COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 MAI 2025

N° 2025/ 204

Rôle N° RG 21/04462 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHFOZ

[I] [C]

C/

S.C.P. [N] [U] [V] [O] [P]

S.A.R.L. [8]

S.C.P. [R] [7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandre ZAGO

M^e Paul GUEDJ

M^e Karine TOLLINCHI

M^e Rémi JEANNIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 02 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05328.

APPELANT

M. [I] [C]

Né le [Date naissance 4] 1974 à [Localité 9] (92)

Demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.C.P. [N] [U] [V] [O] [P] Notaires associés

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

Demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. [8]

Représenté par son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Mathilde JENVRAIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.P. [R] [7] Notaire

Demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rémi JEANNIN de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sophie REDDING TERRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 2 mars 2021, ayant statué ainsi qu’il suit :

' déboute M. [C] de l’intégralité de ses demandes contre la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P] et contre la société civile professionnelle [R] [7],

' dit que l’appel en garantie formé par ces deux sociétés civiles professionnelles contre la société [8] est sans objet,

' rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de la société civile professionnelle [R] [7] ,

' rejette la demande de M. [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la demande de la société [8],

' condamne M. [C] à payer à la société civile professionnelle [R] [7] et à la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P] la somme de 1500 euros chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

' dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Le jugement, retient, en substance, que les deux sociétés civiles professionnelles de notaires ont commis une faute en ne sollicitant pas un certificat d’urbanisme et en ne vérifiant pas auprès des services de la mairie l’exactitude de la note de renseignement d’urbanisme émise par la société [8], relevant à cet égard que si effectivement les documents en possession des notaires ne permettaient pas de douter de l’exactitude de cette note de renseignement d’urbanisme, il demeurait que cette obligation s’imposait au notaire dans la mesure où M. [C] les avait interrogés, avant la signature de l’acte, pour savoir si l’immeuble était classé ou non au titre des monuments historiques et que le compromis de vente des 3 et 9 octobre 2014 avait fait une condition suspensive de ce que le certificat d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible; qu’une telle démarche relève des compétences du notaire et que d’ailleurs, lorsque le notaire s’est renseigné auprès de la ville d'[Localité 6], il a obtenu une réponse très rapide.

Sur le préjudice en lien de causalité avec cette faute, le tribunal retient qu’il n’est pas démontré par M. [C] qu’il se serait heurté un quelconque refus de la mairie relatif aux aménagements intérieurs qu’il envisageait de faire, ni à une impossibilité administrative de reprendre les travaux engagés en raison du classement au titre des monuments historiques de l’immeuble ; que bien au contraire, en janvier 2016, la mairie a écrit que M. [C] ne l’a jamais sollicitée et que si ses travaux ont été arrêtés, c’est en raison des difficultés rencontrées avec la copropriété, M. [C] ayant entrepris d’importants travaux dans l’immeuble touchant notamment aux parties communes sans avoir obtenu la moindre autorisation du syndicat des copropriétaires ; que plus tard, lorsque le problème avec la copropriété a été résolu, M. [C] ne démontre pas avoir entrepris la moindre démarche auprès des services d’urbanisme pour être autorisé à poursuivre ses travaux, ni a fortiori s’être heurté à un refus de la mairie; que M. [C] ne démontrait pas davantage que le bien aurait perdu de sa valeur du fait de son classement, ni qu’il aurait renoncé à acquérir l’immeuble s’il avait eu connaissance de celui-ci.

Vu l’appel interjeté contre cette décision par M. [C] le 24 mars 2021.

Vu les conclusions de M. [C] en date du 11 décembre 2023, demandant de :

' infirmer le jugement,

' le déclarer bien fondé en ses demandes,

' constater l’erreur réalisée dans l’acte de vente, dire qu’elle résulte d’une faute du notaire dans son obligation de conseil, qu’elle lui occasionne un préjudice manifeste notamment consistant dans l’impossibilité de modifier le bien et que ce préjudice rend l’acte inefficace,

' en conséquence, condamner solidairement les deux sociétés civiles professionnelles de notaires à lui payer la somme de 110'000 euros en réparation de ses préjudices,

' condamner solidairement les deux sociétés de notaires à lui verser la somme de 116'563,97 euros pour l’entretien de l’appartement durant cette période, à parfaire au jour de l’arrêt avec l’intégralité des sommes mensuelles et annuelles dues depuis l’acquisition du bien le 9 décembre 2014 jusqu’au jour de l’acte, au titre des frais bancaires, des charges annuelles de copropriété, de l’assurance habitation, de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des frais de remboursement anticipé du crédit, la somme de 30'000 euros au titre du préjudice moral subi, la somme de 6000 euros par application de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’à supporter les dépens.

Au soutien de ses demandes, M [C] souligne en substance qu’il a expressément demandé au notaire, par mail, avant la réitération de l’acte si l’immeuble était classé 'au titre des monuments historiques ou autre’ et qu’il lui a été répondu : « je vous adresse la copie des pièces d’urbanisme lesquelles n’indiquent pas que l’immeuble soit classé comme monument historique » car il achetait le bien pour pouvoir réaliser des travaux d’amélioration intérieure ; que cependant, il s’est rapidement aperçu que l’immeuble n’était pas seulement situé dans un périmètre de protection, mais qu’il était également classé monument historique ; que cette réglementation des monuments historiques s’oppose à la réalisation de tous travaux, y compris à l’intérieur du bien; qu’il a missionné une entreprise qui a commencé ses travaux, mais qui ensuite, a abandonné son chantier et qu’il s’est retrouvé dans l’impossibilité la plus totale de modifier son appartement et de faire procéder à la fin des travaux à raison de l’information erronée qui lui a été donnée; que peu importe au demeurant que les travaux soient réalisables, car il est fait grief au premier juge de n’avoir pas retenu la complexité que la situation administrative du bien impliquait au regard des travaux projetés.

Il souligne le devoir d’efficacité auquel le notaire est tenu pour la rédaction des actes qu’il établit, fait état de ce que la société [8] a établi une note de renseignements erronée et affirme que l’erreur en résultant l’a conduit à contracter alors qu’il ne l’aurait jamais fait s’il avait connu la réalité de sa situation, le classement limitant le potentiel des modifications apportées à l’immeuble; que le notaire ne peut se décharger de sa responsabilité parce que l’erreur aurait été commise par un cabinet privé auquel il a fait appel, ; que les échanges de mails avec le notaire, y compris celui du 22 septembre 2015 dans lequel il est réitéré que l’immeuble est bien dans un périmètre de protection, mais n’est pas classé 'monument historique’ démontrent que cette exigence sur le classement était un élément déterminant de son consentement; que le notaire n’a pas pris la précaution de solliciter le certificat d’urbanisme auprès de la mairie; qu’il ne peut être soutenu qu’il n’avait aucune raison de solliciter le certificat d’urbanisme au lieu de la note de renseignements qui est établie par une entreprise privée et qui n’est pas un acte administratif de nature à garantir la sécurité juridique de l’acte; qu’ainsi, l’erreur n’engage pas uniquement l’auteur de la note de renseignements erronés, mais également le notaire qui ne doit pas se fier aux seules déclarations des parties et à celles des techniciens requis ; que la faute du notaire consiste à ne pas avoir vérifié la note de la société [8] et à ne pas avoir sollicité, lui-même, le certificat d’urbanisme auprès de la mairie.

Sur son préjudice, il affirme que l’appartement, en tant que monument historique, est soumis à un formalisme très rigoureux, qu’il faut faire appel à un architecte spécialisé dont les honoraires dépassent largement celle d’un architecte normal, qu’il n’aurait pas acheté l’appartement s’il avait eu connaissance de son véritable statut, qu’on ne peut lui reprocher de n’avoir pas inséré dans le compromis de condition suspensive relative à l’absence de classement de l’immeuble dès lors qu’il avait été rassuré par les professionnels de l’immobilier sur cette question; qu’il s’expose à des poursuites pour infraction aux règles de l’urbanisme; qu’il ne conteste pas que les travaux soient réalisables, mais fait état de ce qu’il n’a pas été retenu la complexité que la situation administrative du bien impliquait; qu’en outre, il est soumis à l’obligation de conservation de l’immeuble pendant 15 ans; qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir sollicité l’autorisation de la mairie puisque dans un périmètre de protection, seules les modifications extérieures sont soumises à autorisation et qu’il ne savait donc pas qu’il avait acheté un bien classé monument historique; que son préjudice consiste dans la perte de chance de réaliser une plus-value immobilière qu’il évalue à 110'000 euros, ainsi que dans les frais qu’il a exposés pour l’appartement depuis son acquisition, soit la somme totale de 116'563,97 euros, outre un préjudice moral.

Vu les conclusions de la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P], en date du 31 janvier 2025, demandant de :

' dire que Me [O] a opéré toutes les vérifications d’usage et ne peut se voir imputer à faute l’erreur affectant la note de renseignements d’urbanisme qui ne mentionnait pas le classement de l’immeuble en monument historique et infirmer le jugement en ce qu’il a retenu cette faute,

' dire que M. [C] ne justifie pas d’un lien causal entre la faute et le préjudice, ni d’aucun préjudice indemnisable, par suite, rejeter toutes ses demandes,

' en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [C] de l’intégralité de ses demandes contre la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P] et contre la société civile professionnelle [R] [7], dit que l’appel en garantie formé par ces deux sociétés civiles professionnelles contre la société [8] est sans objet, rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de la société civile professionnelle [R] [7] , rejeté la demande de M. [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la demande de la société [8], condamné M. [C] à payer à la société civile professionnelle [R] [7] et à la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P] la somme de 1500 euros chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ,

' à titre subsidiaire, dire que la société [8] devra la garantir de toute condamnation,

' à titre principal et subsidiaire, condamner M. [C] et tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction .

La SCP [N] [U] [V] [O] [P] oppose à M [C] que maître [O], en tant que notaire vendeur, a procédé à l’instruction normale du dossier de vente et à toutes les diligences d’usage; qu’il ne disposait ni informations, ni même d’indices pouvant lui laisser penser que l’immeuble était classé monument historique et que l’acquéreur pourrait se voir interdire d’effectuer des travaux de rénovation dans son appartement; qu’il ne pouvait, en conséquence, informer l’acquéreur d’une situation dont il n’avait pas et dont il ne pouvait avoir connaissance ; que M. [C] n’avait jamais indiqué qu’il comptait effectuer des travaux à l’intérieur, ni quels étaient ces derniers et que le notaire n’a pas manqué à son devoir d’information et de vérification en ne sollicitant qu’une note de renseignements d’urbanisme, plutôt qu’un certificat d’urbanisme ordinaire, lequel n’a d’intérêt que si l’acquéreur a un projet de construction, ce que M. [C] n’a jamais signalé ; qu’au demeurant, la société [8] était, elle-même, censée avoir interrogé la mairie pour établir sa note de renseignements d’urbanisme, normalement exacte et complète et que le notaire n’avait aucune raison de suspecter que cette note pourrait être erronée car il est en droit de se fier à la régularité apparente des documents dont l’appréciation ne relève pas de sa sphère de compétence; que le notaire disposait du titre de propriété du vendeur qui ne mentionnait nullement le classement au titre des monuments historiques, que l’acquéreur n’avait jamais fait le moindre état de ses projets de restructuration et encore moins, d’un projet d’aménagement des combles qui n’ont jamais fait partie de la vente ; qu’il ne commet pas de fautes au motif qu’il sollicite une note de renseignements d’urbanisme et non un certificat d’urbanisme, ce dernier n’étant en rien obligatoire, sauf lorsque l’acquéreur indique qu’il projette de réaliser une construction déterminée; qu’il n’y a aucune erreur de désignation du bien dans son acte.

Sur le lien causal entre la faute alléguée et le préjudice, le notaire affirme que la cause du préjudice n’est pas l’erreur sur le classement, mais le fait qu’il a été réalisé des travaux sans la moindre autorisation de la copropriété, ni la moindre autorisation administrative; qu’au demeurant, l’appartement était dans un état parfait, avait fait l’objet de travaux et n’en nécessitait pas d’autres ; que M [C] ne justifie pas avoir entrepris la moindre démarche avec la mairie pour reprendre les travaux à la suite de son accord avec la copropriété ; que les précédents propriétaires n’ont jamais rencontré la moindre difficulté pour faire leurs travaux de restructuration et que s’il avait fait une demande, elle aurait eu toutes les chances d’être acceptée de sorte que son préjudice est parfaitement imaginaire et que son appartement n’est en rien affecté par le classement de l’immeuble; qu’il n’appartient pas au notaire de prendre à sa charge le coût des travaux d’aménagement de l’appartement qui lui profitent directement; que ne constituent pas un préjudice indemnisable le paiement des taxes et le paiement des honoraires de l’agence immobilière.

Vu les conclusions de la société civile professionnelle [R] [7] en date du 16 décembre 2022, demandant de :

' réformer le jugement en ce qu’il a retenu sa faute et confirmer le jugement pour le surplus,

' juger que M. [C] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal susceptible d’engager sa responsabilité et rejeter toutes ses demandes,

' condamner M. [C] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts,

' à titre subsidiaire, condamner la société [8] à la garantir de toute condamnation à son encontre,

' condamner toute partie qui succombera au paiement de la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

La SCP [R] [7] expose, essentiellement que c’est à tort que le tribunal a estimé que malgré le rapport de la société [8], le notaire n’aurait pas dû passer outre la formalité d’un certificat d’urbanisme vu la 'lettre de renseignements d’urbanisme qui n’avait aucune raison de différer des éléments contenus dans le certificat'; que le notaire ne pouvait envisager que la note de renseignements d’urbanisme se révélerait erronée et incomplète; qu’il avait fait appel à un professionnel qu’il n’avait pas de raison de suspecter; qu’il n’y a en toute hypothèse pas de lien de causalité entre la faute et le préjudice, car M. [C] n’a pas fait part de son projet de travaux et que d’ailleurs, le compromis de vente signé sous l’égide de l’agence immobilière n’a pas été conclu sous la condition suspensive que l’immeuble ne soit pas classé ou de la possibilité de réaliser des travaux; qu’en outre, M. [C] a réalisé des travaux sans autorisation ni de la copropriété, ni de la commune; qu’il n’établit pas l’impossibilité de réaliser des aménagements intérieurs et que l’origine du litige provient, en réalité, des travaux effectués sur les parties communes consistant à percer la toiture; qu’il tente de faire supporter au notaire le conflit qu’il a rencontré avec l’entreprise suite à l’abandon de chantier .

Le notaire critique, ensuite, les demandes indemnitaires de M. [C], faisant valoir qu’il tente de se faire régler par les notaires les travaux qu’il a effectués en s’affranchissant de toutes les règles de droit, faisant remarquer que l’arrêt des travaux était la conséquence de l’abandon de chantier par l’entreprise, que la copropriété lui a finalement concédé l’usage des combles et que les frais en résultant s’imposent à lui; qu’enfin, il ne peut solliciter réparation pour les frais liés à la propriété du bien dont il jouit depuis le 9 décembre 2014 et qu’il ne justifie pas de la perte de valeur invoquée.

Vu les conclusions de la société [8] en date du 6 décembre 2021, demandant de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [C] et rejeté les appels en garantie, rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile de M. [C] et de la société [8], condamné M. [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

' en tout état de cause, débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes ainsi que les deux sociétés civiles professionnelles des demandes à son encontre,

' condamner M. [C] ou tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens avec distraction.

La société [8] fait, à son tour, valoir que M. [C] ne démontre pas être dans l’impossibilité de modifier son appartement, qu’il ne propose aucun justificatif des travaux projetés et entrepris et qu’il ne fournit aucun élément sur l’autorisation éventuelle qu’il aurait déposée pour pouvoir y procéder et qui lui aurait été refusée ; que les travaux intérieurs dans les bâtiments classés monument historique sont, certes, soumis à certaines formalités et contrôles, mais qu’ils n’ont aucun caractère impossible et que d’ailleurs, M. [C] n’établit ni cette impossibilité, ni les refus opposés par la mairie d'[Localité 6]; que dans la mesure où il ne justifie d’aucune obligation de remise en état, il ne peut justifier d’aucune perte de chance; que le préjudice est, en réalité, limité à une procédure administrative plus complexe de sorte qu’aucune perte de valeur ne peut être constatée ; qu’en ce qui concerne les modifications extérieures, il fallait une autorisation préalable de l’architecte des bâtiments de France; que l’immeuble se trouve dans un périmètre de monuments classés; qu’il a entrepris ces travaux sur les combles sans s’en inquiéter et qu’en toute hypothèse, ces combles ne faisaient pas partie du bien vendu puisqu’elles lui ont été cédées par le syndicat des copropriétaires à son assemblée générale du 9 octobre 2015.

Elle souligne encore que le compromis a été signé le 9 octobre 2014 et que M. [C] n’a interrogé le notaire que le 24 novembre 2014 sur le statut exact de l’immeuble de sorte qu’au moment de la signature du compromis, il ne s’était pas posé la question du classement et que cette absence de questionnement démontre que le classement n’était pas un élément déterminant de la réalisation de la vente .

Elle affirme enfin que M. [C] ne démontre pas qu’il a été dans l’obligation de remettre les lieux dans leur état; qu’il ne prouve pas que les travaux se sont révélés inutiles et qu’il ne peut réclamer d’indemnisation de ce chef ; que par ailleurs, tous les frais afférents à l’immeuble auraient existé même s’il n’avait pas été classé monument historique.

Sur la demande de relevé et garantie des notaires, elle expose qu’il n’est pas précisé si la question de savoir si l’immeuble était classé lui a été posée, que la note d’urbanisme ne crée aucun droit et qu’il incombait, en toute hypothèse, au notaire de demander le certificat d’urbanisme en raison des stipulations du contrat de vente, de sorte qu’elle n’est pas à l’origine des préjudices de M. [C]; enfin, que la société [R] ne l’a jamais sollicitée pour établir la note et qu’il n’y a aucun lien contractuel avec celle-ci.

Vu l’ordonnance de clôture du 4 février 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

M. [C] a acquis, le 9 décembre 2014, aux termes d’un acte passé avec M. [J], vendeur, en l’étude de Me [N] [U] [V] [O] [P], notaire à [Localité 6], avec la participation de Me [R], notaire à [Localité 10], un bien immobilier au prix de 330'000 euros.

Cet acte a été précédé d’un compromis, passé sous seing privé sous l’égide de l’agence immobilière, les 3 et 9 octobre 2014, qui était assorti notamment de la condition suspensive d’un certificat d’urbanisme ne révélant aucune servitude ou charge rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible.

Dans l’acte réitératif, est visée une note de renseignement d’urbanisme établie par la société [8] dont il résulte que l’immeuble se trouve dans le périmètre de protection d’un site classé et dans le périmètre de protection d’un monument historique.

M [C] affirme qu’il lui est cependant rapidement apparu, que l’immeuble, lui-même, était en réalité classé 'monument historique'.

C’est dans ces conditions qu’il a recherché la responsabilité des notaires intervenus à l’acte et a introduit la présente action, les prétentions y soutenues n’étant, de sa part, développées que contre les deux sociétés civiles professionnelles de notaires et celles-ci ayant appelé la société [8] aux débats afin de se voir garanties de toute éventuelle condamnation.

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Sur la responsabilité des notaires :

La mise en 'uvre de la responsabilité du notaire dans l’exercice de sa mission, en l’espèce, celle de rédacteur d’acte exige la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est admis que le notaire a une obligation de conseil et doit assurer l’efficacité des actes qu’il rédige; qu’il n’est cependant tenu de cette obligation d’efficacité et de conseil que dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il a les moyens de procéder; qu’en ce qui concerne ce dernier point, il n’a pas à procéder à des investigations supplémentaires dès lors qu’il ne résulte pas des éléments du dossier qu’il existait des raisons de douter des informations ou documents remis et qu’il n’avait pas les moyens de déceler la difficulté en cause.

La charge de la preuve du respect de son obligation d’information, de conseil et des diligences nécessaires à l’efficacité de l’acte incombe au notaire.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats :

' qu’il a bien été transmis à la société [8] les éléments exacts relativement aux références de l’immeuble ;

' que celle-ci a commis une erreur quant à l’absence d’information sur le classement de l’immeuble au titre des monuments historiques lorsqu’elle a établi la note d’urbanisme;

' qu’au visa des principes ci-dessus énoncés, le notaire qui n’a aucune raison de soupçonner le caractère erroné ou incomplet ou de douter du contenu du document remis par une telle société, professionnelle des recherches d’urbanisme, n’a pas à vérifier la régularité du document d’urbanisme émis par ce professionnel,

' qu’en l’espèce, aucun des documents en possession des notaires ne permettait de douter de la véracité de la note de renseignements d’urbanisme, le classement de l’immeuble au titre des monuments historiques ne ressortant pas du titre du propriété du précédent vendeur, ni d’aucun autre des documents sollicités par eux à propos de cette vente.

Il sera néanmoins et par ailleurs considéré :

' que l’acte établi sous l’égide de l’agence immobilière au titre de l’avant-contrat avait intégré une condition suspensive tenant notamment à la délivrance d’un certificat d’urbanisme ne contenant aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible ;

' que le 24 novembre 2014 et avant la réitération de l’acte, il y avait eu un échange de mails entre M. [C] et le notaire, en la personne de Me [F], M. [C] l’ayant précisément sollicité à propos du classement de l’immeuble au titre des monuments historiques, le mail étant ainsi rédigé : « sur [Localité 6], sur la base des documents que vous avez, avez-vous moyen de savoir si l’immeuble est classé (monument historique ou autre) '', auquel le notaire avait répondu le 1er décembre 2014: « je vous adresse également la copie des pièces urbanisme lesquels n’indiquent pas que l’immeuble soit classé comme monument historique »,

de sorte que alors que M. [C] avait posé cette question précise, certes après la signature du compromis, mais avant celle de l’acte notarié, il a finalement acheté, sans le savoir, un appartement situé dans un immeuble classé monument historique,

' enfin, que la note d’urbanisme jointe à l’acte de vente est bien antérieure à la signature de l’acte notarié de vente puisqu’elle date du 22 avril 2014 et que non seulement les notaires n’ont donc pas demandé le certificat d’urbanisme pourtant prévu comme condition suspensive à l’avant contrat, mais également qu’ils ont travaillé sur une note déjà ancienne de plusieurs mois.

Dans ces conditions, il sera retenu, alors que l’avant-contrat avait prévu la délivrance de ce certificat d’urbanisme au titre des conditions suspensives, que les notaires, contrairement à leur office, ne se sont pas attachés à s’assurer de sa réalisation; que même si cette note n’était destinée qu’à s’assurer que l’immeuble ne soit pas impropre à sa destination normalement prévisible et n’était donc pas requise sur la question précise du classement 'monument historique', la vérification de ce chef qui, en toute hypothèse, leur incombait et aurait du être réalisée, aurait pu leur permettre de s’assurer, directement et par eux-mêmes du statut exact de l’immeuble et de le confronter à celui tel que résultant de la note d’urbanisme au demeurant ancienne, étant à cet égard relevé que lorsque la mairie en a été requise le 25 janvier 2016, elle a répondu dans la journée que le bâtiment était bien classé monument historique.

Il en résulte qu’en ne vérifiant pas auprès des services de la mairie la consistance de ce certificat d’urbanisme qui leur aurait permis de s’assurer de l’exactitude de la note de renseignements d’urbanisme, la société civile professionnelle [R] [7] et la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P] ont commis une faute et ce d’autant que l’attention du propre notaire de M [C] avait été attirée sur ce point, par lui-même, quelques jours avant la signature de l’acte.

Dès lors, se pose la question de l’existence d’un lien de causalité entre la faute ainsi retenue contre les notaires et les divers préjudices invoqués par M [C].

M. [C] prétend qu’il n’aurait jamais contracté s’il avait connu la réalité de la situation quant au classement de l’immeuble au titre des monuments historiques, une telle erreur étant propre à limiter de façon notoire le potentiel des modifications à apporter l’appartement et à en déprécier la valeur.

Il demande l’indemnisation de la perte de valeur du bien qu’il estime à 110'000 euros, l’indemnisation des divers frais engagés pour la rénovation de l’appartement, outre les frais occasionnés par sa propriété ( frais bancaires, charges de copropriété, honoraires de l’agence immobilière, impôts et taxes, assurances, route du crédit,) qu’il chiffre à 116 563,97 euros, somme à parfaire, enfin, l’indemnisation d’un préjudice moral pour 30 000 euros.

Il précise que ses travaux consistaient à 'refaire l’intérieur de l’appartement et à aménager les combles'(page 3 de ses conclusions) et qu’il est désormais dans l’impossibilité de les faire régulariser (page 4).

À cet égard, il est constant :

— que les travaux réalisés dans un immeuble classé « monument historique » ne sont pas impossibles, mais sont soumis à une procédure plus complexe, car nécessitant, en application des dispositions du code du patrimoine, notamment, des démarches et demandes d’autorisation requérant une étude réglant les contraintes d’urbanisme supplémentaires existant du fait dudit classement afin d’obtenir les accords exigés avant travaux; qu’ignorant cette situation, M. [C] a fait procéder à des travaux sans s’inquiéter du respect de ces exigences; que cela l’expose à des éventuelles poursuites pour infractions aux règles d’urbanisme;

— que néanmoins, s’il avait effectivement interrogé le notaire avant son achat sur la question du classement au titre des monuments historiques, il ne l’avait pas érigée au titre des conditions suspensives, le pré-contrat prévoyant une condition suspensive, classique et usuelle, de délivrance d’un certificat d’urbanisme sans aucunement préciser la nécessité de s’assurer de l’existence ou non de ce classement; qu’il n’avait pas davantage prévu de conditions suspensives sur la possibilité de réaliser des travaux déterminés par le bien acheté, ce qu’il n’aurait pas manqué de faire si ces travaux avaient eu pour lui un caractère déterminant, de sorte qu’il ne peut prétendre utilement démontrer qu’il n’aurait pas acheté s’il avait connu la réalité du classement;

— qu’aucun élément technique d’évaluation de l’immeuble n’est produit aux débats, susceptible de caractériser une éventuelle perte de valeur du bien à raison de son classement, ce classement, certes générateur de contraintes et/ ou limitations, pouvant néanmoins être également retenu comme un élément de valorisation du bien;

— que M. [C] ne démontre pas davantage qu’il se serait heurté à un refus de la mairie au titre des travaux réalisés pour les aménagements intérieurs de l’appartement, ni qu’il se serait vu opposer une impossibilité de les régulariser, ou de reprendre régulièrement ceux déjà en cours, dès lors qu’une telle occurrence existait et que le mail des services d’urbanisme du 25 janvier 2016 permet à ce sujet de retenir qu’il n’a déposé aucune demande en ce sens à cette date et qu’il ajoute que la dernière demande faite, qui concernait un ravalement de façade et une réfection en toiture a été accordée;

— que l’arrêt des travaux qu’il avait entrepris n’est pas démontré comme imputable à cette situation, la circonstance d’abandon du chantier par l’entreprise n’étant pas explicitée.

Sa demande tendant à la condamnation des notaires à lui verser la somme de 110 000 euros au titre de la perte de valeur du bien et à lui rembourser le montant des travaux qu’il a engagés motifs pris de ce qu’ils ont été inutilement exposés car réalisés sans autorisation sera, par suite, rejetée .

Il en est de même de la demande soutenue motifs pris de ce qu’il y a eu un abandon de chantier, aucun lien causal n’étant démontré entre ce fait et la question du classement en monument historique et de celle fondée sur une impossibilité, non démontrée, de le reprendre.

M [C] ne saurait davantage se prévaloir comme d’un préjudice indemnisable consécutif à la faute des notaires de la nécessité dans laquelle il s’est trouvé d’avoir à supporter, depuis son acquisition, les honoraires de l’agence, et autres frais liés à son acquisition, les frais bancaires, les charges de copropriété, les cotisations d’assurance, les taxes foncières et d’habitation, les frais du crédit, ni des conséquences invoquées de l’article 156 bis du code général des impôts qui ne le prive pas de la possibilité de vendre dans les 15 années, mais le prive seulement de bénéficier de la dérogation au régime de droit commun de l’impôt sur les revenus, élément dont il n’est pas, non plus, prouvé qu’il s’agissait pour lui d’une condition déterminante de son consentement.

En l’état de l’ensemble des considérations ci-dessus développées, il demeure que si les travaux entrepris revêtaient un caractère illégal à raison de ce qu’ils affectaient les parties communes et étaient réalisés sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires, (ce qui découle du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 octobre 2015 en ce qui concerne les travaux réalisés dans les combles,), ils étaient donc également illégaux en ce que M [C] ne s’est pas soumis au respect de la procédure spécifique aux travaux réalisés dans un bâtiment classé 'monument historique'.

