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Décomposition de chaque propriété ou fraction de propriété
| Date de mise à jour : | Publié le 10 décembre 2012 |
|---|---|
| Référence : | BOI-IF-TFB-20-10-20-20 |
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Pour l'évaluation des locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires, chaque « unité » d'évaluation (propriété ou fraction de propriété) est décomposée en un certain nombre d'éléments distincts.
I. Propriété (ou maison individuelle)
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Dans une propriété affectée à l'habitation ou à un usage professionnel et normalement destinée à une utilisation distincte (d'où le vocable de maison individuelle), il est distingué (code général des impôts (CGI), ann. III, art. 324 D) :
- la maison ;
- les dépendances bâties ;
- les dépendances non bâties.
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La « maison », qui constitue la partie principale, s'entend de l'ensemble des éléments (par exemple, salle à manger, cuisine, chambres, couloirs, etc.) situés à l'intérieur des gros murs du corps de bâtiment principal ou qui s'y trouvent reliés par une communication intérieure.
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Les dépendances bâties sont les constructions accessoires au bâtiment principal, sans communication intérieure avec ce dernier.
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Quant aux dépendances non bâties, qui sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu du 4° de l'article 1381 du CGI, elles comprennent les cours, passages, aires de stationnement collectives à ciel ouvert et, plus généralement, tous les terrains de peu d'étendue formant une dépendance indispensable et immédiate des constructions et servant à celles-ci de voies d'accès ou de dégagement.
Remarque : Il est tenu compte de ces dépendances non bâties par le biais du coefficient de situation particulière. Pour ce qui est de la définition des terrains formant dépendance indispensable et immédiate des constructions, il convient de se reporter au BOI-IF-TFNB-10-40-30.
II. Fraction de propriété située dans un immeuble collectif ou appartement
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Les prescriptions contenues sous le présent paragraphe s'appliquent également aux ensembles immobiliers composés de plusieurs immeubles collectifs. Ne constitue pas un immeuble collectif une suite de maisons individuelles contiguës, séparées par des murs mitoyens allant des fondations au faîte et disposant notamment de dépendances non bâties distinctes.
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Dans une fraction de propriété affectée à l'habitation ou à un usage professionnel et normalement destinée à une utilisation distincte, on distingue (CGI, ann. III, art. 324 E) :
- la partie principale ;
- les éléments bâtis formant dépendances ;
- une quote-part des dépendances non bâties.
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La partie principale du local englobe l'ensemble des éléments d'un seul tenant formant, à l'intérieur des gros murs du même bâtiment, une unité d'habitation ou à usage professionnel distincte, telle que logement, appartement, bureau professionnel.
Remarque : L'évaluation étant effectuée par local distinct, il s'ensuit que, dans les immeubles collectifs, on ne tient pas compte pour la détermination de la surface pondérée totale, des dégagements intérieurs aux bâtiments et communs aux différents locaux (hall d'entrée, couloirs, escaliers, paliers).
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Les éléments bâtis formant dépendances comprennent tous les éléments bâtis extérieurs à la partie principale du local, c'est-à-dire :
- les éléments situés hors du bâtiment dans lequel se trouve la partie principale,
- les éléments qui, bien que situés dans le même bâtiment que l'unité d'habitation ou professionnelle à laquelle ils sont rattachés, sont séparés de la partie principale proprement dite ou ne sont pas avec elle d'une seule tenue.
Tel est le cas, par exemple, d'un garage en sous-sol ou bien encore d'une chambre de domestique indépendante, l'un et l'autre rattachés à un appartement situé dans l'immeuble.
Figurent également parmi les éléments bâtis formant dépendances les emplacements individuels (et à usage privatif) aménagés dans les immeubles collectifs pour le stationnement des véhicules automobiles au moyen de travaux d'appropriation tels que nivellement, cimentage, goudronnage (« parkings »).
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Enfin, les dépendances non bâties des immeubles collectifs comprennent les cours, passages, jardins, parcs, aires de stationnement collectives à ciel ouvert et, plus généralement, tous les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate des constructions et servant à celles-ci de voies d'accès ou de dégagement.
Remarque : Comme pour les maisons individuelles, il est tenu compte des dépendances non bâties par le biais du coefficient de situation.
III. Dépendances bâties isolées
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Un certain nombre de constructions accessoires ne font pas partie du même groupement topographique que les locaux qu'elles desservent. Tel est le cas d'une remise à usage non agricole séparée du bâtiment d'habitation par une route.
Leur isolement ne peut, toutefois, les faire considérer comme la partie principale d'un local au sens du II de l'article 324 D de l'annexe III au CGI, et nonobstant cette situation, elles demeurent par destination des « dépendances bâties ».
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C'est pourquoi dans un souci d'harmonisation, l'article 324 F de l'annexe III au CGI dispose que les constructions accessoires isolées pour lesquelles il n'existe aucune partie principale de rattachement sur la même propriété sont considérées, dans tous les cas, comme des dépendances bâties.
Il s'ensuit que lorsqu'une construction accessoire isolée est aménagée pour recevoir plusieurs occupants (groupe de garages individuels en bande par exemple), chacun des éléments constitutifs de cette propriété bâtie doit être considéré comme « un élément bâti formant dépendance » au sens de l'article 324 E de l'annexe III au CGI .
Remarque : cette disposition conduit à déclarer lesdites constructions accessoires ou leurs éléments dans le cadre des imprimés réservés aux dépendances bâties ou aux éléments bâtis formant dépendances, alors même qu'aucune pièce ou annexe n'aurait été déclarée dans le cadre afférent à la « maison » ou à la « partie principale du local ».
- ML EXPERTISES
- FORMAPRIV
- CAA de TOULOUSE 26 janvier 2023, 20TL03147
- COBAT CONSTRUCTIONS
- CASA ITALIA GOUVIEUX
- Tribunal Judiciaire de Meaux, Jld, 5 décembre 2024, n° 24/03229
- Cour d'appel de Paris, 16 janvier 2020, n° 2008/00255
- GROUPE MONDIAL PROTECTION (MASSY, 499034825)
- Tribunal administratif de Nantes, - etrangers - 15 jours, 10 octobre 2024, n° 2414239
- BEAULIEU INVESTISSEMENTS (LA ROCHELLE, 318024676)
- ROYER RETAIL (JAVENE, 439723859)
- Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 3, 20 janvier 2021, n° 20/05253
- Article L231-6 du Code de la construction et de l'habitation
- Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 10 février 2022, n° 16/01747
- Cour d'appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 7 mai 2024, n° 21/01866
- MY PADEL (LA BREDE, 894078450)
- BEN CLIMATISATION (FONTENAY-SOUS-BOIS, 831481403)
- LE NATIONALE 7 (ORLY, 380068833)
- VERNEIL FORMATION (GIVORS, 890167224)
- CAA de NANCY, 3ème chambre, 03/10/2024, 21NC01352, Inédit au recueil Lebon
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 14 novembre 2024, n° 23-17.503