COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2025

N° 2025 / 325

N° RG 23/02285

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKY6H

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [O]

C/

[V] [K] [P] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Elisabeth RECOTILLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 04 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/03961.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice l’Agence LES PALMIERS domicilié en cette qualité audit siège sis

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Bertrand ROI, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Madame [V] [K] [P] [L]

née le 19 Avril 1933 à [Localité 2] (21), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [V] [L] est propriétaire du lot n° 20 d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 1], commune [Adresse 3] [Localité 4] (département du Var), consistant en un appartement de trois pièces avec terrasse et jardin privatif en rez-de-chaussée du bâtiment G.

Par courrier du 5 septembre 2018, le syndic lui a reproché d’avoir effectué des travaux sans autorisation et lui a demandé de replanter la haie végétale qui existait en limite de son jardin ainsi que de retirer le brise-vue installé devant celle-ci.

En réponse, Madame [L] a sollicité l’autorisation de terminer la taille de sa haie et de poursuivre l’installation d’un brise-vue sur la totalité de sa clôture. Ces demandes ont été soumises à l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 4 juillet 2019, qui les a rejetées aux termes de sa résolution n° 12.

Par acte délivré le 10 septembre 2019, Madame [L] a saisi le tribunal de grande instance de Toulon, devenu le tribunal judiciaire, aux fins d’entendre annuler ladite résolution pour abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires a opposé une fin de non-recevoir, faisant valoir que Madame [U] [E], mandatée par Madame [L] pour la représenter à cette assemblée, avait elle-même voté contre la demande d’autorisation, de sorte que la requérante n’avait pas la qualité d’opposante au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre reconventionnel, il a réclamé la condamnation de l’intéressée à déposer le brise-vue et à remettre les lieux en leur état antérieur, ainsi qu’à lui verser une somme de 2.000 euros en réparation du préjudice esthétique subi par la collectivité des copropriétaires.

Par jugement rendu le 4 janvier 2023, le tribunal a déclaré irrecevable la demande principale de Madame [L] et débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu :

— d’une part, que la seule attestation de Madame [E] ne suffisait pas à établir que son vote aurait été mal pris en compte,

— d’autre part, que Madame [L] avait été autorisée dès l’année 2002 par l’ancien syndic à installer un brise-vue,

— et que le syndicat ne justifiait pas de l’existence d’un préjudice en lien avec une faute commise par l’intéressée.

Le syndicat des copropriétaires LES CABROVAIRES, représenté par son syndic en exercice l’Agence LES PALMIERS, a interjeté appel partiel de cette décision par déclaration enregistrée le 8 février 2023 au greffe de la cour. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 8 septembre 2025, il fait valoir :

— que les travaux litigieux relèvent de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,

— qu’aux termes de sa résolution n° 33 votée le 26 août 2015, l’assemblée générale a entendu harmoniser l’installation de brise-vues dans les jardins, balcons et loggias, en application du règlement de copropriété,

— que l’autorisation donnée en 2002 par l’ancien syndic était dépourvue de base légale et ne constituait qu’une simple tolérance, étant en outre précisé qu’elle ne portait pas sur la partie de la clôture visible depuis les parties communes.

Il ajoute que Madame [L] aurait fait pratiquer des coupes illicites de végétaux sur les parties communes et les parties privatives de ses voisins.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes reconventionnelles, et statuant à nouveau de ces chefs :

— de condamner Madame [V] [L] à démonter la structure brise-vue en toile verte

installée le long de son jardin au niveau de la zone d’accès au bâtiment H, ainsi qu’à remettre les lieux en leur état antérieur, sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt,

— de la condamner à lui payer la somme de 2.000 € en réparation des préjudices esthétique et de jouissance subis par les autres copropriétaires,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une indemnité de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [V] [L] a notifié le 25 août 2025 des conclusions récapitulatives dans lesquelles elle soutient :

— que sa mandataire avait en réalité voté en faveur de la demande d’autorisation, et que cette erreur affecte la régularité du scrutin,

— que le refus d’autorisation constitue un abus de majorité et une rupture d’égalité entre les copropriétaires, dès lors que certains d’entre eux disposent de brise-vues semblables au sien,

— et que cette installation avait été autorisée par l’ancien syndic, ainsi que par la résolution n° 33 votée le 26 août 2015.

Elle ajoute qu’elle n’a pas supprimé la haie de troènes en limite de son jardin, mais l’a simplement rabattue pour lui permettre de reprendre de la vigueur. Elle conteste d’autre part avoir effectué des coupes de végétaux dans les parties communes ou chez ses voisins.

Elle forme appel incident du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable sa demande principale et demande à la cour, statuant à nouveau de ce chef :

— d’annuler la résolution n° 12 votée le 4 juillet 2019,

— et de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 septembre 2025.

DISCUSSION

Sur la demande principale de Madame [L] :

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales sont ouvertes aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants. Lorsque l’assemblée rejette une demande d’autorisation de travaux, les copropriétaires ayant la qualité d’opposant sont ceux qui ont voté en faveur de l’autorisation.

Les mentions du procès-verbal de l’assemblée font foi jusqu’à preuve contraire, laquelle peut être rapportée par tous moyens. Cependant, c’est par de justes motifs que le premier juge a considéré que la seule attestation du mandataire d’un copropriétaire, non confortée par des éléments extrinsèques, ne peut suffire à établir l’existence d’une erreur dans la prise en compte de son vote.

C’est donc à bon droit que le tribunal a jugé que Madame [V] [L], dont le mandataire avait voté contre la résolution n° 12, n’avait pas la qualité d’opposante, de sorte que son recours était irrecevable.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat :

Le règlement de copropriété stipule que les copropriétaires qui bénéficient de l’usage exclusif de jardins devront les maintenir à leurs frais en parfait état d’aménagement et d’entretien sous le contrôle du syndic, dans la mesure où ces espaces verts concourent à l’aspect général et à l’agrément de l’ensemble immobilier. Cette obligation s’applique également aux haies végétales séparant une partie privative d’une partie commune.

D’autre part, l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 soumet à autorisation préalable de l’assemblée générale l’exécution par un copropriétaire de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, Madame [V] [L] justifie avoir obtenu le 5 août 2002 de la part de l’ancien syndic l’autorisation écrite d’installer un brise-vue le long de la clôture qui délimite son jardin privatif.

En outre, l’assemblée générale qui s’est tenue le 26 août 2015 a voté une résolution n° 33 adoptant un modèle de brise-vue de couleur 'vert standard’ pour l’ensemble des jardins privatifs de la copropriété, qui correspond précisément à celui qui a été posé par l’intimée.

Il résulte également d’un procès-verbal de constat dressé le 9 septembre 2019 par l’étude [G] [D] & [N] [W], huissiers de justice associés, que des brise-vues similaires ont été installés par d’autres copropriétaires.

Madame [L] explique d’autre part dans son courrier du 10 septembre 2018 adressé au syndic, sans être démentie par un autre élément du dossier, qu’elle n’a pas supprimé la haie de troènes délimitant son jardin, mais qu’elle l’a simplement rabattue à un mètre de hauteur car celle-ci avait été fragilisée par la sécheresse. Elle produit également un extrait du magazine RUSTICA, spécialisé dans les conseils de jardinage, selon lequel l’état sanitaire de cette plante peut effectivement imposer une telle intervention, qui lui permettra de reprendre rapidement de sa vigueur.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que l’intimée aurait fait pratiquer des coupes illicites de végétaux sur les parties communes ou les parties privatives de ses voisins, ce que celle-ci conteste.

Le jugement entrepris sera donc également confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à l’intimée une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT