TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 JANVIER 2025

N° RG 24/01481 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPH4

Code NAC : 70Z

AFFAIRE : [I] [Z] [H], [C] [Z] [H] C/ [V] [N], [P] [N]

DEMANDEURS

Monsieur [I] [Z] [H]

né le 09 Juin 1969 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [Z] [H]

née le 08 Mars 1969 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Anne CARUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 543, M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

DEFENDEURS

Monsieur [V] [N]

né le 07 Août 1980,

demeurant [Adresse 5]

Madame [P] [N]

née le 07 Avril 1981,

demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628, M^e Arthur DE DIEULEVEULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P205

Débats tenus à l’audience du : 17 Décembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 17 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [Z] [B] sont propriétaires d’un pavillon situé [Adresse 3]. Le 3 juillet 2020, ils ont déposé un permis de construire en vue de la surélévation d’une maison existante et la création d’une maison d’habitation après des démolitions. Ils ont obtenu un permis de construire par arrêté de la mairie en date du 9 septembre 2020, puis un permis de construire modificatif par arrêté du 7 mars 2024.

Les époux [N], propriétaires de la maison voisine, ont formé un recours contre lesdits permis de construire, recours qui a été rejeté par jugement du 30 septembre 2022.

Les travaux réalisés par les époux [Z] [B] ont été achevés, à l’exception de ceux concernant le ravalement de la façade nord de la maison neuve, située en limite de la propriété des époux [N].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 octobre 2024, M. [I] [Z] [B] et Mme [C] [Z] [B] ont assigné M. [V] [N] et Mme [P] [N] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sur le fondement de l’article 834 code de procédure civile :

— autoriser les époux [H] à poser leur échafaudage sur la propriété des époux [N] située [Adresse 6], dans les conditions déterminées aux termes de la pièce 6 suscitée, sur une période de 10 jours ouvrés à compter de la décision à intervenir, par la société [U] [J] aux fins de réaliser l’étanchéité et le ravalement de l’extension des demandeurs tels que visés aux termes du permis de construire modificatif en date du 7 mars 2024,

— constater qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner les époux [N] à verser aux époux [H] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 5 novembre 2024, le juge des référés a renvoyé les parties à une audience de règlement amiable. Aucun accord n’a pu être trouvé.

A l’audience du 17 décembre 2024, les parties maintiennent leurs demandes et écritures respectives.

Les demandeurs font valoir que les travaux de ravalement nécessitent la pose d’un échafaudage qui ne peut se faire que par le jardin des époux [N], lesquels leur en refusent l’accès.

Ils précisent qu’après de nombreux échanges en amont des travaux de ravalement envisagés, ils ont souhaité conclure un protocole avec les époux [N], l’architecte et l’entreprise en charge des travaux afin de définir précisement les modalités d’intervention envisagées ; ce projet de protocole a été rédigé le ler juin 2023 puis modifié en octobre 2023 et mis à jour le 24 juillet 2024 ; ce protocole n’a jamais été signé.

Ils indiquent avoir, le 5 mars 2024, fait établir un procès-verbal de constat de Commissaire de justice, afin de faire constater l’état des abords et des constructions existantes sur le terrain des époux [N] et d’exposer à ces derniers les étapes de déroulement des travaux ; malgré cela, les époux [N] continuent de refuser l’entrée sur leur propriété sans explication ; il semble, au regard de leurs refus systematiques et de leur attitude réfractaire, que les époux [N] ne soient pas ouverts à une solution amiable.

Ils rappellent que la servitude de tour d’échelle est un droit reconnu de longue date par la jurisprudence sous réserve de réunir trois critères : les travaux doivent avoir un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante, l’accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d’une dépense supplémentaire, se révèle impossible, et les modalités de passage, la marge d’empiètement et le temps d’intervention doivent être aussi restreints que possible, le juge pouvant en définir les limites. Ils soulignent qu’ils remplissent ces conditions.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :

— débouter Monsieur et Madame [H] à poser leur échafaudage sur leur propriété dans les conditions déterminées aux termes de la pièce n° 6 ce qui impliquerait nécessairement la démolition de leur clôture dont ils sont les uniques propriétaires,

— à titre subsidiaire, juger que la servitude de tour d’échelle pourra être octroyée et devra respecter les modalités d’exercice suivantes, en plus de celles énoncées à la pièce n° 6, à savoir qu’il ne

sera pas porté atteinte à la clôture existante (poteaux béton et soubassements béton) appartenant aux époux [N] et que les panneaux bois seront remplacés tout le long de la clôture conservée,

— condamner Monsieur et Madame [H] à la somme de 3000 euros correspondant aux frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Ils soutiennent que les conditions de l’article 834 du code de procédure civile, sur lequel se fonde la demande, ne sont pas remplies en l’espèce ; l’absence d’urgence ressort à la fois de l’absence d’urgence du fait des dommages évoqués par les demandeurs mais certainement pas documentés et prouvés, et de l’absence d’abus de la part des époux [N] dans l’exercice de leur droit de propriété.

Ils relèvent qu’il n’y a aucune urgence à entreprendre les travaux sollicités par les demandeurs ; aucun élément probant n’est apporté sur l’humidité de la maison et l’architecte attestant n’est pas en mesure d’affirmer qu’il y aurait un lien de causalité entre l’humidité qu’il constate et le défaut de ravalement du mur nord ; par ailleurs, et surtout, les malfaçons évidentes dans la construction du mur nord doivent être relevées, à savoir que certains poteaux béton de la clôture des époux [N] se trouvent intégrés au mur et rendent impossible l’application de la couche d’enduit nécessaire au ravalement ; cette malfaçon ne saurait être imputée aux époux [N] et ne saurait les obliger à démolir leur clôture à la demande des époux [Z] [B].

Ils soulignent que l’intégralité des échanges entre les parties démontrent que les sujets sont anciens et n’ont jamais été traités le moment venu, et que les époux [N] n’ont pas cherché à créer une quelconque obstruction, et affirment avoir toujours donné leur accord pour un tour d’échelle mais sous certaines conditions.

Ils soulèvent ensuite au moins deux contestations sérieuses, en relevant en premier lieu que le tour d’échelle ne peut pas être octroyé pour une construction nouvelle, et en second lieu que le tour d’échelle ne peut pas porter sur des travaux touchant la propriété du fonds servant, en rappelant que le principe du tour d’échelle suppose de démontrer le caractère indispensable des travaux et la nécessité de passer par le fonds voisin, et ne doit pas excéder les inconvénients normaux du voisinage, les atteintes au droit de propriété devant être justifiées et proportionnées ; le tour d’échelle ne peut être octroyé judiciairement que pour des travaux à réaliser sur la propriété de celui qui le demande et pas pour permettre des travaux de démolition des biens appartenant à celui censé octroyer le tour d’échelle ; les travaux ne doivent pas notamment porter atteinte à la propriété voisine ; dans les faits, le tour d’échelle sollicité ne concerne pas que le passage pour la pose d’un échafaudage mais concerne aussi la démolition de la clôture appartenant aux époux [N].

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de servitude de tour d’échelle

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, il est de principe que, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, le propriétaire d’un fonds est fondé à solliciter un droit (ou servitude) de tour d’échelle, c’est-à-dire un droit d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre. Le droit de tour d’échelle peut également recevoir application pour des constructions neuves en voie d’achèvement et situées en limite de propriété, sous la même condition de justification de l’impossibilité d’effectuer les travaux d’achèvement sans accéder au fonds voisin. Cette autorisation peut être amiable, conventionnelle ou accordée par voie judiciaire en cas de désaccord des parties.

L’octroi d’un droit de tour d’échelle par le juge des référés suppose donc que soit démontré que :

— les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve,

— les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer,

— la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux.

En l’espèce, les échanges engagés par les demandeurs en vue d’obtenir l’autorisation d’accéder au fonds des défendeurs pour la pose de l’échafaudage n’ont pas abouti, de sorte qu’il convient d’apprécier le bien fondé de cette demande.

Il sera d’abord relevé que l’exercice de la servitude n’est pas réservé aux seuls travaux sur des constructions existantes, à l’exclusion des constructions nouvelles, contrairement à ce que prétendent les défendeurs, étant en outre précisé que les travaux concernés en l’espèce constituent des finitions, la construction étant intégralement achevée.

Il ressort du procès-verbal de Commissaire de justice en date du 5 mars 2024 que « les travaux concernent le ravalement du mur en briques aveugle situé à l’arrière d’une maison neuve » ; "ce mur en briques est édifié le long de la limite de propriété des époux [N] et que sa base repose en partie sur un muret en béton qui sépare les deux terrains situés au [Adresse 1] et au [Adresse 4]" (au [Localité 7]).

Il est noté la présence sur la propriété des époux [N] d’une part d’un « abri de jardin », qui est « une construction en bois surmonté d’un toit recouvert de bandes bituminées étanches »; « la toiture de cet abri est en parfait état général »; « cet abri de jardin est construit en retrait de la façade en briques à ravaler et en retrait du muret en béton » ; "Monsieur [U]", de l’entreprise [U] [J] chargée de réaliser les travaux, "expose à Madame [N] qu’il procèdera au ravalement de façade en briques qui surplombe l’abri mais qu’il ne pourra accéder sur une partie inaccessible du mur voisin située entre le faitage et la base de cet abri"; "Monsieur [U] expose qu’il protègera l’abri de jardin pour exécuter les travaux de ravalement (en sous face de la toiture et au dessus de la toiture)"; "Monsieur [U] expose à Madame [O] qu’il installera au dessus de l’abri de jardin au droit du mur en briques ravalé un chéneau neuf pour recueillir les eaux de pluie et protéger l’ensemble des constructions existantes"; "Monsieur [U] expose qu’il n’interviendra pas sur le pignon de la maison des requérants situé en retour du mur en briques de la construction neuve".

Il est constaté d’autre part la présence d’une clôture sur la propriété des époux [N], « dans la continuité de l’abri de jardin, (…) la présence de poteaux en ciment qui sont scellés dans le muret en béton qui sépare les deux terrains sur la longueur de la façade de la nouvelle construction »; « des panneaux en bois tressés (type claustras) sont fixés entre les poteaux en ciment »; « les poteaux sont en bon état mais à l’état brut »; « le muret est à l’état brut » avec « présence de fissures et d’éclats » ; « les panneaux en bois sont en mauvais état : pourris ou cassés » ; "Monsieur [U] informe Madame [O] que compte tenu de l’état des panneaux en bois ils ne pourrpont pas être remis en place après la dépose"; il est constaté « la présence d’un jour de plusieurs centimètres entre les poteaux, les clôtures et le mur à ravaler »; « le mur en briques est à l’état brut et inaccessible en l’état » ; "il n’est pas protégé des intempéries et Monsieur [U] émet des réserves quant à la présence d’infiltrations d’eau de pluie qui pourraient endommager les parties privatives intérieures de la maison des consort [B]"; « les parties du mur à ravaler situées derrières les poteaux et la clôture sont inaccessibles » ; "Monsieur [U] expose à Madame [N] qu’il ne peut ravaler en l’état le mur en briques en raison de la présence des poteaux et de la clôture« et »explique que pour réduire les risques et permettre de réaliser l’étanchéité jusqu’en bas et derrière les poteaux, la solution idéale et présentant le moins de risques futurs serait de déposer le muret et les poteaux"; il « explique que son entreprise doit déposer (scier) les poteaux en ciment et déposer la clôture en bois pour intervenir sur le mur » ; il « expose qu’il est nécessaire de poser sur la longueur du muret en béton existant une couvertine en zinc (jonction entre mur en briques ravalé et muret) afin de protéger le mur en briques ravalé à neuf des écoulements ou projections de pluies. Cette couvertine ou bavette protègerait également le muret en béton qui est exposé aux intempéries et ui n’est pas protégé d’éventuelles infiltrations » ; "Monsieur [U] expose à Madame [N] qu’il protègera le sol situé au droit des travaux de ravalement et s’engage à nettoyer la zone de chantier à l’issue des travaux".

Le Commissaire de justice constate que "Madame [N] prend acte des explications techniques de Monsieur [U] et qu’elle ne s’oppose pas à la réalisation des travaux"; elle « émet des réserves quant à l’intervention sur le muret en béton et ne souhaite pas qu’il soit découpé au ras du sol mais laissé en l’état ». Elle "déclare qu’avec son mari, elle reste dans l’attente de signer un protocole d’accord définitif avec Monsieur et Madame [B] afin de permettre l’accès à l’entreprise [U]« , et »refuse de laisser l’accès à l’entreprise [U] sur son terrain pour lui permettre de réaliser les travaux de ravalement".

Il est par ailleurs indiqué que la façade en mitoyenneté n’est toujours pas étanche faute de ravalement par enduit monocouche étanche. La façade prend l’eaui et des dégradations sont prévisibles. Il est précisé que ledit ravalement ne peut se faire que par le jardin des voisons, les époux [N].

Les travaux de ravalement de la façade arrière de la maison nouvellement construite des époux [Z] [B] préconisés se dérouleraient de la manière suivante, conformément aux préconisations de M. [M] [G], architecte, et de l’entreprise [U] [J] :

— la durée prévisionnelle est convenue sur une durée de 10 jours

— les travaux consisteront à protéger les sols, les végétaux et l’appentis nouvellement refait en fond de parcelle,

— démontage de la clôture 1 jour

— mise en place de l’échafaudage 1 jour

— mise en place des protections 1 jour (bâche au sol et plastique sur les végétaux)

— protection de l’enduit avec grattage 1 jour

— enlèvement des protections et nettoyage 1 jour

— couvertine en zinc entre façade ravalée et soubassement de la clôture conservé et entre façade ravalée et chéneau au droit de l’appentis 1 jour

— soit un total de 6 jours maximum

— remise en place des panneautages bois existant ou neuf 1 jour

étant précisé que l’entreprise pourra couper les branches gênantes qui touchent la façade et que sur 1 m maximum

— avec préservation de toute la végétation, qu’il s’agira de protéger (bâchage total), de préférence de la repousser derrière ces bâches et, éventuellement, de couper les couper les branches qui seraient trop gênantes pour la mise en place de cette bâche, 1 m sera le maximum

— l’entreprise veillera à ne pas marcher sur la toiture de l’appentis, qui sera protégée

— une protection par platelage en contreplaqué sera posée avec des étais en sous face, le tout protégé par une bâche étanche sur laquelle sera posée une échelle de couvreur pour répartir les poids

— les poteaux en béton de l’ancienne clôture sont prévus pour être déposés par sciage avec les panneaux de bois ; seuls les panneaux de bois seront à remettre ; si les panneaux de bois sont en état, ils seront remontés, sinon ils seront remplacés avec des panneaux similaires du commerce ; les panneaux sont de 1.75 m x 1.80 m ; ces panneaux seront fixés sur le mur de la façade avec des fixations étanches

— le soubassement béton de la clôture devra être conservé ; une couverture en zinc est prévue pour assurer l’étanchéité du bas de la façade, qui ne pourra être ravalée

— l’accès de l’entreprise se fera par l’échafaudage en partant de chez Monsieur [B], il sera protégé par un bâche donc non visible du voisin

— il est rappelé que les travaux, une fois terminés, feront l’objet de nettoyage pour laisser les lieux aussi propres que trouvés au départ.

Il convient d’ajouter que les travaux que les poteaux en béton devront également être remis en place, et à défaut des poteaux neufs à l’identique devront être posés. Les travaux effectués dans le cadre dudit tour d’échelle ne peuvent avoir pour conséquence de voir supprimer un élément constitutif de la propriété du fonds servant, en l’occurrence lesdits poteaux en béton de la clôture, au même titre que les panneaux de bois.

Il convient également de préciser les conditions de prévenance de la date de début des travaux.

Il ressort de ces constatations que :

— les travaux sont indispensables pour l’achèvement de la maison édifiée par les époux [Z] [B] (ravalement de la façade nord à l’état brut afin de permettre la pose d’un enduit de finition et d’étanchéité) ;

— les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin des époux [N] ;

— les travaux préconisés sont limités dans la durée et préservent le plus possible la propriété voisine (remise en état et nettoyage prévus).

Il résulte de l’ensemble de ces constatations et préconisations techniques que les demandeurs justifient avec l’évidence requise en référé de la nécessité d’entreprendre, dans les meilleurs délais, les travaux de ravalement sollicités afin de permettre de préserver la viabilité de la construction et d’en assurer la bonne fin.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner solidairement les défendeurs, partie succombante, à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs seront solidairement condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en qualité de Juge des référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique:

Autorisons M. [I] [Z] [B] et Mme [C] [Z] [B] à poser leur échafaudage sur la propriété de M. [V] [N] et Mme [P] [N], située [Adresse 6], afin de finaliser les travaux de construction autorisés par le permis de construire du 7 mars 2024, dans les conditions déterminées aux termes de la pièce 6 versée aux débats par les demandeurs, à savoir que les travaux devront être effectués par l’entreprise [U] [J] et selon les conditions suivantes :

— la durée prévisionnelle est convenue sur une durée de 10 jours

— les travaux consisteront à protéger les sols, les végétaux et l’appentis nouvellement refait en fond de parcelle,

— démontage de la clôture 1 jour

— mise en place de l’échafaudage 1 jour

— mise en place des protections 1 jour (bâche au sol et plastique sur les végétaux)

— protection de l’enduit avec grattage 1 jour

— enlèvement des protections et nettoyage 1 jour

— couvertine en zinc entre façade ravalée et soubassement de la clôture conservé et entre façade ravalée et chéneau au droit de l’appentis 1 jour

— soit un total de 6 jours maximum;

— remise en place des panneautages bois existant ou neuf 1 jour

étant précisé que l’entreprise pourra couper les branches gênantes qui touchent la façade et que sur 1 m maximum;

— avec préservation de toute la végétation, qu’il s’agira de protéger (bâchage total), de préférence de la repousser derrière ces bâches et, éventuellement, de couper les couper les branches qui seraient trop gênantes pour la mise en place de cette bâche, 1 m sera le maximum;

— l’entreprise veillera à ne pas marcher sur la toiture de l’appentis, qui sera protégée

— une protection par platelage en contreplaqué sera posée avec des étais en sous face, le tout protégé par une bâche étanche sur laquelle sera posée une échelle de couvreur pour répartir les poids;

— les poteaux en béton de l’ancienne clôture sont prévus pour être déposés par sciage avec les panneaux de bois ; seuls les panneaux de bois seront à remettre ; si les panneaux de bois sont en état, ils seront remontés, sinon ils seront remplacés avec des panneaux similaires du commerce ; les panneaux sont de 1.75 m x 1.80 m ; ces panneaux seront fixés sur le mur de la façade avec des fixations étanches;

— le soubassement béton de la clôture devra être conservé ; une couverture en zinc est prévue pour assurer l’étanchéité du bas de la façade, qui ne pourra être ravalée

— l’accès de l’entreprise se fera par l’échafaudage en partant de chez Monsieur [B], il sera protégé par un bâche donc non visible du voisin;

— il est rappelé que les travaux, une fois terminés, feront l’objet de nettoyage pour laisser les lieux aussi propres que trouvés au départ,

Disons que les poteaux en béton devront également être remis en place, et à défaut des poteaux neufs à l’identique devront être posés,

Disons que M. [I] [Z] [B] et Mme [C] [Z] [B] devront informer M. [V] [N] et Mme [P] [N] de la date du début des travaux au plus tard deux semaines avant cette date par lettre recommandée avec accusé de réception,

Condamnons solidairement M. [V] [N] et Mme [P] [N] à payer à M. [I] [Z] [B] et Mme [C] [Z] [B] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons solidairement M. [V] [N] et Mme [P] [N] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY