COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 519

N° RG 22/14200

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHDY

S.C.I. ICI

C/

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4]

S.A.R.L. CABINET MARI

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie PADELLEC

M^e Massimo LOMBARDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/04243.

APPELANTE

S.C.I. ICI

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] sis à [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice, le CABINET MARI, dont le siège social sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

S.A.R.L. CABINET MARI

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège sis [Adresse 1]

représentés par M^e Massimo LOMBARDI, membre de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Fabrizia PINNA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 1er Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI ICI est propriétaire de deux locaux commerciaux au sein de la copropriété [Adresse 4] sise à [Adresse 3], depuis le 24 février 1999 pour le lot 8008 et depuis le 11 décembre 2000 pour le lot 8082.

Par assignation du 6 septembre 2018, la SCI ICI a fait citer le syndicat des copropriétaires ( SDC ) de la copropriété [Adresse 4] et le syndic la SARL CABINET MARRI devant le Tribunal Judiciaire de NICE pour contester le montant des charges qui lui sont réclamées et pour demander le remboursement de certaines d’entre elles.

Par jugement rendu le 14 septembre 2022, le Tribunal Judiciaire de NICE a débouté la SCI ICI de l’ensemble de ses prétentions et l’a condamnée à payer au SDC et au syndic la somme globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Par déclaration au greffe en date du 26 octobre 2022, la SCI ICI a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de dire que les charges dont elle est redevable n’ont pas été calculées correctement, de condamner le SDC et le syndic à lui rembourser la somme de 300,97 € au titre de charges trop perçues, la somme de 20 080,20 € au titre de charges indûment perçues pour les exercices 2013 à 2021 et la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts, d’ordonner au syndic de faire respecter l’interdiction d’installer des climatiseurs sur les balcons et de mettre à sa disposition un local poubelle sous astreinte de 50 € par jour de retard et de condamner le SDC à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts de déclarer le syndic responsable de cette situation et de le condamner à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts.

Elle sollicite l’allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation des intimés aux dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que des charges ont été trop payées.

— que des frais de gardiennage et de surveillance lui ont été réclamées à tort alors qu’elle n’est pas concernée par ces prestations.

— que le syndic a d’ailleurs selon elle reconnu la mauvaise application du règlement de copropriété.

— que l’utilité n’a été appréciée qu’au regard des locaux d’habitation.

— qu’elle demande une nouvelle répartition des charges après expertise.

— que le SDC n’a pas fait respecter le règlement de copropriété s’agissant des climatiseurs installés sur les balcons.

— qu’elle aurait du avoir à sa disposition un local poubelle.

— que le syndic est responsable du retard apporté à la solution du litige.

Le SDC de la copropriété [Adresse 4] et le syndic la SARL CABINET MARRI concluent à la confirmation du jugement déféré. Subsidiairement ils s’opposent à une mesure d’expertise pour déterminer une nouvelle répartition des charges et rappellent qu’un allègement des charges pour le gardiennage des locaux commerciaux à heuteuir de 25 % a été décidé en 2017 mais seulement dans un cadre transactionnel et réclament le débouté.

Ils sollicitent, chacun, l’allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils soutiennent :

— que les charges ont été régularisées.

— que les charges générales doivent être fixées en fonction de la valeur relative des lots.

— que le règlement de copropriété stipule que les dépenses afférentes aux services de gardiennage et de surveillance ne font pas l’objet d’une répartition spéciale, ce service bénéficiant à tous sans distinction.

— que les climatiseurs ont été installés avant l’arrivée du syndic actuel.

— que ces installations ne causent aucune détérioration ni nuisances sonores.

— que la SCI ICI ne rapporte pas la preuve de son droit à utiliser le local poubelle.

— que le syndic CABINET MARRI n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’une contestation a été élevée par la SCI ICI dans le calcul des charges qui lui sont réclamées;

Qu’elle soutient notamment avoir payé indûment certaines charges prétendant notamment que des frais de gardiennage et de surveillance lui ont été réclamés à tort alors qu’elle n’était pas concernée par ces prestations;

Qu’elle ajoute que le syndic n’a pas fait respecter le règlement de copropriété s’agissant des climatiseurs installés sur les balcons et qu’elle aurait du avoir à sa disposition un local poubelle;

Qu’elle soutient que le syndicat des copropriétaires comme le syndic ont engagé leur responsabilité;

Attendu qu’il ressort des éléments du dossier que les charges ont été régularisées;

Que les charges générales ont été fixées en fonction de la valeur relative des lots;

Que le règlement de copropriété stipule expressément que les dépenses afférentes aux services de gardiennage et de surveillance ne font pas l’objet d’une répartition spéciale, ce service bénéficiant à tous sans distinction;

Que l’attestation du gardien lui-même qui relate l’étendue de ses missions permet de retenir que celles-ci profitent à l’ensemble des copropriétaires y compris à l’appelante;

Attendu qu’il est constant que les climatiseurs ont été installés avant l’arrivée du syndic actuel et sont en fonction depuis des années, ces installations ne causant aucune détérioration de façade, ni nuisances sonores;

Que la SCI ICI ne rapporte pas la preuve de son droit à utiliser le local poubelle;

Attendu qu’enfin il n’est en rien démontré que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] ou le syndic la SARL CABINET MARRI auraient commis des fautes susceptibles d’engager leur responsabilité;

Attendu que c’est donc à bon droit que le premier juge a décidé de débouter dans ces conditions la SCI ICI de ses demandes;

Qu’il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de NICE;

Attendu qu’il sera alloué aux intimés, qui ont dû mettre avocat à la barre pour assurer leur représentation en justice, à chacun, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que la SCI ICI, qui succombe, supportera les dépens d’appel;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de NICE;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI ICI à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] et au syndic la SARL CABINET MARRI, à chacun, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT