COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 310

Rôle N° RG 23/06217 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLHQB

[L] [T]

[F] [T]

S.A. MAIF MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE* [C]

C/

[J], [M] [N]

[E] [W] ÉPOUSE [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul GUILLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de SALON DE PROVENCE en date du 14 Avril 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 1123000018.

APPELANTS

Monsieur [L] [T] Monsieur [L] [T], né le 26 septembre 1987 à [Localité 7], de nationalité française, domicilié [Adresse 4], PAYS-BAS

né le 26 Septembre 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [F] [T]

né le 17 Septembre 1993 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

S.A. MAIF MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE* [C], demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Julien BRILLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [J], [M] [N]

né le 09 Août 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 8]

Assigné en etude le 21 juillet 2023

défaillant

Madame [E] [W] ÉPOUSE [N]

née le 05 Septembre 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 8]

assignée en étude le 21 juillet 2023

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[L] [T] et M.[F] [T], propriétaires indivis d’un bien situé à [Localité 9], l’ont donné à bail d’habitation à M.et Mme [N], par acte du 18 novembre 2018 à effet au même jour, moyennant un loyer mensuel de 950 euros, majoré d’une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Les bailleurs ont délivré à leurs locataires un commandement de payer le 21 septembre 2021 et un congé pour reprise le 11 mars 2021 à effet au 17 novembre 2021.

M.et Mme [N] ont quitté les lieux.

Par ordonnance du 14 février 2022, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail, autorisé MM. [T] à reprendre le logement à défaut d’opposition dans le délai d’un mois et condamné M.et Mme [N] à verser la somme de 4951,72 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 31 janvier 2022.

Par acte d’un commissaire de justice du 24 janvier 2023, MM. [T] et la SA MAIF ont fait assigner M.et Mme [N] aux fin principalement de les voir condamner à leur verser une somme au titre d’une franchise d’assurance et des dommages et intérêts, la SA MAIF sollicitant par ailleurs une somme au titre de son action subrogatoire.

Par jugement réputé contradictoire du 14 avril 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] a rejeté les demandes de MM.[T] et celles de la SA MAIF, a condamné MM [T] d’une part et la SA MAIF d’autre part aux dépens, chacun devant en supporter la moitié.

Le premier juge a rejeté la demande de l’assureur, notant que la MAIF ne démontrait pas que les sommes sollicitées avaient été versées à l’ordre et pour le compte de M.[T], au titre de l’indemnisation d’assurance pour le sinistre évoqué.

Il a rejeté la demande au titre de la franchise dont le montant n’était pas justifié.

Il a rejeté la demande au titre du préjudice matériel, l’estimant non justifié. Il a ajouté que le logement, qui était vide le 14 février 2022, après le départ des locataires, était à nouveau occupé dès le 22 avril 2022, occupation qui ne pouvait être le fait de ces derniers.

Par déclaration du 04 mai 2023, MM. [T] et la SA MAIF ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.et Mme [N] n’ont pas constitué avocat. Les conclusions des appelants leur ont été signifiées le 21 juillet 2023.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 juillet 2023 auxquelles il convient de se référer, MM.[T] et la SA MAIF demandent à la cour :

— de réformer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

En conséquence,

— de condamner solidairement les époux [N] à payer à la MAIF':

— la somme de 8.676,00 euros correspondant au montant versé à MM. [T] pour la remise en état du logement,

— de condamner solidairement les époux [N] à payer à MM. [T]':

-1°) La somme de 125 euros au titre de la franchise restée à charge,

-2°) La somme de 6.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner solidairement les époux [N] à payer’la somme de 2.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement les époux [N] à supporter les entiers dépens en lesquels seront compris tous les frais d’huissier exposés (article 696 du code de procédure civile), qui incluront notamment les coûts des constats d’huissier des 22/04/22 et 08/06/22.

MM. [T] exposent avoir délivré un congé pour reprise à effet du 18 novembre 2021, date à partir de laquelle les locataires n’ont plus rien payé. Ils indiquent que ces derniers ont abandonné le logement qui n’était pas vide. Ils relatent avoir récupéré un logement en très mauvais état si bien qu’ils ont déclaré leur sinistre à leur assureur, la SA MAIF. Ils reprochent ainsi aux consorts [N] des dégradations locatives, celles-ci n’étant pas en lien avec la vétusté.

MM.[T] soutiennent que leur assureur les a indemnisés à hauteur de 8876 euros. Ils notent justifier de la quittance subrogatoire. La SA MAIF sollicite la condamnation des consorts [N] à leur payer cette somme.

MM. [T] sollicitent la condamnation des consorts [N] à leur payer le montant de la franchise restée à leur charge ainsi que des dommages et intérêts liée à l’exécution fautive du bail. Ils déclarent que le bail, du fait du congé pour reprise, venait à échéance le 18 novembre 2021. Ils indiquent n’avoir pu l’habiter durant six mois et avoir dû verser un loyer. Ils ajoutent avoir subi un préjudice moral lié à l’état de l’appartement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mai 2025.

MOTIVATION

Les intimés défaillants sont réputés s’approprier les motifs du jugement déféré.

Sur la subrogation de la MAIF

Selon l’article L 121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’article 1346-1 du code civil énonce que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

La MAIF justifie (pièce 18) du contrat la liant à MM.[T], portant sur une garantie loyers impayés et sur la détérioration immobilière (dommages matériels et perte pécuniaire).

Elle produit au débat le rapport de son expert d’assurances (pièce 8), déposé le 08 août 2022, ainsi qu’une quittance subrogatoire du 24 avril 2023, d’un montant de 8676 euros, la franchise de 125 euros étant déduite ; le numéro de dossier porté sur cette quittance correspondant au numéro de dossier de l’expert d’assurances qui a établi le coût des réparations après avoir visité le bien.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…).

Le logement loué est situé sur deux étages, dans une maison de village. Il s’agit d’un bien de type T4, d’une surface de 130 m².

Le bail mentionnait l’existence d’une gratuité de loyers pour la période du 21 novembre 2018 au 31 décembre 2018, moyennant la réfection, à la charge des locataires, des murs et plafonds de la cage d’escalier et du couloir de la maison.

L’état des lieux d’entrée évoque un bien essentiellement en bon état de réparation, à l’exception:

— du plafond de la chambre 1 au rez-de-chaussée (en mauvais état en raison d’un dégât des eaux),

— de la porte et de la porte fenêtre de la chambre 1 au rez-de-chaussée, mentionnées en état passable,

— du sol de la chambre 2 à l’étage (en état moyen en raison de taches et de rayures sur le parquet),

— d’une porte dans la chambre 2, trouée, mentionnée en mauvais état,

— du sol de la chambre 3 à l’étage, mentionné en état moyen, en raison de taches noires et de brûlures,

— de la porte de la chambre 4 à l’étage, trouée, mentionnée en mauvais état,

— de la porte et de la porte fenêtre de la cuisine, mentionnées en état passable,

— de l’état passable des menuiseries de la salle de bains du rez-de-chaussée, qui présente en outre des trous à reboucher,

— de l’état moyen du couloir de l’étage.

L’article 14-1 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus (…).

L’ordonnance du 14 février 2022 autorisant la reprise du logement par MM. [T] mentione à deux reprises l’existence d’un constat du 20 janvier 2022. Il appartenait à MM. [T], qui, pour obtenir l’ordonnance susvisée, ont dû produire un constat d’un huissier de justice, de le verser au débat, afin de pouvoir éventuellement écarter les mentions qu’ils contestent de l’ordonnance qui fait état d’un logement vide de tous biens meubles et objets personnels le 20 janvier 2022. Il convient en conséquence de retenir cette mention, étant précisé qu’elle avait pour unique but de démontrer que le logement n’était plus occupé par les locataires et permettait donc la reprise. Ainsi, l’existence de mobilier abandonné (matelas, commode et divers détritus) constaté par un huissier de justice le 22 avril 2022, n’est pas contradictoire avec ce qui a été mentionné par l’ordonnance du 20 janvier 2022.

Il ressort du procès-verbal d’huissier du 22 avril 2022 que le logement était très sale. Il est également noté que des radiateurs ont été arrachés de leur fixation.

Un procès-verbal d’huissier du 08 juin 2022 mentionne essentiellement que le bien n’est pas entretenu et que :

— la porte d’entrée est dégradée,

— les murs de la rampe d’escalier présentent des traces de frottement de couleur noirâtre,

— les murs et le plafond de la cuisine comportent de nombreuses projections,

— les murs du salon, de couleur blanche, présentent de nombreux trous de cheville, avec des rebouchages et des reprises effectués de manière grossière et des traces de coups,

— des traces noirâtres se trouvent dans la salle d’eau du rez-de-chaussée au plafond avec un craquellement et un effritement de la peinture,

— le parquet des chambres de l’étage présente des traces noirâtres,

— les murs et plafonds des pièces de l’étage présentent un défaut d’entretien généralisé,

— la peinture de la salle de bains de l’état présente des traces noirâtres, des moisissures avec un effritement et un craquellement de la peinture,

— le système de robinetterie de la salle de bains est encrassé et entartré avec un miroir qui présente des graffitis,

— les prises électriques dans une des chambres sont partiellement arrachées.

Les factures produites au débat, émanant de M.[V] [X], auto-entrepreneur, portent sur une rénovation complète du logement, avec une mise en peinture de la cuisine, de la salle à manger, de l’escalier, des chambres et de la porte d’entrée.

Peuvent être imputés à M.et Mme [N] :

— le coût de la peinture de la cage d’escalier à hauteur de 1400 euros, travail pour lequel ils avaient bénéficié d’une gratuité de loyers et qu’ils n’ont pas effectué,

— le coût partiel de la remise en peinture de la porte d’entrée, de la cuisine, des salles de bains et des trois chambres, avec un coefficient de vétusté, puisqu’il n’est pas démontré l’existence de dégradations sur les murs, étant précisé que ne sera pris en compte que partiellement la mise en peinture de la chambre-bureau, dont l’état des lieux d’entrée mentionnait que le plafond était dégradé par un dégât des eaux.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le parquet des deux chambres était en mauvais état. Dès lors, ne peut être imputé à M.et Mme [N] le coût de la réfection du parquet (1839, 20 euros au titre de la facture produite au débat). Ils ne peuvent non plus se voir imputer le coût de la peinture pour la salle à manger ( 900 euros) qui était à l’état passable en 2018, ni le coût de la peinture dans l’une des chambre (chambre 4), puisque la peinture du mur portait déjà des traces.

Ainsi, le montant de l’indemnisation au titre des réparations dues par M.et Mme [N] s’élève à la somme totale de 3980 euros (soit 700 euros pour la cuisine ; 1400 euros pour la cage d’escalier ; 300 euros pour la chambre-bureau ; 1400 euros pour les deux autres chambres ; 180 euros pour la porte d’entrée).

La MAIF, qui est subrogée dans les droits de MM [T] et qui les a indemnisés au titre des dégradations locatives, peut solliciter la condamnation solidaire de M.et Mme [N] à hauteur de 3980 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

MM [T], qui ont été indemnisés par leur assureur, d’une somme supérieure à celle qu’ils pouvaient solliciter de leurs locataires, seront déboutés de leur demande au titre de la franchise d’assurance.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par MM. [T]

Le préjudice subi par MM.[T] à raison de l’état du logement en lien avec les manquements des locataires a été réparé par l’indemnité qu’ils ont perçue de leur assureur. Ilsne justifient pas de manquements contractuels de leurs locataires les ayant empêché de pouvoir vivre dans le bien pendant six mois. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes de dommagse et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.et Mme [N] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Les constats d’huissier des 22 avril 2022 et 08 juin 2022 ne font pas partie des dépens et sont à intégrer dans les frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de MM.[T] et de la MAIF les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits.

M.et Mme [N] seront condamnés in solidum à verser à MM.[T] et la MAIF la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le jugement déféré qui a condamné MM.[T] et la MAIF aux dépens et a rejeté leurs demandes au titre des frais irrépétibles sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté la demande au titre de la franchise d’assurance et la demande de dommages et intérêts formées par MM. [L] et [F] [T] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [N] et Mme [P] [W] épouse [A] à verser à la SA MAIF la somme de 3980 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [N] et Mme [P] [W] épouse [A] à verser à MM.[L] et [F] [T] et la SA MAIF la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [N] et Mme [P] [W] épouse [A] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

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