame [D] [U] épouse [X], ensemble, la somme de 34.418,12 € en réparation de leur préjudice locatif ;

CONDAMNE madame [W] [N] veuve [Z], madame [S] [N], madame [M] [Y] et madame [B] [Y] à payer à monsieur [T] [X] et madame [D] [U] épouse [X], la somme de 3.000 € à chacun en réparation de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE monsieur [T] [X] et madame [D] [U] épouse [X] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE madame [W] [N] veuve [Z], madame [S] [N], madame [M] [Y] et madame [B] [Y] à payer à monsieur [T] [X] et madame [D] [U] épouse [X], ensemble, la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [W] [N] veuve [Z], madame [S] [N], madame [M] [Y] et madame [B] [Y] aux dépens.

La présente décision est signée par madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT