TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

09 MAI 2025

N° RG 25/00273 – N° Portalis DB22-W-B7I-SR5W

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] situé au [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé au [Adresse 1] et représenté par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES

DÉFENDEURS :

1/ Madame [H] [D] épouse [S]

née le 10 Septembre 1971 en TURQUIE,

demeurant [Adresse 3],

Non comparante, ni représentée.

2/ Monsieur [L] [S]

né le 20 Octobre 1971 en TURQUIE,

demeurant [Adresse 3],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 10 MARS 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

10 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [S] et Mme [H] [D], son épouse, sont propriétaires des lots n°33 et 280 de la résidence [6], sise [Adresse 2] à [Localité 7].

Par jugement du 15 février 2017, le tribunal d’instance de Versailles a :

— condamné solidairement M. [S] et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], la somme de 9.803,71 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er avril 2016, appel du second trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2016,

— ordonné la capitalisation des intérêts à compter du 30 mai 2016,

— condamné M. [S] et Mme [D] in solidum aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par jugement du 5 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— condamné solidairement M. [S] et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], les sommes de 12.429,31 euros, en deniers ou quittances, au titre des charges de copropriété échues au 30 septembre 2020, appel de provisions du 3ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mai 2019 sur la somme de 9.480,34 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, de 185,99 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— accordé à M. [S] et Mme [D] un délai de 24 mois pour s’acquitter de leur dette, par 23 versements mensuels de 400 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette restant dû augmenté des intérêts et éventuels frais,

— dit qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité de la dette à son échéance, la totalité de la somme deviendrait immédiatement exigible,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], du surplus de ses demandes,

— rappelé que le jugement était exécutoire de plein droit par provision,

— condamné solidairement M. [S] et Mme [D] aux dépens qui pourraient être recouvrés directement par Maître BAZIN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Faisant grief à M. [S] et Mme [D] de persister à ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du 27 novembre 2024, par courrier recommandé avec accusé de réception, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par actes de commissaire de justice en date du

17 février 2025, fait assigner M. [S] et Mme [D] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 10.481,34 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété dues à la date du 1er janvier 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 à hauteur de 10.318,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— constater la déchéance du terme,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.738,78 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 31 décembre 2024, au titre des provisions du budget de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles,

— les condamner solidairement à lui payer les frais et honoraires qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 1.643,17 euros,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice distinct qui lui a été causé par le défaut de paiement,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a diminué sa demande principale, sollicitant la somme de 10.258,94 euros arrêtée au 1er janvier 2025, et a maintenu ses autres demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [S] et Mme [D], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 17 février 2025, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [S] et Mme [D] pour les lots n°33 et 280,

— le jugement du 15 février 2017 rendu par le tribunal d’instance de Versailles,

— le jugement du 5 janvier 2021 rendu par le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond,

— un commandement de payer adressé par le syndicat des copropriétaires à

M. [S] en date du 16 avril 2024, pour un montant de 10.511,08 euros dont 10.318,13 euros de charges,

— une mise en demeure en date du 27 novembre 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs, par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 30 novembre 2024, pour un montant de 11.255,12 euros, dont 869,39 euros au titre de l’appel de provisions du 1er octobre 2024,

— un relevé de compte en date du 7 mars 2025 pour un solde débiteur de 12.075,79 euros,

— un décompte des sommes dues par M. [S] et Mme [D] postérieurement au jugement du 5 janvier 2021, arrêté au 15 février 2025, pour un solde débiteur de 12.071,11 euros dont 1.812,17 euros de frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2020 au

31 mars 2025,

— la régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2020 au

30 septembre 2021,

— la régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2021 au

30 septembre 2022,

— la régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2022 au

30 septembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

28 janvier 2020, 26 mars 2021, 24 mars 2022, 8 février 2023 et 6 février 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, et 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— une attestation de non-recours à l’encontre de ces assemblées générales,

— le contrat de syndic conclu le 8 février 2023, prenant effet le 1er avril 2023 et prenant fin le 31 mars 2025,

— des factures d’honoraires du syndic et de frais de commissaire de justice.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [S] et Mme [D] une mise en demeure en date du 27 novembre 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 30 novembre 2024, d’avoir à payer la somme de 869,39 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours, indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et des deux premiers trimestres de l’exercice 2024/2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [S] et Mme [D] sont redevables de la somme de 10.258,94 euros au titre des charges de copropriété échues au 15 février 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre de l’exercice 2024/2025 (soit le 1er trimestre 2025) inclus.

M. [S] et Mme [D] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 1.738,78 euros au titre des deux derniers trimestres de l’exercice 2024/2025 (soit les 2ème et 3ème trimestres 2025).

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024/2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [S] et Mme [D] de la somme de 1.738,78 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des deux derniers trimestres de l’exercice 2024/2025 devenus exigibles.

M. [S] et Mme [D] seront donc condamnés solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 pour la somme de 10.318,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme alors exigible de 9.598,13 euros, et à compter du 17 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.643,71 euros. Il résulte du décompte des sommes dues par les défendeurs versé aux débats par le syndicat des copropriétaires que cette somme correspond aux frais suivants :

—  140 euros imputés le 26 janvier 2021 sur le solde du décompte des défendeurs pour “suivi procédure recouvrement”,

—  280 euros imputés le 22 septembre 2022 sur le solde du décompte des défendeurs pour “suivi procédure recouvrement t3/2022”,

—  150 euros imputés le 15 mars 2023 sur le solde du décompte des défendeurs pour “suivi procédure recouvrement”,

—  150 euros imputés le 4 octobre 2023 sur le solde du décompte des défendeurs pour “suivi procédure recouvrement”,

—  410 euros imputés le 15 avril 2024 sur le solde du décompte des défendeurs pour “constitution dossier transmis à l’avocat”,

—  169 euros imputés le 18 juin 2024 sur le solde du décompte des défendeurs pour “suivi du dossier transmis à l’avocat”,

—  175,17 euros imputés le 25 juillet 2024 sur le solde du décompte des défendeurs pour “Heldt commandement de payer du 16 avril 2024”,

—  169 euros imputés le 13 septembre 2024 sur le solde du décompte des défendeurs pour “suivi du dossier transmis à l’avocat”.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande le commandement de payer du 16 avril 2024 et la facture de commissaire de justice y afférente, ainsi que deux factures d’honoraires du syndic pour 410 euros et 169 euros.

Seuls les frais du commandement de payer relevant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de suivi de la procédure de recouvrement et de transmission du dossier à l’avocat n’étant pas, comme rappelé ci-dessus, des frais relevant des dispositions de cet article, M. [S] et Mme [D] seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 175,17 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. [S] et Mme [D], lesquels ont au surplus déjà été condamnés à deux reprises pour non-paiement de leurs charges de copropriété, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [S] et Mme [D], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [S] et Mme [D] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [H] [D], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 10.258,94 euros au titre des charges de copropriété échues au 15 février 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre de l’exercice 2024/2025 (soit le 1er trimestre 2025) inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, pour la somme alors exigible de 9.598,13 euros, et à compter du 17 février 2025, pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [H] [D], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.738,78 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des deux derniers trimestres de l’exercice 2024/2025 (soit les 2ème et 3ème trimestres 2025) devenus exigibles,

avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 ;

Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [H] [D], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 175,17 euros au titre des frais de l’article

10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne in solidum M. [L] [S] et Mme [H] [D], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [L] [S] et Mme [H] [D], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [L] [S] et Mme [H] [D], son épouse, aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence PARSIFAL, sise [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 MAI 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE