COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 FEVRIER 2026

N° 2026/ 93

Rôle N° RG 25/03821 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOTKW

Syndicat des Copropriétaires

[Adresse 1]

C/

S.N.C. BPI

S.A.R.L. HOTELIERE [Localité 1] FESTIVAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Juliette HURLUS

M^e Rachel COURT-MENIGOS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 2] en date du 04 mars 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/02016.

APPELANTE

Syndicat des Copropriétaires ' [Adresse 1]'

sis [Adresse 2]

agissant poursuites et diligence de son Syndic, la société DAMONTE IMMOBILIER SARL inscrite au RCS de [Localité 1] n° 443 941 661, dont le siège social est situé [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité

représenté par M^e Juliette HURLUS, SELARL GHM, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.N.C. BPI,

immatriculée au RCS [Localité 1] 532 798 444, représenté par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Rachel COURT-MENIGOS, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, postulant et M^e François CREPEAUX, avocat au barreau de Nice, plaidant

S.A.R.L. HOTELIERE [Localité 1] FESTIVAL,

immatriculée au RCS [Localité 1] 820 955 664, représenté par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Rachel COURT-MENIGOS, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, postulant et M^e François CREPEAUX, avocat au barreau de Nice, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Gilles PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société à responsabilité limitée (SARL) Hôtelière [Localité 1] Festival est la gestionnaire de la résidence hôtelière éponyme, exploitée sous l’enseigne « Résidhôtel » dans 40 des 76 appartements de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3]. Elle est titulaire de baux commerciaux que lui a transférés la SAS Rhôde affaires en 2016.

La société en nom collectif (SNC) BPI, société foncière du groupe Résidhôtel, est propriétaire d’un des appartements donnés à bail.

L’ensemble immobilier, de sept étages, est soumis au statut de la copropriété et régi par un état descriptif de division et règlement de copropriété qui en prévoit la destination de 'résidence de tourisme'.

La SARL Damonte Immobilier en est l’actuel syndic, ayant été nommée à ces fonctions le 18 avril 2024, en remplacement de la SAS Agefim consultants.

Se plaignant de l’inaction du syndicat des copropriétaires (SDC) et des syndics successifs dans l’entretien des parties communes, dont les dégradations sont imputées par certains copropriétaires à ses clients, et, ce faisant, d’une perte de commercialité, la SARL Hôtelière Cannes Festival et la SNC BPI ont fermé la résidence puis fait assigner les précités devant le président du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de les entendre :

— condamner, sous astreinte, à mandater telles entreprises de leur choix à l’effet de réaliser dans l’immeuble :

' la remise en état de l’ascenseur ;

' la remise en état de la centrale incendie ;

' la remise en état des portes coupe-feu et de la fermeture de la porte du garage ;

' la reprise de la peinture des parties communes (escaliers, couloirs, paliers, portes) dégradées par des tags ;

' l’installation et mise en service de la vidéosurveillance votée en 2023 ;

— condamner à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 4 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par les défendeurs ;

— déclaré irrecevables les demandes d’exécution forcée de travaux formées à 1'encontre de la SARL Damonte immobilier ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 1] à remettre en

état l’ascenseur et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de son ordonnance, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à remettre en

état la centrale incendie et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de son

ordonnance, et sous astreinte dc 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 1] à remettre en

état la fermeture de la porte du garage et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signi’cation de son ordonnance, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 1] à remettre en

état la peinture des parties communes (escaliers, couloirs, paliers, portes) et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signi’cation de son ordonnance, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à installer et mettre en service le système de vidéosurveiliance voté lors de l’assemblée générale des

copropriétaires de 2023 et ce, dans un délai de six mois à compter de la signi’cation de son ordonnance, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à la SARL Hôtelière [Localité 1] festival et la SNC BPI, ensemble, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Hôtelière [Localité 1] festival et la SNC BPI, solidairement, à payer à la société Damonte immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré que :

— les demandeurs justifiaient de l’urgence à remettre l’ascenseur en fonctionnement, l’immeuble comportant sept étages et ce, même si le SDC produisait des devis de travaux datés du 16 septembre 2024, approuvé par le syndic, travaux devant débuter le 20 janvier 2025 et durer dix jours ;

— qu’il n’était pas contesté que la centrale incendie était en panne, ce qui représentait un danger pour les résidents, et qu’il y avait donc urgence à la faire réparer ;

— que la panne de la porte du garage, bloquée en position ouverte, facilitait les intrusions et actes de vandalisme, ce qui caractérisait l’urgence à la réparer ;

— que les parties communes étaient taggées ce qui générait une impression d’abandon et permettait de caractériser un trouble manifestement illicite ;

— que l’installation d’un système de vidéosurveillance avait été votée par l’assemblée générale du 13 avril 2023 et qu’il appartenait au SDC d’exécuter cette décision.

Selon déclaration reçue au greffe le 28 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 1] a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle l’a condamné à :

— à remettre en état la peinture les parties communes (escaliers, couloirs, paliers, portes) et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signi’cation de son ordonnance, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à installer et mettre en service le système de vidéosurveillance voté lors de l’assemblée générale des

copropriétaires de 2023 et ce, dans un délai de six mois à compter de la signi’cation de son ordonnance, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, durant trois mois.

Par dernières conclusions transmises le 7 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise des deux chefs déférés et, statuant à nouveau, qu’elle :

— déboute les sociétés BPI et Hôtelière [Localité 1] festival de leurs demandes tendant à le voir condamner à :

' remettre en état la peinture des parties communes (escaliers, couloirs, paliers, portes) sous astreinte ;

' installer et mettre en service le système de vidéosurveillance voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires de 2023 sous astreinte ;

— à titre subsidiaire, condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 1] à remettre en état la peinture des parties communes (escaliers, couloirs, paliers, portes) et ce, dans un délai de 24 mois à compter à compter de l’assemblée générale du 15 avril 2025, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

— en tout état de cause :

' condamne solidairement les sociétés BPI et Hôtelière [Localité 1] festival à lui verser la somme de 1 610,51 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût de réparation de la centrale incendie ;

' condamne solidairement les sociétés BPI et Hôtelière [Localité 1] festival à lui verser la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

' condamne les sociétés BPI et Hôtelière [Localité 1] festival aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions transmises le 7 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SNC BPI et la SARL Hôtelière [Localité 1] festival sollicitent de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence 107 [Localité 1] à remettre en état la peinture des parties communes (escaliers, couloirs, paliers, portes) et ce, dans un délai de quatre mois à compter de sa signification, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

— la réforme en ce qu’elle l’a condamné à installer et mettre en service le système de vidéosurveillance voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires de 2023 et ce, dans un délai de six mois à compter de sa signification et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

— condamne en lieu et place ledit syndicat à procéder à la sécurisation de l’entrée de l’immeuble par le remplacement de la porte principale et la création d’un sas avec la pose d’une porte intérieure et à l’installation de caméras de vidéosurveillance dans le hall d’entrée de l’immeuble et l’entrée des garages, travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2025 et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— déboute l’appelant du surplus de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à leur payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 16 décembre 2025.

Par soit-transmis en date du 8 janvier 2026, la cour a informé les conseils des parties qu’elle entendait soulever d’office la question de la recevabilité, dans le cadre de la présente procédure de référé, de la demande de condamnation solidaire des sociétés BPI et Hôtelière [Localité 1] festival au paiement de la somme de 1 610,51 euros, correspondant au coût de la réparation de la centrale électrique, demande formulée à titre définitif et non professionnel. Elle leur a donc imparti un délai, expirant le vendredi 16 janvier 2026, pour lui faire parvenir leurs éventuelles observations sur ce point par le truchement d’une note en délibéré.

Aucune note en délibéré n’a été transmise à la cour en réponse à son soit-transmis précité.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient, à titre liminaire, de constater que la recevabilité de l’action intentée contre le syndicat des copropriétaires par la SARL Hôtelière [Localité 1] festival, en qualité de locataire, par le truchement d’une action oblique, et par la SNC BPI, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’a jamais été contestée.

Par ailleurs, la cour statuera dans les limites de sa saisine, limitée à la critique des deux chefs précités de la décision entreprise.

Sur les demandes de remise en état

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande tant en son principe qu’en ses modalités d’exécution.

Aux termes des alinéa 4 et 5 l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes : il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Sur la remise en état la peinture des parties communes

Tout en demandant l’infirmation de l’ordonnance entreprise de ce chef, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas, en cause d’appel, le principe de sa condamnation à reprendre la peinture des parties communes. Il fait néanmoins observer que la décision déférée n’a pas fait pas la distinction entre les parties communes vandalisées, sur lesquelles il a fait intervenir un artisan dès février 2025 (et donc au cours du délibéré de première instance), et les parties communes saines. Il ajoute que, pour se conformer au mieux à la décision déférée, il a fait voter par l’assemblée générale du 15 avril 2025, une résolution n° 20 portant sur une réfection complète des parties communes pour un prix de 60 000 euros mais avec un étalement du financement sur 24 mois compte tenu de la situation financière de la copropriété. Ce point est attesté par la production du procès-verbal de ladite assemblée.

Dès lors, si son obligation de remettre en état lesdites parties n’est pas sérieusement contestable, surtout au vu de leur état au 29 novembre 2024, date à laquelle a été dressé le procès-verbal de constat de Maître [F], commissaire de justice, il échet d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé un délai de trois mois, notoirement insuffisant pour remettre en état la peinture des parties communes de cet immeuble de sept étages, et de porter ledit délai à 24 mois.

Sur le système de vidéosurveillance

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir et atteste que l’assemblée générale du 15 avril 2025 a voté une résolution n° 16 annulant la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 13 avril 2023 et y substituant l’installation de caméras de vidéosurveillances du hall d’entrée de l’immeuble et l’entrée des garages, ladite résolution devant être mise en perspective avec la n° 17 prévoyant le remplacement de la porte principale et la création d’un sas avec la pose d’une porte intérieure.

En réplique, les intimés conviennent que la condamnation du syndicat à mettre en service le système de vidéosurveillance voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires de 2023, n’est plus d’actualité. Elles sollicitent donc l’infirmation de l’ordonnance entreprise de ce chef et la condamnation, par substitution, du syndicat des copropriétaires à mettre en oeuvre les résolutions n° 16 et 17 précitées de l’assemblée générale du 15 avril 2025.

Force est néanmoins de constater qu’aucun des éléments versés au dossier ne caractérise une quelconque carence ou retard à ce faire de l’appelant en sorte que cette demande de substitution de condamnation ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

C’est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référé, juge du provisoire, peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des sociétés BPI et Hôtelière [Localité 1] festival, à lui verser la somme de 1 610,51 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût de la réparation de la centrale incendie.

Cette demande, formulée à titre définitif et non provisionnel, doit être déclarée irrecevable, dans le cadre d’une instance de référé, par application des dispositions précitées, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’irrecevabilité dont s’agit ne s’analyse pas en une 'sanction procédurale’ critiquable sur le terrain du 'formalisme excessif’ dès lors qu’elle s’induit de l’absence de pouvoir de la cour, statuant en référé, de prononcer une condamnation autre que provisionnelle. En outre, la cour ne saurait, au détriment d’une partie, requalifier la prétention d’une autre en ayant recours à des raisonnements déductifs en relation avec le cadre procédural dans lequel elle statue.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’infirmation étant fondée sur l’évolution du litige alors que la condamnation de première instance était fondée au moment où elle a été rendue, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser la somme de 2 000 euros à la SARL Hôtelière [Localité 1] festival et la SNC BPI, ensemble, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces dernières qui succombent en cause d’appel, pour avoir maintenu des demandes largement disqualifiées par l’assemblée générale du 15 avril 2025, tenue un mois et onze jour après l’ordonnance entreprise, seront nénmoins condamnées aux dépens d’appel et à verser au syndicat des copropropriétaires '[Adresse 8] [Adresse 7]' la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Déclare irrecevable la demande de condamnation de société Hôtelière [Localité 1] festival et BPI à verser au syndicat des copropropriétaires '[Adresse 6] [Localité 1]' la somme de 1 610,51 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût de la réparation de la centrale incendie ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Localité 1] à remettre en

état la peinture des parties communes (escaliers, couloirs, paliers, portes) ;

— condamné le syndicat des copropropriétaires '[Adresse 6] [Localité 1]' aux dépens ;

— condamné le syndicat des copropropriétaires '[Adresse 6] [Localité 1]' à verser à la SARL Hôtelière [Localité 1] festival et la SNC BPI, ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme en ce qu’elle a :

— assorti la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à remettre en état la peinture des parties communes (escaliers, couloirs, paliers, portes) d’une astreinte de 150 euros par jour de retard courant à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de sa signi’cation et pendant un délai de trois mois ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à installer et mettre en service le système de vidéosurveiliance voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires de 2023 et ce, dans un délai de six mois à compter de la signi’cation de son ordonnance, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

Statuant à nouveau ajoutant :

Assortit la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à remettre en état la peinture des parties communes (escaliers, couloirs, paliers, portes) d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de 24 mois à compter de la signification de l’ordonnance entreprise et pendant une période de trois mois ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation du syndicat des copropropriétaires '[Adresse 1]' à procéder, sous astreinte, à la sécurisation de l’entrée de l’immeuble par le remplacement de la porte principale et la création d’un sas avec la pose d’une porte intérieure et à l’installation de caméras de vidéosurveillance dans le hall d’entrée de l’immeuble et l’entrée des garages ;

Condamne in solidum la SARL Hôtelière [Localité 1] festival et la SNC BPI à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Hôtelière [Localité 1] festival et la SNC BPI de leur demande sur ce même fondement ;

Condamne in solidum la SARL Hôtelière [Localité 1] festival et la SNC BPI aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,