TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Lisa VIETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à M. [S] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01617 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VJA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINTE MADELEINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lisa VIETTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

E.U.R.L. ORTEC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par le gérant en exercice Monsieur [S] [V] né le 16 Août 1977 à [Localité 5] (AVEYRON), demeurant [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [E] [V], son fils, muni d’un pouvoir

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 mars 2022, la société civile immobilière (SCI) Sainte-Madeleine, représentée par sa mandataire, la société Cabinet Laugier-Fine, a donné à bail à la société à responsabilité limitée (SARL) Ortec, représentée par Monsieur [S] [V], un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 4], dans le [Localité 6], pour un loyer de 268 euros et une provision sur charges de 22 euros.

Les parties ont convenu de la soumission du contrat à la loi du 6 juillet 1989 tel que cela ressort du chapeau du contrat de bail.

Monsieur [S] [V] s’est porté caution de l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Ortec selon acte sous seing privé du 31 mars 2022, pour un montant maximum de 10.800 euros.

Le 19 juin 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SCI Sainte-Madeleine a fait signifier à l’EURL Ortec un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution le 13 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, la SCI Sainte-Madeleine, prise en la personne de son Président, a fait assigner l’EURL Ortec, prise en la personne de son représentant légal, et Monsieur [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, autorisation à faire séquestrer les meubles (…),

— condamnation solidaire aux paiements de la somme de 4.933,80 euros arrêtée au 2 janvier 2024 à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de cette date et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 11 avril 2024, la SCI Sainte-Madeleine, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6.012,26 euros.

Représentés respectivement par un employé et fils du gérant, Monsieur [E] [V], l’EURL Ortec et Monsieur [S] [V] ont sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Ils ont indiqué souhaiter quitter les lieux dès le mois de mai. Ils ont sollicité des délais de paiement d’une durée de six mois.

La SCI Sainte-Madeleine a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement d’une durée de cinq mois, la locataire acceptant ce délai.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il ressort du pouvoir versé au débat que la forme sociale de la locataire est une E.U.R.L.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Sainte-Madeleine justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 20 décembre 2023 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 7 février 2024.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mars 2022 contient une clause résolutoire (page 2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2023, pour la somme en principal de 2.458,76 euros et visant un délai de régularisation de la dette de deux mois.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 août 2023.

L’EURL Ortec étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’EURL Ortec est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle de 319,08 euros et de condamner solidairement l’EURL Ortec et Monsieur [S] [V] à son paiement à compter du 24 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, Monsieur [S] [V] étant tenu solidairement avec l’EURL Ortec dans la limite d’une somme totale de 10.800 euros.

Pour la somme au principal, l’EURL Ortec conteste la dette dans son montant, soutenant être redevable d’une somme de 5.568,84 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que l’EURL Ortec reste devoir, après déduction des frais de commandement de payer, relevant des dépens, la somme de 5.871,64 euros à la date du 1er avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus.

L’EURL Ortec et Monsieur [S] [V] sont donc condamnée, solidairement par provision, au paiement de la somme de 5.871,64 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 1er avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 4.933,80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, il convient d’accorder à l’EURL Ortec des délais de paiement de cinq mois, selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’EURL Ortec et Monsieur [S] [V], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution et de l’assignation.

L’EURL Ortec sera en outre condamnée à payer à la SCI Sainte-Madeleine la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2022 entre la SCI Sainte-Madeleine d’une part, et l’EURL Ortec d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 4], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 20 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à l’EURL Ortec de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour l’EURL Ortec d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Sainte-Madeleine pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement l’EURL Ortec et Monsieur [S] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de troix cent dix-neuf euros et huit centimes (319,08 euros) à ce jour, à compter du 20 août 2023 et jusqu’à la reprise des lieux, Monsieur [S] [V] étant tenu solidairement avec l’EURL Ortec dans la limite d’une somme totale de 10.800 euros ;

CONDAMNE solidairement l’EURL Ortec et Monsieur [S] [V] à verser à la SCI Sainte-Madeleine, à titre provisionnel, la somme de cinq mille huit cent soixante et onze euros et soixante-quatre centimes (5.871,64 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 1er avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 4.933,80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus

AUTORISE l’EURL Ortec à s’acquitter de la dette par 5 acomptes successifs et mensuels de mille euros (1.000 euros) et une 6ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE solidairement l’EURL Ortec et Monsieur [S] [V] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution et de l’assignation ;

CONDAMNE l’EURL Ortec à payer à la SCI Sainte-Madeleine la somme de quatre cents euros (400 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente