RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02554 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCK5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2022-Tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/00113

APPELANTS

Madame [L] [V] divorcée [J]

née le 29 Avril 1953 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

et

Monsieur [W] [U] [J]

né le 17 Novembre 1936 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e François TRECOURT de la SELASU TRECOURT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0510

INTIMÉE

S.A.E.M. L REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP)

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 032 708

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 avril 1989, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (ci-après RIVP) a donné à bail à M. [W] [J] et Mme [L] [V] épouse [J] un appartement à usage d’habitation de 5 pièces et 86 m2, situé [Adresse 2].

A la suite du conventionnement de l’immeuble le 18 décembre 2014, un nouveau contrat de bail a été signé entre les parties, le 15 octobre 2015, soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et aux dispositions de la convention conclue en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et l’habitation, moyennant un loyer inchangé mensuel de 1.082,86 euros. La RIVP a indiqué aux locataires, par courrier du 25 septembre 2015, que ce loyer était dérogatoire à la convention, leurs revenus étant supérieurs au plafond de ressources permettant l’attribution de ce logement conventionné ou n’ayant pas été communiqués au bailleur.

Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé M. [W] [J] et Mme [L] [V] épouse [J] de l’application du supplément loyer solidarité (ci-après SLS) à compter du 1er janvier 2019 et a sollicité leur avis d’imposition ainsi qu’une enquête sociale.

Mme [L] [V] épouse [J] a donné congé par lettre du 5 juillet 2019 ; M.[W] [J] s’est maintenu dans les lieux et la transcription de la mention du divorce sur les actes d’état civil est intervenue en août 2019.

Reprochant à M. [W] [J] et Mme [L] [V] divorcée [J] une dette locative issue du SLS impayé sur la période de janvier à août 2019, la RIVP les a fait assigner, par acte d’huissier en date du 29 juin 2021, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidaire au paiement d’une certaine somme.

A l’audience du 31 octobre 2022, la RIVP a réitéré et actualisé ses demandes, au visa des articles L.441-3 et suivants et L.481-2 du code de la construction et de l’habitation, et a conclu

au rejet des demandes adverses, à la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 83.462,58 euros au titre de l’arriéré locatif, outre 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, et des dépens.

Elle a rappelé que les défendeurs disposaient en 2018 d’un revenu fiscal de référence de 458.142 euros, d’où le SLS fixé à 10.356,25 euros par mois, qui leur a été facturé à compter du 1er janvier 2019 jusqu’en août 2019; qu’en revanche les ressources de M. [J] qui s’est maintenu ensuite seul dans les lieux ne dépassent pas les plafonds réglementaires à la suite du divorce.

M. [W] [J] a conclu au rejet de la demande et a sollicité la condamnation de la RIVP à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Mme [L] [V] divorcée [J] s’est opposée aux demandes et a demandé la condamnation de la RIVP à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 15 décembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Condamne solidairement M. [W] [J] et Mme [L] [V] divorcée [J] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] – RIVP – la somme de 82.850 euros au titre du supplément loyer solidarité dû entre le 1er janvier 2019 et le 31 août 2019 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

Condamne M. [W] [J] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] – RIVP – la somme de 612,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2022 ;

Condamne in solidum M. [W] [J] et Mme [L] [V] divorcée [J] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] – RIVP – la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum M. [W] [J] et Mme [L] [V] divorcée [J] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 30 janvier 2023 par Mme [L] [V] et M. [W] [J]

Vu les dernières écritures remises au greffe le 4 mars 2025 par lesquelles Mme [L] [V] et M. [W] [J] demandent à la cour de :

— JUGER recevable et bien fondé l’appel interjeté par Mme [L] [V] et M.[W] [J],

Y faisant droit,

— INFIRMER la décision rendue par le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris le 15 décembre 2022 en ce qu’il a :

— Condamné solidairement M. [W] [J] et Mme [L] [V] divorcée [J] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]-RIVP la somme de 82 850 euros au titre du supplément loyer solidarité entre le 1er janvier 2019 et le 31 août 2019 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

— Condamné M. [W] [J] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]-RIVP la somme de 612,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2022;

— Condamné in solidum M. [W] [J] et Mme [L] [V] divorcée [J] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]-RIVP la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté M. [W] [J] et Mme [L] [V] du surplus de leurs demandes ;

