ARRET

N°

[L]

C/

S.A. CLESENCE

GH/VB/NL/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUATORZE NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/00860 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JADG

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [R] [L]

née le 06 Octobre 1997 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Messaouda YAHIAOUI, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000620 du 11/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANTE

ET

S.A. CLESENCE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Amélie DATHY de la SCP DUSSEAUX-BERNIER-VAN WAMBEKE-DATHY, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 05 septembre 2024, l’affaire est venue devant M^me Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 14 novembre 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Nathalie LEPEINGLE, greffière.

*

* *

DECISION :

Par contrats du 29 octobre 2021 prenant effet le 23 novembre 2021, la SA d’HLM Clésence a donné à bail à Mme [R] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 496,57 euros et 71,50 euros de provision sur charges, ainsi qu’un garage n°004 pour un loyer mensuel initial de 25 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 26 janvier 2023, la SA d’HLM Clésence a fait signifier à sa locataire un commandement de payer pour la somme en principal de 751,30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, la SA d’HLM Clésence a fait assigner Mme [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins, notamment, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, en application de la clause résolutoire contenue au contrat.

Par ordonnance de référé contradictoire du 5 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent :

constaté la recevabilité des demandes de la SA d’HLM Clésence ;

constaté le désistement de la SA d’HLM Clésence de sa demande de résiliation pour défaut d’assurance garantissant les risques locatifs ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 29 octobre 2021 entre la SA d’HLM Clésence et Mme [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 27 mars 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

débouté Mme [L] de sa demande de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ;

ordonné en conséquence à Mme [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

dit qu’à défaut pour Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D’HLM Clésence pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il lui plaira aux frais et risques des personnes expulsées ;

condamné Mme [L] à verser à la SA d’HLM Clésence à titre provisionnel la somme de 3 438,26 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2024), avec le intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

condamné Mme [L] à payer à la SA D’HLM Clésence à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 mars 2023 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

condamné Mme [L] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration du 23 février 2024, Mme [L] a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 mars 2024, Mme [L] demande à la cour de :

la dire recevable et bien fondée en son appel ;

infirmer l’ordonnance intervenue le 5 février 2024 ;

dire et juger la SA D’HLM Clésence irrecevable et mal fondée en ses demandes ;

l’en débouter ;

Statuant à nouveau,

dire et juger Mme [L] recevable et bien fondée en ses demandes ;

lui accorder des termes et délais à hauteur de 30 mois afin d’apurer sa dette ;

constater l’absence de réunion des conditions de la clause résolutoire ;

suspendre les effets de la clause résolutoire ;

statuer ce que de droit quant aux dépens.

Mme [L] fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières et qu’elle a repris le paiement de ses loyers en y ajoutant une somme supplémentaire afin de rembourser son passif. Elle invoque sa bonne foi et qu’elle n’a pas attendu l’assignation de sa bailleresse pour commencer à rembourser sa dette.

Elle ajoute que le versement de ses allocations logement a été suspendu depuis le mois de mai 2023, ce qui représente la somme de 2 275 euros.

Elle sollicite donc la suspension des effets de clause résolutoire du bail. Elle fait valoir qu’elle n’est pas en défaut de paiement puisqu’elle règle une partie de son loyer chaque mois et que la clause résolutoire ne peut s’appliquer.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, la SA d’HLM Clésence demande à la cour de :

la juger tant recevable que bien fondée en ses fins, moyens et prétentions ;

En conséquence et l’y recevant,

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens ;

En tout état de cause,

débouter Mme [L] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

la condamner à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SA d’HLM Clésence fait valoir que Mme [L] est de mauvaise foi car les incidents de paiement ont commencé dès la régularisation des baux puisqu’elle n’a effectué aucun paiement entre le 30 novembre 2021 et le 7 février 2022.

Elle rappelle que si les APL ont été suspendues c’est parce que la locataire ne règle pas ses loyers régulièrement.

La SA d’HLM Clesence indique également qu’un plan d’apurement a été régularisé fin 2022 mais que la locataire ne l’a pas respecté.

L’intimée s’oppose à l’octroi de délais de paiement à Mme [L] et indique que le montant de sa dette locative s’élève, au 2 janvier 2024, à la somme de 4 482,51 euros.

Par ordonnance de fixation à bref délai, l’affaire a été fixée à l’audience du 5 septembre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2024.

SUR CE,

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat conclu le 29 octobre 2021 contient une clause résolutoire.

Le 26 janvier 2023, la SA d’HLM Clésence a fait signifier un commandement de payer à Mme [L] visant expressément cette clause qui prévoit que la résolution est acquise deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Or, Mme [L] ne démontre pas avoir réglé l’arriéré locatif visé par ledit commandement de payer dans ce délai.

Le commandement étant resté infructueux, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail étaient réunies au 27 mars 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies. Il convient de confirmer l’ordonnance sur ce point et de rejeter la demande de Mme [L].

2. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années (') au locataire en situation de régler sa dette locative. (') Pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, Mme [L] reconnaît que le paiement de ses loyers est irrégulier du fait de sa situation financière précaire. Elle est sans emploi et élève seule ses deux enfants nés en 2016 et 2020. Ses revenus sont exclusivement constitués d’aides sociales.

Il ressort des pièces versées aux débats que la locataire s’efforce d’effectuer des versements afin de payer son loyer courant et d’apurer sa dette locative malgré ses ressources limitées.

L’octroi de délais de paiement à Mme [L] lui permettrait d’apurer sa dette et de retrouver une situation financière et professionnelle stable.

Compte tenu de ces éléments, il convient, par infirmation de l’ordonnance entreprise, de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et d’autoriser Mme [L] à se libérer du paiement de sa dette arrêtée par le premier juge à la somme de 3 438,26 euros par 23 mensualités de 143 euros, le solde de la dette devant être réglé le 24ème mois.

3. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [L], qui succombe au moins partiellement en son appel, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en appel. La demande de la SA d’HLM Clésence formée à ce titre sera rejetée.

Enfin, les dispositions de la décision entreprise relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance de référé en date du 5 février 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens à l’exception des dispositions relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde à Mme [R] [L] un délai pour s’acquitter de sa dette locative de 3 438,26 euros arrêtée au 9 janvier 2024 et dit qu’elle devra s’acquitter de cet arriéré en 23 mensualités de 143 euros et le solde à la 24ème échéance, le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de l’arrêt ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai et dit qu’en cas de respect de clui-ci, cette clause sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’à défaut du paiement d’une seule échéance sur le terme courant ou sur l’arriéré, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et en ce cas :

— ordonne l’expulsion de Mme [R] [L] et de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique ,

— dit que l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— condamne Mme [R] [L] à payer à la SA d’HLM Clésence à compter du premier impayé jusqu’à son départ effectif des lieux une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges révisables en fonction des augmentations à intervenir dans les conditions définies au contrat de location et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute Mme [L] de ses autres demandes ;

Condamne Mme [R] [L] aux dépens d’appel ;

Déboute la SA d’HLM Clésence de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE