ARRÊT DU

04 mars 2026

DB/CH

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N° RG 25/00042 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DJ3I

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[Z] [U]

C/

[W] [G], [R] [X]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 72-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [Z] [U]

née le 30 juin 1949 à [Localité 1] (92)

de nationalité française, retraitée

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Gilles HAMADACHE, substitué à l’audience par M^e Sophie CARNUS, avocats au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un jugement du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 29 octobre 2024, RG 22/00778

D’une part,

ET :

Monsieur [W] [G]

né le 12 décembre 1971 à [Localité 3]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Philippe BELLANDI, avocat au barreau d’AGEN

Monsieur [R] [X]

né le 19 mars 1964 à [Localité 5]

de nationalité française, retraité

domicilié : [Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Joy MORTON, avocat au barreau du GERS

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 janvier 2026 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience,

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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FAITS :

En 2016, [Z] [U] a décidé de rénover un logement dont elle venait de faire l’acquisition, situé [Adresse 4] à [Localité 7] (47), afin d’en tirer des revenus locatifs.

Il s’agit d’une maison de ville composée d’un rez-de-chaussée, d’un étage et de combles non aménagés accessibles par un escalier, avec toiture à deux versants, et toiture sur une extension arrière.

Elle a, notamment, confié des travaux de charpente et de couverture à [R] [X], et des travaux de maçonnerie à [W] [G], chargé de la réalisation d’une paroi maçonnée en façade et d’une chape de reprise de sol en fond bâti.

A partir de l’automne 2017, Mme [U] s’est plainte auprès de M. [G] de l’inachèvement des travaux qui lui avaient été confiés.

Aucune réception écrite n’est intervenue.

Elle a demandé à [M] [P], expert amiable, d’examiner les travaux.

M. [P] a établi un rapport le 9 février 2017 constatant, pour les travaux de toiture :

— l’absence de fonctionnement normal de la gouttière récupérant les eaux pluviales, de nettoyage de la toiture.

— une malfaçon dans les rives de toiture, générant des infiltrations.

— l’absence de travaux de certaines rives.

— l’absence de ventilation sous la couverture.

— le non-remplacement de pièces de bois détruites par les termites.

— une facturation au-delà des prestations réalisées.

Au vu de ce rapport, Mme [U] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Agen qui, par ordonnance du 12 décembre 2019, a ordonné une expertise judiciaire des travaux confiée à [S] [T], architecte.

M. [T] a établi son rapport le 25 juin 2020.

Il a constaté plusieurs malfaçons affectant les travaux réalisés par M. [X], chiffré le coût de réfection à 3 861 Euros TTC, et constaté un défaut dans la chape de ciment réalisée par M. [G], d’un coût de réfection de 594 Euros TTC.

Par actes délivrés le 26 avril 2022, Mme [U] a fait assigner MM. [X] et [G] devant le tribunal judiciaire d’Agen afin de les voir condamner à lui payer le montant des réfections et de l’indemniser d’une perte de loyers.

Par jugement rendu le 29 octobre 2024, le tribunal judiciaire d’Agen a :

— déclaré M. [W] [G] responsable des désordres de l’immeuble située [Adresse 5] sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

— déclaré M. [R] [X] responsable des désordres de l’immeuble situé [Adresse 5] sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

— condamné M. [W] [G] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 594 Euros TTC au titre de son préjudice matériel,

— dit que compte tenu de l’inflation du prix des matériaux, cette somme sera indexée sur la base de l’indice BT 01 à compter du 26 juin 2020, date du dépôt de son rapport par l’expert judiciaire,

— condamné M. [R] [X] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 3 861 Euros TTC au titre de son préjudice matériel,

— dit que compte tenu de l’inflation du prix des matériaux, cette somme sera indexée sur la base de l’indice BT 01 à compter du 26 juin 2020, date du dépôt de son rapport par l’expert judiciaire,

— rejeté la demande de condamnation de M. [R] [X] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 1 807,38 Euros TTC au titre du remplacement du bardage,

— condamné M. [W] [G] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 7 580 Euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné in solidum M. [W] [G] et M. [R] [X] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 1 000 Euros au titre du préjudice moral,

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par M. [W] [G],

— condamné in solidum M. [W] [G] et M. [R] [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier (480,18 Euros), les frais d’expertise amiable (660 Euros), et les frais d’expertise judiciaire,

— condamné in solidum M. [W] [G] et M. [R] [X] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 3 000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

— rejeté toutes les autres demandes.

Le tribunal a fait application de l’obligation de résultat à laquelle est tenu l’entrepreneur avant réception, a retenu le coût des réfections chiffré par M. [T] ainsi qu’une perte de chance de percevoir des revenus locatifs pour la période de janvier 2017 à juin 2020, soit 42 mois ; et a rejeté une demande reconventionnelle en paiement d’un solde de 228,70 Euros présentée par M. [G] au motif de l’acquisition de la prescription biennale de l’article L. 218-2 du code de la consommation.

Par acte du 17 janvier 2025, [Z] [U] a déclaré former appel du jugement en désignant [W] [G] et [R] [X] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :

— rejeté la demande de condamnation de M. [R] [X] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 1 807,38 Euros TTC au titre du remplacement du bardage,

— condamné M. [W] [G] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 7 580 Euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné in solidum M. [W] [G] et M. [R] [X] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 1 000 Euros au titre du préjudice moral,

— rejeté les autres demandes.

La clôture a été prononcée le 26 novembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 5 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 21 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [Z] [U] présente l’argumentation suivante :

— Les responsabilités sont établies :

* M. [G] a reconnu sa responsabilité contractuelle.

* M. [X] ne peut invoquer une réception tacite alors que son marché n’a pas été soldé et en tout état de cause, les désordres n’étaient pas apparents.

* le tribunal a justement fixé les indemnités de réfection.

— M. [X] a démoli un bardage sans son accord :

* il a retiré le bardage en polycarbonate, en bon état, à son insu, pour faciliter l’approvisionnement en matériaux et l’a remplacé par des plaques de bois.

* ce remplacement ne correspond à aucune commande.

* M. [X] lui doit à ce titre 1 807,38 Euros selon les devis qu’elle produit.

— Elle subit un préjudice de jouissance :

* l’immeuble est à destination locative, comme en atteste l’emprunt sans intérêts qu’elle a souscrit.

* l’absence de bloc sanitaire constitue un obstacle à la mise en location et M. [G] n’a pas répondu aux demandes de terminer les travaux.

* les infiltrations d’eaux ont également empêché la mise en location.

* elle a été contrainte d’attendre l’expertise judiciaire sans pouvoir faire réaliser les travaux.

* le jugement n’a été exécuté que par M. [X] en janvier 2025.

* le loyer mensuel peut être évalué à 500 Euros avec un taux d’occupation de 83,7%, soit 35 726,40 Euros après application d’un coefficient de perte de chance de 90%.

— Elle subit un préjudice moral :

* la situation l’a stressée et elle présente un état anxio-dépressif, qui lui a même généré un accident de la circulation le 29 décembre 2020.

* les intervenants ont été incorrects et il s’avère qu’ils ne sont pas assurés en responsabilité décennale.

— La prescription biennale s’oppose à la demande reconventionnelle de M. [G].

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— infirmer le jugement sur les points de son appel,

— condamner M. [X] à lui payer 1 807,38 Euros au titre du remplacement du bardage,

— condamner in solidum M. [G] et M. [X] à lui payer :

* 35 726,40 Euros au titre du préjudice de jouissance,

* 5 000 Euros au titre de son préjudice moral,

— rejeter les demandes formées à son encontre par les intimés,

— les condamner in solidum à lui payer 4 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens à leur charge.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [R] [X] présente l’argumentation suivante :

— Il existe une réception tacite sans réserve :

* le 17 octobre 2016, les travaux étaient terminés et Mme [U] les a intégralement payés, sans réserve.

* en outre, elle a pris possession de la maison.

* le tribunal a estimé que la facture n° 19 n’a pas été payée, ce qui ferait obstacle à une réception tacite, mais cette facture ne concerne que le nettoyage, le traitement du bois dans les combles, la pose d’OSB dans le grenier et le bardage, c’est à dire un lot distinct.

* il n’existe aucune atteinte à la solidité de la maison.

— Il n’a commis aucune faute :

* pour réduire les coûts à la demande de Mme [U], il a réalisé les solins avec du mortier et non avec du zinc.

* Mme [U] ne dispose pas des fonds suffisants pour achever l’immeuble et préfère poursuivre ses artisans.

* ses travaux ne génèrent ni infiltrations, ni désordres et ont été qualifiés de corrects par l’expert judiciaire.

* la mise à sa charge de 3 861 Euros doit être infirmée.

— Il a régulièrement remplacé le bardage en bois :

* l’expert a estimé que les travaux, acceptables, ont été réalisés au vu et au su de Mme [U], par hypothèse sans effraction.

* elle n’en a pas interdit la réalisation.

— Il n’existe aucun préjudice annexe :

* il n’est pas responsable de l’absence de bloc sanitaire qui, selon l’expert, est le seul élément qui empêche la location.

* Mme [U] ne l’a jamais informé du but locatif de la rénovation.

* elle a tardé à faire réaliser les travaux.

* il n’existe aucun préjudice moral : les défectuosités qui lui sont reprochées sont mineures et les certificats médicaux ont été produits tardivement.

* Mme [U] n’a jamais tenté de trouver une solution amiable avec lui et ne lui a même jamais envoyé de mise en demeure.

* l’absence de garantie décennale est sans incidence sur la situation.

* il ne peut voir mettre à sa charge le coût des constats d’huissier pour les travaux de maçonnerie.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déclaré responsable des désordres et condamné à payer les sommes de 3 681 Euros TTC au titre du préjudice matériel, 1 000 Euros au titre du préjudice moral, une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— débouter Mme [U] des demandes sur ces points,

— la condamner à lui payer 4 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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* *

Par conclusions d’intimé notifiées le 4 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [W] [G] présente l’argumentation suivante :

— Aucune demande amiable ne lui a été présentée et l’appelante a multiplié les frais inutiles: la voisine atteste que Mme [U] lui a intimé l’ordre de partir en janvier 2017, ce qui l’a empêché de terminer ses travaux.

— Les travaux auraient pu être réalisés par Mme [U] dès le dépôt du rapport de M. [T], ce qui exclut que l’indexation de leur coût lui soit réclamée et ils ne portent que sur une somme de 594 Euros.

— Mme [U] réclame l’équivalent de 8 ans de revenus locatifs.

— Les malfaçons ne concernent que 9 m² du rez-de-chaussée, l’absence de bloc sanitaire relève de l’interdiction qui lui a été notifiée de terminer le chantier, et il existait une autre pièce d’eau avec sanitaire à l’étage : 2 wc ont été remplacés.

— Mme [U] ne l’a jamais informé de sa volonté de mettre l’immeuble en location.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer l’indexation sur la somme de 594 Euros, 1 000 Euros au titre du préjudice moral, 7 580 Euros au titre du préjudice de jouissance, les dépens, et la somme de 3 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter les demandes de Mme [U] sur ces points,

— la condamner à lui payer 4 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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MOTIFS :

1) Sur les travaux de toiture :

a : désordres invoqués par Mme [U] :

M. [T] a constaté que les travaux de toiture objets de la facture n° 17 sont affectés des désordres suivants, causés par des erreurs de réalisation commises par M. [X] : absence de coiffe de la tête de solins contrairement au DTU, dalle de gouttière en PVC avec un nombre insuffisant de crochets de fixation, faîtage à sec sans ventilation, bois de charpente autour de la cheminée dégradés, mais sans atteinte à la solidité.

Il n’a pas constaté d’infiltrations causées par ces malfaçons et a noté que les pièces de la maison sont habitables, à l’exception de la salle d’eau compte tenu de défauts de la chape non imputables aux travaux de M. [X].

Ces désordres ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à son usage.

Par suite, c’est à juste titre que le tribunal a condamné M. [X] à payer à Mme [U] la somme de 3 861 Euros, avec indexation, au titre du coût de leur réfection, sur la base de sa responsabilité contractuelle pour faute, ce qui rend sans intérêt l’argumentation de M. [X] sur l’existence d’une réception tacite.

Le jugement doit être confirmé sur ce point, sauf à préciser que l’indexation sur l’indice BT 01 a effet jusqu’au 29 octobre 2024.

b : bardage :

Il est constant qu’au cours des travaux, M. [X] a retiré des plaques translucides, laissant passer la lumière dans le grenier, pour faire passer des matériaux, et les a remplacées par des plaques de bois.

Ce remplacement n’était pas prévu sur les travaux acceptés par Mme [U] et n’est pas mentionné sur la facture n° 17 du 17 octobre 2016 qu’elle a réglée en les acceptant, mais sur la facture n° 19 restée impayée.

Aucun élément n’atteste que Mme [U] a donné son accord à ce remplacement, le fait qu’elle ne s’y soit pas opposée n’étant pas suffisant à caractériser un tel accord.

Dès lors, M. [X] doit être condamné à payer à Mme [U] la somme de 1 807,38 Euros correspondant à la remise en place de plaques translucides.

Le jugement doit être réformé sur ce point.

2) Sur les travaux de maçonnerie :

M. [T] a constaté que la chape de ciment maigre de 25 mm en sol de salle d’eau au rez-de-chaussée est d’une épaisseur insuffisante et inadaptée, ce qui relève d’une faute de réalisation constituant un désordre intermédiaire.

Il a chiffré le coût de reprise de cette chape à 594 Euros TTC.

Le jugement qui a mis cette somme à la charge de M. [G], avec indexation, doit être confirmé, sauf à préciser également que l’indexation sur l’indice BT 01 a effet jusqu’au 29 octobre 2024.

3) Sur la perte locative :

En premier lieu, il est constant que Mme [U], qui réside à [Localité 8], a rénové la maison située à [Localité 7] afin d’en tirer des revenus locatifs, ce qui relevait d’un objectif prévisible lorsque qu’elle a commandé les travaux.

En effet, un entrepreneur chargé de la construction, ou de la rénovation, d’un ouvrage, peut prévoir, lors de la formation du contrat, que le maître de l’ouvrage en jouira, après son exécution, pour lui-même ou en le donnant à bail (Civ3, 13 juillet 2022 n° 21-13567).

En deuxième lieu, l’expert judiciaire a indiqué que du fait du défaut de la chape, imputable à M. [G], et nullement à M. [X] (cf supra), la salle d’eau n’est pas utilisable, ce qui ne permet pas d’utiliser normalement l’immeuble.

Si M. [G] justifie qu’il y a un wc à l’étage du logement, selon l’attestation établie par [V] [Q], il ne s’agit pas d’une salle d’eau, indispensable pour donner l’immeuble à bail.

En troisième lieu, M. [G] ne justifie pas, par exemple en produisant une mise en demeure infructueuse, avoir proposé à Mme [U] de procéder à la réfection de la chape.

Au contraire, il n’a pas donné suite aux mises en demeure qui lui ont été adressées.

En outre, il n’a pas proposé d’indemniser Mme [U] lorsqu’il a pris connaissance des conclusions de l’expert judiciaire, même si [F] [D] [L] témoigne que Mme [U] 'a mis dehors les entrepreneurs y compris M. [G]' en janvier 2017.

Par conséquent, cette carence a rendu impossible la mise en location du logement, Mme [U] ne pouvant être tenue de pré-financer les travaux de réparation de la chape, même s’ils sont d’un coût modeste.

M. [G] doit, par suite, indemniser Mme [U] du manque à gagner locatif sur l’immeuble.

Toutefois, en quatrième lieu, si Mme [U] dépose aux débats une attestation établie par l’agence Bourse de l’Immobilier selon laquelle la valeur locative mensuelle du logement peut être fixée dans une fourchette entre 470 et 500 Euros, ce document ne fournit strictement aucun élément sur l’état du marché locatif à [Localité 7], petite commune assez isolée du Lot et Garonne.

En outre, la maison n’était pas en état d’être donnée à bail dès la fin des travaux confiés à M. [G], de sorte que s’il avait correctement réalisé la chape, il est possible d’estimer qu’elle aurait pu être donnée à bail à compter de septembre 2017.

Sur la base d’une perte mensuelle de 470 Euros de septembre 2017 à janvier 2025, date à laquelle Mme [U] a perçu des fonds lui permettant de procéder aux réfections, et sur la base d’un taux d’occupation moyen de 7 mois par année représentant la perte de chance de donner à bail, le préjudice locatif devant être indemnisé par M. [G] sera arrêté à 54 mois, soit 25 380 Euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

4) Sur le préjudice moral :

En premier lieu, il est acquis que tant M. [X] que M. [G] n’étaient pas, pour le chantier de Mme [U], assurés en garantie décennale alors que la souscription de ce type d’assurance est imposée par l’article L. 242-1 du code des assurances.

Cette absence de souscription d’une assurance obligatoire a privé Mme [U], dès l’ouverture du chantier, de la sécurité procurée par l’assurance en prévision de sinistres et constitue un préjudice certain (Civ3, 23 novembre 2005 n° 04-16023).

Chacun des entrepreneurs sera condamné à payer à Mme [U] une indemnité de 500 Euros en réparation de ce préjudice, étant précisé que les fautes étant distinctes et ayant causé des préjudices distincts, aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée.

Le jugement sera réformé sur ce point.

En second lieu, par contre, il est difficile de saisir en quoi les fautes commises, générant des malfaçons assez mineures, ont pu causer un préjudice moral à Mme [U], voire être en lien avec un accident de la circulation dont elle a été victime, comme elle le prétend.

Par conséquent, le préjudice subi sera limité à 2 x 500 Euros.

Enfin, l’équité permet de condamner, en cause d’appel, chacun des entrepreneurs à payer à Mme [U] la somme de 1 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a :

— rejeté la demande de condamnation de M. [R] [X] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 1 807,38 Euros TTC au titre du remplacement du bardage,

— condamné M. [W] [G] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 7 580 Euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné in solidum M. [W] [G] et M. [R] [X] à payer à Mme [Z] [U] la somme de 1 000 Euros au titre du préjudice moral,

— STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés,

— CONDAMNE [R] [X] à payer à [Z] [U] :

1) 1 807,38 Euros au titre du coût de la remise en place d’un bardage translucide,

2) 500 Euros en indemnisation du préjudice causé par l’absence de souscription d’une assurance de responsabilité décennale,

— CONDAMNE [W] [G] à payer à [Z] [U] :

1) 25 380 Euros en indemnisation de la perte locative,

2) 500 Euros en indemnisation du préjudice causé par l’absence de souscription d’une assurance de responsabilité décennale,

— Y ajoutant,

— DIT que les indexations sur l’indice BT 01 décidées par le tribunal ont effet du 26 juin 2020 au 29 octobre 2024 ;

— DIT qu’entre [R] [X] et [W] [G], la contribution à la dette de frais irrépétibles et de dépens décidée par le tribunal se fera par moitié ;

— CONDAMNE [R] [X] à payer à [Z] [U], en cause d’appel, la somme de 1 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— CONDAMNE [W] [G] à payer à [Z] [U], en cause d’appel, la somme de 1 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— CONDAMNE [R] [X] et [W] [G] aux dépens de l’appel dans la proportion de moitié chacun.

— Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT