Cour d'appel d'Amiens, Referes 1er pp, 27 novembre 2025, n° 25/00057

TGI Amiens 12 février 2025

CA Amiens 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Changement de propriétaire et impossibilité d'exécution des travaux
La cour a constaté que l'exécution provisoire du jugement entraînerait des conséquences manifestement excessives, car le bien loué a été totalement remanié par le nouveau propriétaire, rendant les travaux de remise en état impossibles.
Accepté
Moyens sérieux de réformation du jugement
La cour a jugé que les éléments présentés par la SCI Catel démontraient l'existence de moyens sérieux de réformation, notamment le fait que la société Pacific Group 80 avait accepté de prendre le bien en l'état et de réaliser les travaux nécessaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, réf. 1er pp, 27 nov. 2025, n° 25/00057
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	25/00057
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Amiens, 12 février 2025, N° 23/01834
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Franck DEMAILLYXavier D'HELLENCOURT
Parties :	S.C.I. CATEL c/ S.A.S.U. PACIFIC GROUP 80

Texte intégral

ORDONNANCE

N° 86

Copies certifiées conformes

M^e Xavier D’HELLENCOURT

M^e Franck DEMAILLY

Cour d’appel Amiens – Chambre économique

Copie exécutoire

M^e Xavier D’HELLENCOURT

COUR D’APPEL D’AMIENS

RÉFÉRÉS

JURIDICTION DU PREMIER PRÉSIDENT

ORDONNANCE DU 27 NOVEMBRE 2025

*************************************************************

A l’audience publique des référés tenue le 23 Octobre 2025 par Madame Chantal Mantion, Présidente de chambre déléguée par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel d’AMIENS en date du 07 Juillet 2025,

Assistée de Madame Vitalienne Balocco, Cadre Greffier.

Dans la cause enregistrée sous le N° RG 25/00057 – N° Portalis DBV4-V-B7J-JKYU du rôle général.

ENTRE :

S.C.I. CATEL

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et plaidant par M^e Emmanuel VERFAILLIE, avocat au barreau d’Amiens, substituant M^e Xavier D’HELLENCOURT de l’ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau d’Amiens

Assignant en référé suivant exploit en date du 24 Avril 2025, d’un jugement rendu le 12 Février 2025 par le tribunal judiciaire d’Amiens, enregistréesous le n° 23/01834.

ET :

S.A.S.U. PACIFIC GROUP 80

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée et plaidant par M^e Jérémy HANNARD, avocat au barreau d’Amiens, substituant M^e Franck DEMAILLY de la SELARL FRANCK DEMAILLY, avocat au barreau d’Amiens

DEFENDERESSE au référé.

Madame la Présidente après avoir constaté qu’il s’était écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée puisse se défendre.

Après avoir entendu :

— en son assignation et sa plaidoirie : M^e Emmanuel VERFAILLIE,

— en ses conclusions et sa plaidoirie : M^e Jérémy HANNARD.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025 pour rendre l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

Par jugement en date du 12 février 2025, le tribunal judiciaire d’Amiens a:

— débouté la société Pacific Group 80 de sa demande de condamnation de la SCI Catel à lui verser la somme de 610.029,33 euros TTC à titre de dommages intérêts ;

— condamné la SCI Catel à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local situé [Adresse 6] Amiens tels que préconisés dans le rapport d’expertise de M. [N] [J] et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— débouté la société Pacific Group 80 de sa demande de condamnation de la SCI Catel à lui verser la somme de 203.616,77 euros au titre de la restitution des loyers versés depuis la régularisation du bail commercial du 22 janvier 2021 en raison de l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce dans le local ;

— débouté la société Pacific Group 80 de sa demande d’annulation du bail commercial du 22 janvier 2021 pour vice de consentement en raison d’une erreur portant sur les activités dont l’exploitation était possible dans les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 9] ;

— condamné la SCI Catel à payer à la société Pacific Group 80 la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Catel aux entiers dépens.

Le 20 mars 2025,la SCI Catel a formé appel de ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local du [Adresse 4]) sous astreinte et à payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, la SCI Catel a fait assigner la société Pacific Group 80 à comparaître devant le premier président ou son délégué et demande, sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile, de:

— arrêter l’exécution provisoire dont est assorti le jugement dont appel ;

— condamner la société Pacific Group 80 à payer à la SCI Catel la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Pacific Group 80 aux dépens.

Aux termes de son assignation, actualisées par conclusions transmises le 25 septembre 2025, la SCI Catel fait valoir que les conditions de l’article 514-3 du code de procédure civile

sont remplies en ce que :

— elle n’est plus propriétaire des locaux qui ont été cédés à la société Immo Cebba [Localité 9] ;

— le bien immobilier a fait l’objet de deux sinistres incendie en 2024 qui ont quasiment détruit le bâtiment existant ;

— il est établi par un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date de mars 2025 que la société Immo Cebba [Localité 9] et la société Pacific Group 80 ont fait détruire ce qui restait de l’ancien bâtiment loué, et notamment la dalle, de telle sorte que l’exécution du jugement n’est plus possible;

— la vente intervenue postérieurement à la décision frappée d’appel et les travaux réalisés au cours de l’été 2025 constituent des éléments qui doivent être pris en compte et qui démontrent qu’il existe des conséquences manifestement excessives à l’exécution provisoire du jugement frappé d’appel.

