Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 10 septembre 2025, n° 24/02337

TGI Nice 13 décembre 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation 10 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Interprétation du règlement de copropriété
La cour a jugé que le défaut d'étanchéité des balcons est commun à l'ensemble de l'immeuble, ce qui relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a retenu que les désordres étaient dus à un vice de construction ou à la vétusté, ce qui engage la responsabilité du syndicat.
Accepté
Préjudice causé par les infiltrations
La cour a reconnu le préjudice de jouissance et a ordonné le paiement d'une indemnité.
Accepté
Dépens et frais d'expertise
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer les dépens, y compris les frais d'expertise.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 10 sept. 2025, n° 24/02337
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/02337
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 13 décembre 2022, N° 21/00957
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marcel BENHAMOUEtienne BERARDPaul GUEDJThierry TROIN
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLESELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIESBERARD & NICOLASSCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.C.I. DRB, Syndicat des copropriétaires, Syndicat des copropriétaires ARCADIA II sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 234

N° RG 24/02337

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMT4C

[B] [P] épouse [Y]

S.C.I. DRB

Syndicat des copropriétaires [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thierry TROIN

M^e Etienne BERARD

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 13 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00957.

APPELANTE

Madame [B] [P] épouse [Y]

née le 03 Juin 1949 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

S.C.I. DRB

dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège

représentée par M^e Etienne BERARD, membre de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires ARCADIA II sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice CHANCEL IMMOBILIER lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Marcel BENHAMOU, membre de l’association BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

La société civile immobilière DRB est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 2] et [Adresse 1], du lot n° 667 consistant en un appartement au troisième étage du bâtiment B, bloc A, avec balcon et loggia.

Madame [B] [P] épouse [Y] possède pour sa part l’appartement sus-jacent situé au quatrième étage et constituant le lot n° 670.

Se plaignant d’infiltrations en sous-face du balcon de l’étage supérieur, la SCI DRB a obtenu du juge des référés, suivant ordonnance rendue le 4 juin 2019, l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de Madame [P], à l’effet d’en déterminer les causes et prescrire les moyens d’y remédier.

L’expert commis M. [V] [F] a rendu son rapport le 18 janvier 2021, concluant que les désordres provenaient de l’absence d’étanchéité du balcon, commune à l’ensemble de l’immeuble, et chiffrant :

— entre 19.000 et 23.000 € TTC le coût des travaux à réaliser sur le balcon fuyard,

— entre 23.000 et 24.000 € TTC le coût des travaux de réfection du lot de la plaignante.

En lecture de ce rapport, la SCI DRB a assigné le 5 mars 2021 les parties susvisées à comparaître devant le tribunal judicaire de Nice pour entendre ordonner l’exécution des travaux prescrits par l’expert et obtenir réparation de ses préjudices. Elle dirigeait principalement ses demandes contre le syndicat, et subsidiairement contre Madame [P].

Les défendeurs ont chacun conclu au rejet des demandes formées à leur encontre, le syndicat des copropriétaires affirmant que les balcons constituaient des parties privatives, tandis que Madame [P] soutenait au contraire qu’il s’agissait de parties communes.

Par jugement rendu le 13 décembre 2022, le tribunal, considérant que le balcon fuyard constituait une partie privative du lot de Madame [P], a condamné cette dernière :

— à faire procéder à des travaux d’étanchéité conformément au devis de la société RENOVATION CONSTRUCTION AZUR retenu par l’expert, d’un montant de 19.918,80 € TTC, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard courant pour une période de trois mois,

— à payer à la SCI DRB la somme de 24.000 € TTC au titre de la réparation des dommages causés à ses embellissements et celle de 5.000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance, outre les entiers dépens comprenant le coût de l’expertise et une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 23 février 2024 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 mai 2024, Madame [B] [P] épouse [Y] invoque l’article 4 du règlement de copropriété de l’immeuble, suivant lequel les couvertures des bâtiments et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles constituent des parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque bloc, dont l’entretien et la réparation incombent en conséquence au syndicat des copropriétaires.

Elle se prévaut également de l’article 9-16°, stipulant que les gros travaux de réparation des terrasses résultant de la vétusté normale seront à la charge de la collectivité.

Elle ajoute qu’elle n’a entrepris aucuns travaux qui auraient pu altérer l’étanchéité de son balcon, de sorte que sa responsabilité personnelle ne peut être engagée.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter les autres parties de toutes prétentions dirigées à son encontre et de condamner la SCI DRB à lui verser une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 6 juin 2024, la société civile immobilière DRB poursuit à titre principal la confirmation du jugement déféré.

Subsidiairement, elle forme appel incident et demande à la cour de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que l’origine des désordres provient de la défaillance des platines de collecte des eaux pluviales constituant des éléments d’équipement communs à l’ensemble des balcons, et de le condamner en conséquence :

— à faire procéder aux travaux d’étanchéité conformément au devis de la société RENOVATION CONSTRUCTION AZUR retenu par l’expert, d’un montant de 19.918,80 € TTC, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard courant pour une période de trois mois,

— à lui payer la somme de 24.000 € TTC au titre de la réparation des dommages causés à ses embellissements et celle de 8.000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Elle réclame contre toute partie perdante paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire, taxés à la somme de 5.004,85 €.

Très subsidiairement, elle demande à être relevée par le syndicat de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Par conclusions notifiées le 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CHANCEL IMMOBILIER, invoque pour sa part l’article 3 du règlement de copropriété, suivant lequel les parties privatives comprennent les balcons particuliers et les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, telles que les terrasses.

Il soutient que le raisonnement de l’appelante procède d’une confusion entre parties communes générales et parties communes spéciales.

Il reprend également à son compte les stipulations de l’article 9-16°, suivant lesquelles les copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive d’une terrasse seront personnellement responsables de tous dommages, fissures et fuites provenant de leur fait direct ou indirect, et soutient que la responsabilité de Madame [P] est engagée pour défaut d’entretien.

Il ajoute qu’aucun autre sinistre relatif à un problème d’étanchéité n’a été déclaré au sein de la copropriété, et qu’en tout état de cause cela n’aurait aucune incidence sur la prise en charge des désordres.

Il conclut en conséquence à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions ainsi qu’au rejet de toutes prétentions dirigées à son encontre, et réclame en sus contre toute partie perdante paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2025.

DISCUSSION

Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

L’article 3 dispose à l’inverse que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le gros-oeuvre des bâtiments.

Ces dispositions sont supplétives de la volonté des parties, de sorte que le règlement de copropriété peut y déroger.

En l’espèce, l’article 3 du règlement de copropriété range dans les parties privatives les balcons particuliers ainsi que, de façon générale, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, telles que les terrasses.

L’article 4 du règlement range quant à lui dans les parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque bloc les couvertures des bâtiments et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles.

Enfin l’article 9-16°, relatif à l’usage des parties privatives, stipule que les copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive d’une terrasse seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc… provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Ils supporteront en conséquence tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires en raison des dommages ci-dessus visés. En cas de carence de leur part, les travaux pourront être commandés à leurs frais par le syndic. En revanche, les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité.

Il doit être observé en premier lieu que le règlement de copropriété, tout comme l’expert judiciaire, utilisent indifféremment le terme de balcon ou celui de terrasse.

Il convient de relever en second lieu que les articles 3 et 4 susvisés comportent certaines contradictions, peu important le fait qu’il soit fait référence à des parties communes spéciales et non à des parties communes générales.

En tout état de cause, l’article 9-16° précité, relatif à l’usage des parties privatives, stipule clairement que les gros travaux d’entretien des terrasses (ou balcons) résultant de la vétusté seront à la charge de la collectivité des copropriétaires, seuls les dommages imputables au fait d’un copropriétaire déterminé pouvant être mis à sa charge.

Or l’expert indique en page 12 de son rapport que le défaut d’étanchéité des balcons est commun à l’ensemble de l’immeuble, de sorte qu’il s’agit soit d’un vice de construction affectant le gros-oeuvre, soit d’un désordre résultant de la vétusté, relevant dans les deux cas de la responsabilité du syndicat en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ou de la clause susvisée.

D’autre part, il n’est pas établi, ni même allégué, que Madame [P] aurait effectué dans son lot des travaux d’aménagement de nature à aggraver les infiltrations en cause.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de mettre l’ensemble des condamnations prononcées en première instance, lesquelles ne sont pas discutées en leur principe ni en leur quantum, à la charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Déboute la société DRB de ses demandes dirigées contre Madame [B] [P] épouse [Y],

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à faire procéder aux travaux d’étanchéité du balcon de Madame [P] conformément au devis de la société RENOVATION CONSTRUCTION AZUR retenu par l’expert, et ce dans le délai de quatre mois à compter de la signification qui lui sera faite du présent arrêt, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant pour une période de trois mois,

Le condamne d’autre part à payer à la société DRB la somme de 24.000 euros au titre de la réparation des dommages causés à ses embellissements et celle de 5.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

Condamne en outre le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise taxés à la somme de 5.004,85 euros,

Le condamne enfin à payer à la société DRB d’une part, et à Madame [P] d’autre part, une somme de 3.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE