AFFAIRE :N° RG 24/01954

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 04 Juillet 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux de COUTANCES

RG n° 22/00019

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [A] [K]

né le 09 Mars 1983 à [Localité 37]

[Adresse 9]

[Localité 36]

Représenté par M^e Laurent MARIN, substitué par M^e Albane SADOT, avocats au barreau de COUTANCES

INTIMEE :

G.F.A. [O] GMV

N° SIRET : 840 799 399

[Adresse 8]

[Localité 36]

pris en la personne de son représentant légal

Représenté par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 15 mai 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 04 septembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL,greffier

Suivant compromis de vente régularisé le 18 septembre 2018, M. [V] [O] et Mme [R] [O], M. [W] [O], leur fils agriculteur et le GAEC [O] GMV, ayant pour associés [W] [O] et [I] [O], ont conclu avec M. [A] [K], M. [Z] [K] et Mme [F] [X] épouse [K] un contrat de vente de parcelles de terres sous conditions suspensives.

Aux termes de ce compromis de vente, le GFA [O] GMV s’engageait également à louer à M. [A] [K] suivant bail à long terme non cessible, pour une durée de 18 ans, plusieurs parcelles de terre situées à [Localité 35] et [Localité 36] d’une contenance totale de 24 ha 64 a 89 ca.

Par acte authentique du 11 avril 2019, le GFA [O] GMV a consenti à M. [A] [K] un bail rural portant sur les parcelles de terre susvisées pour une durée de 25 ans, rétroactivement à compter du 18 décembre 2018 pour venir à expiration le 17 décembre 2043, moyennant un fermage annuel d’un montant de 5.176 euros, payable en deux fois à terme échu les 30 décembre et 30 juin de chaque année.

L’acte précisait qu’à l’expiration de la durée initiale, le bail se renouvellerait, par tacite reconduction, chacune des parties pouvant y mettre fin, chaque année, par acte d’huissier délivré 4 années avant la date envisagée.

Par lettre du 17 mars 2020 adressée au GFA [O] GMV, M. [K] a sollicité la régularisation d’un nouveau bail de 18 ans au lieu et place du bail rural de 25 ans, faisant valoir que la conclusion d’un bail de 18 ans était une condition essentielle de son engagement.

Par acte d’huissier de justice du 22 novembre 2021, le GFA [O] GMV a mis en demeure M. [K] et lui a fait commandement de lui régler en principal la somme principale de 2.588 euros correspondant à l’échéance de fermage du 30 juin 2021 outre celle de 639,80 euros au titre des taxes foncières 2019, 2020, 2021, outre les frais d’acte.

Par acte d’huissier de justice du 4 mars 2022, le GFA [O] GMV a mis en demeure M. [K] de lui régler le fermage et les taxes foncières susvisés outre la somme de 2.630,48 euros au titre de l’échéance de fermage du 30 décembre 2021.

Par requête reçue au greffe le 27 octobre 2022, le GFA [O] GMV a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Coutances aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et de condamner M. [A] [K] à lui payer les fermages dûs avec intérêts légaux.

A l’audience de conciliation du 24 janvier 2023, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.

Par jugement du 4 juillet 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Coutances a :

— débouté M. [A] [K] de sa demande en nullité de la mise en demeure du 4 mars 2020 ;

— prononcé la résiliation du bail rural consenti par le GFA [O] GMV à M. [A] [K] et portant sur les parcelles de terre situées :

* commune de [Localité 36] cadastrées section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28]. [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31]. [Cadastre 32], [Cadastre 33] et [Cadastre 34] ;

* commune de [Localité 35] cadastrée section C n°[Cadastre 3] ;

— dit que M. [A] [K] devra libérer les parcelles de terre dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— ordonné, à défaut, l’expulsion de M. [A] [K] et de tous occupants de son chef desdites parcelles, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu a assortir cette décision d’une astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande reconventionnelle de M. [A] [K] en réduction de la durée du bail ;

— condamné M. [A] [K] à payer au GFA [O] GMV, en deniers et quittances, les échéances de fermages de décembre 2022, juin 2023 et décembre 2023 outre les taxes foncières 2019 à 2023, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la date d 'échéance des fermages ;

— condamné M. [A] [K] à payer GFA [O] GMV la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision ;

— condamné M. [A] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût des mises en demeure des 22 novembre 2021 et 4 mars 2022.

Le jugement a été notifié aux parties par lettres recommandées, dont l’avis de réception a été signé par M. [A] [K] le 8 juillet 2024.

Par courrier électronique adressé au greffe de la cour le 25 juillet 2024, M. [K] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 mai 2025 et oralement soutenues à l’audience, M. [K] demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris,

— Constater le paiement des fermages 2020 et 2021, 2022, 2023,

— Annuler le commandement de payer du 24 mars 2022,

— Débouter les demandeurs de leur demande relative à la taxe foncière,

— Dire que le preneur devra chaque année avant le paiement de la seconde partie du fermage au 30 juin communiquer l’avis de taxe foncière ainsi que l’avis de dégrèvement si besoin,

— Débouter le GFA [O] GMV de leur demande de résiliation de bail,

— Réduire la durée du bail rural signé le 11 avril 2019 à 18 ans,

— Constater que ce bail est soumis aux dispositions de l’article 416-1 du code rural,

— Condamner le GFA [O] GMV à payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 mai 2025 et oralement soutenues à l’audience, le GFA [O] GMV demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’astreinte,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux loués dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, passé ce délai d’un mois et ce pour une durée de 4 mois,

— Débouter M. [A] [K] de ses demandes,

— Condamner M. [A] [K] à payer au GFA [O] GMV la somme totale de

10.219,41 euros correspondant aux échéances de fermage et parts de taxes foncières dus jusqu’au 30 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner M. [A] [K] à payer au GFA [O] GMV la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [A] [K] aux entiers dépens.

En cours de délibéré, la cour a invité le GFA à produire un décompte détaillé de la somme réclamée à hauteur de 10.219,41 euros au titre des fermages et taxes foncières échus au 30 décembre 2024 inclus .

Le GFA a répondu par une note et une pièce déposées le 27 juin 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la demande de nullité du commandement de payer du 4 mars 2022

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le tribunal a débouté M. [K] de sa demande de nullité du commandement de payer du 4 mars 2022 portant sur les échéances des 30 juin et 30 décembre 2021.

Le jugement est donc confirmé sur ce point.

II. Sur la résiliation du bail

Selon l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de cette disposition.

Ce motif ne peut être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Une seule mise en demeure suffit dès lors qu’elle vise deux termes de fermages impayés.

Par ailleurs, les motifs de la résiliation doivent être appréciés à la date de la demande en justice.

En l’espèce, en l’absence d’élément nouveau utile soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges ont fait une exacte appréciation de la situation en jugeant que :

— le paiement tardif de M. [K] (21 mars 2023), postérieur au délai de trois mois imparti par l’article L 411-31 et à la demande en justice, ne pouvait faire obstacle à la demande de résiliation du bail ;

— la contestation sur la taxe foncière, dont le montant réclamé était mineur, ne constituait pas une raison sérieuse et légitime de non-paiement des fermages s’élevant à la somme totale de 5.218,48 euros;

— la contestation sur la durée du bail qui aux termes de la promesse de bail consentie par le GFA dans le compromis du 18 septembre 2018 devait être de 18 ans et non de 25 ans, ne constituait pas une raison sérieuse et légitime de non-paiement des fermages dès lors que l’appelant avait librement accepté les conditions du bail litigieux.

M. [K] fait encore valoir que dans le cadre du compromis de vente, les époux [O] s’étaient engagés à obtenir auprès de M. [L] et de Mme [P] des promesses de baux ruraux à son profit concernant des terres qu’ils exploitaient et que, compte tenu de la défaillance des époux [O] dans le paiement des fermages, situation qui lui avait été cachée, les bailleurs n’avaient pas donné suite.

Cependant, M. [K] ayant renoncé à cette condition suspensive de la vente, ne peut légitimement s’en prévaloir pour justifier le défaut de paiement des fermages.

Au vu de ces éléments, le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion de M. [K].

La cour estime qu’il n’existe pas de motif justifiant d’assortir la décision d’expulsion d’une astreinte. Il y a lieu à confirmation sur ce point.

III. Sur le montant des sommes dues

Au vu des clauses du bail relatives aux impôts fonciers, des factures de fermages, des avis de taxes foncières et de dégrèvements et de l’extrait du grand livre du GFA fourni en cours de délibéré et valant décompte détaillé de la créance, la demande en paiement du GFA est justifiée à hauteur de la somme de 10.219,41 euros au titre des fermages et parts de taxes foncières échus au 30 décembre 2024 inclus, déduction faite du paiement de 2.462,87 euros en date du 7 janvier 2025.

Le virement de 3.521,09 euros en date du 13 mai 2025 auprès de l’étude de Me [H], qui n’est pas chargé de la gestion locative des biens du GFA, ne sera pas pris en compte.

Il convient donc de condamner M. [K] au paiement de la somme de 10.219,41 euros avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

IV. Sur la demande de réduction de la durée du bail rural

Compte tenu de la résiliation du bail, la demande de M. [K] visant à voir réduire la durée du bail à 18 ans est sans objet.

Le jugement est confirmé sur ce point.

V. Sur les demandes accessoires

M. [K] succombant, est condamné aux dépens de l’appel, à payer au GFA [O] GMV la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [A] [K] à payer au GFA [O] GMV, en deniers et quittances, les échéances de fermages de décembre 2022, juin 2023 et décembre 2023 outre les taxes foncières 2019 à 2023, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la date d 'échéance des fermages ;

Statuant à nouveau du chef de cette disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne M. [A] [K] à payer au GFA [O] GMV la somme de 10.219,41 euros correspondant aux échéances de fermage et parts de taxes foncières dus jusqu’au 30 décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

Condamne M. [A] [K] à payer au GFA [O] GMV la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [A] [K] aux dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE