ARRÊT DU

04 Juin 2025

AB/CH

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N° RG 24/00881 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DIT6

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[L] [V]-[C]

C/

[N] [K]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 161-25

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [L] [V]-[C]

né le 17 Août 1959 à [Localité 11]

de nationalité française, docteur en médecine,

domicilié : [Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Thierry CHEVALIER, avocat au barreau de LOT

APPELANTE d’un jugement du Juge des contentieux de la protection de CAHORS en date du 05 Août 2024, RG 24/00007

D’une part,

ET :

Monsieur [N] [K]

né le 17/08/1950 à [Localité 8] (82)

de nationalité française, boulanger retraité,

domicilié : [Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par M^e Guy NARRAN, avocat postulant au barreau D’AGEN et

et par M^e Catherine LAROCHE, EXAJURIS SELARL, avocat plaidant au barreau de BERGERAC

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 09 Avril 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 19 septembre 2024 par M [L] [V] [C] à l’encontre d’un jugement du juge du contentieux et de la protection de CAHORS en date du 5 août 2024

Vu les conclusions de [L] [V] [C] en date du 18 mars 2025.

Vu les conclusions de M [N] [K] en date du 25 mars 2025.

Vu l’ordonnance de clôture du 26 mars 2025 pour l’audience de plaidoirie fixée au 9 avril 2025.

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M [L] [V]-[C] a acquis une parcelle cadastrée commune de [Localité 9] lieudit [Adresse 6] AI n° [Cadastre 3], selon acte de vente du 19 juillet 1994 passé en l’étude de Maître [I], notaire à [Localité 9]. M [N] [K] est devenu propriétaire de la parcelle AI [Cadastre 2], selon acte de donation portant partage anticipé du 27 août 1983 passé en l’étude du même notaire.

Une tentative de bornage amiable a échoué.

M [L] [V]-[C] a saisi le tribunal judiciaire de CAHORS d’une demande de bornage desdites parcelles.

Le juge a ordonné par décision avant dire droit en date du 14 mai 2024, un transport sur les lieux, qui s’est déroulé le 29 mai 2024, et a donné lieu à un procès verbal relatant les constatations du juge et les observations des parties.

M [L] [V]-[C] maintient sa demande à laquelle M [K] s’oppose en relevant que les fonds contigus sont séparés par les murs de bâtiments édifiés sur chacun d’eux.

Par jugement en date du 5 août 2024, le juge du contentieux et de la protection de CAHORS a notamment :

— rejeté en l’état les demandes de M [L] [V]-[C].

— dit que M [L] [V]-[C] conservera la charge des dépens de la procédure.

— rejeté les demandes plus amples des parties, et notamment les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens le tribunal a retenu que l’accès au fond [K] depuis la [Adresse 12], voie publique, se fait par un passage actuellement doté de portes, situé au-dessous d’une pièce de l’immeuble [V]-[C], la détermination de la propriété du passage litigieux est un préalable à l’examen de la recevabilité de la demande en bornage.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

[L] [V] [C] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris des chefs visés à la déclaration d’appel

— statuant à nouveau,

— le déclarer recevable et bien fondé en sa présente action en bornage portant sur la parcelle section AI n° [Cadastre 3] Lieudit [Adresse 6], commune de [Localité 9] (Lot) lui appartenant, et la parcelle section AI n° [Cadastre 2], Lieudit [Adresse 6], même commune de [Localité 9] (Lot), appartenant à Monsieur [N], [F] [K],

— avant dire droit sur la fixation de la limite séparative des fonds, ordonner telle mesure d’expertise habituelle en la matière

— après rapport, renvoyer les parties devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAHORS pour qu’il soit statué, après expertise, sur la limite séparative des fonds, sauf à ce que préférant évoquer, la cour renvoie à telle prochaine audience utile ;

— en outre, et rappelant en tant que de besoin que le bornage doit intervenir à frais communs entre les parties, juger que chacune d’entre elles consignera dans le délai d’un mois à partir de la désignation de l’expert moitié de la somme qu’il conviendra de fixer et à valoir sur la rémunération de l’expert ;

— condamner M [N] [K] à payer à M [L] [V]-[C] une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les dépens étant partagés par moitié.

M [N] [K] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouter M. [L] [V]- [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires

— y ajoutant : condamner M. [L] [V]- [C] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— le débouter de sa demande de condamnation à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— le condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice pour le constat du 27.06.24 soit 530.45 euros en vertu des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Aux termes de l’article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

Le bornage qui sert à délimiter les propriétés est exclu entre deux bâtiments respectivement situés sur les fonds contigus de deux parties à l’instance. Les murs font alors office d’éléments séparatifs. Dès lors que les édifices se touchent, le bornage n’aboutirait pas seulement à une revendication de propriété, mais aussi à une demande de démolition pour empiétement, résultat qui dépasserait les limites de la qualification.

Le bornage est impossible entre deux bâtiments contigus pour deux raisons distinctes :

— ou bien les constructions suffisent à marquer matériellement la ligne divisoire et à rendre la délimitation inutile,

— ou la propriété est directement en cause et la gravité des conséquences espérées requalifie l’action en revendication.

En l’espèce :

— le titre de propriété de M [V] [C] porte la désignation suivante : un immeuble partie à usage d’habitation, partie à usage professionnel, sis à [Localité 9] [Adresse 7] comprenant une cave, au rez de chaussée : cabinet médical et salle d’attente, au premier étage ; appartement et grenier au-dessus, le tout cadastré de la manière suivante section AI n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 6], contenance 1a09ca nature : sol.

— le titre de propriété de M [K] porte la désignation suivante : un immeuble sis à [Adresse 10], partie à usage commercial, partie à usage d’habitation, comprenant un rez de chaussée composé d’un magasin, d’un arrière magasin, d’une pièce à usage de fournil, et d’une cuisine ; premier étage composé d’une salle de séjour, de quatre chambres, une salle de bains et wc, et une petite cour, cadastré de la manière suivante : section AI n° [Cadastre 2] lieudit [Adresse 6] ; contenance 2a07ca nature sol. Ce titre mentionne nature sol pour tous les immeubles de la donation partage même ceux comprenant un jardin.

— le litige se limite à la détermination de la limite des fonds [V] [C] et [K] au rez de chaussée, leur limite au premier étage au-dessus du passage n’est pas contestée les constructions des deux fonds se jouxtant.

— un procès verbal de difficultés du 20 mai 2015 dressé par M [D] géomètre expert saisi par M [V] [C] pour procéder à la délimitation de la limite nord de la propriété cadastrée AI n°[Cadastre 3] constate que le litige porte sur le passage situé au rez de chaussée reliant la cour du fonds [K] à la [Adresse 12], possession de M [K], surmonté d’une chambre et d’un grenier propriété de M [V] [C]. L’expert a procédé à une superposition des cadastres ancien et nouveau pour relever qu’une bande de sol dans ce passage relèverait de la propriété [V] [C] et le reste de la propriété [K]. Le géomètre constate l’échec de sa mission mentionnant que M [K] souhaitait régulariser la situation actuelle par une division en volumes des portions d’immeubles concernés, et que M [V] [C] entendait revendiquer la propriété du local situé au rez de chaussée.

— le procès-verbal de transport relève la position des descentes d’eau et les positions respectives des parties, sans apporter d’éléments de fait utiles au litige.

— un procès-verbal de constat dressé par Maître [Y] [O] commissaire de justice le 27 juin 2024, établi que la superficie du fonds [K] comprenant le passage litigieux,mesurée par MM [H] et [M], techniciens diagnostiqueurs à l’aide d’un télémètre LEICA DIXTO X 310 et un mètres ruban, est de 02a07ca.

— il est constant qu’il n’existe aucune ouverture au rez de chaussée de l’immeuble [V] [C] donnant sur la cour [K] ou le passage litigieux.

Il résulte de ces éléments que :

— la cour et le passage litigieux, totalement délimités par les murs des constructions immédiates ne peuvent être assimilés à une bande de terrain et ont justement reçu la même qualification fiscale de sol au cadastre que l’intérieur des bâtiments ; elle doit être assimilée à un bâtiment.

— la contenance du fonds [K] à la lecture de son titre recouvrant exactement la contenance sur le terrain de la parcelle [K] portant le bâtiment et la cour, la limite du fonds [V] [C] au rez de chaussée suit exactement le bord extérieur des murs gouttereaux de l’immeuble [V] [C].

Les murs de l’immeuble [V] [C] face à la cour et au passage litigieux font office d’éléments séparatifs de sorte qu’aucun bornage n’est nécessaire.

Le tribunal ne pouvant débouter 'en l’état’ cette locution étant sans portée : le juge est dessaisi, et le demandeur débouté ne peut revenir devant lui en invoquant de nouvelles preuves ou de nouveaux moyens de fait.

Le jugement est donc réformé et M [V] [C] est débouté de sa demande.

M [V] [C] succombe, il supporte les dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de commissaire de justice pour le constat du 27.06.24 soit 530.45 euros, augmentés d’une somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté en l’état les demandes de M [L] [V]-[C]

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute M [L] [V]-[C] de toutes ses demandes.

Y ajoutant,

Condamne M [L] [V]-[C] à payer à M [N] [K] la somme de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M [L] [V]-[C] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de commissaire de justice pour e constat du 27.06.24 soit 530.45 euros.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,