S’il fait de ce chef justement valoir qu’il lui était parfaitement légitime et loisible d’engager ses travaux au moins dans l’intérieur de l’appartement même s’il avait déjà fait l’objet de travaux de rénovation avant son achat, il est également exact que l’ignorance dans laquelle il se trouvait sur les exigences à respecter avant de les entreprendre leur fait encourir un risque au regard des règles d’urbanisme, confère une certaine précarité à leur réalisation, et que le statut de l’immeuble l’expose s’il entend s’y conformer à des démarches et tracas supplémentaires , ce préjudice pouvant être évalué toutes causes confondues à la somme de 10 000 euros, précision étant faite que cette appréciation se fait à l’aune de ces éléments et également compte tenu du peu de soins et de diligences qu’il a mis à respecter les autres exigences d’autorisation qui pourtant s’imposaient à lui, notamment au regard du droit de la copropriété, auquel l’immeuble était soumis et qu’il ne pouvait ignorer ; enfin, compte tenu également de l’absence de justificatif de toute tentative de démarche de régularisation et de déclaration envers les autorités chargées de l’urbanisme et du patrimoine après que l’assemblée générale des copropriétaires lui a donné l’autorisation de continuer ses travaux en parties communes, (lesquels consistaient notamment dans l’agrandissement de deux ouvertures et dans la remise en état de la toiture) et alors que ces travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et que son seul classement dans le périmètre de protection d’un monument historique et d’un site classé, l’exigeaient .

Les deux sociétés professionnelles de notaires seront, en conséquence, condamnées, in solidum, à lui verser, à titre de dommages et intérêts, ladite somme de 10 000 euros.

Sur l’appel en garantie des notaires contre la société [8] :

Les notaires se prétendent bien fondés en leur appel en garantie contre la société [8], laquelle a établi la note d’urbanisme erronée versée à l’acte.

Celle-ci ne conteste ni la matérialité, ni la réalité de la note erronée qu’elle a ainsi rédigée et elle ne peut se prévaloir du fait que la demande qui lui a été adressée ne précisait pas si la question du classement de l’immeuble était déterminante ou non dès lors qu’il lui incombait en sa qualité de professionnel de fournir des renseignements exacts sur le statut de l’immeuble après une analyse correcte des documents d’urbanisme.

Peu importe par ailleurs :

— qu’elle n’ait pas de lien contractuel avec la société civile professionnelle [R] dès lors qu’elle peut voir sa responsabilité délictuelle engagée à son égard par sa faute délictuelle;

— que la note d’urbanisme soit une pièce purement informative qui ne crée aucun droit et n’offre aucune garantie dès lors qu’elle a été versée à l’acte et contenait des indications erronées pour l’acquéreur,

— qu’il ne soit pas produit la demande qui lui a été adressée pour établir la note urbanisme dès lors que celle-ci ne conteste pas son intervention et qu’elle a bien été établie relativement à l’immeuble concerné par la vente.

Reste, dès lors, l’appréciation du bien-fondé de l’appel en garantie fait à son encontre par les notaires et contesté motif pris de ce que les notaires, qui auraient dû s’enquérir du certificat d’urbanisme rendu nécessaire par le compromis de vente, ont ainsi commis une faute qui serait à l’origine des préjudices subis par M. [C].

Il est certain que tout comme la faute de la société [8], la faute des notaires a participé à la réalisation du préjudice de M. [C] sans toutefois en être la cause exclusive de sorte que la demande de relevé et garantie formée par les notaires à son encontre est fondée, mais à concurrence seulement de moitié des condamnations prononcées, compte tenu de la faute respective de la société [8] et des notaires, ce relevé et garantie valant pour la condamnation sus arbitrée de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, celle au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En raison de la succombance de la société civile professionnelle [R] [7] et de la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P], notaires, sur le principe même de leur faute et également de celle de la société [8], ces trois parties supporteront, in solidum, les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

La demande de dommages et intérêts de la société civile professionnelle [R] [7] sera rejetée comme mal fondée.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 dans les rapports des notaires et de la société [8].

L’équité commande l’application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. [C], lequel ne forme la demande de ce chef que contre les sociétés civiles professionnelles de notaires.

Celles-ci seront donc condamnées, in solidum, à lui verser la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau :

Condamne in solidum la société civile professionnelle [R] [7] et la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P] à verser à M. [C] la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les demandes plus amples de M. [C],

Condamne in solidum la société civile professionnelle [R] [7] et la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P] à verser à M. [C] la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [8] à relever et garantir pour moitié tant la société civile professionnelle [R] [7] que la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre à titre de dommages-intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Rejette les demandes plus amples des parties,

Condamne in solidum la société civile professionnelle [R] [7], la société civile professionnelle [N] [U] [V] [O] [P] et la société [8] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER LE PRESIDENT