— Condamné in solidum M. [W] [J] et Mme [L] [V] divorcée [J] aux dépens de l’instance ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Et statuant à nouveau,

— DECHARGER Mme [L] [V] et M. [W] [J] des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;

— DEBOUTER la RIVP de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la RIVP à porter et payer à Mme [L] [V] et M. [W] [J] la somme de 5000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les écritures remises au greffe le 24 février 2025 aux termes desquelles la RIVP demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en toute ses dispositions,

En conséquence,

DÉBOUTER M. [W] [J] et Mme [L] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement M. [W] [J] et Mme [L] [J] à la somme de 2.000' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER solidairement M. [W] [J] et Mme [L] [J] aux entiers dépens de l’instance d’appel

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu l’ordonnance de clôture du 6 mars 2025,

Vu les conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture ,remises au greffe le 7 mars 2025 aux termes desquelles la RIVP demande à la cour d’appel, en substance, de:

— révoquer l’ordonnance de clôture du 6 mars 2025,

— repousser la clôture à la date des plaidoiries

— fixer toute nouvelle date de clôture qu’il plaira

— condamner la partie adverse au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance;

Vu les conclusions au fond remises au greffe par la RIVP le 7 mars 2025 dont le dispositif est le même que dans les conclusions du 24 février 2025,

Vu le message au RPVA par lequel le conseil des appelants indique ne pas s’opposer à la révocation de l’ordonnance de clôture sollicitée et à l’admission des dernières conclusions au fond mais demande que soit écartée la demande de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que M. [J] a quitté les lieux après avoir donné congé, début 2025 et qu’à la suite du divorce les ressources de M. [J] qui était seul dans les lieux ne dépassaient pas les plafonds réglementaires justifiant un SLS.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

La RIVP demande la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission de ses conclusions en réponse au fond, remises au greffe le 7 mars 2025, sur le fondement des articles 15, 802 et 803 du code de procédure civile, faisant valoir qu’elle n’a pas été en mesure de bénéficier d’un délai suffisant pour répliquer aux conclusions remises par la partie adverse le 4 mars 2025 soit deux jours avant la clôture.

M. [J] et Mme [V] ont donné leur accord à l’audience et par message au RPVA pour cette révocation, l’admission des conclusions adverses et qu’il soit statué en l’état sur le fond.

Au vu de ces éléments, du respect essentiel du principe du contradictoire constituant une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture en application de l’article 803 du code de procédure civile et de l’accord des parties sur l’ensemble de ces points, il convient d’ordonner la révocation de la clôture, d’admettre les conclusions du 7 mars 2025 de la RIVP, de prononcer la clôture de la procédure à la date de l’audience de plaidoiries et de statuer au fond.

Il sera statué sur les frais de l’article 700 au vu de l’ensemble de la procédure.

Sur les dispositions applicables relatives aux SLS

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative, mais d’une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

Ce pourcentage, qui était égal à 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement jusqu’à la loi 2017-86 du 23 décembre 2017, a été porté par cette loi à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement.

Cette loi a également supprimé des cas de dérogations aux SLS.

Ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

ll résulte des dispositions de l’article L. 481-2 du code de la construction et de l’habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d’économie mixte (telle que la RIVP) pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 353-19 dudit code.

Les organismes HLM ou les sociétés d’économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat.

M. [J] et Mme [V] demandent l’infirmation du jugement en ce qui les a condamnés au paiement des SLS et concluent au rejet de toutes les demandes. La RIVP demande la confirmation du jugement.

Sur la notification du SLS

M. [J] et Mme [V] soutiennent tout d’abord que « le SLS aurait dû être notifié aux deux époux » ; ils font valoir que « tant la demande de communication des avis d’imposition que la notification de l’application du SLS » n’a été faite qu’à M. [J], ce qui est contraire selon eux aux dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1151 du code civil. Ils estiment que, n’ayant pas été mise en mesure de répondre à « la notification », Mme [V] n’a pas pu communiquer les informations qui auraient été pertinentes pour la détermination des revenus du foyer et en déduisent que tous deux doivent être déchargés du paiement des SLS.

La RIVP soutient que, contrairement, à ce qu’affirment les appelants, l’article L 441-9 n’impose pas que les enquêtes sociales soient envoyées à chaque colocataire individuellement, par plis séparés, que cet article est inopérant en l’espèce puisque les intéressés ont répondu à l’enquête sociale et fait valoir que les deux locataires étaient bien désignés comme destinataire des courriers qui leur ont été adressés.

Il résulte de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, que l’organisme d’HLM demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.

Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois et, à défaut et après mise en demeure infructueuse, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer, en faisant application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources maximal.

Pour mémoire l’absence d’une double notification en cas de cotitularité du bail, qu’elle soit légale ou conventionnelle, n’est pas sanctionnée par la nullité mais par une inopposabilité à l’égard du conjoint non visé.

En l’espèce, les appelants ne demandent pas le prononcé de la nullité du bail ni l’inopposabilité des demandes de paiement à Mme [V] mais concluent au rejet de toutes les demandes de paiement des SLS ce qui ne saurait en tout état de cause être la conséquence du moyen invoqué.

De plus, ils se réfèrent à la jurisprudence selon laquelle la notification prévue par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui a une incidence sur le montant du loyer, doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail (3e Civ., 12 mars 2014, pourvoi n° 13-14.403, Bull. 2014, III, n° 36).

Or, si cet article permet au bailleur social, à défaut de réponse du locataire à l’enquête sociale, de liquider provisoirement le supplément de loyer, selon un coefficient de dépassement du plafond de ressources maximal, tel n’est pas le cas en l’espèce, M. [J] et Mme [V] ayant répondu aux enquêtes sociales, comme le fait valoir exactement la RIVP ; en outre dans cette espèce, le courrier concernant l’enquête sociale n’avait été adressé qu’à un seul des deux époux.

Les appelants ont en l’espèce reçu le 10 octobre 2018 une lettre adressée à tous deux, nommément, les informant de ce que la réglementation concernant le SLS devait désormais être appliquée et leur demandant de répondre à l’enquête sociale sur le revenu au titre de l’année 2018 de toute personne occupant le logement ; il y a été répondu le 18 octobre 2018, le questionnaire faisant bien état des revenus de Mme [V], co-titulaire du bail ; par courrier du 8 janvier « 2018 » (en réalité 2019) adressé à nouveau à tous deux, nommément, ils ont reçu l’information concernant le montant et le mode de calcul du SLS facturé et ce au regard des revenus et éléments de situation personnelle qui avaient été déclarés dans le cadre de l’enquête sociale (et dont le montant et le calcul ne fait d’ailleurs l’objet, en soi, d’aucune critique).

Il n’est pas soutenu que l’information sur le calcul du SLS devait être notifiée par lettres recommandées ou signifiées par huissier de justice et les dispositions légales ne l’imposent pas.

Ils n’établissent que Mme [V] n’aurait pas reçu les lettres litigieuses ou qu’elle n’en aurait pas eu connaissance pas plus que des sommes dues et des avis d’échéances les rappelant.

Ce moyen sera donc rejeté, les dispositions applicables ayant été respectées.

Sur l’application du SLS concernant le logement litigieux

M. [J] et Mme [V] soutiennent encore que le SLS n’était pas applicable au regard :

— du logement litigieux qui relève selon eux d’un quartier d’habitat dégradé,

— du fait que le contrat de location prévoit un loyer 'normal', sans condition de ressources,

— du défaut d’information lors de la signature du nouveau bail, en 2015, puisqu’ils ont été confortés par l’engagement de la RIVP de ne pas modifier les éléments essentiels du contrat;

— du fait que la RIVP s’est contredite à leur détriment.

La RIVP demande la confirmation du jugement.

Il résulte des dispositions rappelées plus haut que les locataires de bailleurs sociaux de type société d’économie mixte ont obligatoirement basculé vers un bail social lors du conventionnement et que le SLS fait partie des dispositions applicables de plein droit aux logements conventionnés, en application notamment de l’article L. 353-19 du code de la construction et de l’habitation, lequel déroge à l’article L. 353-7 du même code ; les obligations incombant au bailleur et au locataire sont d’ordre public et il ne peut y être dérogé.

Les dispositions des articles L.353-16 et L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi dite Elan du 23 novembre 2018, applicable en l’espèce, s’appliquent dès la signature de la convention, de sorte que le bailleur n’est alors pas tenu de proposer un nouveau bail (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337); Civ 3 ème , 3 juin 2021, n°20-12.353).

En outre, pour mémoire, la loi dite « Elan » du 23 novembre 2018 a notamment introduit dans l’article L. 441-3, un dernier alinéa selon lequel cet article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail ; l’intention du législateur était d’éviter que certains locataires, suivant leurs revenus, ne subissent, par le jeu de l’application du SLS, une augmentation de loyer conséquente qui n’était pas envisagée lors de la conclusion de leur bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, cette loi, qui a clarifié le droit d’option offert aux locataires titulaires d’un bail privé antérieurement au conventionnement, ne peut avoir vocation à s’appliquer qu’aux conventionnements nouveaux, postérieurs à son entrée en vigueur, et non dans le cas de conventionnements dont les effets sont au demeurant définitivement acquis antérieurement à la loi (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, précité).

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que :

— le quartier dans lequel est situé l’immeuble litigieux n’est pas un quartier d’habitat dégradé ni une zone urbaine sensible prévus par l’article L. 441-3 et que M. [J] et Mme [V] ne sont pas exonérés du paiement du SLS à ce titre et que la question de l’état de l’immeuble du logement est en outre indifférente à l’application du SLS.

La cour rappelle que l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction antérieure à la loi Élan, dispose que les dispositions de cet article ne sont pas applicables « dans les quartiers classés en quartiers prioritaires de la politique de la ville » et que les considérations des appelants sur le fait que, selon eux, leur quartier aurait dû être classé comme tel sont inopérantes dès lors qu’il ne l’est pas.

A toutes fins utiles, la cour ajoute que les éléments du dossier ne permettent pas d’établir un état d’indécence du logement et qu’en tout état de cause le SLS est une obligation légale d’ordre public destinée au financement d’un fonds à destination du logement social.

La cour ajoute encore que, contrairement à ce qui est soutenu, la RIVP n’a pas « violé ses propres engagements » au regard de l’article 8 de la convention signée avec l’Etat.

Si les appelants soutiennent que le loyer réévalué se situerait au-dessus du montant du loyer maximum fixé dans cet article, c’est à dire 7,20 euros par m2, ils font en réalité une confusion entre loyer de base dérogatoire et loyer de base conventionné (hors SLS), ainsi que le fait valoir exactement la RIVP qui indique que le loyer inscrit dans le tableau de la convention est le loyer conventionné maximum tel qu’il résulte de la combinaison des articles 8 et 9 de la convention; mentionné à titre indicatif, il ne s’applique pas aux intéressés, qui, eux, bénéficiaient d’un loyer dérogatoire.

Il résulte de la combinaison des articles 8 bis et 9 bis de la convention que le loyer de base dérogatoire ne peut dépasser 30 euros par m² de surface habitable, pour les locataires dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus par le code de la construction et de l’habitation et déjà dans les lieux lors du conventionnement, ce qui est bien le cas en l’espèce.

Il ne résulte pas des éléments produits que le loyer dérogatoire hors SLS ait en l’espèce excédé le plafond fixé par l’article 8 bis ; le loyer courant hors SLS s’élevait ainsi, par exemple, à 1.097,30 euros en 2018, soit 12,75 euros par m2 et à 1.117,46 euros en 2022, soit 12,99 euros par m² de surface habitable, ce qui est conforme aux stipulations de la convention et n’excède pas le maximum autorisé.

Au demeurant ces considérations apparaissent sans incidence sur la dette locative tirée de l’arriéré de SLS invoqué par la RIVP, étant rappelé que le SLS fait par ailleurs lui même l’objet d’un plafonnement répondant à des règles distinctes (article L 441-4 du code de la construction et de l’habitation, au regard des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer).

— le fait que le loyer soit conventionné ou fixé librement est sans incidence sur l’applicabilité du SLS.

La cour ajoute qu’au regard des dispositions légales d’ordre public déjà rappelées, les appelants ne sauraient se prévaloir du fait que pendant 30 ans « ils n’ont jamais bénéficié d’un ajustement de leur loyer à leurs revenus, acquittant le même montant principal, dont la variabilité est seulement fonction de l’indice INSEE du coût de la construction ou de l’indice de référence des loyers (IRL) » pour soutenir, de façon d’ailleurs peu intelligible, qu'« il s’avère que la RIVP ne cherche pas moins qu’à faire du forcing en appliquant à un logement social dont ni les conditions d’attribution ni le loyer ni plus généralement le statut, ne tiennent compte des ressources des occupants, un dispositif législatif qui repose ' absolument et sans autre critère ' sur lesdites ressources ».

— la signature du bail de 2015 en mauvaise connaissance de cause est inopérante puisque le SLS s’appliquait en réalité dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’État de sorte que le contrat de bail signé le 4 avril 1989 aurait été soumis à ce dispositif, même sans la signature d’un nouveau bail; la cour ajoute que ce bail comporte des stipulations relatives au principe des suppléments de loyer de solidarité;

— il ne peut être tiré du courrier de la RIVP du 25 septembre 2015 accompagnant le nouveau bail et indiquant à M. [J] et Mme [V] que le loyer reste inchangé une contradiction avec l’application ultérieure du SLS, dans la mesure où ce dernier n’est pas à proprement parler un loyer ni une composante du loyer, mais un supplément autonome du loyer ; le loyer lui même est d’ailleurs bien demeuré inchangé comme l’indique ce courrier.

La cour ajoute que la RIVP a exposé dans le courrier adressé aux locataires le 10 octobre 2018 qu’aucun SLS n’avait été facturé jusqu’alors car la Ville de [Localité 4] avait souhaité, lors du conventionnement, permettre aux locataires soumis à un loyer dérogatoire de bénéficier d’un régime de tolérance leur permettant de ne pas être inclus dans le champ d’application du SLS, cette position ayant été confirmée par une décision du conseil d’administration de la RIVP du 25 juin 2012, mais que les évolutions législatives et jurisprudentielles ont contraint la RIVP à se conformer à la réglementation existante, à compter du 1er janvier 2019.

Ainsi, le rapport de contrôle 2017-053 de l’agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) relève que la RIVP n’a pas appliqué le SLS aux locataires soumis à un loyer dérogatoire, ce qui constitue une irrégularité; qu’ainsi ses locataires bénéficiant de loyers dérogatoires sont enquêtés mais ne se voient pas appliquer de SLS depuis une délibération du conseil d’administration du 5 octobre 2010 et ce en contradiction avec la jurisprudence de la Cour de cassation, de sorte qu’une telle exemption n’est pas conforme et qu’il doit y être mis fin.

Il résulte de ces éléments que la RIVP a fait preuve d’une simple tolérance pendant plusieurs années, ce qui ne saurait lui être reproché comme révélant une manoeuvre ou un engagement définitif , alors que, de fait, les intéressés ont été dispensés du paiement des SLS pendant plusieurs années.

Il n’en résulte pas davantage une « contradiction au détriment d’autrui », étant observé qu’aucune fin de non-recevoir n’est en l’espèce invoquée ni en tout état de cause caractérisée.

Pour mémoire, l’estoppel se définit comme une attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions (Civ. 2e, 15 mars 2018, n° 17-21.991, publié) ; sa mise en 'uvre donne lieu à fin de non-recevoir; il ne suffit pas qu’une partie se contredise ou développe deux argumentations juridiques distinctes pour que l’irrecevabilité soit retenue : la contradiction doit être relative à des prétentions et doit induire l’adversaire en erreur sur les intentions de son auteur.

Il convient de souligner que, pour être accueillie, cette fin de non-recevoir, tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, ne peut être retenue qu’à condition que soit invoquée devant le juge saisi des positions contraires alléguées dans le cadre d’un débat judiciaire et au cours d’une même instance (voir notamment 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-16.693, Bull. 2018, III, n° 78).

La cour constate qu’aucun des éléments caractérisant l’estoppel n’est en l’espèce caractérisé.

En outre, les appelants ne démontrent pas, en l’espèce, avoir subi une violation de leurs droits fondamentaux, tenant notamment à une insécurité juridique, et qui justifierait de rejeter les demandes de SLS, lequel prend en compte les revenus fiscaux de référence et alors qu’aucun SLS ne leur avait été facturé auparavant jusqu’à ce que la RIVP soit contrainte d’appliquer rigoureusement la réglementation d’ordre public existante, ces éléments ayant fait l’objet d’une information des intéressés par le bailleur.

Pour mémoire le dispositif de SLS répond à un motif d’intérêt général de justice sociale, et sa mise en 'uvre est entourée de garanties procédurales et de fond ; il correspond à une politique de solidarité nationale, qui poursuit les objectifs d’intérêt général mentionnés à l’article L. 441, notamment celui de favoriser la mobilité sociale au profit des personnes aux ressources modestes et les plus défavorisées. En outre, en contrepartie de cet assujettissement au SLS, qui est plafonné, les locataires conservent en principe le droit de se maintenir dans les lieux (Civ. 3e, 6 février 2013, pourvoi n°12-22.136 ; CE 1er février 2023, Assoc. Amicale Mouffetard-Calvin-Mirbel, n° 466335).

Le SLS est donc bien applicable en l’espèce, comme l’a retenu dans ses motifs le premier juge.

Sur les revenus à prendre en compte

Comme devant le premier juge, M. [J] et Mme [V] soutiennent, en substance, se référant aux dispositions des articles L.441-3 et L. 442-12 du code de la construction et de l’habitation, que seules devaient être prises en compte les ressources de M. [J] pour le calcul du SLS litigieux, les époux étant séparés de fait depuis le 1er mars 2013 et le foyer n’étant ainsi plus occupé par Mme [V] nonobstant le fait que les deux époux étaient effectivement cotitulaires du bail.

La RIVP fait valoir, citant en outre l’article R. 441-23 du même code, que la séparation de fait des époux ne les exonère pas du paiement du SLS appelé de janvier à août 2019 puisque le bail de 2015 a été signé par tous deux, que l’enquête sociale 2019 complétée le 28 octobre 2018 indique que les deux locataires sont mariés, que l’avis d’imposition sur les revenus de 2018 utilisées pour le calcul du SLS 2019 indique que le foyer fiscal est composé de deux personnes, de sorte que les revenus de Mme [V] doivent être pris en compte entre janvier 2019 et août 2019, étant rappelé qu’il a été tenu compte de la situation de M. [J] dès la transcription du divorce.

Aux termes de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation :

« Les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 p. 100 à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé".

Aux termes de l’article L.442-12 du même code "Sont considérées comme personnes vivant au foyer au titre des articles L. 441-1, et L. 441-4 ;

— le ou les titulaires du bail ;

— les personnes figurant sur les avis d’imposition du ou des titulaires du bail ;

— le concubin notoire du titulaire du bail ;

— le partenaire lié par un pacte civil de solidarité au titulaire du bail ;

— les personnes réputées à charge (…)"

L’article R. 441-23 du même code, dans sa rédaction applicable au litige dispose :

« Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

1°(…)

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus.

La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l’article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission."

Au vu de ces éléments c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que sont considérés comme des personnes vivant au foyer les titulaires du bail ou encore les personnes figurant sur les avis d’imposition du ou des titulaire du bail, que Mme [V] ayant signé le bail du 15 octobre 2015, était bien cotitulaire de celui-ci et donc soumise aux obligations en découlant et que l’avis d’imposition soumis au bailleur pour le calcul du SLS faisait en outre état de la situation financière des deux époux.

Ainsi la cour observe que les appelants ne sauraient se prévaloir de la séparation de fait qu’ils disent effective depuis 2013 et de ce que 'lors de la signature du second bail en 2015, ce n’est que par souci de facilité envers son époux dont elle était séparée que Mme [V] s’est inscrite en tant que cotitulaire du bail'.

Au surplus, au regard de ces éléments et des pièces produites, l’allégation selon laquelle les époux étaient séparés de fait depuis 2013 est insuffisamment démontrée par la mention d’une adresse [Adresse 3] figurant sur un bulletin de paye de Mme [V] et sur deux factures (Orange), ainsi que par l’attestation notariée selon laquelle elle a acquis un immeuble à cette adresse, alors en outre qu’il n’est pas établi qu’elle ait porté à la connaissance du bailleur cette séparation de fait avant l’appel des SLS par la RIVP, de sorte qu’à tout le moins la composition du foyer se révèle incertaine.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions, étant observé que le montant du SLS et de la dette retenue n’est pas autrement critiqué.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à la RIVP une indemnité de procédure de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Vu l’accord des parties quant à la révocation de l’ordonnance de clôture et aux mesures subséquentes ;

Révoque l’ordonnance de clôture du 6 mars 2025 ;

Accueille les conclusions de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] du 7 mars 2025 ;

Prononce la clôture à la date des plaidoiries du 3 avril 2025,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [L] [V] et M. [W] [J] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Mme [L] [V] et M. [W] [J] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,