COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025 / 182

N° RG 23/00829

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKUBX

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

C/

SELARL [I] – LES MANDATAIRES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 02 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01911.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sis [Adresse 2],

représenté par la SELARL [Z] & ASSOCIÉS, prise en la personne de Maître [Y] [Z], agissant en sa qualité d’Administrateur provisoire, désigné à ces fonctions par Ordonnance sur requête rendue par Madame le Vice-Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 6 juillet 2022

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Jean Luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

SELARL [I] – LES MANDATAIRES

représentée par Maître [S] [I], agissant en qualité de Mandataire ad’hoc de la société JABER TUTTI FRUTTI, domicilié es qualité en son siège à [Localité 5]

Signification de la DA le 27/02/2023 à personne habilitée

Signification de conclusions le 05/04/2023 à personne habilitée

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant exploit d’huissier du 24 juin 2020 et conclusions ultérieures, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], ensemble immobilier à vocation commerciale situé [Adresse 1] Nice, agissant par son administrateur provisoire la SELARL [Z] & ASSOCIÉS, représentée par Maître [Y] [Z], a assigné la SARL TUTTI FRUTTI, propriétaire du lot n° 446, personne morale dissoute et radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 9 mars 2012, prise en la personne de son mandataire ad’hoc la SELARL [I] – LES MANDATAIRES, représentée par Maître [C] [I], à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour l’entendre condamner à lui payer la somme principale de 24.660,93 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges, outre les intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure du 3 mai 2018 et une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La défenderesse, comparant en première instance, a opposé la prescription d’une partie de la créance et le défaut de production d’une partie des pièces comptables. Elle s’est reconnue débitrice d’une somme de 1.209,68 euros au titre des seules charges correspondant aux exercices 2018 et 2019 et des cotisations au fonds de travaux, et a conclu au rejet du surplus des demandes.

Par jugement rendu le 2 septembre 2022, le tribunal a retenu d’une part que l’action en recouvrement des charges échues antérieurement au 24 juin 2010, représentant une somme de 12.158,91 euros, était éteinte par la prescription prévue à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et d’autre part qu’aucune pièce comptable n’établissait le montant de la créance correspondant aux exercices 2010 à 2015 inclus, ainsi qu’aux exercices 2020 et suivants.

En conséquence, le premier juge a limité la condamnation de la société TUTTI FRUTTI au paiement de la somme de 3.088,93 euros correspondant aux charges courantes des exercices 2016 à 2019 inclus ainsi qu’aux cotisations au fonds de travaux exigibles pour les années 2018 à 2022, outre celle de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire la SELARL [Z] & ASSOCIÉS, agissant par Maître [Y] [Z], a interjeté appel le 11 janvier 2023. Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 3 avril 2023 et signifiées le 5 avril à la partie adverse, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, il demande à la cour de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner la société TUTTI FRUTTI à lui payer les sommes de :

—  28.200,47 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges actualisé au 10 mars 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2018,

—  5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

La société TUTTI FRUTTI, citée en la personne de son mandataire ad’hoc la SELARL [I] – LES MANDATAIRES, représentée par Maître [C] [I], suivant exploit d’huissier remis le 27 février 2023 à une personne habilitée à le recevoir, n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par arrêt réputé contradictoire. En application de l’article 954 du code de procédure civile, elle sera réputée s’approprier les motifs du jugement critiqué.

DISCUSSION

Sur la prescription d’une partie de la créance :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que l’action en paiement des charges échues antérieurement au 24 juin 2010 était éteinte par la prescription en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

A cette date, le solde débiteur du compte de la société TUTTI FRUTTI s’élevait bien à la somme de 12.158,91 euros suivant le relevé produit au dossier, et non pas à celle de 9.323,55 euros comme il est soutenu dans les conclusions de l’appelant.

Sur les charges postérieures :

Il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir le caractère liquide et exigible de sa créance en présentant les documents comptables couvrant l’ensemble de la période concernée par sa demande, lesquels doivent permettre aux juges de vérifier la quote-part de charges due par le copropriétaire poursuivi, ce qui implique notamment de disposer des états individuels de répartition pour chacun des exercices considérés.

Maître [Y] [Z], qui indique dans ses conclusions ne pas détenir les pièces comptables afférentes aux exercices 2010 à 2015 inclus, qui seraient restées en possession de l’ancien syndic, doit être en conséquence débouté de sa demande en paiement des charges correspondantes, nonobstant la production des procès-verbaux d’assemblée générale portant approbation des comptes.

S’agissant en revanche des exercices 2016 à 2019, la cour, comme le premier juge, dispose des éléments suffisants pour lui permettre de fixer la créance de charges à la somme de 2.944,99 euros.

Il en est de même des cotisations au fonds de travaux constitué en application de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées entre le 1er juillet 2018 et le 1er avril 2022, représentant une somme totale de 143,94 euros.

Enfin la cour, comme le tribunal, ne peut que constater qu’elle ne dispose pas des pièces comptables afférentes aux exercices 2020 et suivants, que sorte que la demande en paiement des charges correspondantes doit être également rejetée.

En définitive, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a cantonné la créance du syndicat à la somme de 3.088,93 euros, celle-ci devant produire intérêts à compter de son prononcé.

Sur la demande accessoire en dommages-intérêts :

C’est encore par des motifs pertinents, que la cour fait siens, que le premier juge a retenu que le défaut de participation aux charges de la part de la société TUTTI FRUTTI durant plus de dix années participait des difficultés financières éprouvées par la copropriété, à l’origine de son placement sous administration provisoire, et avait causé au syndicat un préjudice indépendant du simple retard, dont la réparation a été justement évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Dit que la créance de charges produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

Condamne le syndicat aux dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE