COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 227

Rôle N° RG 21/10705

N° Portalis DBVB-V-B7F-BH2DI

S.A.S. ETS SEPHADIS [G] S A S

C/

S.A.S. URBAT PROMOTION

S.C.I. SCCV [Adresse 15]

Syndicat LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HAUTS DE SAINT [Localité 10]

SAS BEC CONSTRUCTION PROVENCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Serge AYACHE

— M^e Pierre julien DURAND

— M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14] en date du 15 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/11873.

APPELANTE

S.A.S. ETS SEPHADIS [G] S A S Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Serge AYACHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

S.A.S. URBAT PROMOTION Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Pierre julien DURAND, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e Julien GUILLEMAT de l’EURL GUILLEMAT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. SCCV [Adresse 15] Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre julien DURAND, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e Julien GUILLEMAT de l’EURL GUILLEMAT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Syndicat LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES HAUTS DE SAINT [Localité 10] Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son Syndic en exercice, la société FONCIA MEDITERRANEE (RCS [Localité 14] 309 066 967)

demeurant [Adresse 3]

défaillante

SAS BEC CONSTRUCTION PROVENCE immatriculée au R.C.S. de [Localité 14] sous le N° 441 707 387, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et M^e Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Sophie BOSVIEUX, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025 prorogé au 23 octobre 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES :

La société Ets Sephadis [G] SAS est propriétaire d’un bâtiment à usage d’entrepôt et de bureaux [Adresse 6] [Localité 14].

La SCCV [Adresse 15] a entrepris la construction, en qualité de maître d’ouvrage, d’une résidence dénommée « [Adresse 12] », sur un terrain situé sur la parcelle voisine, [Adresse 7].

La société Urbat Promotion a été le promoteur de l’opération immobilière.

Les travaux de gros-'uvre et de terrassement ont été réalisés par la société BEC Construction Provence.

Les locaux de la société Ets Sephadis [G] SAS ont été loués à la société BEC Construction Provence pendant les travaux, du 1er avril 2011 au 21 décembre 2012.

Avant le début des opérations, deux procédures de référé préventif ont été diligentées et Monsieur [I] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Il a déposé son rapport le 27 décembre 2010.

Les travaux de démolition avant la construction de la résidence ont débuté le 1er mars 2011.

La réception des travaux est intervenue le 30 septembre 2013.

La société Ets Sephadis [G] SAS a déploré des nuisances causées par les travaux qui l’auraient contrainte à quitter ses locaux dans le courant de l’année 2010, qu’elle a fait constater par le cabinet Eurexo (rapport d’expertise protection juridique du 28 novembre 2012 de Monsieur [J] et rapport du 31 octobre 2013 constatant divers désordres : inachèvement du mur reliant le portail des locaux de la société Sephadis à l’immeuble édifié par Urbat, insuffisance des gouttière plastiques fixées de manière dangereuse sur des plaques d’éverite, problème d’écoulement des eaux à l’origine d’inondations récurrentes des locaux, risque d’affaissement de la dalle).

Par ordonnance de référé du 22 mai 2015, la société Ets Sephadis [G] SAS a obtenu que soit ordonnée une expertise judiciaire désignant Monsieur [L], en qualité d’expert judiciaire, au contradictoire de la société Urbat Promotion, de la SCCV [Adresse 15], du syndicat des copropriétaires [Adresse 12].

La société BEC Construction a d’abord été mise hors de cause par le juge des référés.

Puis, par ordonnance de référé en date du 11 mars 2016, l’ordonnance de référé du 22 mai 2015 était déclarée commune et opposable à la société BEC Construction Provence.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [L] a été déposé le 19 avril 2017.

Par acte du 19 octobre 2017, la société Ets Sephadis [G] SAS a fait délivrer une assignation à la société Urbat Promotion, à la SCCV [Adresse 15], au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et à la société BEC Construction Provence devant le tribunal de Grande Instance de Marseille, aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer diverses sommes au titre des travaux de réparation des désordres affectant son bâtiment industriel et au titre de son préjudice de jouissance.

Par jugement en date du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Marseille :

Condamne, in solidum, les sociétés SCCV [Adresse 15] et Urbat Promotion à payer une somme de 7.363,00 euros HT au titre du remplacement des gouttières ;

Débouter la société Sephadis [G] SAS de ses demandes au titre du système d’évacuation des eaux pluviales, des gouttières en pied de façade, ainsi que du préjudice de jouissance ;

La Déboute de toutes ses demandes dirigées contre la société BEC Construction Provence et le [Adresse 17] [Adresse 12] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les appels en garantie de la SCCV [Adresse 15] et de la SAS Urbat Promotion ;

CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 15] et la SAS Urbat Promotion à payer à la société ETS Sephadis [G] SAS la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société BEC Construction Provence SAS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 15] et la SAS Urbat Promotion aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 15 juillet 2021, la Sas Ets Sephadis [G] SAS a interjeté appel de ce jugement et intimé la Sas Urbat Promotion, la SCCV [Adresse 15], le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], la Sas BEC Construction Provence, en ce qu’il a :

— condamné in solidum la SAS Urbat Promotion et la SCCV [Adresse 15] à lui payer une somme de 7363 euros au titre du remplacement des gouttières,

— l’a déboutée de ses demandes au titre du système d’évacuation des eaux pluviales, des gouttières en pied de façade et du préjudice de jouissance,

— déboutée de ses demandes dirigées contre le [Adresse 17] [Adresse 12] et contre la société BEC Construction Provence.

L’affaire était enregistrée au répertoire général sous le n°RG 21/10705.

La société Ets Sephadis [G] a fait signifier sa déclaration d’appel le 30 septembre 2021 au [Adresse 17] [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, SOLAFIM [Adresse 8]. L’acte a été délivré à personne habilitée.

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

La société Ets Sephadis [G] SAS sollicite, selon des conclusions n°4 notifiées par RPVA le 25 février 2025, de :

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1382, 1383, 1384 anciens du Code civil,

Vu les articles 1713 et suivants du Code civil, et l’article 1732 du Code civil,

Vu les articles 455 et 640 du Code civil,

Vu les articles 515 et 700 du Code de procédure civile,

INFIRMER le jugement en l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné, in

solidum, les sociétés SCCV [Adresse 15] et Urbat Promotion aux entiers dépens et à payer une somme de 2.500,00 euros à la concluante au titre des frais irrépétibles ;

Statuant de nouveau,

La DIRE ET JUGER recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

CONDAMNER, solidairement et à tout le moins in solidum, la société Urbat Promotion, la société SCCV [Adresse 15], le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et la société BEC Construction Provence, à lui payer les sommes suivantes :

-11.095 euros HT, soit 13.314,00 euros TTC, au titre de la refonte du système d’évacuation des eaux pluviales de la cour (dont elle a dû faire l’avance) ;

-7.363,00 euros HT, soit 8.835,60 euros TTC, au titre du remplacement des gouttières existantes par la mise en place d’un nouveau réseau d’évacuation aux normes ;

-2.000,00 euros au titre de la réparation des désordres affectant les gouttières en pied de façade;

-583.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance à compter du mois de décembre 2012, et jusqu’à octobre 2021 ;

CONDAMNER, solidairement et à tout le moins in solidum, la société Urbat Promotion, la société SCCV [Adresse 15], le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et la société BEC Construction Provence, à payer à la société ETS Sephadis [G] SAS la somme de 10.000,00 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

CONDAMNER, solidairement et à tout le moins in solidum, la société Urbat Promotion, la société SCCV [Adresse 15], le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et la société BEC Construction Provence, à payer à la société ETS Sephadis [G] SAS les entiers dépens d’appel.

La société Ets Sephadis [G] SAS fait valoir que les travaux entrepris par la SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion ont rendu ses locaux inaptes à toute exploitation et location et lui ont ainsi occasionné des préjudices matériels (inachèvement du mur reliant le portail, gouttière fixée dangereusement sur des plaques d’éverites, problème d’écoulement des eaux, risque d’affaissement de la dalle) et un préjudice financier.

Elle reproche au tribunal d’avoir écarté ses demandes relatives à l’inondation du rez-de-chaussée, aux désordres affectant les gouttières en pied de façades et au préjudice financier malgré les éléments versés aux débats, d’avoir fait droit à sa demande relative aux gouttières plastiques sur plaques d’éverites en lui octroyant la somme de 7.363 euros hors taxes alors qu’elle devra payer la TVA.

La société Ets Sephadis [G] SAS soutient que la société Urbat Promotion, la SCCV [Adresse 15] et la société BEC Construction Provence sont responsables au titre de leur défaillance dans la réalisation ou la conduite des travaux ainsi qu’au titre des désordres et inexécutions rendant l’ouvrage impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil, que leur responsabilité délictuelle est engagée de plein droit à son égard au titre du préjudice direct que lui ont causé ces défauts de conception et d’exécution.

Elle soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SCCV [Adresse 15] est aussi engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage ainsi que sur le fondement de l’article 640 du code civil pour avoir porté atteinte à la servitude d’écoulement des eaux.

Subsidiairement, la société Ets Sephadis [G] SAS recherche la responsabilité contractuelle de la société BEC Construction Provence en ce qu’elle doit répondre des dégradations qu’elle a occasionnées durant l’occupation du terrain, du défaut d’entretien et des travaux de gros-'uvre qu’elle a réalisés.

La SCCV [Adresse 15] et la Sas Urbat Promotion sollicitent, selon des conclusions n°2 notifiées par RPVA le 30 décembre 2024, de :

VU les articles 1103, 1231-1 et 1240 du code civil,

A TITRE PRINCIPAL

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté la société Sephadis [G] de ses demandes au titre des inondations dans son local, des gouttières en pied de façade et de son préjudice de jouissance,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la SCCV [Adresse 15] et la SAS Urbat Promotion au paiement de la somme de 7.363€ HT au titre du remplacement des gouttières, outre la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles.

Et Statuant à nouveau,

JUGER que les gouttières litigieuses n’ont pas été commandées par la SAS Urbat Promotion ni payées par la SCCV [Adresse 15].

DEBOUTER la société ETS Sephadis [G] de ses demandes au titre des gouttières et des frais irrépétibles.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les inondations et les travaux de la résidence [Adresse 13]

JUGER qu’il existe un lien de causalité entre les inondations et l’occupation précaire de BEC Construction

JUGER que le désordre relatif aux gouttières plastiques sur plaques d’Everite n’est pas imputable aux concluantes, mais à la société BEC Constructions.

JUGER que la société ETS Sephadis [G] n’établit aucun lien de causalité entre les travaux entrepris sous la maîtrise d’ouvrage de la SCCV [Adresse 15] et les désordres affectant les gouttières en pied de façade de son immeuble.

JUGER qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les travaux entrepris sous la maîtrise d’ouvrage de la SCCV [Adresse 15] et le préjudice de jouissance allégué par la société Sephadis, qui n’est au demeurant aucunement justifié.

En conséquence

ORDONNER la mise hors de cause pure et simple de la SCCV [Adresse 15] et la SAS Urbat Promotion.

JUGER que les demandes de la société Sephadis [G] sont limitées aux montants hors taxes des travaux de reprise.

CONDAMNER la société BEC Construction Provence à relever et garantir les concluantes de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER la société ETS Sephadis [G] de ses demandes.

CONDAMNER toute partie succombante à verser à la concluante la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER toute partie succombante aux dépens de l’instance, en ce compris ceux de référé expertise et de première instance.

La SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion invoquent en premier lieu l’irrecevabilité des demandes formées à leur encontre au titre du trouble anormal de voisinage et de l’aggravation de la servitude d’écoulement des eaux qui ne sont pas démontrés et ne peuvent être invoqués à leur encontre puisqu’elles ne sont pas propriétaires de la résidence [Adresse 12].

Elles soutiennent ensuite que la société Ets Sephadis [G] SAS n’a pas qualité pour invoquer les dispositions de l’article 1792 du code civil dès lors qu’elles ne sont pas liées par un marché de travaux.

Elles font valoir que le seul fondement juridique applicable est celui de la responsabilité délictuelle mais que leur responsabilité ne peut être retenue sur ce fondement en l’absence de lien de causalité entre les préjudices invoqués par la société Ets Sephadis [G] SAS et les opérations de construction et en l’absence d’une faute établie à leur encontre.

Elles concluent qu’il existe un lien de causalité entre les inondations et l’occupation précaire de la société BEC Construction Provence qui était locataire de l’entrepôt de la société Ets Sephadis [G] SAS pendant les travaux. En effet, cette société a réalisé des aménagements ayant aggravé la pente existante et a manqué à son obligation d’entretien des lieux.

Elles reprochent au tribunal de leur avoir imputé les désordres relatifs aux gouttières plastiques sur éverites en considérant que la fourniture et la pose des gouttières faisaient partie de l’opération de construction de la résidence [Adresse 12] alors que les travaux commandés et payés ne portent pas sur les gouttières litigieuses.

Elles soutiennent enfin qu’il n’y a pas de preuve de l’imputabilité des désordres relatifs aux gouttières plastiques sur éverites et en pied de façade à leur encontre.

Elles contestent le préjudice de jouissance invoqué par la société Ets Sephadis [G] SAS. Elles font valoir que le local n’était pas exploité avant son occupation par la société BEC Construction Provence ni même avant le début des premiers travaux entrepris [Adresse 15] et qu’aucun lien de causalité n’est établi entre le préjudice de jouissance allégué et les travaux.

La SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion concluent qu’il en va de même s’agissant du préjudice locatif qui ne peut être réparé qu’en perte de chance.

La Sas BEC Construction Provence sollicite, selon des conclusions n°2 notifiées par RPVA le 07 avril 2022, de :

Vu les articles 1713, 1732 et 1240 et suivants du code civil,

CONSTATER que la société BEC Construction Provence n’a jamais été avisée ni informée des désordres que ce soit par la société Sephadis [G] ou par la SCCV [Adresse 15].

CONSTATER que les lieux ont été rendus dans leur état initial et que toutes réparations qui se sont avérées nécessaires ont dûment été réalisées tel que cela ressort de l’état des lieux de sortie dressé à l’issue du bail le 29 décembre 2012.

CONSTATER que par courrier du 7 février 2013, la société Sephadis a expressément

CONSTATER que la SCCV [Adresse 15] n’a pas précisé le fondement sur lequel elle entendait être relevée et garantie par la société BEC.

CONSTATER que ces demandes sont donc totalement irrecevables et devront être écartées.

CONSTATER que rien ne permet de déterminer avec précision que ces inondations relèvent de la responsabilité de la société BEC Construction en sa qualité de locataire, ni en sa qualité d’intervenant à l’acte de construire.

CONSTATER que la société BEC Construction Provence n’est pas intervenue sur les gouttières litigieuses lesquelles faisaient partie des prestations de la société GMEI.

CONSTATER que les gouttières en pied de façade ne faisaient nullement partie de la mission con’ée à Monsieur l’Expert doit être écarté des débats.

CONSTATER l’absence de préjudice subi par la société Sephadis.

En conséquence,

CONFIRMER le jugement rendu le 15 juin 2021.

DEBOUTER la société Sephadis de l’ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

CONDAMNER la société Sephadis à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

DEBOUTER la SCCV [Adresse 15] de l’ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions.

CONDAMNER la SCCV [Adresse 15] à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

La société BEC Construction Provence soutient que la SCCV [Adresse 15] ne précise pas le fondement juridique du recours en garantie qu’elle forme à son encontre, qu’il lui appartient de démontrer l’existence d’une faute, qu’elle ne démontre pas puisque les travaux de terrassement et de gros-'uvre qu’elle a réalisés ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception avec effets au 30 septembre 2013, que son décompte définitif a été validé. Elle fait valoir que sa responsabilité tant en sa qualité de locataire qu’en sa qualité d’intervenant à l’acte de construire n’est pas démontrée par les éléments produits aux débats, que les réparations dont devaient faire l’objet les locaux loués ont été réalisées dans le cadre de la restitution des lieux (réserves à l’état des lieux levées et dépôt de garantie remboursé), et qu’elle ne peut être tenue pour responsable des désordres occasionnés par la propriété voisine.

Elle fait valoir que la répartition des responsabilités proposée entre les trois entreprises utilisatrices de la cour de la société Ets Sephadis [G] SAS comme zone de stockage ne peut être retenue comme prouvant sa responsabilité dans le présent litige dès lors qu’elle avait pour objet la reprise de l’enrobé détérioré du fait des matériaux entreposés et qu’il n’était nullement question d’inondations.

La société BEC Construction Provence conteste le préjudice de jouissance demandé en faisant valoir que ce préjudice n’est pas démontré tant dans son existence que dans son quantum.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 28 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mai 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 juillet 2025. La date du délibéré a été prorogée.

MOTIFS :

Sur les désordres :

Le litige porte sur les désordres suivants :

— inondation du rez-de-chaussée de l’entrepôt de la société Ets Sephadis [G] SAS susceptible de résulter de la détérioration partielle du sol de la cour et de l’obturation des canalisations se trouvant au droit du bâtiment neuf édifié par la SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion ;

— le remplacement du réseau d’écoulement des eaux de la toiture de l’entrepôt par des gouttières en PVC posées sur des plaques d’éverite de manière insatisfaisante et dont la dimension serait insuffisante, ce qui serait à l’origine de leur arrachage partiel et d’un défaut de collecte des eaux de pluie ;

— des malfaçons affectant le réseau de gouttières situé en pied de façade à l’origine d’écoulements d’eau sur la propriété de la société Ets Sephadis [G] SAS.

Il résulte des éléments du dossier, en particulier de l’expertise judiciaire, que les gouttières plastiques posées sur plaques d’éverite sont sous dimensionnées et présentent des désordres dont il résulte un défaut de collecte de l’eau en pied de façade avec d’éventuelles conséquences de remontées d’humidité et de fragilisation des fondations de l’entrepôt. L’expert judiciaire précise toutefois que de tels désordres n’ont pas été constatés.

Selon l’expert judiciaire, la fourniture et la pose des gouttières faisaient partie de l’opération de construction de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 7], plus précisément que les gouttières en cause font partie de la commande de la société Urbat Promotion à la société GMEI du 20 novembre 2012 et de la facture du 27 novembre 2012.

S’agissant de l’inondation du rez-de-chaussée de l’entrepôt, l’expert judiciaire a observé que le réseau d’évacuation de la cour a en grande partie disparu et n’est plus fonctionnel. Il a constaté des venues d’eau de l’ordre de quels centimètres, ce qu’il considère comme n’étant pas acceptable, même pour un entrepôt, mais que le bâtiment n’est plus exploité.

Selon lui, un lien de causalité entre la disparition du réseau d’évacuation pluvial et les travaux de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 7] est probable mais non démontré de façon irréfutable.

Quant aux désordres affectant les gouttières en pied de façade, l’expert judiciaire s’est contenté de prendre quelques photographies montrant que le réseau est endommagé en plusieurs endroits tout en précisant que ce désordre n’était pas inclus dans sa mission.

Sur la responsabilité délictuelle :

La société Ets Sephadis [G] SAS recherche la responsabilité délictuelle de la société Urbat Promotion, de la SCCV [Adresse 16] et de la société BEC Construction sur le fondement de l’article 1384 ancien du code civil (article 1242 nouveau) au titre des défauts de conception et d’exécution rendant les ouvrages impropres à leur destination au sens de l’article 1792 du code civil.

Une telle responsabilité doit être écartée en ce que l’existence de dommages relevant des dispositions de l’article 1792 du code civil n’est pas établie.

Par ailleurs, contrairement aux conclusions de l’expert judiciaire, il n’est pas établi que la fourniture et la pose des gouttières plastique sur plaques en éverite font partie de la commande de la société Urbat Promotion à la société GMEI et relèvent ainsi des travaux de construction de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7]. En effet, le bon de commande n° GAB-11.5 du 20 novembre 2012 et la facture n°[Localité 9] [Localité 1] du 15 janvier 2013 correspondante, sur lesquels l’expert judiciaire fonde cette affirmation, ont pour objet des travaux de reprise de l’étanchéité sur rive toiture entrepôt [G] SA, à savoir plus précisément, selon la facture, les travaux suivants :

« Arrachage de l’étanchéité existante sur rive

Nettoyage soigné + vernis

Application d’une couche d’étanchéité en paxalu retombante de 10cm en façade »

moyennant le prix de 1.150 euros HT, soit 1.375,40 euros TTC.

Ces documents concernent donc des travaux distincts de la fourniture et de la pose de gouttières en PVC à la place du système de chéneaux existant.

La responsabilité délictuelle de la société Urbat Promotion, de la SCCV [Adresse 15] et de la société BEC Construction ne peut donc être retenue en l’absence de démonstration de l’existence d’une faute à leur encontre.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il condamne in solidum la SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion à payer à la société Ets Sephadis [G] SAS la somme de 7.363euros hors taxes et la société Ets Sephadis [G] SAS sera déboutée de sa demande au titre du remplacement des gouttières.

Sur le trouble anormal de voisinage :

Du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage.

Le responsable du trouble peut être le propriétaire actuel de l’immeuble à l’origine du trouble de voisinage subsistant, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine du trouble à la condition que leur activité soit en relation directe avec le trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, la société Ets Sephadis [G] SAS recherche la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et de la SCCV [Adresse 15] sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Les opérations d’expertise judiciaire ont permis d’établir que les gouttières plastiques posées sur plaques d’éverite sont à l’origine d’un défaut de collecte de l’eau en pied de façade avec d’éventuelles conséquences de remontées d’humidité et de fragilisation des fondations de l’entrepôt dont l’effectivité n’a pas été constatée. L’anormalité du trouble n’est donc pas établie par les éléments versés aux débats.

Il en va de même des désordres affectant les gouttières en pied de façade dont il n’est pas prouvé qu’ils sont à l’origine de troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par ailleurs, les éléments du dossier, en particulier les opérations d’expertise judiciaire, ne permettent pas de démontrer l’imputabilité de l’inondation de l’entrepôt aux travaux entrepris par la SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion.

Enfin, il n’est pas contesté que la SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion ne sont plus propriétaires du fonds qui serait à l’origine des troubles et que des réceptions par lots sont intervenues dans le courant de l’année 2013 (voir les PV de réception pour les lots terrassement en masse et gros-'uvre confiés à la société BEC Construction), de sorte que ces sociétés n’ont plus d’obligations dans le cadre des troubles anormaux du voisinage puisqu’il a été mis fin aux contrats d’entreprise.

La responsabilité fondée sur le trouble anormal de voisinage de la SCCV [Adresse 15] et de la société Urbat Promotion donc être écartée.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne sera pas non plus retenue dès lors que l’imputabilité des dommages aux travaux de construction de la résidence [Adresse 12] n’est pas prouvée, en particulier en ce qui concerne l’inondation de l’entrepôt.

Sur l’atteinte à la servitude d’écoulement des eaux :

La société Ets Sephadis [G] SAS recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SCCV [Adresse 15] sur le fondement des dispositions de l’article 640 alinéa 3 du code civil : « Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur ».

Il résulte des éléments versés aux débats que la société Ets Sephadis [G] SAS est défaillante dans l’administration de la preuve de l’aggravation de la servitude d’écoulement des eaux qu’elle invoque. Aucune responsabilité ne sera donc retenue sur ce fondement.

Sur la responsabilité contractuelle de la société BEC Construction :

La société Ets Sephadis [G] SAS recherche la responsabilité contractuelle de la société BEC Construction Provence au titre des travaux de gros-'uvre qu’elle a réalisés et en sa qualité de locataire au titre des dégradations qu’elle aurait causées durant son occupation au bien loué.

Il a été jugé que l’imputabilité des désordres litigieux aux travaux entrepris par la SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion n’est pas démontrée. Il en va ainsi également en ce qui concerne les travaux de gros-'uvre et de terrassement confiés à la société BEC Construction Provence qui font partie de l’opération immobilière de la résidence [Adresse 12].

La société Ets Sephadis [G] SAS reproche aussi à la société BEC Construction Provence d’avoir procédé à des aménagements et à des dégradations du hangar et de la cour attenante loués à cette société dans le cadre d’une convention d’occupation précaire.

Force est de constater que, par correspondance datée du 07 février 2013, les réserves faites lors de l’état des lieux de sortie du 19 décembre 2012 ont pourtant été levées et le dépôt de garantie restitué par la société Ets Sephadis [G] SAS.

Les correspondances adressées par la société BEC Construction Provence aux sociétés 3 RS + et GMEI, le 05 novembre 2012, ne viennent pas de contredire ce constat. En effet, elles sont antérieures à la levée de réserves et à la restitution du dépôt de garantie, et concernent la répartition de la prise en charge financière des travaux de reprise des dégradations occasionnées par ces intervenants dans la cour utilisée comme une zone de stockages.

Par ailleurs, les éléments versés aux débats par la société Ets Sephadis [G] SAS ne démontrent pas l’existence d’autres dégradations ni les manquements à l’obligation d’entretien imputés à la société BEC Construction Provence dans le cadre de son occupation du hangar et de la cour attenante, du 1er avril 2011 au 21 décembre 2012. Ils ne démontrent pas non plus l’existence d’un lien de causalité entre cette occupation et l’obturation du réseau d’évacuation de la cour à l’origine de l’inondation du hangar loué à titre précaire.

Il en va de même s’agissant des gouttières posées sur plaques en éverite et des désordres affectant les gouttières en pied de façade extérieure.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il déboute la société Ets Sephadis [G] SAS de ses demandes au titre du système d’évacuation des eaux pluviales, des gouttières en pied de façade, ainsi que du préjudice de jouissance, en ce qu’il la déboute de toutes ses demandes dirigées contre la société BEC Construction Provence et contre le [Adresse 17] [Adresse 12] et en ce qu’il dit n’y avoir lieu à statuer sur les appels en garantie de la SCCV [Adresse 15] et de la société Urbat Promotion.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

La société Ets Sephadis [G] SAS, qui succombe, sera condamnée à payer à la SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion prises ensemble une indemnité de 3.000euros pour les frais qu’elles ont dû exposer en cause d’appel.

La société Ets Sephadis [G] SAS sera condamnée à payer à la société BEC Construction Provence la somme de 3.000 euros au même titre.

Elle sera aussi condamnée à supporter les entiers dépens d’appel et de première instance comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, le 23 octobre 2025 et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il :

— condamne in solidum la SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion à payer à la société Ets Sephadis [G] SAS la somme de 7.363euros hors taxes au titre du remplacement des gouttières,

— condamne in solidum la SCCV [Adresse 15] et la SAS Urbat Promotion à payer à la société ETS Sephadis [G] SAS la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette la demande de la société BEC Construction Provence SAS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum la SCCV [Adresse 15] et la SAS Urbat Promotion aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE la société Ets Sephadis [G] SAS de sa demande au titre du remplacement des gouttières,

CONDAMNE la société Ets Sephadis [G] SAS à payer à la SCCV [Adresse 15] et la société Urbat Promotion prises ensemble une indemnité de 3.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Ets Sephadis [G] SAS à payer à la société BEC Construction Provence la somme de 3.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Ets Sephadis [G] SAS aux entiers dépens d’appel et de première instance comprenant le coût de l’expertise judiciaire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Christiane GAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente