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- Régimes particuliers applicables aux plus-values ou moins-values réalisées par les sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés
- Plus-values de cession de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements
Plus-values de cession de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements
| Date de mise à jour : | Publié le 12 juin 2024 |
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| Référence : | BOI-IS-BASE-20-30-10 |
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L'article 210 F du code général des impôts (CGI) prévoit un régime d'imposition au taux réduit d'impôt sur les sociétés (IS) de 19 % de certaines plus-values nettes de cession de biens immobiliers réalisées par une personne morale soumise à l'IS dans les conditions de droit commun. Sont visées les cessions de locaux à usage de bureau, à usage commercial ou à usage industriel, ou d'un terrain à bâtir, sous réserve que le cessionnaire s’engage à les transformer en logement ou à construire des logements dans un certain délai.
Le bénéfice de ce régime est réservé aux cessions de biens situés dans des communes se trouvant dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements (pour plus de précisions sur les communes concernées, il convient de se reporter au III-C § 360 du BOI-IS-BASE-20-30-10-10).
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Le bénéfice de ce régime est ainsi soumis à des conditions liées au cédant et au cessionnaire puisque :
- le cédant doit être une personne morale soumise à l'IS dans les conditions de droit commun ;
- le cessionnaire doit être une personne morale.
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Le bénéfice de ce régime est aussi subordonné à la condition que le cessionnaire s'engage, soit à transformer les locaux acquis en locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans fixé à compter de la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue, soit, en cas d'acquisition de terrains à bâtir, à y construire des locaux à usage d'habitation dans ce même délai.
Pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2024, le délai pour remplir cet engagement est porté à six ans pour les opérations d'envergure, telles qu'elles sont définies au deuxième alinéa du II de l'article 210 F du CGI (pour plus de précisions sur les délais de transformation ou de construction, il convient de se reporter au II-A-1-b § 60 à 70 du BOI-IS-BASE-20-30-10-20).
Pour les cessions réalisées à compter de cette même date, cette condition est réputée satisfaite lorsque le cessionnaire s'engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75 % de la surface totale du bien construit ou transformé. Dans ce cas, la plus-value constatée à l’occasion de la cession sera soumise au taux réduit d'IS de 19 % au prorata de la surface affectée à l'habitation par rapport à la surface totale, le reliquat demeurant soumis au taux d’IS de droit commun (pour plus de précisions sur la question de l'application du dispositif aux opérations mixtes, il convient de se reporter au II-A-2 § 80 et 85 du BOI-IS-BASE-20-30-10-20, au III-A § 110 du BOI-IS-BASE-20-30-10-20 et au III-B § 120 du BOI-IS-BASE-20-30-10-20).
Le non-respect de cet engagement par le cessionnaire entraîne l'application de l'amende prévue au III de l'article 1764 du CGI, égale au montant de l'économie d'impôt réalisée par le cédant en application de l'article 210 F du CGI. L'amende n'est toutefois pas applicable en cas de fusion sous réserve du respect de certaines conditions, ni en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté de la société cessionnaire ou absorbante (pour plus de précisions sur les situations de non-application de l'amende, il convient de se reporter au III-C § 130 à 220 du BOI-IS-BASE-20-30-10-20).
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Ce dispositif s'applique aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu'au 31 décembre 2026, ainsi qu'aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues jusqu'au 31 décembre 2026 inclus, à condition que la cession soit réalisée au plus tard deux ans après la date de ladite promesse.
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La présente section expose successivement :
- le champ d'application de l'article 210 F du CGI (sous-section 1, BOI-IS-BASE-20-30-10-10) ;
- les modalités d'imposition de la plus-value ainsi que les dispositions relatives à l'engagement de transformation ou de construction et à la rupture de cet engagement (sous-section 2, BOI-IS-BASE-20-30-10-20).
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