Elle estime en outre qu’il existe des moyens sérieux de réformation du jugement en ce qu’aux termes du bail en date du 22 janvier 2021, la société Pacific Group 80 a déclaré prendre les locaux dans l’état où ils se trouvaient et qu’elle s’est engagée à faire son affaire personnelle des difficultés liées à son activité dans les lieux et à assumer les conséquences résultant de servitudes particulières et à assumer toutes dépenses relatives aux grosses réparations et particulièrement s’agissant de l’état du sol, ses obligations étant reprises à la promesse d’achat conclue par la société Pacific Group 80.

Par conclusions en réponse transmises le 4 septembre 2025 et actualisées le 10 octobre 2025, la société Pacific Group 80 demande de :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de la SCI Catel qui n’a pas formulé d’observations sur l’exécution provisoire lors du jugement ;

Subsidiairement,

— débouter la SCI Catel de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI Catel aux entiers dépens ;

— condamner la SCI Catel à payer à la société Pacific Group 80 la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la SCI Catel qui a signé l’acte de cession en date du 17 octobre 2024 avec le représentant de la société Immo Ceba Amiens qui n’est autre que M. [K] [F], également président de la société Pacific Group 80, ne peut ignorer ce fait, l’autorisation de travaux lui étant acquise.

A toutes fins utiles, la société Pacific Group 80 produit la correspondance adressée le 14 février 2025 par le conseil de la société Immo Ceba [Localité 9] aux termes de laquelle elle autorise la SCI Catel à réaliser les travaux et rappelle que la vente du local ne dispense pas le bailleur de supporter les travaux auxquels il était tenu vis- à -vis de son locataire, antérieurement à la vente de l’immeuble.

Par ailleurs, la société Pacific Group 80 entend se prévaloir de la clause prévue à l’acte de cession en date du 17 octobre 2024, au profit de la société Immo Ceba [Localité 9], aux termes de laquelle il est prévu que: ' si aux termes de la procédure susvisée, le vendeur-bailleur est condamné, le vendeur-bailleur supportera seul les conséquences de la décision judiciaire prise à son encontre et indemnisera directement le locataire.'

Elle estime que ces éléments, qui étaient connus lors du jugement, ne permettent pas de retenir l’existence de conséquences manifestement excessives survenues postérieurement au jugement dont appel.

La société Pacific Group 80 conteste en outre l’existence de moyens sérieux de réformation du jugement dans la mesure où les désordres n’étaient pas visibles, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination s’agissant du défaut de planéité du dallage de telle sorte qu’il ne peut se décharger totalement de cette obligation qui lui incombe, nonobstant toute clause contraire.

A l’audience, les conseils de parties ont développé oralement leurs précédentes écritures auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé de moyens de fait et de droit qu’elles invoquent au soutien de leurs prétentions.

SUR CE

L’article 514-3 du code de procédure civile dispose: 'En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.'

Il y a lieu de rappeler qu’il n’appartient pas au premier président de se substituer à la cour saisie de l’appel mais de rechercher s’il existe des moyens sérieux de réformation ou d’annulation du jugement et si l’exécution provisoire du jugement risque d’avoir des conséquences manifestement excessives, les conditions de l’article 514-3 du code de procédure civile étant cumulatives.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et des débats que, suivant acte authentique en date du 22 janvier 2021, la SCI Catel propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 7], a donné à bail à la société Pacific Group 80 ledit local.

Le contrat de bail a prévu que la société locataire règlerait d’avance les deux premières années de loyers, la SCI Catel ayant dans le même acte promis de vendre à terme à la société Pacific Group 80, qui a accepté, le bien objet du bail moyennant le prix de 1.100.000 euros.

La société Pacific Group 80 qui a fait procéder à une étude de sol par la société Fondasol, a obtenu la désignation de M. [J] en qualité d’expert, par ordonnance de référé du 9 mars 2022 du président du tribunal judiciaire d’Amiens.

M. [N] [J] a rendu son rapport, en date du 7 février 2023, dont il ressort que des affaissements de dalle et des fissures sont apparues progressivement au cours de l’exploitation pluri-décennale du bâtiment, l’affaissement du dallage et les fissures constatées ne mettant pas en cause la solidité du bâtiment, sachant néanmoins que le phénomène n’est pas stabilisé, le tassement du remblai sur lequel est édifié le bâtiment devant se poursuivre.

La société Pacific Group 80 ayant versé la somme de 99.000 euros HT au titre de l’avance de loyers des deux premières années de location, elle a saisi le président du tribunal judiciaire d’Amiens statuant en référé, afin d’obtenir la suspension des loyers dus à la SCI Catel au motif de l’impossibilité d’exercer son activité d’exploitation de tous restaurants, traiteur sur place ou à emporter, dans le domaine de la cuisine asiatique.

Par ordonnance en date du 3 mai 2023, confirmée par arrêt de cette cour en date du 14 mars 2024, le président du tribunal judiciaire a débouté la société Pacific Group 80 de cette demande au motif de l’existence d’une contestation sérieuse.

C’est dans ces conditions que, le 20 juin 2023, la société Pacific Group 80 a fait assigner la SCI Catel devant le tribunal judiciaire d’Amiens qui rendu le jugement frappé d’appel.

Pour justifier la demande de suspension de l’exécution provisoire, la SCI Catel fait valoir qu’elle n’est plus propriétaire, le bien litigieux ayant été cédé le 17 octobre 2024 à la société Immo Ceba Amiens, suivant acte reçu par Maître [Z] [P], Notaire, et que le nouveau propriétaire a d’ores et déjà fait réaliser des travaux de démolition intégrale de l’existant avec évacuation des gravats et fait poser une nouvelle chape sur le site afin de parachever l’édification d’un nouveau bâtiment.

En réponse, la société Pacific Group 80 fait valoir que la SCI Catel n’explique pas en quoi les travaux réalisés seraient cause de conséquences manifestement excessives au sens de l’article 514-3 du code de procédure civile et indique, à toutes fins, que la société Immo Ceba [Localité 9] et la société Pacific Group 80 appartiennent au même groupe de sociétés et ont des dirigeants communs, en la personne de M. [K] [F], président de la société Pacific Group 80 et représentant de la société Immo Ceba Amiens.

Elle souligne en outre que la vente de l’immeuble objet du bail est antérieure au jugement dont appel.

Or, les éléments produits par la SCI Catel relativement à l’état actuel de lieux objet du bail tels qu’il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, postérieur au jugement du 12 février 2025, démontrent que l’immeuble litigieux est constitué par un terrain nu sans bâtiment et décaissé.

Cet élément postérieur au jugement doit être pris en compte pour apprécier l’existence de conséquences manifestement excessives s’agissant de l’exécution provisoire s’attachant au jugement qui a condamné la SCI Catel, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à accomplir les travaux de remise en état et de stabilisation de la dalle du local sis [Adresse 4]) tels que préconisés par le rapport d’expertise de M. [J], à compter de la signification du jugement.

En effet, le démontage de l’ancien bâtiment empèche les travaux de remise en état préconisés, le fait que le représentant de la société Immo Ceba [Localité 9] ait donné son accord pour ces travaux ne pouvant être retenu dès lors qu’il existe une confusion entre l’intérêt de la société Pacific Group 80 et l’intérêt de la société Immo Ceba [Localité 9].

Ainsi, l’exécution provisoire constitue en l’état un moyen disproportionné au regard de l’intérêt de la société Pacific Group 80 à faire exécuter les obligations du bail alors que le bien loué a été totalement remanié par le nouveau propriétaire, ce fait étant suffisant pour retenir les conséquences manifestement excessives du jugement dont appel.

Par ailleurs, les conditions de l’article 514-3 du code de procédure civile étant cumulatives, la SCI Catel soulève des moyens sérieux de réformation du jugement s’agissant du fait que le défaut de planéité du dallage préexistait même s’il n’a été mesuré qu’après un relevé topographique, des fissures étant visibles au droit de piliers des poteaux reposant sur pieux et entre les murs de façade et le dallage, ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise de M.[J] qui relève un affaissement progressif du sol remontant à sa construction, l’exploitation des locaux conforme à la destination prévue au bail n’étant que partiellement compromise, le preneur ayant accepté de réaliser à ses frais, dans les lieux loués tous les travaux de quelque nature que ce soit nécessaires à son exploitation, sauf autorisation du bailleur s’agissant des travaux touchant à la structure, au gros 'uvre ou à la solidité des locaux loués, ce dont il ne peut se déduire que la SCI Catel a accepté la charge financière de ces travaux.

Ce fait est par ailleurs conforme aux faits relatés dans le cadre de la promesse de vente contenue au bail dont il ressort que le bénéficiaire, à savoir la société Pacific Group 80, a reconnu avoir procédé en sa qualité d’investisseur expérimenté à la visite attentive de lieux loués et s’est engagé à prendre le bien en l’état où il se trouve tel qu’il l’a vu et visité, ayant renoncé à tous recours contre le promettant pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices caché.

Ainsi, il y a lieu compte tenu de ce qui précède de recevoir la SCI Catel en sa demande et de suspendre l’exécution provisoire attachée au jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 12 février 2025.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI Catel la totalité des sommes qu’elle a dû exposer non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner la société Pacific Group 80 à lui payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la société Pacific Group 80 qui succombe sera condamnée aux dépens de la présente instance en référé.

Par ces motifs,

Déclarons la SCI Catel recevable et bien fondée en sa demande,

En conséquence,

Ordonnons la suspension de l’exécution provisoire attachée au jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 12 février 2025,

Condamnons la société Pacific Group 80 à payer à la SCI Catel la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la même aux dépens.

A l’audience du 27 Novembre 2025, l’ordonnance a été rendue par mise à disposition au Greffe et la minute a été signée par M^me Mantion, Présidente et M^me Videcoq-Tyran, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,