COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2026

N° 2026/ 225

Rôle N° RG 23/11426 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BL3P5

[Z] [S]

[F] [S]

C/

S.D.C. LES AIRELLES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivia DUFLOT

M^e Léa GAGOSSIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 13 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/07866.

APPELANTS

Monsieur [Z] [S]

né le 21 Novembre 1929 à [Localité 2] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [S]

née le 10 Janvier 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Olivia DUFLOT de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par M^e Maéva MICHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.D.C. LES AIRELLES, demeurant [Adresse 3] représenté par son syndic professionnel la société FONCIA MEDITERRANEE dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal venant aux droits de la société IPF.

représentée par M^e Léa GAGOSSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M.[Z] [S] et Mme [F] [S] sont respectivement usufruitier et nu-propriétaire du lot n° 108 d’un ensemble immobilier organisé en copropriété, comprenant trois bâtiments, [Localité 5], [Localité 6] et [Localité 7]. Leur lot est situé dans le bâtiment [Localité 7].

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un audit énergétique en 2015, aux fins de se conformer aux obligations du décret du 27 janvier 2012.

La convocation à une assemblée générale du 03 juin 2021 mentionnait que la résolution n° 17 portait sur des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment [Adresse 5].

Ces travaux ont été rejetés.

Par acte d’huissier du 30 août 2021, M.et Mme [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins essentiellement de voir prononcer la nullité de la résolution n° 17 et de le voir condamner à leur verser des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— débouté M. [Z] [S] et Mme [F] [S] de leur demande d’annulation de la résolution n°l7 de l’assemblée générale du 3 juin 2021,

— débouté M. [Z] [S] et Mme [F] [S] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamné M. [Z] [S] et Mme [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES AIRELLES pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [Z] [S] et Mme [F] [S] au dépens, distraits au profit de Maître Jacques BISTAGNE.

Le premier juge a estimé que la toiture terrasse du bâtiment ne présentait aucune défaillance particulière et précisé que Mme et Mme [S] ne démontraient pas que le vote de rejet de la proposition de réalisation de travaux sur l’étanchéité était contraire à l’intérêt collectif ou servait les intérêts de certains copropriétaires majoritaires.

Par déclaration du 06 septembre 2023, M. Et Mme [S] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [S] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

Statuant à nouveau

— de prononcer la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 3 juin 2021,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à payer à M. [Z] [S] et Mme [F] [S] ensemble :

—  10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance

—  25.000 euros en réparation du préjudice financier

—  4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— ainsi que les entiers dépens

— de juger que toutes les condamnations à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] seront réparties entre tous les copropriétaires, à l’exclusion de Mme [S].

A titre préliminaire, ils expliquent que la formulation de la résolution 'travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture’ est impropre puisqu’il s’agissait d’effectuer des travaux d’isolation thermique.

Ils déclarent que leur lot, situé au dernier étage du bâtiment, est affecté d’un problème d’isolation, qui engendre des difficultés en hiver et en été.

Ils font valoir qu’un audit énergétique, effectué en septembre 2015, a préconisé l’isolation de la toiture.

Ils soulèvent la nullité de la résolution critiquée pour abus de majorité, en indiquant :

— que l’assemblée générale du 03 juin 2021 a voté favorablement pour les travaux d’étanchéité (en réalité d’isolation) du bâtiment [Adresse 8],

— qu’une seule chaudière produit le chauffage des trois bâtiments et que les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] vont assumer une dépense dont ils ne recueilleront pas tous les bénéfices puisque les deux autres bâtiments ne sont pas isolés,

— que le refus d’exécuter les travaux d’isolation de la toiture du bâtiment [Adresse 5] conduit à une rupture d’égalité entre les copropriétaires,

— que le refus d’isoler la toiture de tous les bâtiments fait peser la dépense de chauffage sur les copropriétaires des derniers étages, pour une température moindre,

— qu’il n’existe aucune isolation sur le toit-terrasse de leur bâtiment,

— que l’isolation permettrait une économie de 11% sur la dépense de chauffage,

— que l’absence d’isolation dévalorise leur lot dont le classement énergétique est déprécié,

— que la résolution est contraire à la loi du 17 août 2015, dite de transition énergétique et à la charte de l’environnement.

Ils ajoutent que le rejet de cette résolution leur a créé divers préjudices dont ils demandent réparation.

Ils évoquent :

— un préjudice de jouissance,

— un préjudice financier lié à la pose d’un double vitrage, à des dépenses de chauffage et à la dévalorisation de leur bien.

Ils demandent à être dispensés du paiement de la quote-part de condamnation afférente à l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires LES AIRELLES demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner solidairement M.[Z] [S] et Mme [F] [S] à verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement M.[Z] [S] et Mme [F] [S] aux dépens d’instance et d’appel, distraits au profit de Maître Jacques BISTAGNE.

Il indique que les demandes de M.[S] en 2017, 2018 et 2021 concernaient des travaux d’étanchéité de la toiture.

Il conteste tout abus de majorité en indiquant :

— que les travaux sollicités ne sont pas indispensables à la conservation de l’immeuble,

— que l’audit a conclu à un niveau de consommation de chauffage tout à fait raisonnable pour l’immeuble et a relevé que 'l’isolation des toitures est responsable de 7% de perte d’énergie pour le bâtiment [Adresse 5]',

— que M.et Mme [S] ne démontrent aucune défaillance concernant l’isolation du toit terrasse,

— que le rejet de la résolution n’a pas pour objet de leur nuire.

Il conclut au rejet des demandes de dommages et intérêts au motif qu’il n’a commis aucune faute et que les consorts [S] ne démontrent aucun préjudice.

MOTIVATION

Sur l’annulation de la résolution n° 17

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité dès qu’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, pour favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires.

Dans la lettre envoyée au syndic pour obtenir l’inscription d’un vote à l’ordre du jour de l’assemblée générale, M.et Mme [S] notaient demander le vote pour un achat groupé de double vitrage et le vote de travaux d’isolation des terrasses des bâtiments [Adresse 5], [Localité 5] et [Localité 6], avec répartition aux millièmes. Cette lettre s’appuyait sur l’audit énergétique de septembre 2015.

Lors de l’assemblée générale du 03 juin 2021, les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment [Localité 5] ont été adoptés (résolution n° 15). Les mêmes travaux pour le bâtiment [Localité 6] (résolution 16 ) et pour le bâtiment [Localité 7] (résolution n° 17 critiquée) ont été rejetés.

Il appartient à M.et Mme [S] de démontrer que le rejet de la résolution n° 17 est constitutive d’un abus de majorité.

S’il est de l’intérêt de la copropriété de pouvoir bénéficier de réduction énergétique, il n’est pas contraire à son intérêt de faire un ratio entre la dépense occasionnée par le coût des travaux envisagés et l’économie réalisée.

L’audit énergétique mentionnait que le principal poste de déperdition correspondait aux murs extérieurs. Il était noté qu’il faudrait envisager la mise en place d’une isolation par l’extérieur pour diminuer significativement ce poste. Il était relevé que les vitrages représentaient aussi un poste important et que les disparités entre ceux qui les avaient remplacés et ceux qui les avaient conservés entraînaient des déséquilibres de températures entre les appartements. Il était ajouté que le remplacement permettrait également de réduire les déperditions par infiltrations qui étaient dues à la mauvaise étanchéité des menuiseries.

Ce même audit notait que l’isolation des toitures permettrait d’améliorer le confort d’hiver et d’été des appartements situés aux derniers niveaux.

Dans le corps du rapport, et s’agissant du seul bâtiment [Adresse 9] [Localité 8], il était noté que la déperdition énergétique par la toiture terrasse s’élevait à 7%, ce qui correspondait au taux le plus faible pour le même poste pour les autres bâtiments.

L’audit n’indiquait pas de difficulté particulière pour les toits-terrasses et évoquait uniquement une amélioration du confort des appartements situés aux derniers niveaux si l’isolation était refaite.

Le fait qu’une résolution soit contraire à un intérêt particulier n’entraîne pas ipso facto un abus de majorité.

Ainsi, il n’est pas démontré par M.et Mme [S] que le rejet des travaux envisagés par la résolution n° 17 constitue un abus de majorité puisqu’il n’est pas démontré :

— que le rejet des travaux envisagés serait contraire à l’intérêt collectif,

— que le rejet de ces travaux aurait été pris dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, pour favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de M.et Mme [S],

— que la majorité aurait voté dans un intérêt contraire à l’intérêt collectif, en particulier en rompant l’équilibre entre les copropriétaires

Le jugement déféré qui a rejeté la demande d’annulation sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.et Mme [S]

Ces derniers ne justifient d’aucune faute commise par le syndicat des copropriétaires. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.et Mme [S] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leurs demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

ll n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

M.et Mme [S] seront condamnés in solidum au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance exposés par le syndicat des copropriétaires et à la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le jugement déféré qui a condamné in solidum M.et Mme [S] aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE in solidum M.[Z] [S] et Mme [F] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES AIRELLES la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE in solidum M.[Z] [S] et Mme [F] [S] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,